İçindekiler
Kira Sözleşmesi Nedir ve Neler İçermelidir?
Türk Borçlar Kanunu’nun 299. maddesi, kira sözleşmesini, “Kiraya verenin, bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.” şeklinde tanımlamaktadır.
Kira sözleşmesi, iki tarafı da bağlamakta ve sadece karşılıklı anlaşılarak feshedilebilmektedir. Anlaşmazlık durumunda feshedilmesi kararını ise mahkemelerin vermesi gerekmektedir.
Kira sözleşmesi, toplamda üç kısımdan meydana gelmektedir. Kiracıların söz konusu bölümleri okunaklı ve eksiksiz bir şekilde doldurması gerekmektedir. Sözleşme kâğıdı üzerinde açık bir şekilde hangi bilginin nereye yazılacağı belirtilmektedir. Kira sözleşmesini oluşturan bölümler şu şekildedir:
Kiralama Bilgilerinin Bulunduğu Kısım
Adresin ve ev sahibinin iletişim bilgilerinin, mevcut mülkün cinsinin bulunduğu alandır. Bu kısımda ayrıca kiralama süreci başlangıcı – bitişi, ilgili mülkün kira bedeli gibi bilgiler de bulunmaktadır.
Söz Konusu Mülk İçinde Bulunan Demirbaşlar
Evin içinde bulunan eşyalar, posta kutusu ve abonelik sayaçları buraya dâhildir. Mülkün anahtarı da kira sözleşmesinin demirbaş bölümünde yer almaktadır.
Genel Koşullar
İlgili mülk sahibinin talep ettikleri, kiranın yatırılacağı hesap ve bunun yanı sıra söz konusu mülk içerisinde gerçekleştirilecek tadilatlar gibi bilgiler ise bu alanda bulunmaktadır.
Kiracı ve mülk sahibi arasında kira sözleşmesi gerçekleşebilmesi için bu üç madde yeterli olmaktadır. Kira kontratı hazırlanıp imzalandıktan sonra ilgili sözleşmenin bir nüshası kiracıda, diğeri ise mülk sahibinde kalmaktadır.
Kira Sözleşmesi Hazırlarken Dikkat Edilmesi Gerekenler
Kira sözleşmesi hazırlarken dikkat edilmesi gereken hususlar, başlıklar hâlinde kısaca şu şekildedir:
- Sözleşmenin başlığında “kira sözleşmesi” ifadesi geçmelidir.
- Kira sözleşmesinin tarafları sözleşmede yazılmalıdır. Kiracı ve kiralayandan biri gerçek kişi ise kişinin T.C. kimlik numarası, iletişim bilgileri ile kimlik fotokopileri sözleşmeye eklenmelidir. Kiralamada taraflardan biri şirket ise, şirketin merkezi kayıt sistemi (MERSİS) numarası, vergi ve ticaret sicil numarası ile iletişim bilgileri, vergi levhası ve imza sirküleri sözleşmeye eklenmelidir. Sözleşmeyi imzalayan tarafların yetkili olup olmadığı mutlaka kontrol edilmelidir.
- Kira konusu taşınmaza ilişkin tapu bilgileri ve taşınmazın özelikleri açıkça belirtilmelidir. Kiraya konu taşınmazın adresi yazılmalı, tapu bilgileriyle eşleşip eşleşmediği kontrol edilmelidir.
- Kira süresi sözleşmeyle belirlenmelidir.
- Kiraya verilen malın durumu sözleşmede belirtilmeli, gerekirse teslim edilen malın fotoğrafları çekilerek ne hâlde teslim edileceği sözleşmeye geçirilmelidir.
- Kira bedeli miktarı, kiranın ödenme zamanı ve şekli ile yan giderleri kimin karşılayacağı sözleşmede belirlenmelidir. Öncelikle taraflar malın kira bedelini belirlemelidirler. Kira bedelinin miktarı belirlendikten sonra, ödemenin zamanı ve ne şekilde yapılacağı belirlenerek sözleşmede belirtilmelidir.
- Kira bedelinin artış oranı sözleşmeyle kararlaştırılmalıdır.
