İçindekiler
Bugüne kadar Türkiye’nin gayrimenkul piyasasında üretimin tamamı sadece satma üzerine kurgulanmıştır ve söz konusu anlayış devam etmektedir. Bu sebeple satılan her gayrimenkul ikincil piyasada yatırım aracı olarak değerlendirilen, fiyatı da devamlı artan bir varlıktır.
Yatırım aracı olarak kabul edildiğinden kiracının ev bulamadığı dönemlerde spekülatif olarak çok fazla kira artışına tabi olan gayrimenkuller; ciddi bir barınma sorununa yol açabilmektedir. Tekrar altını çizmek gerekirse bu durumun temel sebebi, gayrimenkulün satılması odağında bir piyasanın oluşturulmasıdır. İşte tam da bu noktada oluşan derin sorunların önüne geçebilmek adına dünyanın farklı yerlerinde de uygulanan kiralık konut üretimine ağırlık verilmelidir.
Dünyada Kiralık Konut Üretimi Modeli: Hollanda Örneği
Dünyada sosyal devlet uygulamalarının benimsendiği ülkelerde, barınma hakkına bir çözüm olarak kiralık konut üretimi gerçekleştirilmektedir. Örneğin Hollanda’da Amsterdam Belediyesi, bölgedeki kiralık konutların neredeyse %60’ına sahiptir. Bu da çok önemli bir veridir.
Amsterdam’da konut kiralamak isteyen bir birey, genelde belediye ile karşı karşıya kalmaktadır. Doğal olarak bölgedeki kiralık konut fiyatları ve bunların artışları, bireysel yatırımcıların inisiyatifine bırakılmayarak sınırlı ölçüde kamu eliyle gerçekleştirilmektedir. Türkiye’de de özellikle son dönemde T.C. Hazine ve Maliye Bakanlığının kiralık konut üretimine dair açıklamaları, kanaatimce buna dayanmaktadır. Ancak ülkemizde durum, tabii ki biraz daha farklıdır.
Türkiye’de Kiralık Konut Fiyatları Neden Artıyor?
Türkiye’deki temel sorun, gayrimenkul kiralama sektörünün tamamının özel kişilerde olmasıdır. Ülkemizde yatırım aracı olarak görüldüğü için kişilerin 2 veya daha fazla konutu bulunmakta, bunlar da kiralanarak gelir elde edilmektedir. Bu minvalde mevcut ekonomik durum, arz-talep dengesizliği gibi sebeplerle fiyatlar sürekli artmaktadır. Mülk sahiplerinin uyguladığı kira artışlarının tamamını fırsatçılık şeklinde nitelemek doğru değildir, ancak bu artışların temelinde satma odaklı konut üretiminin bir sonucu olarak piyasanın özel kişilerin eline geçmesi yatmaktadır. Yaşadığımız barınma krizinin önüne geçebilmek ve kira fiyatlarını makul seviyede tutabilmek adına yeni dönemde hem özel sektörün hem de kamunun kiralanabilir gayrimenkul üretimine geçmesi gerekmektedir.
Kiralık Konut Üretimi Modelinde Temel Amaç Vatandaşın Barınma Hakkını Korumak
Kiralık konut üretiminde amaç, dar gelirli grupların barınma hakkını koruyarak devlet güvencesi altına almaktır. Örneğin hayata yeni atılacak olan gençlerin, belli bir gelir seviyesine gelene kadar konut ihtiyacını karşılamak ya da asgari ücretle geçinen ailelerin barınma masrafını azaltmak temel hedef olmalıdır.
Özel Sektörün Kiralık Konut Üretimindeki Fonksiyonu
Kamu tarafından özel sektör firmaları kiralık konut üretimine teşvik edilirse piyasanın dengelenmesi daha kısa sürecektir. Bu teşvikler, tıpkı kentsel dönüşümdeki gibi çeşitli uygulama harçlarına birtakım muafiyetler getirilmesi olabilir. İnşa sürecinin tamamlanıp kiralama aşamasına geçilmesinde de gelir vergisi, kurumlar vergisi gibi vergilerde belli muafiyetler uygulanabilir. Nitekim dünyada sadece kiralanabilir konut üreten, buna yönelik faaliyet gösteren gayrimenkul geliştiricileri de bulunmaktadır.
