İçindekiler
Gayrimenkul Pazarlama ve Satış Profesyonelleri Derneği (GAPAS) Yönetim Kurulu Başkanı İsmail Özcan ile GAPAS bünyesinde geliştirdikleri ve 8 kasım günü kamuoyuyla paylaştıkları Kira Garanti Sistemi’nin detaylarını konuştuk. Özcan, bu sistem ile asıl hedeflerinin; devletin aktif katılım ve gözetiminin de dahil edilerek, en fazla karşılaşılan ihtilaflardan olan ev sahibi – kiracı ilişkilerinin daha sistematik hâle getirilmesi olduğunu ifade ediyor.
Kiracı ve Mülk Sahipleri Arasındaki Problemler
Kiracı ve mülk sahipleri arasında bir dönem yoğun olarak yaşanan sorunlar şu an nasıl bir boyutta?
Geçtiğimiz 2 yıl boyunca kira artışları yüzde 25 ile sınırlandı. Bu sene temmuz başında tekrar eski sisteme dönüldü. Yani artık 12 aylık ortalamalarla kira artışları yapılmaya başlandı ama ev sahipleri geçmişteki kayıplarını telafi etme yoluna gitmek istiyorlar. Gerek günceldeki kiracılarıyla anlaşıp bunu yapmak istiyorlar gerekse de kiracılarını bir şekilde çıkararak yeni kiracıyla yeni kira bedeli üzerinden anlaşarak ilerlemek istiyorlar. Dolayısıyla günümüzün en ihtilaf konusu bu minvalde kira ücretleri diyebiliriz.
Diğer taraftan kiraların ödenememesi ya da gecikmesi de ev sahiplerini rahatsız eder durumda. Buna mukabil kiracılar da gelir kaybından bahsederek anlayış bekliyorlar. Her iki tarafın da haklı olduğu bir durum söz konusu. Maalesef işte bu kira artışları sonucu gerek kiraların ödenememesi gerek gecikmesi durumları son dönemde adliyelerde çok ciddi artışa neden oldu. Artık kiracı ve müteahhit ilişkilerini farklı bir zemine oturtmakta fayda var diye düşünüyoruz. Biz de bu nedenle GAPAS olarak “Kira Garanti Sistemi”ni geliştirdik. Bu minvalde devletin, bankaların, sigorta kuruluşlarının dahil olacağı bir altyapının gerekli olduğunu düşünüyoruz. Bu yönde bir öneri getiriyoruz. Bu çerçevede artık özellikle de kiralık gayrimenkullerin arttığı yani ev sahipliğinden ziyade kiralamanın yükseldiği bir dönemde bu tür ilişkileri farklı ele almanın gerekliliğine inanıyoruz.
Kira Garanti Sistemi ve Uygulaması
Kira Garanti Sistemi Nedir, Nasıl Uygulanıyor? Kiracılar ve Mülk Sahipleri Arasındaki Sorunlara Nasıl Yenilikler Sunuyor?
Bilindiği üzere Hazine ve Maliye Bakanlığı da e-Devlet üzerinde kira sözleşmelerinin online olarak hazırlanabilmesi ve yürürlüğe girmesi yönünde bazı adımlar attı. Dolayısıyla kiracılar ve ev sahipleri artık sözleşmelerini e-Devlet üzerinden yapabilir hâle geldiler. Artık günümüzün teknoloji ve dijitalleşme çağında bütün süreçleri dijitale taşımanın önemli olduğunu düşünüyoruz. Bu çerçevede zaten Kira Garanti Sistemi özellikle online zeminde çok daha hızlı bir şekilde kontrol süreçleriyle kurgulanabilir durumda.
