İçindekiler
Gayrimenkul Yatırımcıları Derneği (GYODER) Yönetim Kurulu Başkan Yardımcısı Neşecan Çekici ile geçmişten günümüze Türkiye gayrimenkul piyasasının performansından bu alanda faaliyet gösteren profesyonellere önerilere, sektördeki arz-talep dengesinden kadın çalışan oranına kadar pek çok başlığı konuştuk. Çekici, “Arsa maliyetini denklemden çıkararak erişilebilirliği daha kolay sağlayıp kaynaklarımızı atıl olan arsa veya arazide değil, dinamik ve sosyoekonomik faydası daha yüksek olan üretim süreçlerinde değerlendirmeliyiz.” diyor.
Rakamlarla Türkiye’nin Gayrimenkul Piyasası
Türkiye’nin gayrimenkul piyasasıyla ilgili değerlendirmelerinizi dinlemek isteriz. Yakın zamanda gerçekleşen deprem felaketi sektörü nasıl etkiledi, etkileyecek?
Türkiye gayrimenkul piyasası Avrupa’nın en canlı piyasası konumunda bulunuyor. 2012’ye kadar yılda 600 bin civarında konut satılan piyasa, 2013’te 0,7’lere inen konut kredi faiz oranları ile birlikte sıçrama yaşadı ve satışlar bir anda 1,2 milyonu aştı. Satış adetleri son 3-4 yıldır da 1,5 milyon bandında dolaşıyor. Bu, Avrupa’nın en çok satış yapılan ülkesinin Türkiye olduğu anlamına geliyor. İktisadi İşbirliği ve Gelişme Teşkilatı (OECD) üyesi ülkelere baktığımızda da Amerika Birleşik Devletleri’nden (ABD) sonra en fazla konut satılan ikinci ülkeyiz. Avrupa’da ise bizi Fransa ve İngiltere takip ediyor.
Tabii pandemi sonrası artan maliyetlerle birlikte konut satışında bir yavaşlama olduğunu, fiyatların da artış yönlü baskılandığını görüyorduk. Türkiye’de buna bir de deprem gerçeği eklendi. 2022’de inşasına başlanmak üzere yapı ruhsatı alınan daire sayısı 600 bin civarında idi. Deprem sonrası sadece deprem bölgesinde bu kadar konut üretimi hedefleniyor. Üstelik bu şehirlerde akla ilk gelen büyükşehirler de yok. Dolayısıyla 600 bin civarında deprem bölgesinde konut üretim hedefinin yanında, ülkenin diğer şehirlerinde de konut üretimleri sürüyor. Ancak malzeme tedarik ve işçi bulma süreçlerinde tıkanmalar olduğunu görüyoruz. Dolayısıyla bu resmin iyi kurgulanması için sektör öncülerinin farkındalık oluşturması değerli olacak.
Gayrimenkul Sektörü Profesyonellerine Öneriler
Yaşadığımız deprem sonrası gayrimenkul sektöründe faaliyet gösteren profesyonellere ne gibi önerileriniz olur? Kentlerde daha dayanıklı bir yapılı çevre oluşturmak adına sektör temsilcilerine ne gibi görevler düşüyor?
GYODER’in ana vizyonu olarak belirlediğimiz 4T (teknoloji, tasarım, tabiat, toplum) prensipleri şehirleşme sürecinde çok önemli. Çalışmalarımızı bu yaklaşımların ışığında ortak akılla şekillendirmemiz gerekiyor. Çünkü şehirlerimiz varsa biz varız, eğer kentlerimizi güçlendirir ve bunların sağlıklı gelişimi için öncü olursak en büyük faydayı sağlamış oluruz. 11 şehri etkileyen depremler, toplam 110 bin km2 alanı kapsadı.
Örneğin deprem bölgesinde yer alan binaların;
- %11,3’ünün yapım tarihi bilinmiyor.
- %10’u 1980 öncesi inşa edilmiş.
- %27’si 1981-2000 arasında inşa edilmiş.
- %51’i ise 2011 ve sonrası inşa edilmiş.
Konu deprem olunca tabii ki gündemde İstanbul da öne çıkıyor. İstanbul’da 1,2 milyona yakın bina bulunuyor ve bunun 817 bini 2000 yılı öncesi yapılmış. İstanbul’da da sürdürülebilir bakışı yakalamak zorundayız. Tabii dönüşümü planlarken, İstanbul’un yoğunluğunu dağıtmak suretiyle dengelemek daha isabetli bir karar olur. Bu işin olmazsa olmazı erişilebilir kiralık konut üretimini de hızlandırmamız gerekiyor. Hatta arsa maliyetini denklemden çıkararak erişilebilirliği daha kolay sağlayıp kaynaklarımızı atıl olan arsa veya arazide değil, dinamik ve sosyoekonomik faydası daha yüksek olan üretim süreçlerinde değerlendirmeliyiz.
