İçindekiler
Toprak üzerindeki mülkiyet hakkı, o toprak parçasına inşa edilen binalara da yansır. Yani aslolan, toprak üzerindeki mülkiyettir…
Daha detaylı aktarmak gerekirse bir bina, inşa edildiği toprak kiminse ona ait olur. Yani toprağın ve binanın farklı kişilere ait olması düşünülemez. Eğer biri, başkasının toprağı üzerindeki binanın kendisine ait olduğunu iddia ediyorsa öncelikle bunu ispatlamalıdır. Bahsi geçen ispat gerçekleşse dahi kişi; binayı değil binanın değeri olan bedeli almaya çalışmalıdır. Zira -çok istisnai durumlar dışında- binaya sahip olmak, toprağa sahip olmayı gerektirmez.
Mülkiyet, En Fazla Hukuki Bilgi Üretilen Alanların Başında
Bilindiği üzere şu an kullandığımız hukuk sisteminin kökenleri, Roma hukukuna dayanmaktadır. Mülkiyet ise çok çok eski devirlerden beri hukukun temel konularından biridir. Hatta mülkiyet, en fazla hukuki bilgi üretilen alanların başında gelebilir. Yazının başlangıcında ifade ettiğimiz çerçeve de tarihî temelleri Roma hukukuna kadar uzanan mülkiyet hukukunun genel teorisidir. Bu teoriye göre toprak kime aitse üzerindeki bina da onundur…
Hiç şüphesiz yazımızın bu noktasında akıllara, günümüzde çok katlı binalarda farklı maliklerin bulunma durumu gelecektir.
Evet, günümüzde arsaların üzerine çok katlı binalar inşa edilmekte ve her katta birbirinden farklı malikler bulunmaktadır. Bu vakayı mülkiyet hukuku ile izah edebilmek için de büyük uğraşlar verilmiştir. Çünkü klasik mülkiyet teorisine göre toprak parçasının üzerindeki binanın bir katının birine, ikinci katının diğerine ait olması mümkün değildir.
Çok Katlı Yapılarda Daire Sahibi Olmanın Toprak Mülkiyeti Açısından İzahı
Klasik mülkiyet teorisine karşın günümüz dünyasında kentler, büyük ölçüde çok katlı yapılardan oluşmaktadır.
Peki çok katlı yapılarda bir daire sahibi olmak, toprak mülkiyeti açısından nasıl izah edilecektir? Sonuçta esas olan bina değil toprak mülkiyetidir.
Bahse konu problemi çözmek üzere binadaki her dairenin, toprak mülkiyetinin belirli bir payına (hissesine) karşılık gelmesi esası benimsenmiştir. Daha açıklayıcı bir ifadeyle daire sahibi, aynı zamanda binanın üzerinde bulunduğu arsanın da hissedarıdır ve mülkiyet hakkı da bu hisseye dayanmaktadır.
Ortak Alan Giderlerinden Doğan Sorumluluklar
Daire sahibinin, arsa payı oranında ortak alanlar üzerinde de mülkiyet hakkına sahip olduğu kabul edilir. Buna bağlı olarak ortak alanlar için yapılan giderlerden de bir sorumluluk doğmaktadır. Asansörün tamiri, merdiven ışıklarının elektriği veya çatının bakımı gibi işlemler; ortak alan gideri sayılan kalemlerdir.
İlk etapta bu masrafların paylaşımının da hisse oranlarına göre yapılacağı düşünülebilir. Ancak bazı durumlar, tereddüt arz etmektedir… Örneğin herhangi bir yapının birinci katında oturanlar, hiç kullanmadıkları asansörün bakım ücretine katılmak istemeyebilirler.
Bu tarz sorunların çözümünde Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerinden faydalanılır. İlgili Kanun, bazı ortak giderler için arsa oranında paylaşımı bazıları içinse eşit paylaşımı öngörmektedir.