Bu sistemin çeşitli paydaşları var. Doğal olarak kiracılar ve ev sahipleri olacak ama diğer taraftan bakanlık bu işin sahipliğini üstlenmek zorunda. Kira sigortalarının kurulmasının, örneğin DASK benzeri bir yapı kurulup bankalar ve sigorta kuruluşları bu sisteme dahil edilerek kiracıların ve mülk sahiplerinin haklarını koruyacak gerekli işlemleri bu zeminde yürütecek bir yapıya ihtiyaç olduğunu düşünüyoruz. Kira Garanti Sistemi bu şekilde bir model önerecek.
Kira Garanti Sistemi Sonrası Süreç
Kira Garanti Sistemi’yle Mevcut Problemlerin Son Bulması Adına Nasıl Bir Süreç Öngörüyorsunuz?
e-Devlet’te oluşturulan kira sözleşmeleri 4 Kasım 2024 itibarıyla çok yeni olarak başladı. Buna henüz bir zorunluluk getirilmedi açıkçası. Yine bildiğimiz üzere normal kira sözleşmeleri ıslak imzalı bir şekilde yapılabiliyor ama kolaylık olması ve hız kazanması bağlamında kiracı ve mülk sahibi ihtilaflarının giderilmesi anlamında devlet böyle bir adım attı. Tahmin ediyorum ki bu sistemin üzerinde ısrarla duracaklar.
Belki yakın bir gelecekte bunun zorunlu hâle getirilmesi gibi yani ıslak imzalı sözleşmeler değil, sözleşmelerin online ortamda, e-Devlet üzerinde yapılması gibi bir karar alınabilecektir diye tahmin ediyoruz. Dolayısıyla bu altyapı kurulduktan sonra artık geliştirme safhasına geçecekler muhtemelen. Çünkü bir adım sonrasında emlak müşavirleri de sisteme dahil olabilecekler. Şu an dahil değiller meslektaşlarımız. Onları da dahil ettikten sonra artık hiçbir eksik kalmayacak sözleşmeleri yapmak bağlamında. Dolayısıyla devletin de takip etmek istediği vergileri vb. düşündüğümüz noktada sistem zorunlu hâle gelecektir diye tahmin ediyoruz. Bunun gelmesi bizim önerdiğimiz modelin de çok hızlı bir şekilde adapte edilebilmesini sağlayacak.
Önerdiğimiz sistemde paydaş olarak yer alan bankalar ve sigorta kuruluşları zaten dijital dünyanın nimetlerinden son derece fazla yararlanıyorlar. Çok hızlı bir şekilde kendilerini güncelleyebiliyorlar. Bu minvalde de bizim önerdiğimiz modeli devlet kabul ederse ve uygulamak isterse onları da çok rahatlıkla sisteme yani e-Devlet üzerinden takibi yapılabilecek Kira Garanti Sistemi’ne dahil edebileceklerini düşünüyoruz.
Gayrimenkule Erişimde Finansman Sorunu
Son yılların en büyük problemleri arasında yer alan gayrimenkule ulaşmadaki finansman problemine karşı GAPAS olarak bir çözüm öneriniz var mı?
Bizim insanımız borçlanmaya karşı hassas. Enflasyonun yüzde 8 – 9’lara gerilediği bir dönemde kredi faizleri yaklaşık aylık yüzde 1’in altında 09, ve 0.99 gibi rakamlara düşmüştü. O dönemde alım durumu hakikaten yüksekti. Özellikle beyaz yakalı kesim şu an satın almak istemiyor, çünkü önünü göremiyor. İşini kaybedecek mi? Devam edecek mi? Bunu göremiyor, bilemiyor. Bu minvalde pek borçlanmak istemiyor. Güncelde sadece. Şu an nakdi olan kesimlerden biz konut müşterisi bulabiliyoruz.