Türkiye geneline baktığımızda ise yapı stokunun %43’ünün, 2000 yılı öncesi yapıldığını görüyoruz. Dolayısıyla yapılarımızı daha sürdürülebilir hâle getirmek için güçlendirme ve dönüşümü konuşmak, yeni yapı inşalarında da kentsel kalkınmayı göz ardı etmeden adımlar atmak elzem.
Gayrimenkulde Arz-Talep Dengesi Ne Durumda?
Türkiye’nin gayrimenkul sektöründeki arz-talep dengesiyle ilgili görüşlerinizi almak isteriz. Kamu ve özel sektör temsilcileri, ülkemizde konut arzını artırmak adına nasıl çalışmalar yürütmeli?
Ülkemizde ev sahipliği oranı son 20 yılda %64’lerden %60’lara kadar geriledi. Ancak biz bu senelerde konut satışında rekorlar kırdık. Dolayısıyla arzın asıl ihtiyaca ulaşmasında yaşanan sıkıntılar mevcut. Burada arsa payının büyükşehirlerde %50’leri bulması denklemi bozan ana etken. Buna getirilecek çözüm maliyetleri azaltmakla kalmayarak konuta erişimi daha da mümkün hâle getirir. Konut arzını da ciddi anlamda canlandırır.
Özel sektör ve finans kuruluşlarının güçlü yanlarını erişilebilir fiyatlı kiralık konut üretimi amacıyla bir araya getiren GYODER Yeni Konut Modeli, arsa maliyetinden elde edilen tasarrufu son kullanıcı olan kiracıya yansıtmayı hedefliyor. Bu model kiracıların ev sahipleri ile yaşadığı problemlerin de önüne geçiyor. GYODER Yeni Konut Modeli ile bizler şehirlerimizde en uygun kiralık konutları üretirken devlet ise faydalanacak kişilere ilişkin uygunluk kriterlerini belirleyebilir. Bizim önerimiz bu imkânın öncelikle deprem riski taşıyan yapı sahipleri veya kiracılar için sunulması olur.
Mevcut konut kredi faiz oranları ile eve ulaşmak evi olmayanlar için hayli zorken, hükûmetin devreye aldığı “yeni evim” ve “ilk evim” kampanyaları bu anlamda can suyu niteliğinde hamleler oldu. Bunların çeşitlendirilmesi, ilk evini alacak olana daha uzun vadeli konut kredilerinin sunulması, daha önce devreye alınmış olan tapu harcı gibi vergi muafiyetlerinin getirilmesi yine değerli hamleler olacak.
GYODER CITYLAB Türkiye Projesi
GYODER olarak kurmayı hedeflediğiniz GYODER/ CITYLAB TÜRKİYE projesinin detaylarını aktarır mısınız? Bu çalışmanın hedefleri nelerdir, içeriği nasıl olacak?
GYODER/ CITYLAB TÜRKİYE projemizi hızlandırdık. Şehirlerimizi başta deprem olmak üzere afetlere hazır hâle getirmek, yeniden yapılanma sürecinin stratejisini oluşturmak ve uygulamak hedefiyle faaliyet gösterecek olan CITYLAB, günümüzde şehirlerimizin karşı karşıya olduğu nüfus artışı, kentleşme, iklim değişikliği, afetler ve eşitsizlik gibi birçok zorluğun üstesinden gelmek için önemli sorumluluklar üstlenecek.
Gayrimenkul Sektöründe Kadın Çalışan Oranı
Gayrimenkul sektörü profesyonelleri özelinden bakacak olursak bu alanda faaliyet gösteren iş kadınlarının sayısını yeterli buluyor musunuz?
Türkiye’nin gayrimenkul sektöründe kadın çalışan oranı oldukça düşük. Maalesef dünyada da durum böyle. Maskulen bir sektörde kadın olarak çalışmanın belli zorlukları tabii ki var. Yönetim kurullarından tutun şantiyelere kadar bazı sıkıntıların yaşandığını birçok anket ve klinik çalışmalarla tespit ettik ve bir araştırma raporu yaptırdık. Türk gayrimenkul sektöründe yer alan şirketlerin yönetim kurullarında kadın temsili %14’ler seviyesinde. 2016’da temellerini attığımız Gayrimenkulde Kadın Liderler Platformu ile sektörde kariyer yapan tüm kadınların çalışma hayatlarındaki sorunlarının ve ihtiyaçlarının belirlenmesi, somut ve uygulanabilir çözüm önerileri geliştirilmesi hedefiyle ilerliyoruz. Bu hedef, bizim geleceğe dair güçlü inançlara sahip olmamızı sağlıyor. Sektörümüzde kadın istihdamını, kadın yönetici sayısını ve etkinliğini artırmak, kariyerlerinde eşit imkânlara sahip olmalarını sağlamak en büyük motivasyonumuz.
