İçindekiler
Vatandaşlarımızca tapu daireleri nezdinde, çeşitli gerçekleştirilebilecek işlemler manzumesi bulunmaktadır. Peki nedir bu işlemler? İlgililerce gayrimenkuller üzerinde; satış, ipotek, intikal, bağış (hibe), trampa, taksim (paylaşma), irtifak, kat mülkiyeti, ifraz (ayırma), intifa işlemleri tesis edilebilecektir.
Bu yazımızda ilgililerce tapu daireleri nezdinde gerçekleştirilebilecek işlemlere dair ilgililerin vergisel sorumlulukları, harç oranları, damga vergisi oranları gibi hususlara değinilecektir.
Alıcı ve Satıcının Tapu İşlemlerindeki Vergisel Sorumlulukları
Gerek alıcı ve gerekse de satıcı nezdinde gayrimenkulün alış ve satışı esnasında düzenlenen kağıtlar, satışı gerçekleştirilen gayrimenkulün alıcı veya satıcının işletme aktifine kayıtlı olması, gayrimenkulün aktife kayıtlı olmaması hâlinde satıcının gayrimenkulü elinde bulundurma süresine bağlı olarak çeşitli vergisel sorumluluklar doğmaktadır. Bu sorumluluklar aşağıdaki gibidir:
Damga Vergisi
Gayrimenkulün satış işlemi tapu işleminden önce kağıda / sözleşmeye konu edilmesi hâlinde gerek alıcı gerekse de satıcı nezdinde damga vergisi mükellefiyeti doğuracaktır. Bu vergi sözleşme de yer verilen ve vergi hesaplamaya uygun bir tutarın gösterilmesi (örneğin gayrimenkulün bedeli yahut cayma tazminatı, garanti taahhüdü gibi işlemler) hâlinde tarh edilecektir. Gösterilen tutar üzerinden ise mukavelenameye konu edilen gayrimenkulün bedeli üzerinden binde 9,48 damga vergisi ya alıcıdan yahut satıcıdan alınacaktır.
Tapu Harcı ve Döner Sermaye Bedeli
Tapu harcı ya da tapu masrafı olarak ifade edilen terim; iş yeri, konut, tarla, arsa, arazi ve bunun gibi tüm gayrimenkul unsurları için tapuda beyan edilen satış tutarının yüzde 4’ü oranında hesaplanan ve devlete ödenen harç türüne verilen isimdir. Bu vergi alıcı üzerinde %2, satıcı üzerinde ise yine %2 olarak yük doğuracaktır. Tapu harcına ilaveten tapuda işlem yapan vatandaşlardan tapu harcı döner sermaye hizmeti bedeli 2025 yılı için 1.183 TL olarak belirlenmiştir.
Değer Artış Kazancına Bağlı Gelir Vergisi
Gayrimenkulün sahibi olan satıcı tarafından, ilgili taşınmazın satış ile alış tarihi arasında 5 yıl dolmaması hâlinde doğacak kazanca “değer artış kazancı” denir. Örneğin 2021 tarihinde 1 milyon TL’ye alınmış bir konutun, 5 yıl geçmeden 2025 yılında 10 milyon TL’ye satılması halinde değer artış kazancı ortaya çıkacaktır. Ancak burada alış bedelinin, alış ve satış tarihlerini içerir Yİ – ÜFE oranı bazında %10’dan fazla enflasyon farkı ortaya çıkması hâlinde artırılması gerekmektedir. Örneğin Yİ – ÜFE farkının %400 olması hâlinde alış bedeli 1 milyon TL’den 4 milyon TL’ye çıkacaktır. Bu da 10 milyon TL’ye satılan kıymet için 6 milyon TL kazanç doğacağı anlamına gelir. Bu kazanç üzerinden de satıcı kişi adına %40 kadar tarifeli gelir vergisi çıkacaktır.