- Kiralanan malın tadilatı hakkında sözleşmeye hüküm konulmalıdır. Kiracının tadilat yapıp yapamayacağı akitte kararlaştırılmalı, tadilatın kapsamı belirtilmeli, kira ilişkisi (gerek doğal yollardan gerekse de erken fesih ile) sona erdiğinde tadilatla elde edilen değerin kime kalacağı sözleşmede belirlenmelidir.
- Cezai şarta ilişkin ayrıntılı düzenlemeler, sözleşmeye konulmalıdır. Yargıtay içtihatları ile kira dönemi bitesiye kadarki kira bedelinin ödenmesine ilişkin cezai şartları fahiş bulmaktadır.
- Kiracıdan tahliye taahhüdü alınacak ise kira sözleşmesi ile aynı tarihte alınmamasına dikkate edilmelidir. Tahliye taahhüdünde; tahliye tarihi, taahhüt tarihi, taşınmazın adresi açıkça yazmalıdır.
Kira Sözleşmesinde Haklar ve Sorumluluklar
Kiracı ve ev sahibinin yükümlülükleri yasalar çerçevesinde belirlenmektedir. Ev kiralama sürecinde hem kiracının hem de ev sahibinin sorumlulukları vardır. Borçlar Kanunu kapsamında bu sorumluluklar ve kiracı hakları, karşılıklı yapılan özel anlaşmaların dışında, açıkça ifade edilmektedir.
Hem ev sahiplerinin hem de kiracıların hak ve yükümlülükleri, kira kontratında açıkça belirtilmektedir. Standart bir kira kontratında, ev sahiplerinin özel istekleri doğrultusunda maddeler eklenebilmektedir. Bu yüzden ev kiralarken mutlaka kira kontratı okunmalı, dikkate alınmalıdır.
Kiracının Sorumlulukları
Kiracının çeşitli sorumlulukları vardır. Kiracı bu sorumluluklara uymazsa ev sahibi kiracıyı evden çıkarabilir. O sorumluluklar şu şekilde sıralanabilir:
- Kiracı kira sözleşmesinde belirtilen zaman diliminde kirasını ödemekle yükümlüdür. Kira sözleşmesinde belirli bir tarih yoksa, kira ay sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödenmelidir.
- Apartmanın hizmetlerinden faydalanmakta olan kiracıların giderlere ortak olma zorunluluğu vardır.
- Kiracı, evin yapısında değişiklikler yapacaksa eğer ev sahibinden yazılı olarak izin almak zorundadır.
- Kiracı, sözleşmede geçen şartlar dahilinde daireyi aldığı gibi teslim etmek zorundadır. Fakat zamanın yıpratıcılığından meydana gelen eskimeler, kiracının sorumluluğu altında değildir.
Ev Sahibinin Sorumlulukları
Kiracı gibi ev sahibinin de bazı sorumlulukları vardır. Ev sahibi bu yükümlülüklere uymadığı takdirde kiracılar bu sorumlulukların yerine getirilmesini talep edebilirler. Ev sahibinin sorumlulukları ise şöyle sıralanabilir:
- Ev sahibi, evin sözleşme boyunca kiraya verildiği gibi kalmasından sorumludur. Evin kullanımdan dolayı yıpranmalar haricindeki evle ile ilgili masrafları ev sahibi karşılamalıdır.
- Ev ile ilgili sigorta ve vergi gibi giderlerini ev sahibi öder. Bu durum özellikle kira sözleşmesinde belirtilir ve taraflar anlaşırsa değiştirilebilir.
- Kiralanan evin bir kusurunun ortaya çıkar ve bu kusur kiracıya zarar verirse, kira sözleşmesi dahilinde belirtilmediği sürece, ev sahibi kiracının zararlarını gidermek durumundadır.
- Kiracı, kiralanan evin kira bedelini geç öderse ev sahibi herhangi bir ceza içeren anlaşma teklif edemez. Yani ev sahibi, kiranın geç ödenmesi durumunda bir sonraki ay için ondan daha yüksek kira talep edemez.
