İçindekiler
Kat Karşılığı Sisteminin Tarihçesi ve Türkiye’de Yaygınlaşma Sebepleri
Kat karşılığı sisteminin kökeni, 1960’lı yıllarda Türkiye’nin hızla artan şehirleşme ve konut ihtiyacına dayanır. O dönemde, şehir merkezlerinde arsa sahiplerinin nakit sıkıntısı çekmesi ve müteahhitlerin sermaye eksikliği, bu modeli cazip hâle getirdi. Arsa sahibi, arsasını satmadan yeni bir bina sahibi olurken, müteahhit de arsa bedeli ödemeden proje geliştirme imkânı buldu.
1970’li ve 80’li yıllarda devletin toplu konut ve kentsel dönüşüm politikalarının sınırlı kalması, özel sektörün bu yönteme daha çok yönelmesine neden oldu. 2000’li yıllarda artan nüfus, büyük şehirlerdeki arsa fiyatlarının yükselmesi ve krediye erişim sorunları, kat karşılığı inşaatı adeta bir standart hâline getirdi. Bugün Türkiye’de arsa sahibi – müteahhit iş birliklerinin yaklaşık %80’i kat karşılığı modelle yürütülüyor. Bu yüksek oran, konut fiyatlarının belirlenmesinde de baskın bir rol oynuyor.
Türkiye’de Konut Fiyatlarının Yüksekliği: Sebep Kat Karşılığı Oranı mı?
Türkiye’de konut fiyatları çoğu Avrupa ülkesine kıyasla daha yüksek. Bu durumun başlıca nedenlerinden biri, arsa ve inşaat süreçlerinde yaşanan finansman zorlukları ve %50 seviyesine varan kat karşılığı oranlarıdır. Kendi gözlemlerime göre ülkemizde projelerin yaklaşık %80’i kat karşılığı yöntemiyle geliştiriliyor. Yani arsayı satın alıp üzerine inşaat yapan geliştirici sayısı yalnızca %20 civarında. Bu dengesizlik, fiyatların belirlenmesinde kat karşılığı projelerin maliyet yapısını esas alıyor ve piyasadaki satış rakamlarını yukarı çekiyor.
Kat Karşılığı Projelerdeki Maliyet Çarpanı: Örnek Hesaplama
Kat karşılığı yöntemi, geliştiriciye maliyetleri ikiye katlayan bir yük bindiriyor. Bunu basit bir örnekle açıklayabiliriz:
- İnşaat maliyeti: 100 TL
- Arsayı satın alan geliştiricinin maliyeti: Yaklaşık 50 TL (arsa payı) + 100 TL (inşaat) = 150 TL
- Kat karşılığı geliştiricinin maliyeti: 100 TL (inşaat) x 2 (kendi dairesi + arsa sahibine düşen daire) = 200 TL
Kat karşılığı geliştirici %30 kâr koyduğunda fiyat 260 TL olur. Arsayı satın alan geliştirici %30 kâr koyduğunda fiyat 195 TL olması gerekirken, piyasa fiyatı 260 TL olduğu için o da aynı fiyattan satar. Böylece fiyatlar şişmiş olur.
Dünyada Arsa Payının Konut Fiyatına Oranı Ortalama %25
Konut üretiminde arsa maliyeti genelde toplam inşaat maliyetinin %25’ini oluşturur. Örneğin:
- Kiev’de %18
- Antalya’da %24
- İstanbul’da bölgesine göre %22 – %28
- İspanya’da kent merkezlerinde %20 – %24
Bu oranlara bakıldığında, dünya genelinde %25 ortalama arsa maliyeti kabul edilebilir. Türkiye’de ise kat karşılığı projelerde bu oran %50’yi buluyor ve bu fark satış fiyatlarına doğrudan yansıyor.
Türkiye’de Gayrimenkul Sektörünün Finansman Eksikliği
Türkiye’de geliştiricilerin en büyük sorunu arsa alımlarında finansmana erişimin zayıf olması. İspanya’da bankalar inşaat firmalarına %2 gibi düşük faizlerle kredi sağlıyor ve bu nedenle kimse kat karşılığı sistemine ihtiyaç duymuyor. Türkiye’de ise geliştiriciler uygun kredi bulamadığı için arsa sahipleriyle kat karşılığı anlaşmalarına yöneliyor. Bu da konut fiyatlarını İspanya gibi ülkelere kıyasla %30 – 40 daha pahalı hâle getiriyor. Bu sorunun çözümü için geliştiricilere arsa alım finansmanı sağlanması gerekiyor. Böyle bir destek, fiyatların %20 – 25 seviyelerinde düşmesini sağlayabilir.
Arsa Alım Finansmanı Konut Fiyatlarını Erişilebilir Hâle Getirecektir
Arsayı peşin almak finansman maliyeti getirse de, müteahhitler genelde projelerinin %30 – 50’sini inşaatın başında yatırımcılara ön satışla satıyor. Bu ön satışlar, projeye hem nakit akışı sağlıyor hem de finansman maliyetini büyük ölçüde dengeliyor. Ayrıca, gayrimenkul yatırımcıları için beton veya demir, faiz getirisi olmasa da fiyat artışlarına karşı koruyucu bir değer sağlıyor.
Finansmana erişim kolaylaştığında kat karşılığı sistemine olan talep azalacak ve bu da fiyatları aşağı çekecektir. Kat karşılığı projelerde müteahhit bir daire kendisine, bir daire de arsa sahibine üretirken maliyet 100 TL yerine 75 TL’ye düşebilecektir. Bu fark, konut fiyatlarının %20 – 25 daha uygun olmasını mümkün kılar.
Türkiye’de konut fiyatlarının yüksekliğinde kat karşılığı sistemin %50 oranları ve geliştiricilere sunulan finansman eksikliği önemli bir rol oynuyor. Dünyanın farklı ülkelerinde geliştiriciler, düşük faizli kredilerle arsaları satın alıp projelerini daha düşük maliyetle hayata geçiriyorlar. Türkiye’de benzer bir finansman modeli uygulandığında, konut üretimi artacak, maliyeti yüksek kat karşılığı sistemine bağımlılık azalacak ve konut fiyatları daha erişilebilir seviyelere gerileyecektir.
