İçindekiler
Hukuki konularda talep etme hakkı ile ispat etme durumu birbiriyle bağlantılıdır. Bu bağlantı, çoğu zaman karışıklığa da sebep oluyor.
Kiralarda olağanüstü fiyat artışı olunca mülk sahipleri ile kiracılar arasındaki davalar da arttı. Bu davaların çoğu “tahliye ederim, bu benim hakkım” iddiası ile açılıyor, ama iş yargılamaya gelince “ispat ve inandırıcı olma” yükümlülüğü ile karşı karşıya kalınıyor.
Mülk sahibinin “yaparım” şeklindeki davranış biçimi, yargılama sonunda yerini “anlaşmaya mı varsaydık?” şüphesine bırakıyor.
Yazımızda bu konu üzerinde duracağız ve tahliye davalarında “hukuk neyi arıyor?” sorusunun cevabını vermeye çalışacağız…
Gündemimiz
Bilindiği gibi artan enflasyon, kiraları %100’ün üzerine çıkardı. Bu artış, mülk sahiplerinin bir kısmını hukuk kurallarını dolanarak kiracıları çıkarmak için davalar açma sürecine yönlendirdi. Son olarak birkaç gün önce şöyle bir haber gündeme düştü: “Yüzde 25 yerine daha yüksek kira hedefleyen ev sahipleri, eski kiracıyı çıkarmanın yeni yolunu noterden tahliye ihtarnamesi göndermede gördü. Kızım ya da oğlum gelecek denilerek gönderilen bu ihtarnamelere karşı emlakçılar ve hukukçular kiracıları uyardı. Mahkeme kararı ile tahliye gerekçesi ispatlanmadığı sürece bu ihtarnamelerin geçersiz olduğunun altı çizildi.”
Neler Olmuştu?
Hatırlanacağı üzere, pandemi sürecindeki kapanmalarda iş yerlerinin kazanç kaybı nedeniyle kira sözleşmelerinin feshedilmesi veya sözleşmelere dayanılarak tahliye davası açılması yasaklanmıştı. Böylece iş yerleri, kira ödemeseler bile fesih veya tahliye ile karşı karşıya kalmayacaklardı. Sonrasında esnafa kira yardımı yapılması veya kredi sağlanması sürecine girilerek son dönemdeki fiyat artışları nedeniyle konut kiralarında da bir düzenlemeye gidildi.
Normal şartlar altında konut kiraları artışının üst limiti Türk Hukuku’nda belirlenmiştir. Kira bedelinin ne olacağı konusunda “sözleşmedeki oran” esas alınır. Ancak tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemiyordu. Ekonomik gelişmeler bu oranı da yükseltince hükümet, bu konuda geçici bir iyileştirmeye gitti. Böylece 11.06.2022 ile 01.07.2023 tarihleri arasında yenilenen ve beş yılı geçmeyen sözleşmelerde, kiralara yüzde 25’in üzerinde artış yapılamayacağı şeklinde bir düzenleme getirildi.
Dertler Bitmiyor
Yasal düzenlemeler süreci disipline etmeye başlayınca mülk sahipleri ile kiracıların araları açıldı. Kavgalar eksik olmamaya başladı. Buna ek olarak tahliye davalarındaki artışlar göze çarpıyor. Bu artış için yeni bahaneler de görmeye başladık: “Tadilat yaptıracağım”, “oğlum oturacak” şeklindeki klişeler, yerini artık “bina yıkılacak”, “diğer evimi sattım burada oturacağım”, “burası çocuklara daha yakın”, “annemin yan binası burası”, “evi satıyorum, alıyor musun, yoksa çık” gibi daha farklı söylemlere bıraktı.
Kira bedeli konusunda da artık “komşunuz kirayı arttırmış, siz de arttırın”, “kira böyle devam ederse evi satmak zorundayım”, “yasal oranda arttırımı kabul etmiyorum”, “satılacak, her gün ev bakmaya gelirler artık”, “mülkümü zapt etmeye hakkın yok”, “bina sizden memnun değilmiş” gibi farklı kriterler ve uygulamalar var.
Üst Limit Yorumları
Getirilen üst limitin bir de hukuki yorumunu gündeme taşıyanlar oluyor: “Beş yıllık süreniz dolmuşsa %25’lik limit ile bağlı değiliz.”
Yukarda saydığımız bahaneler ve olaylara “kendi menfaati” açısından bakan yaklaşımların ortak bir faturası var: Artan dava yükü!
Verilere göre geçen yıl yaklaşık %30 oranında yükselen kira konulu davalar, bu yıl geçen yıla göre %50 dolaylarında artış gösteriyor. Dava sayıları arttıkça tedirginlik de artıyor. Kiracı hakkını aramak için yoruluyor, ev sahibi haksızlığa uğradığını düşünüyor. Zira mevcut iş yükünde bile bir tahliye davasının 3-4 duruşma sürmesi mümkün. Bu da kesinleşme süreciyle beraber yargılamanın iki yıl sürmesi demek…!
İhtarname Savaşları
İstediğini alamayan mülk sahibi ihtarnameye sarılıyor. Bu bildirimlerin hepsi davaya dönüşüyor mu bilinmez ama kiracıyı huzursuz ettiği kesin. Bildirim, sonra bir bildirim daha ve davaya evrilen bir süreç… Sonuç ise kiracılar için bir kâbus. “İhtiyaç nedeniyle tahliye” ve “yeni malikin tahliyesi” bu konuda en fazla görülen tür. Ancak ikisinin de doğru olması ve bunun ispat edilmesi gerekiyor.
