İçindekiler
Kat karşılığı (arsa paylı) sözleşmeler aslında satış vaadi sözleşmeler oldukları için olmazsa olmaz geçerlilik şartı, bunların “noterde” yapılmasıdır. Bu sözleşmelerin, herhangi bir ofiste ya da tanıdıkların şahitliğinde yapılması gibi durumlarda geçerli olması mümkün değildir.
Bu sözleşmeleri yaparken muhakkak üzerinde durulması gereken, kritik öneme sahip maddelerden bazıları şöyledir:
Devir Şartları
Kat karşılığı sözleşmelerde mutlaka olması gereken maddelerden biri, yükleniciye devir olacak payların oranı ya da miktarıdır.
Kat irtifakı tapuları çıktıktan sonra imalat sürerken yükleniciler bu tapuları üçüncü kişilere devretmektedirler. Dolayısıyla inşaat devam ederken hangi aşamalarda hangi payın/bölümün müteahhide devir olacağı ve bunların aşamaları mutlaka sözleşmeye yazılmalıdır.
Buradaki mantık, taşınmaz sahibini güvence altına alırken yükleniciyi ise işinin takibini yapması ve yapım süresini daha da hızlandırması açısından zorlamaktır.
Sözleşme Bedelinin Belirlenmesi
Sözleşme bedelinin belirlendikten sonra bu bedelin kim tarafından ödenmesi gerektiği konusu da kat karşılığı sözleşmelerde mutlaka yazılı olmalıdır.
Noterde yapılacak sözleşmeler harca tabi oldukları için bunun muhakkak belirtilmesi gerekmektedir.
Sözleşmede yazılı olacak bu bedelde harç fazla çıkacağı için yüklenici tarafından bedel çok düşük belirlenmekte ve ileride doğacak anlaşmazlıklarda mahkemeler sözleşmedeki bu bedeli esas aldıklarından bu durum, mal sahiplerinin hak kaybına uğramasına yol açmaktadır.
Dolayısıyla bu bedel, mutlaka gerçek bedele yakın bir tespitle sözleşmeye yazılmalı. Gerekirse noter harcının çok çıkmasından imtina eden yükleniciye birlikte ödemeyi teklif etmekte yarar olduğunu düşünüyorum.
İmardaki Artış Durumu
İmar artışı, kat alanı ya da toplam inşaat alanının artması durumunda yeni paylaşımın ne şekilde olacağı hususu da netlik kazanması gereken konuların başında gelmektedir.
Ülkemizde imar planları lejandında veya plan notlarında zaman zaman az da olsa değişiklikler olmaktadır.
Örnek olarak daha önce E:1.75 olan bir arsanın bir plan notu, değişiklik ile E: 2.00 olabilmekte ve yeni durum inşaat alanında çok ciddi anlamda büyümeye sebep olmaktadır. Bundan dolayı yeni durumun nasıl paylaşılacağı hususu da sözleşmeye yazılmalıdır.
Yönetim Planının Belirlenmesi
Site tarzı yapılaşmalarda daire sahiplerinin haberi olmadan tapuya teslim edilen yönetim planlarının ileride kötü niyetle kullanılmaya müsait olduğu unutulmamalıdır.
Toplu yapılaşmaların yoğun olduğu yerlerde neredeyse her gün haberlere konu olan site yönetimi problemleri, daire sahiplerini mağdur etmekte ve uzun süren davalara konu olabilmektedir.
Toplu yapıların adeta kullanım kılavuzu olan bu yönetim planları, kesinlikle bir tarafın inisiyatifine bırakılmayacak kadar önemli bir konudur.
Ortak alanların yönetimi, işletilmesi, üst katlarda ileride yapılacak tadilatlar vb. konular herkesi ilgilendirdiği için bu hususta da sözleşmeye, yönetim planının nasıl olacağı ve buna kimler tarafından karar verileceği hususu da mutlaka yazılmalıdır.