Aktife Kayıtlı Gayrimenkul İçin Katma Değer Vergisi
Satışı gerçekleştirilecek taşınmaz, bir ticari işletmenin aktifine kayıtlı olması hâlinde, satış esnasında fatura düzenlenmesi gerekmektedir. Gayrimenkul vasfına haiz kıymet arsa yahut arazi ise KDV oranı %10 iken; mesken yahut konut niteliğine haiz olanlarda ise meskenin m2’sine göre %10 ila %20 oranında KDV ödenecektir. Eğer gayrimenkul iş yeri / ofis / fabrika niteliğinde bağımsız bölüm ise KDV oranı %20 olacaktır. Ancak burada belirtmek isteriz ki, 15.07.2023 tarihinden önce edinilmiş gayrimenkuller, aktife kalma süresi olarak 2 yılı tamamlamış olmaları hâlinde KDV oranı %0 olarak uygulanacaktır.
Aktife Kayıtlı Gayrimenkul İçin Gelir ve Kurumlar Vergisi
Satışı gerçekleştirilecek taşınmaz, ferdi bir ticari işletmenin aktifine kayıtlı olması hâlinde, alış ve satış bedeli arasındaki fark tutar yani kazanç üzerinden %40 kadar tarifeli gelir vergisi çıkacaktır. Ancak belirtmek isteriz ki bu kıymetin aktifte 5 yıldan fazla kalmış olmasının alınacak vergiye bir tesiri bulunmadığı gibi, değer artış kazancında olduğu gibi alış bedeline yönelik enflasyon değerlemesi de yapılamayacaktır.
Eğer satışı gerçekleştirilecek taşınmazın tüzel bir ticari işletmenin aktifine kayıtlı olması hâlinde, alış ve satış bedeli arasındaki fark tutar yani kazanç üzerinden %25 kurumlar vergisi çıkacaktır. Ancak burada belirtmek isteriz ki, 15.07.2023 tarihinden önce şirketlerce edinilmiş gayrimenkullerin aktife kalma süresi olarak 2 yılı tamamlamış olmaları hâlinde ortaya çıkan kazancın %25’i istisna olacaktır.
Tapu Harcı Oranları 2025’te Ne Kadar Oldu?
Tapu harcı oranları Hazine ve Maliye Bakanlığınca çıkarılan tebliğler eliyle düzenlenmektedir. 2025 yılına dair tapu harcı oranları ise 96 Seri No.lu Harçlar Kanunu Genel Tebliği ile belirlenmiştir. Daireler nezdinde gerçekleştirilecek işlemlere istinaden ilgililerden talep edilecek harç oranları başlıklar hâlinde aşağıdaki gibidir:
Satış İşlemi
Gayrimenkulün satış işlemi esnasında, emlak vergisi beyan değerinden az olmamak üzere gösterilen değer üzerinden, alıcı nezdinde binde 20, satıcı nezdinde binde 20 olmak üzere harç aranacaktır.
Veraset İşlemi
Miras terekesine dahil taşınmaz malların mirasçılarca taksiminde, kayıtlı değer üzerinden binde 22,77 harç aranacaktır.
İfraz (Ayırma) ve Tevhit (Birleştirme) İşlemi
Bu işlemler esnasında, kayıtlı değer üzerinden binde 11,38 harç aranacaktır.
İpotek İşlemi
İpotek işleminde sağlanan borç miktarı üzerinden binde 4,55 harç aranacaktır. İpotek derecesinde sonradan değişiklik olması hâlinde sağlanan borç miktarı üzerinden binde 2,27 harç aranacaktır.
Kat İrtifakı İşlemi
Arazi ve arsa üzerine inşa edilecek tesislerin tescilinde her bir bağımsız bölüm için 3.995,30 – TL maktu harç aranacaktır.
Cins Tashihi İşlemi
Kat irtifakı dışında yapılacak kat mülkiyeti de dahil tüm cins tashihi (gayrimenkulün vasfında yapılan değişiklikler) işlemler üzerinden, her bir işlem için 1.994,00 – TL maktu harç aranacaktır.
Sermaye Olarak Koyma İşlemi
Gayrimenkulün sermaye şirketine ayni sermaye olarak konulmak istenmesi hâlinde, Ticaret Mahkemesince biçilen değer üzerinden alıcı nezdinde binde 20, satıcı nezdinde binde 20 olmak üzere harç aranacaktır.