Meseleye özel sektörün de dahil edilmesiyle satma amaçlı üretilen konutlar nedeniyle oluşan fiyat belirsizliği ortadan kalkacaktır. Nasıl mı? Artık Türkiye’de belli sayıda kiralanabilir konut stoku oluşacak ve bu da arz-talep dengesine katkı sağlayarak fiyatları dizginleyecektir. Üstelik sadece kiralık konut piyasasında değil satın alım fiyatlarında da bir denge oluşacaktır. Zira çok fazla kiralanabilir konut bulunduğu için özel yatırımcılar gelir elde edemediği konutunu satmaya karar verecektir.
Kiralık Konut Üretiminde GYF’ler Çok Önemli Etkiye Sahip Olabilir
Öte yandan gayrimenkul yatırım fonları (GYF), kiralık konut üretiminde çok önemli bir etkiye sahip olabilir. Desteklenmeleri hâlinde firmalar GYF kurarak, kiralanabilir konuta yönelebilir. Zira GYF’lerin kurumlar vergisi ve çeşitli vergilerden ciddi muafiyetleri bulunmaktadır ancak güncel mevzuata göre bunlar tamamlanmış gayrimenkullere yatırım yapmak zorundadırlar. Oysa ilgili yönetmeliklerde bir düzenleme yapılarak kiralık konut üretimi şartıyla GYF kurulması desteklenirse, bu durum da özel sektör nezdinde ciddi etki yaratabilir.
Gayrimenkul Piyasasında En Büyük Sorun Kira Fiyatları
“Şu an Türkiye’deki gayrimenkul piyasasında en büyük sorun nedir?” diye soracak olsanız kira fiyatları derim. Örneğin Kadıköy’de bir evde eski kiracı olarak yaşamakta ve 5 bin TL kira vermektesiniz. Bu daireden çıktığınızda yine aynı bölgede ortalama 20 bin TL’den aşağı bir gayrimenkul bulmanız çok zordur. Özetle eski kiranızın üzerine 15 bin TL ekleme yapmak durumundasınız. Maaşınızın da 20 bin TL olduğunu varsayarsak sizin o seviyede bir kiralanabilir konuta ulaşma şansınız var mı? Olmadığı için sosyal çevrenizi terk etmek zorundasınız. Günümüzde kiralık konut üretimi, bu anlamda da bir ihtiyaçtır.
Bir de tabii duymaya başladığım “Kamu neden konut sahibi olsun?” yaklaşımına şu soruyla yanıt vermek gerekir: “Hollanda, Almanya veya Belçika gibi ülkeler neden bu konutlara sahip?”
Bunun sebebi sosyal devlet anlayışının gereği olarak barınma konusunda ortaya çıkan astronomik rakamları makul bir zemine oturtabilmektir. Bu da gayet tabii kamu eliyle yapılabilir.
Rayiçler Belirlenirken Taşınmaz Özelinde Değerlendirme Yapılmalı
Ben kamunun serbest piyasa ekonomisi kapsamında sözleşme ilişkilerine müdahalesini rahatsız edici bulanlardan değilim. Yönetim, stokçuluğa karşı nasıl önlem alıyorsa burada da alabilir.
Kiralık konut üretiminde de T.C. Hazine ve Maliye Bakanlığının yapmak istediği çalışma sosyal medyada konuşulan gibi değil, en azından benim okumam bu yönde. Burada rayicin 3.000 TL-4.000 lirayla sınırlandırılmasından ziyade, fırsatçılar engellenmeye çalışılacaktır. Ancak haksızlıkların önüne geçmek adına fiyat konusunda da önerim; genel bir sınır yerine bölge, hatta taşınmaz özelinde şerefiyeler göz önünde bulundurularak bir çalışmanın gerçekleştirilmesidir.