Sözleşmenin Feshi
Kat karşılığı sözleşme, kapsam olarak mülk sahibine ve yükleniciye borç yükleyen bir sözleşmedir. Bundan dolayı her iki tarafın da sözleşmenin devamı için üstlendiği yükümlülükler vardır.
Yükümlülüklerin ifasında yaşanabilecek olumsuzluklar ve bu sözleşmenin hangi durumlarda (yapı ruhsatı, teslim süresi, malzeme değişikliği/kalitesizliği vb.) fesih edileceği konusunun da sözleşmede çok ayrıntılı olarak kayıt altına alınması gerekmektedir.
Aksi takdirde bu sözleşmelerde yaşanacak anlaşmazlıkların mahkeme yoluyla çözümü çok uzun zaman almakta ve ağır mağduriyetler yaşanmaktadır.
Harç ve Giderlerin Kimin Tarafından Ödeneceği
Kat karşılığı iş süreçlerinde harç ve giderlerin çok ciddi olduğu muhakkaktır.
Yapı ruhsat harçları, proje harçları hatta aboneliklere kadar birçok harç ve gider mevcuttur ve sözleşmeye bunların kimin tarafından ödeneceği açıkça yazılmalıdır.
İnşaatın Devamı Sürecinde Yaşanacak Riskler
İnşaatların yapımı aşamasında birçok riskle hatta ölümlü kazalara kadar giden çok çeşitli durumlarla karşılaşılmaktadır.
Yaşanabilecek bu kaza ve risklerde taşınmaz sahibinin sorumluluğu konusunda sözleşmede yoruma mahal bırakmayacak ifadeler olmalıdır.
Yine inşaat sahası dışında üçüncü kişilere verilecek zararlardan da kimlerin sorumlu olduğu hususunda açık hükümler bulunmalıdır.
Kira Yardımları ve Taşınma
Kentsel dönüşümden dolayı aşina olduğumuz konulardan olan kira yardımları ve taşınma konusunda da taraflar arasında anlaşma varsa buna sözleşmede açık hükümlerle yer vermekte fayda vardır.
Şirketin Devri
Bazı durumlarda yüklenici şirket el değiştirmekte ya da ortaklık durumu değişmekte veya şirket işi başka bir şirkete devretmek istemektedir.
İleride doğabilecek sorunların önüne geçmekte önemli konulardan birinin de bu konu olduğunu düşünüyorum. Dolayısıyla sözleşmede bu konu açıkça belirtilmelidir. Hatta bu konuda taşınmaz sahiplerini korumak adına sözleşmede yükleniciye işi başkasına devretme yetkisini vermemeyi çok önemsediğimi söylemek isterim.
Aksi takdirde hiç tanımadığınız şirket ve şahıslarla muhatap olma durumu olur ki bu da bir çok memnuniyetsizliğin ortaya çıkmasına neden olmaktadır.
Ortak Alanların Paylaşımı
Projede yer alan ortak alanların nasıl paylaştırılacağı ve bunların nasıl kullanılacağı hususu da sözleşmede yer almalıdır.
Uygulamada genelde dükkân ve ofislerin net alanları yazılı olmadığı için nasıl paylaştırılacağı hususunda birçok tereddüt yaşanarak genelde toprak sahipleri mağdur edilmektedir.
Hülasa; yukarıda kat karşılığı sözleşmelerde mutlaka bulunması gereken maddeler konusunda taraflar işin başlangıcında çok rahat hareket etmektedirler. Hatta sözleşmenin uzun olması, noter masrafları vb. durumlarından dolayı sözleşmelerin içeriğini dahi okumadan imzalayan taraflar, işin sonucunda çok ciddi şekilde mağdur olabilmektedirler.
Şahsi fikrim, bu konuda mutlaka uzman birinin rehberliğinde sözleşmenin tüm detayları altı çizili olarak birçok defa tartışılmalı, yapılacak avan projenin her iki tarafça son şeklinin verilmesinden sonra sözleşme aşamasına geçilmelidir.
