İçindekiler
2021 yılında yayımlanan İnsan Hakları Eylem Planı ile taşınmaz satış sözleşmelerinin noterler tarafından da yapılabilmesine imkân sağlanmasına yönelik hazırlanan mevzuat, 23 Haziran 2022 tarihinde Türkiye Büyük Millet Meclisi (TBMM) Genel Kurulu’nda Hakimler ve Savcılar Kanunu ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun Teklifi kapsamında kabul edildi.
1512 sayılı Noterlik Kanunu’nun 61. ve 162. maddelerine ekleme yapılarak düzenlenen kanunla birlikte taşınmaz satış sözleşmesi, ilgilisi tarafından başvuru yapılması durumunda noterlerde de düzenlenebilecek.
Öte yandan tapu müdürlüklerinde taşınmaz satış sözleşmesi işlemleri devam etmektedir. Buna ilaveten vatandaşın tercihine bağlı olarak noterlerde de taşınmaz satış sözleşmesi düzenlenebilecektir. Bahsi geçen uygulama, 1 Ocak 2023’te yürürlüğe girecektir.
Konuyu temellendirmek adına ekleme yapılan kanun maddelerini incelemek yerinde olacaktır:
“Taşınmaz satış sözleşmesi:
MADDE 61/A
Taşınmaz satış sözleşmesi noterler tarafından da yapılabilir.
Noterler, taşınmaz satış başvurusu üzerine başvuru belgesi düzenler, taşınmaz üzerindeki her türlü kısıtlamaları dikkate alır ve taşınmaz satışıyla ilgili diğer kanunlarda yer alan sınırlamalar ile usul ve esasları gözetir.
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce tapu kayıt örneği ve diğer belgeler tapu bilişim sistemi vasıtasıyla noterlerle paylaşılır. Taşınmaza ilişkin kayıt ve belgelerin eksik olması hâlinde ilgili tapu müdürlüğünden eksik olan hususlar bu sistem üzerinden talep edilir ve eksiklikler tapu müdürlüğünce giderilerek sisteme aktarılır. Noterlerce hak sahibi belirlendikten ve taşınmazın satışına engel hukuki bir durumun bulunmadığı tespit edildikten sonra taşınmaz satış sözleşmesi yapılır.
Satış sözleşmesi taraflarca imzalandığı anda noter, tapu bilişim sisteminden yevmiye numarası alarak sözleşmeyi bu sisteme kaydeder. Sözleşmenin sisteme kaydından sonra tapu müdürlüğünce taşınmazın tapu siciline tescili sağlanır. Satış sözleşmesi ile diğer belgeler, noter tarafından sisteme aktarılır ve fiziki olarak arşivlenir.
Noterler, taşınmaz satış sözleşmesiyle ilgili işlemleri bizzat yaparlar.
Tapu kayıt örneği ve diğer belgelerden hak sahibinin belirlenememesi veya satışa engel hukuki bir durumun varlığı hâlinde noterlerce satış işlemi gerçekleştirilmez.
Noterler tarafından yapılacak taşınmaz satış sözleşmelerinden yalnızca 2/7/1964 tarihli ve 492 sayılı Harçlar Kanununa ekli (4) sayılı tarifenin “I-Tapu işlemleri” başlıklı bölümünün (20) numaralı fıkrasının (a) bendi uyarınca tapu harcı alınır. Bu işlemler için 492 sayılı Kanunun tapu harçlarına ilişkin hükümleri ve gerekli harcı tamamen almadan işlem yapan noterler hakkında aynı Kanunun 128 inci maddesi hükmü uygulanır.
Taşınmaz satış sözleşmeleri damga vergisinden ve bu işlemlere ilişkin düzenlenen kâğıtlar değerli kâğıt bedellerinden istisnadır.
Bu madde kapsamında yapılan işlemler karşılığında noter ücreti dışında herhangi bir ücret alınmaz. Noter ücreti taşınmazın değerine göre beş yüz Türk lirasından az ve dört bin Türk lirasından fazla olamaz ve ücret tarifesinde gösterilir. Bu miktarlar, her yıl bir önceki yıla ilişkin olarak 4/1/1961 tarihli ve 213 sayılı Vergi Usul Kanununun mükerrer 298 inci maddesi hükümleri uyarınca tespit ve ilan edilen yeniden değerleme oranında takvim yılı başından geçerli olmak üzere artırılarak uygulanır.
Taşınmaz satış işlemleri için Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü döner sermaye işletmesine gelir kaydedilmek üzere hizmet bedeli alınır ve bu işlemler sebebiyle noterlere herhangi bir pay veya aidat ödenmez.
Bu maddenin uygulanmasına ilişkin usul ve esaslar, Hazine ve Maliye Bakanlığı ile Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının mütalaası alınarak Adalet Bakanlığınca çıkarılacak yönetmelikle düzenlenir.
MADDE 162
Taşınmaz satış sözleşmesinin düzenlenmesinden dolayı oluşan zarardan noterler de sorumludur. Bu zararın Devlet tarafından ödenmesi hâlinde Devlet, sözleşmeyi düzenleyen notere rücu eder. Notere karşı açılacak davalar, tapu sicilinin bulunduğu yer mahkemesinde görülür.”
Süreç Nasıl İlerleyecek?
