İçindekiler
Son zamanlarda gerek yazılı gerekse görsel basında apartman ve site aidat ödeme ile ilgili çok fazla yorum yapılıyor. Konuyla ilgili detaylı bilgi sahibi olunmadan öfke içerikli yapılan yorumlar ve yayınlanan yazılar, ne yazık ki site sakinlerini negatif yönde etkiliyor. Aidat artışları ile ilgili (özellikle de yöneticiler üzerinden yapılan) asılsız ithamlar söz konusu. Bu nedenle hem yönetici meslektaşlarımız hakkındaki ön yargıları hem de doğru bilinen yanlışları düzeltmek isterim.
Aidatlar Hakkında Bilinmesi Gerekenler, Site Aidatı Neye Göre Belirlenir?
İşletme bütçesi, bir yıllık gider öngörüsüdür. Sene başında iki adet bütçe hazırlanır. Birisi hem malik (evin tapudaki sahibi) hem de kiracıların sorumlu olduğu giderlerden oluşan işletme bütçesi, diğeri ise sadece maliklerin sorumlu olduğu; tesisin yenilenmesi, demirbaş eksiklerinin giderilmesi vb. nedenlerle oluşturulan yatırım bütçesidir.
Her iki bütçe de yönetim planında ayrıca bir tarih belirtilmediyse sene başında genel kurul yapılarak onaylanır. Eğer geçici yönetim söz konusu ise 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu gereğince herhangi bir toplantı yapılmasına gerek kalmaksızın geçici yönetim kurulu tarafından bütçe onaylanarak uygulamaya konur. İki yıl öncesine kadar yıllık bir gider öngörüsünde bulunmak mümkün iken son yıllarda içinde bulunduğumuz ulusal ekonomik durumumuz ara dönemlerde ek bütçe yapılmasını gerektirdi. Bunlardan biri de 2022 Temmuz ayında asgari ücrete yapılan ara zamdan kaynaklanmaktadır.
Daire sakinleri çalıştıkları kurumlarda zam aldılar, maaş zammına ilave olarak yemek ücretlerine zam aldılar, araçları için benzin ücretlerine zam aldılar… Peki bağlı bulundukları işletmelerin giderleri artmadı mı? Aynı şekilde temmuz ayında hükûmet tarafından yapılan resmî asgari ücret zammı sonrası işveren maliyetlerinin artması, site giderlerinin de artmasına neden oldu. Burada site sakinlerinin beklentisi, “aidat zammı olmasın.” Peki ama bu maaş zammından kaynaklanan farkı kim ödeyecek?
Site yönetimi denilen birim, bir tüzel kişilik ya da ticari faaliyetleri olan bir kurum değildir. Aidatlarınızı kontrol etmek ve yönetmek için bir araya gelmiş, sitenin bünyesinde sigortalı olarak çalışan kişilerdir. Evet sitenin potansiyel bir vergi numarası vardır ama ticari faaliyette bulunmaz. Tek geliri aidatlardır. Bu, markete gidip istediğiniz her şeyi alıp sonra da parasını market sahibinin ödemesini beklemek gibi bir durum. Belki market sahibi sizi tanıyordur ve bu fedakarlıkta bulunur. Ama asgari ücretin çok da üzerinde olmayan bir maaş ile site bünyesinde sigortalı olarak çalışan bir site yöneticisinin bunu yapması imkânsız.
Yüksek Aidatların Nedeni: Yanlış Yönetim
Yeni bir yılın başındayız ancak yıla zor koşullarda başlıyoruz. Nedeni ise EYT statüsündeki site personelinin emeklilik başvuruları. Site/apartman sakinlerinin yüksek aidat şikayetlerinden kaçınmak isteyen yönetim kurullarının, aidatları düşük tutabilmek için birçok yerde kıdem ve ihbar fonu oluşturmadığını biliyoruz. Biz profesyonel yöneticiler durumun önemini ve gerekliliğini izah etmeye çalışsak da farklı meslekler icra eden site/apartman sakinlerinden oluşan yönetim kurulları çoğu zaman bu fonu oluşturmuyorlar. 20 yıldır dairede oturan malik evi sattı ve yerine 2 ay önce yeni sahibi taşındı diyelim. Tam da bu esnada EYT açıklandı ve sitenin/apartmanın hazırda bir fonu yok. İşte bu bir kötü yönetim örneğidir.