- Kiracının mesul olmadığı giderler, her ayın sonunda ev sahibi tarafından en geç kira süresinin bitimine dek karşılanmalıdır. Bu durum karşılıklı yapılan anlaşmalarla değişebilir. Örneğin kiracı ve ev sahibi anlaştıktan sonra, ev sahibine ait olan masraf kadar tutarı bir sonraki kiradan düşülebilir.
- Yasa dışı durumlar ve haklı fesih şartları olmadığı sürece ev sahibi, kontrat zamanı bitmeden kiracının evden çıkmasını talep edemez. Haklı fesih şartları, komşularla geçinememek ya da ev sahibinin daireyi, bakmakla yükümlü olduğu kişilere bırakma gibi durumları kapsar.
Kira Sözleşmesi İptal Şartları
Kira sözleşmesi belirli süreli olması halinde sözleşme sona ermeden en az 15 gün önce bildirimde bulunularak kiracı tarafından feshedilebilmektedir. Kiraya veren ancak 10 uzama yılının ardından uzayan yıldan 3 ay evvel bildirimde bulunmak suretiyle sözleşmeyi feshedebilmektedir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kiracı 6 aylık kira dönemlerinin bitiminden 3 ay önce bildirimde bulunmak şartıyla sözleşmeyi feshedebilmektedir.
Tüm bunlarla beraber bazen olağanüstü hallerin varlığı halinde sözleşme ilişkisini sürdürmek mümkün olamayabilmektedir. İşte bu hâllerde de sözleşmenin feshi mümkündür. Tarafların sözleşmeyi feshedebileceği olağanüstü hallere örnek vermek gerekirse:
- Kiracının başka şehre tayini
- Kiracının hırsız olduğunun ortaya çıkması
- Savaş, ekonomik kriz
- Kiracının ağır hastalığı
- Kiracının terör olaylarına karışması
- Kiracının kiraya verene veya yakınlarına karşı suç işlemesi
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda, hâkimin parasal sonuçları karara bağlayacağı hüküm altına alınmıştır. Bu kapsamda hâkim; tarafların olağanüstü sebebin meydana gelmesindeki rolü, tarafların kişiliği ile olan ilgisi, sözleşmenin süresi gibi hususları dikkate alarak karşı tarafa tazminat ödenmesine karar verebilecektir. Bununla beraber kanun koyucu, kiracının temerrüdü halinde de kiraya verenin sözleşmeyi feshedebileceğini düzenlemiştir.
Kiracının kira sözleşmesindeki tek borcu kira bedelini ödemek değildir. Bununla beraber kiracı, kiralananı özenle kullanmak zorundadır. Kiralananı kullanırken komşuluk hukukuna uygun hareket etmek zorundadır. Kiracının aykırılığı gidermemesi hâlinde kiraya veren, sözleşmeyi feshedebilir. Bununla beraber bazı hallerde kiraya verenin kiracıya süre vermesine gerek olmadan kira kontratını feshi mümkündür. O haller şunlardır:
- Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi,
- Kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması
Kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının, kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.
Kiracının, kiralananın tesliminin ardından iflas etmesi hâlinde de kiracı kira bedellerinin ödeneceğine ilişkin kiracıdan bir güvence verilmesini isteyebilmektedir. Kiraya veren kiracı tarafından ve iflas masasından güvence verilmesi için süre verir. Sürenin ardından güvence verilmezse kiraya veren herhangi bir fesih bildirim süresine uymaksızın sözleşmeyi feshedebilir.
Kiraya verenin sözleşmeye konu kiralananı kiracıya kullanıma elverişli vaziyette teslim etme borcu bulunmaktadır. Bu yükümlülüğe aykırı hareket edilmesi halinde de şartlarına uyulmak kaydıyla kiracının sözleşmeyi feshetme hakkı bulunmaktadır.
Son olarak; Borçlar Kanunu madde 333’e göre: “Kiracının ölmesi durumunda mirasçıları, yasal fesih bildirim süresine uyarak en yakın fesih dönemi sonu için sözleşmeyi feshedebilirler.”