Beyaz yakalı dediğimiz çok büyük bir çoğunluk var aslında Türkiye’de. Bu kesim maalesef şu an alım safhasında değil. Yani çıktı sistemden. Çünkü borçlanamıyor. Kendi işini işinin geleceğini öngöremediği noktada borçlanmak istemediği için de alım yapamıyor. Bu minvalde o müşteri kitlesini kaybettik. Dolayısıyla da önümüzdeki süreçte eğer ki enflasyon gerilerse Merkez Bankası faizi indirirse kredi maliyetleri daha uygun bir seviyeye gelirse tekrar bu kesimi de kazanabileceğimizi düşünüyorum. Çünkü en nihayetinde Türkiye nüfus olarak büyüyor. Konuta ihtiyacımız var. Biz ilk kurulduğumuz dönemde de bunu ifade ettik. 700 – 800 bin adet konut, Türkiye’de mutlaka bitirilmek, tamamlanmak ve teslim edilmek zorunda bir yıl içerisinde.
Çok ciddi bir açık oluşmaya başladı. Barınma sorunu, barınma krizi adına ne derseniz önümüzdeki birkaç yıl içerisinde çok şiddetli bir şekilde hissedilecek. Bizim tahminimize göre önümüzdeki 3 yıllık dönemde yaklaşık 600 bin adet yeni konut açığı oluşuyor. Bunu önlemek gerekir. Devletin bu yönde birtakım adımları atması gerekir. O adımlar gelirse fiyatlar belli bir seviyede kalır ama gelmezse gerek kiralama piyasasında gerekse satış piyasasında çok hızlı bir şekilde fiyat artışı yaşanacağını tahmin ediyoruz. Bana genelde sorarlar “Bugün konut almak doğru mu değil mi?“ diye. Bence son derece doğru. Yarın çok daha hem pahalı olacak hem de paranız hazır olsa bile belki de alabilecek konut bulamayacaksınız.
Türkiye’de Konut Sahipliği Algısının Değişimi
Yakın süreçte Türkiye’de konut alımına bakış açısı nasıl değişti? Gelecekte bu durum nasıl değişecek?
Biz artık Avrupa piyasasına benziyoruz. Türkiye’nin büyüklerden gelen “aman bir evi olsun” telkini vardır. Büyükler; gençlere, yeni evlenen çiftlere veya belli bir gelir seviyesine ulaşan bireylere mutlaka bir ev almaları gerektiğini söylerler. Ya kendileri alır teslim eder veya borç vererek destek olurlar bu konuda ama biraz yeni neslin veya yeni dünyanın getirdiği bir başkalaşım da söz konusu. Artık mülkiyeti pek sevmiyoruz. Paylaşımlı ofisler var, paylaşımlı araçlar var. Evler de bu minvalde biraz daha sanki kiralama yoluyla edinilecek gibi gözüküyor. Ev modellerinde de farklı sistemler ortaya çıkmaya başladı. Servisli apartman tarzı, servisli daire tarzı gibi birtakım konseptler çıkmaya başladı. Dolayısıyla da geleceği de bugün okuma ihtiyacımız var.
Kira Garanti Sistemi’nin de anlattıklarımız minvalinde çok daha işlerliği olabilecek diye düşünüyoruz gelecek yıllarda. Bu bizim için önemli. Türkiye piyasasının da özellikle kiralamaya evrildiği bir noktadayız. Konut sahipliği geçmişte yaklaşık yüzde 70’lere yakınken bugün artık yüzde 50’lere düştü. Muhtemel de gelecek birkaç yıl içerisinde yüzde 40’lara doğru gerileyecek diye düşünüyoruz. Dolayısıyla konutlar fiyatları yükselince, insanlar almak istemeyince ve tercihler değişince iş kiralamaya dönecek. Kiralamaya döndüğü noktada da tabii ki bu ilişkilerin daha sistemli bir hâle gelmesi gerekecek. O nedenle biz GAPAS olarak her zaman gayrimenkul sektörünün DNA’sını değiştirecek birtakım şeyler ifade etmeye çalışıyoruz. Kira Garanti Sistemi de onlardan bir tanesi.