Aidatları düşük tutmak için yapılan yanlış bir uygulama daha çok can acıtacaktır. Bu yüzden işi bilen, bilgisi ve tecrübesi olan yöneticilere kulak vermek gerekiyor. İdaresi tecrübeli yöneticiler tarafından gerçekleştirilen sitelerde her türlü harcama, banka kayıtlarında mevcuttur ve denetime açıktır. Yüksek aidatlar ve zararlar yanlış yönetimden kaynaklanır.
Aidat Zammı En Fazla Ne Kadar Olabilir? Site Yönetimi Aidat Artışı Nasıl Yapılır?
Uluslararası Tesis Yöneticileri Derneği (TESYÖN) tarafından yayınlanan ve aidat oranlarındaki artışın hangi orana kadar olması gerektiğini de belirten aşağıdaki paragraf, durumun özetini gayet güzel açıklıyor:
“Mevcut durumumuzu analiz edersek; asgari ücrete %54.6 oranında zam yapıldığı için, eğer aidat dışı gelirler ve birikim söz konusu değilse 2023 aidatlarına %54.6’nın altında bir zam yapılması mümkün değildir. Hükûmet tarafından açıklanan en düşük enflasyon oranı yıllık %64’tür. Bu da dışarıdan alınan güvenlik, yemek, havuz bakımı, kamera bakımı, kimyasal, sarf malzeme, kazan bakımı, yangın tüplerinin dolumu vb. yüzlerce kalemdeki giderleri aynı oranda artırmaktadır. Ayrıca yıllık bakımlar ve arıza onarımları esnasında çıkabilecek dövize endeksli yedek parça, sarf malzeme teminlerinde de döviz artışlarından kaynaklı ek maliyetler ortaya çıkacaktır. Enerji giderleri (elektrik, doğal gaz) yıl içerisinde zamlanırsa (muhtemel bir olasılık) asgari ücrete yıl ortasında yapılacak bir zam sene başında öngördüğümüz giderlerde artış yaratacağı için aidatlara da ara bir zam yapılmasını gerektirebilir. Bu nedenle aslında aidat değil “gider avans payı” denilmektedir. Önce sakinlerden avans topluyor sonra mahsup ediyoruz, arada bir fark olması durumunda bunu bir sonraki dönemde talep ediyoruz. Ne yazık ki hayatımızın içinde olan her türlü giderimiz çok fazla arttı. Marketlerde yaşanan artışlar, yönetimlerin hizmetlerini sunabilmek için aldıkları ürünlere de aynı şekilde yansımaktadır. Evinizin giderleri nasıl %100’ün üzerinde bir artış gösteriyor ise site/apartman aidatlarına yapılan %65-%100 arasındaki bir zam kabul edilir bir düzeydir. Daha düşük bir zaman ile kaliteli bir hizmet sunmak pek mümkün değildir.”
Az Aidat Ödemek Çözüm Değil
Değerli okurlar, tesislerin yönetimi alanında tecrübeli bir kişi olarak inanın ki az aidat ödemek, durumun çözümü değildir diyebilirim. Önemli olan neye ne kadar ödediğini bilmek. Yönetimler size detaylı bir işletme bütçesi dökümü vermek ve sizi bilgilendirmek zorundadırlar. Lütfen yapacakları açıklamaları da dinleyelim. Sonuçta tek yetkili kişi sitenizde maaşlı çalışan yönetici değildir. Yönetim kurulunun onaylamadığı bir bütçeyi yönetici uygulayamaz. Yöneticinizi veya ofis çalışanlarını azarlamanız, tıpkı kurumsal bir firmaya kızıp çağrı merkezinde çalışanları azarlamak kadar etkisizdir. Sitelerde site sakinleri her türlü hakareti yaptığında ofis personelinin tek yapabildiği çaresizliği kabullenmektir. Zor şartlarda gece gündüz çalışan kişileri kırmış olursunuz.