%25’ten fazla kira hedefleyen mülk sahipleri, “çocuğum gelip oturacak, “anneme lazım”, “babamın oturacak yeri yok, buraya gelecek” diyorsa bunu ispat etmek zorunda.
Bunun yanında yeni malike devirlerde de bir danışıklılık olabilir. Mahkemelerin çok dikkatli karar vermesi gerekiyor. Yalnızca tahliye amaçlı satış yapılması mümkün. Bunun dışındaki tahliye kiralama süresinde 10 yılın tamamlamış olması gerekiyor. Her ihtar, tahliye ile sonuçlanmıyor. Hatta sonuçlanma yüzdesi çok az diyebiliriz.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye
Biraz önce belirttiğimiz gibi ihtiyaç nedeniyle kira sözleşmesinin sona ermesi için Türk Borçlar Kanunu’nun 350’nci maddesindeki düzenlemeye göre sürecin işletilmesi lazım.
Buna göre kiraya veren, kiralananı kendisi, eşi, alt soyu (oğlu/kızı), üst soyu (annesi/ babası) veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da iş yeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, fesih bildirim sürelerine uyarak dava açmak suretiyle kira sözleşmesini sona erdirebiliyor. Ama önemli bir şart var: Bu ihtiyaç gerçek olmalı! Böyle bir ihtiyaç yoksa dava reddedilebilir.
Mülk sahibinin gereksinim sebebiyle kira sözleşmesini sona erdirmesine rağmen, esasen böyle bir gereksinimi olmaması ve kiralananı yeniden üçüncü kişilere kiralaması halinde eski kiracının tazminat hakkı bulunuyor. Kiraya veren mahkemeyi bir şekilde inandırsa bile kiracının bu hakkı kaybolmuyor.
Kiracılar Bunlara Dikkat Etmeli!
Ekonomik durumdan en çok etkilenen kesimin başında gelen kiracılar, şu durumları bilmeli:
► Ev sahibi, beş yılı geçen kiralama sürecinde kira tespit davası açabilir. Bu davayı daha erken sürede açması mümkün değildir.
► Kira bedelinin tespiti davalarında ev sahibinin talep ettiği tutar üzerinden bir yargılama yapılıp karar verilmiyor. Örneğin kiranız 2 bin TL diyelim. Ev sahibinin “kiralar arttı buralar 8 bine kiralanıyor” şeklindeki fikri mahkemeyi bağlamıyor. Mahkeme inceleme yapıp, hakkaniyetli bir oran belirliyor. Bu konuda bilirkişiler bölge ortalamasına ve evin durumuna bakarak bir tespit yapıyor. Bu bedel ise genellikle ev sahibinin belirlediğinden daha az oluyor.
► Kiraların en fazla %25 oranında artırılabileceğine ilişkin kural, kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren beş yıllık süre dolmuşsa geçerli değildir. Beş yıllık sürenin dolduğu durumlarda (yeni kira dönemi 11.06.2022- 01.07.2023 tarihleri arasında gerçekleşiyor olsa bile) kiralayanın yörede oluşan emsal kira değerine göre belirleme yapılmasını isteme hakkı var.
► Aranızda uyuşmazlık var ve sorun devam ediyor diyelim… Kiranızı %25 oranında arttırıp, ev sahibinin hesabına yatırmaya devam edin. Şimdiye kadar elden ödüyorsanız ve gelip almamaya başladıysa ev sahibinin ismine PTT veya banka yoluyla havale yapın. Ulaşamıyorsanız, mülkün bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesine bir dilekçeyle başvuru yapıp ödeme yeri belirlemesini isteme hakkınız var.
► Ev sahibi, sizi evden çıkarmak için eve kendinin ihtiyacı olduğunu belirtti ama işin aslının öyle olmadığını öğrendiniz… Tahliye etmiş olsanız bile mülk sahibi evi başkasına kiralamaya kalkarsa, üç yıl içinde tazminat hakkınız bulunmaktadır. Böyle bir durumda ev sahibiniz ceza bile alabilir.
► Ev sahipleri kira gelirlerini maliyeye bildirmek zorundalar. Çok sayıda mülkü olan bir mülk sahibi sizden aldığı gerçek tutarı maliyeye bildirmemiş veya eksik bildirmişse para cezası alabilir.
► Ev sahibi sizi tehdit etti ve evi sattı diyelim. Bu satışın danışıklı (yani gerçek olmayan, sizi evden çıkarmak için) olduğunu düşünüyorsanız bu başlı başına sizi tahliye etmek isteyen yeni malikin haksız olduğunu göstermez. Burada kanıtlamanız gereken husus, yeni malikin bu yerde oturmaya ihtiyacının olmadığı, ihtiyacın “uydurulmuş” olduğudur.
► Kira sözleşmesi tahliye anına kadar devam eden bir sözleşmedir. Kira borcu para borcudur. Yani kira sözleşmesi bitene ve tahliye gerçekleşene kadar ödenmesi gereken bir borçtur. Kiracı dava açılsa dahi ödeme yapmaktan kaçınamaz ve bunun yanında yasal artışları da yapmak zorundadır.
► Kira hukukunda kira miktarının ispat külfeti kiralayana, ispat edilen aylık kira tutarının ödendiğinin ispat külfeti ise kiracıya aittir. Diyelim ki şimdiye kadar güvendiniz ve ev sahibinden bir belge almadınız. Son ayın kira ödemesini mutlaka ve mutlaka makbuz karşılığı veya bir belgeye dayanacak biçimde yapmaya gayret edin. Ev sahibinden hiçbir makbuz alınmamış olsa bile son aya ilişkin bir makbuz alınması diğer kiraların da ödendiğini göstermek adına yeterlidir.