AVM Ortak Alan Giderleri
Kat Mülkiyeti Kanunu, temelinde apartmanlar ve siteler için yazılmış bir yasadır. Ancak zaman içerisinde alışveriş merkezleri (AVM) gibi farklı yapılar ortaya çıkmıştır ve bünyesinde pek çok bağımsız bölüm bulunduran bu yapılarda da tıpkı apartmanlarda olduğu gibi ortak alan sorunları yaşanabilmektedir. AVM ortak alanları için yapılan masraflar ve buna dair istenen bedeller, sürekli tartışma konusu olmaktadır.
Ortak Giderler, Kira Sözleşmesi Hukukunun Esaslarına Uygun Olmalı
Bilindiği üzere AVM’lerdeki bütün iş yerleri, kira sözleşmeleri ile işletilmektedir. Bu nedenle ödenecek ortak giderlerin de kira sözleşmesi hukukunun esaslarına uygun olması gerekmektedir.
Kira hukukunda, kira bedeli dışında “yan giderler” adı altında bir ödeme kalemi mevcuttur. Ancak yan giderler kavramının, kat mülkiyeti hukukundaki ortak gider kavramıyla birebir örtüşmesi mümkün değildir.
AVM’ler açısından sorunu daha karmaşık hâle getiren diğer bir nokta; kiracıların tamamının, orayı bir işletme olarak görmesidir. İşletme olduğu için de bu alanların bir apartmandan çok daha farklı ihtiyaçları bulunmaktadır.
Bahsi geçen ihtiyaç fark edilmiş olacak ki 6585 sayılı Perakende Ticaretin Düzenlenmesi Hakkında Kanun sayesinde AVM ortak giderlerinin yönetmelikle düzenlenmesi esası benimsenmiştir.
Alışveriş Merkezleri Hakkında Yönetmelik, 26 Şubat 2016 tarihli ve 29636 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. Ardından 18 Ağustos 2022 tarihinde 31927 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Alışveriş Merkezleri Hakkında Yönetmelikte Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik ile birlikte AVM ortak alan giderlerine dair birçok değişiklik yapılmıştır.
Sadece Ortak Giderler Değil, Ortak Gelirler de Düzenleme Altına Alındı
Söz konusu yönetmelikle birlikte sadece “ortak giderler” değil “ortak gelirler” de tanımlanmış ve düzenleme altına alınmıştır. Böylece AVM yönetimleri, gelirleri ve giderleri gösteren raporlar hazırlamakla veya hazırlatmakla yükümlü kılınmıştır.
Öte yandan ortak alanların AVM yönetimleri tarafından “alan tahsis sözleşmeleri” ile kiraya verilmesi nedeniyle bağımsız bölüm kiracılarının ortak alandan yararlanma hakkının kısıtlandığı da kabul edilmiştir. Bunun büyük bir paradigma değişikliği olduğunu söyleyebiliriz. Çünkü geçmişte AVM yönetimleri, ortak alanlarda özgür ve inisiyatif sahibi kabul edildikleri için diledikleri gibi alan tahsisi yapabilmektelerdi.
Düzenlemelerle Ortak Giderler Yeniden Ele Alındı
Düzenlemelerle ortak giderler de yeniden ele alınmış ve AVM’nin aynına ilişkin olmayan ortak kullanım alanı giderleri ve yönetim giderleri olmak üzere iki ana kategori ayrımı gerçekleştirilmiştir. Bunun yetkin bir ayrım olduğunu söylemek oldukça güçtür. Ancak söz konusu ayrım ile önceki uygulamalara nazaran ciddi değişiklikler meydana gelmiştir.
Bahse konu değişiklikleri maddeler hâlinde sıralamak gerekirse şunlar söylenebilir:
- Yönetim giderleri tanımında sadece fiilen bordrolu çalışanların göreviyle ilgili masraflar ortak gider kapsamında kabul edilmiştir.
- Pazarlama ve reklam gibi masraf kalemleri ortak gider kavramının dışına taşınmıştır.
- Ortak kullanım alanı giderleri AVM’nin aynına ilişkin olmayan gider kalemlerine özgülenmiştir.
Detaylandırmaya çalıştığımız bu düzenlemelerin, doğuracağı birçok tartışma da muhakkak olacaktır. Ancak önceden yapılan sözleşmelerin süresi sona erene dek birtakım muafiyetler tanındığı için yeni düzenlemenin etkisi hemen hissedilmeyebilir.