Vergi Yükümlülüklerini Yerine Getirmemenin Sonuçları
Gayrimenkulün satışına dair gerek işlemin yapılması gerekse de daha sonradan idarenin tespiti sonrası ortaya çıkabilecek çeşitli cezai müeyyideler bulunmaktadır. Öyle ki beyana dair vergilemenin esas vergileme olduğu ülkemizde, kişileri yüksek tutarlı cezalar beklemektedir. Vergi yükümlülüklerini yerine getirmemenin sonuçlarını okuyucularımız için aşağıda başlıklar hâlinde değerlendirdik:
Tapu Harcı
Daha önce de belirttiğimiz üzere satış işlemi sırasında emlak vergisi beyan değerinden az olmamak üzere gösterilen değer üzerinden, alıcı nezdinde binde 20, satıcı nezdinde binde 20 olmak üzere harç aranacaktır. Ancak tapu harcı matrahı olarak gösterilen bedel, emlak vergisi beyan değeri üzerinde olmasına rağmen gerçek bedelin altında olması ve bu bedelin gayrimenkulün bulunduğu yer vergi dairelerince tespit edilmesi hâlinde, fark değer üzerinden gerek alıcı gerekse de satıcıdan harç alınacaktır. Ayrıca ortaya çıkan farka değerin %25’i oranında vergi ziyaı cezası kesilecek ve gecikme zammı işletilecektir.
Değer Artışı Üzerinden Alınması Gereken Gelir Vergisi
Satışı gerçekleştirilen kıymetin, alış tarihi ile satış tarihi arasında 5 yıllık süre dolmamasına rağmen satış bedeli ile alış bedeli arasındaki farkın bedelin değer artış kazancı olarak beyan edilmemesi veya düşük beyan edilmesi hâlinde, beyan edilmeyen yahut düşük beyan edilen kazanç üzerinden alınması gereken gelir vergisi üzerinden bir kat vergi ziyaı cezası kesilecek ve gecikme zammı işletilecektir.
Aktife Kayıtlı Gayrimenkul Üzerinden Alınması Gereken Gelir Vergisi
Satışı gerçekleştirilen gayrimenkulün işletme aktifine kayıtlı olması hâlinde; fatura düzenlenmesi, düzenlenen fatura üzerinde KDV hesaplanması, kazanç üzerinden de gelir vergisi ve kurumlar vergisi ödenmesi gerektiği yazımızın önceki bölümlerinde belirtilmişti.
Satışı gerçekleştirilen gayrimenkul için fatura düzenlenmesi gerektiği hâlde düzenlenmemesi durumunda satıcı adına KDV dahil bedel üzerinden %10 özel usulsüzlük cezası kesilmesi gerekmektedir.
Ayrıca satışı gerçekleştirilen gayrimenkul için fatura düzenlenmemesi yahut düşük tutarda beyan verilmesi hâlinde KDV ve kazanç üzerinden alınması gereken gelir vergisi ve kurumlar vergisi tutarı kadar bir kat vergi ziyaı cezası kesilecek ve gecikme zammı işletilecektir.
Tapu İşlemlerinde Vergi Ödeme Süreci Nasıl İşliyor?
Tapu dairelerinde işlem yapmak isteyenlerin gayrimenkul üzerinde çeşitli tasarruf hakkına sahip olabilmesi için tapu harcına dair vergi ödeme sürecinin izlemesi ve yerine getirmesi gerekmektedir. Şöyle ki;
- Satışı gerçekleştirilecek gayrimenkulün bağlı bulunduğu tapu dairesine, e-Devlet sistemi üzerinden başvuruda bulunularak öncelikle randevu alınması gerekmektedir.
- Alınan randevu sonrası, gayrimenkulün bağlı bulunduğu tapu ve kadastro dairesi memurunca, ilgililerin başvurusu esnasında beyan ettiği telefon numaralarına, randevu tarihi ve saati bilgisi düşecektir. Gerek alıcı gerekse de satıcının randevu saatine uyması gerekmektedir.
- Randevu saati ve tarihi belirlenen işleme dair tapu harcı; Vakıflar Bankası, Emlak Katılım Bankası, Halk Bankası, Vakıf Katılım Bankası, PTT Ziraat Katılım Bankası ve Ziraat Bankası şubeleri ile mobil bankacılığı üzerinden ödenebilecektir. Hatta bu vergi, randevu saatinden hemen önce ödenebilecektir. Ayrıca bu uygulama ile tapu harcı döner sermaye hizmeti bedelinin (2025 yılı için 1.183 TL) ödemesi de yapılabilecektir.