Kanun maddelerine göre taşınmaz satış sözleşmesi düzenlenmesi amacıyla notere başvurulması durumunda söz konusu taşınmaza yönelik tapu kayıt örneği ile gerekli bilgi ve belgeler; Tapu ve Kadastro Bilgi Sistemi üzerinden noterlerle paylaşılacak.
Noterler ise taşınmaz üzerindeki her türlü kısıtlama ve sınırlamaları dikkate alıp taşınmazın satışına engel hukuki bir durumun bulunmadığını tespit ettikten sonra satış sözleşmesi düzenleyecek.
Satış sözleşmesi taraflarca imzalandığı anda noter, tapu bilişim sisteminden yevmiye numarası alarak sözleşmeyi sisteme kaydedecek. Sözleşmenin sisteme kaydından sonra da tapu müdürlüğünce, taşınmazın tapu siciline tescili sağlanacak.
Noter Ücreti Dışında Herhangi Bir Ödenek Çıkmayacak
Yapılan işlemler karşılığında noterler, noter ücreti dışında herhangi bir bedel talep etmeyecek ve noter ücreti de taşınmazın değerine göre 500 TL’den az, 4.000 TL’den fazla olmayacak. Bu ödeme, noterler tarafından tahsil edilecek.
Taşınmaz satış işlemleri için tapu harçları hem alıcı hem de satıcı tarafından Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğüne (TKGM) ödenecek… Yani mevcut uygulama aynen devam edecek ve bu işlemler sebebiyle noterlere herhangi bir pay ödenmeyecek.
Tapu işlemlerinde devletin kusursuz sorumluluğu ilkesi gereği satış sözleşmesinin düzenlenmesinden dolayı oluşan zararı kamunun ödemesi durumunda, ilgili notere devlet rücu edebilecek.
Aktarmaya çalıştığım tüm bu sürecin sağlıklı yürüyebilmesi adına hâlihazırda bir yönetmelik hazırlanmaktadır. Ayrıca TKGM’nin Tapu ve Kadastro Bilgi Sistemi’nden, noterler ile veri ve belge paylaşımına yönelik çalışmalar devam etmektedir.
Peki Dünyada Uygulama Nasıl?
Dünyada en gelişmiş tapu sisteminin Almanya’da olduğunu söyleyebiliriz. Bu ülkede noterler ve tapu arasında doğru bir sistemle veri paylaşımı gerçekleşmektedir. Satış sözleşmesi noter huzurunda avukat nezaretinde yapılmaktadır ve taşınmazın piyasa değeri üzerinden düzenlenmektedir. Bu sözleşme karşılığı para, noterde depolanmaktadır.
Kanun düzenlemesinden anlaşıldığı gibi sadece taşınmaz satış sözleşmesi düzenleme yetkisi noterlerle paylaşılacaktır. Bununla birlikte gayrimenkullerin Almanya örneğinde olduğu gibi piyasa değeri üzerinden kayıt altına alınmasına ve paranın depolanmasına yönelik herhangi bir düzenleme yapılmamıştır.
Kanun düzenlemesinde, 492 sayılı Harçlar Kanunu’nun tapu işlemleri ile ilgili maddesine atıf yapılmıştır. Kanunun ilgili maddesi incelendiğinde gayrimenkullere ilişkin satış sözleşmesinin, emlak beyanından az olmamak üzere ilgililerin beyanı doğrultusunda yapılacağı görülmektedir. Yani hâlihazırdaki uygulamanın aynen devam edeceği anlaşılmaktadır.
Gayrimenkul Alanında Atılması Gereken En Önemli Adım, Gerçek Değer Üzerinden Vergilendirme
Ülkemizde gayrimenkul alanında atılması gereken en önemli adım, kuşkusuz gayrimenkullerin gerçek değeri üzerinden kayıt altına alınıp vergilendirilmesidir. Yabancıya satış işlemlerinde de sözünü ettiğim uygulama başlamıştır.
Her satışta düzenlenen değerleme raporu ile gayrimenkuller piyasa değerinden kayıt altına alınmalıdır. Bu konuda gerekli teknik kabiliyet ile değerleme sektörüne ilişkin personel ve yetkinlik altyapısı hazırdır. Özetle bir kanun düzenlemesi ile hemen uygulamaya geçilebilecektir.
Noterlerde Taşınmaz Satış Sözleşmesi Düzenlemesine Neden İhtiyaç Duyuldu?
Yazımda detaylandırmaya çalıştığım noterlerde taşınmaz satış sözleşmesi düzenlemesinin amacı, tapu müdürlüklerinde oluşan yoğunluğun azaltılması ve gayrimenkul satışlarının daha hızlı sürede çözümlenmesi olarak ifade edilmektedir.
“Vatandaş ek bir maliyetle gayrimenkul satışlarında noterlere yönelecek mi?” derseniz bunun cevabını ancak uygulama başladığında görebileceğiz… Son olarak ilgili Kanunda uygulamayla alakalı belirsizliklerin mevcut olduğunu söylemek de mümkündür. Bu nedenle şu sıralar üzerinde çalışılan yönetmeliğin yayınlanmasıyla hiç şüphesiz daha detaylı bilgilere sahip olacağız. Sağlıklı bir süreç yönetimi için en doğrusu, pilot bir bölge seçilip uygulamanın başlatılmasıdır.
