İçindekiler
Bir önceki “Konut Retrospektif Değer Analizi 1. Bölüm: Tarihsel Değerin Temel Etkenleri” başlıklı yazımızda konut değerlerini etkileyen unsurlara kısaca değinmiştik. Bu yazıda ise, değer faktörlerinin retrospektif analizdeki yerine odaklanacağız.
Gayrimenkul değerlemesinde, taşınmazın geçmiş bir tarihteki piyasa değerini belirleme işlemine retrospektif değerleme adı verilir. Bu yaklaşım özellikle hukuki ve mali süreçlerde önem kazanır. Miras intikalleri, vergi düzenlemeleri, dava konuları veya geçmiş satış anlaşmazlıklarında, taşınmazın belirli bir tarihteki değeri resmî olarak ortaya konmak zorundadır.
Bu tür değerlemelerde genellikle emsal karşılaştırma, gelir yaklaşımı ve maliyet yaklaşımı olmak üzere üç ana yöntem dikkate alınır. Ancak geçmişe ait emsal verilerinin eksikliği veya güvenilirliğinin sınırlı olması nedeniyle, alternatif yöntemlerin geliştirilmesi kaçınılmaz hâle gelmiştir. Bu noktada istatistiksel ve analitik modeller önemli bir rol oynamaktadır.
Regresyon Analizleri ve Hedonik Fiyat Modeli
Akademik literatürde, özellikle regresyon analizleri ve hedonik fiyat modelleri retrospektif değerlemede sıkça kullanılmaktadır. Hedonik analiz, konutun fiziksel ve çevresel niteliklerini bağımsız değişkenler olarak alan bir regresyon türüdür. Ancak bu analiz, geniş kapsamlı ve tarihsel bazda detaylandırılmış veri setlerine ihtiyaç duyar. Özellikle geçmiş dönemlere ait konum, alan, mimari plan, bina yaşı, sosyal çevre gibi özelliklerin nitel veriye dönüştürülmesi oldukça güçtür. Bu nedenle, veri eksikliği durumlarında makroekonomik göstergelere dayalı regresyon modelleri öne çıkmaktadır.
Konut değerini etkileyen makroekonomik göstergeler arasında;
- TÜFE,
- ÜFE,
- Konut fiyat endeksi,
- Döviz kurları,
- Altın fiyatları,
- GYO endeksleri,
- İnşaat maliyetleri ve
- Asgari ücret değişimleri sayılabilir.
Bu göstergeler doğrudan fiyat belirlemeseler de konut piyasasının ekonomik ortam içindeki konumunu yansıtır. Örneğin TÜFE ve ÜFE, genel enflasyon düzeyini göstererek konut fiyatlarıyla korelasyon kurar; ancak birebir değer belirleyici değildir. GYO endeksleri ve döviz kurları ise daha çok yatırımcı güvenini ve piyasa beklentilerini temsil eder.
Geçmiş fiyatlara ulaşmanın güç olduğu durumlarda bu göstergeler yardımıyla yıllık ortalama konut fiyatlarıyla yıllık ekonomik göstergeler arasında regresyon ilişkisi kurulabilir. Bu sayede geçmiş yıllara ait yaklaşık fiyat tahminleri yapılabilir.
İstatistiksel Yaklaşımlar
Verilerin daha kısıtlı olduğu durumlarda, konut değerini bir “nokta” yerine istatistiksel bir aralık içinde tahmin etmek daha anlamlı olabilir. Bu amaçla Gauss dağılımı (normal dağılım) varsayımı, analize olasılık temelli bir çerçeve kazandırır. Bu dağılımda fiyatların zaman içerisinde ortalama etrafında simetrik biçimde yayıldığı kabul edilir. Böylece fiyatlar farklı değişkenlerin bileşkesi olarak değerlendirilir ve ortalama ile standart sapma değerleri üzerinden bir güven aralığı hesaplanabilir.
Örneğin %10 hata payı ile (yani %90 güven düzeyiyle) oluşturulan bir aralık, geçmiş bir tarihte konutun fiyatının bu aralık içerisinde olma olasılığının %90 olduğunu gösterir. Güven düzeyi arttıkça değer aralığı da genişler; bu da daha güvenli ama daha az pratik yorumlar doğurabilir. Bu nedenle her zaman %95 gibi yüksek güven düzeyleri hedeflenmemeli; verinin niteliğine ve analiz ihtiyacına göre %68 veya %50 gibi orta seviyeli güven düzeyleri tercih edilmelidir.
Uzman, güven aralığını belirlerken farklı yöntemler izleyebilir:
- İlki, kullanılan ekonomik göstergelerin belirli bir güven aralığında yoğunlaştığı durumlarda, bu göstergelerin ortalaması alınarak noktasal bir tahmin üretmektir. Bu yaklaşım, diğer değer etkenleriyle ilişkili temel veriler sınırlı olduğunda veya bu etkenlerin anlamlı bir değişiklik yaratmayacağı değerlendirildiğinde, pratik bir çözüm sunar.
- İkinci yaklaşım ise, diğer değer etkenlerinin değişiminin aşikar olduğu durumlarda uygulanabilir. Bu yaklaşım bölgenin sosyoekonomik ve mekânsal dönüşümünü dikkate alan saha verisi temelli analizdir. Bu yöntemde, yerel halkla yapılan görüşmeler, emlakçılardan alınan bilgiler, eski haritaların incelenmesi ve anket çalışmaları ile güven aralığı hakkında nitel bir kanaat oluşturulur.
İleri Analiz Teknikleri
Eğer bölgesel ve nitelik denetimli veri setleri mevcutsa, regresyon modelleri ve Gauss dağılımı daha doğru sonuçlar verebilir. Daha büyük veri kümeleri söz konusu olduğunda ise yapay sinir ağları (YSA), makine öğrenimi, bulanık mantık gibi ileri teknikler de kullanılabilir. Ancak bu tür yöntemlerin güvenilir sonuçlar üretebilmesi için güçlü ve çok boyutlu veri altyapısı gerekir.
Sonuç
Retrospektif değerleme, yalnızca teknik bir hesaplama süreci değil, aynı zamanda tarihsel bağlamı doğru okuyabilmeyi gerektiren çok katmanlı bir analiz alanıdır. Geleneksel yöntemler (özellikle de pazar yaklaşımı) öncelikli tercih olmalıdır. Ancak veri eksikliği ve geçmiş döneme erişim zorlukları nedeniyle alternatif yöntemler, uzman görüşü ile desteklenerek tamamlayıcı araçlar olarak kullanılabilir. Olasılık temelli yaklaşımlar ise bu tür belirsizlik ortamlarında oldukça değerli çözüm araçları sunar.
