İçindekiler
Kat mülkiyeti kavramı ile ilgili esas kurallar, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 10, 11, 12 ve 13. maddelerinde belirlenmiştir. Bu maddeler ve içeriklerini ise genel hatları ile aşağıdaki gibi detaylandırabiliriz:
Kat Mülkiyeti Nasıl Kurulur?
Kat mülkiyetinin ve irtifakının kurulması:
Madde 10, 1. Fıkra – Kat mülkiyeti ve kat irtifakı resmi senetle ve tapu siciline tescil ile doğar.
Burada resmî senet, tapu sicili ve tescil kavramlarının anlaşılmasında fayda vardır. Resmî senedin tamamı, kanunun görevlendirdiği memur veya makam tarafından düzenleme biçiminde yapılır. Resmî senetleri düzenleme yetkisi ise kural olarak noterlerdedir. Ancak kanun, bu yetkiyi başka makam veya kişilere vermiş olabilir.
Tapu sicili, Türk Medeni Kanunu’nda da bahsedilen tapu ve kat mülkiyeti sicilleridir. Tescil ise herhangi bir şeyi resmî olarak kaydetme ve kütüğe geçirme işlemidir. Yani aslında burada fiziksel bir işlem söz konusudur. Konumuz kat mülkiyeti olduğuna göre, bir taşınmazın mülkiyetinin kat mülkiyetine çevrilmesi için (aşağıda bahsedilen gerekli şartların yerine getirilmesi kaydıyla) yapılan başvurudan sonra yukarıda bahsedilen resmî senede dayalı bir tescil işleminin gerçekleştirilmesi gerekmektedir. Bugün tüm bu işlemler ayrıca Tapu ve Kadastro Bilgi Sistemi’nde (TAKBİS) de tutulmaktadır.
Kat İrtifakından Kat Mülkiyetine Geçiş Nasıl Yapılır?
Madde 10, 2. Fıkra – Anagayrimenkulün tümünün mülkiyeti (kat mülkiyeti) ne çevrilmeden o gayrimenkulün yalnız bir veya birkaç bölümü üzerinde kat mülkiyeti kurulamaz.
Bu maddede sahada karşılaşılan önemli bir detaydan bahsetmek faydalı olacaktır. Maddeden de anlaşılacağı gibi kat mülkiyetinin anagayrimenkulün tamamı için kurulması gereklidir. Burada bahsedilen konu, yapının tamamı için yapı kullanım izin belgesi alınması (yapı ruhsatı ve yapı kullanım izin belgesinden yazının devamında bahsedilecektir) ve anagayrimenkulde yer alan bağımsız bölümlerin tamamının mülkiyetinin kat mülkiyetine çevrilmesidir.
Tapu sicilinde taşınmazın kat mülkiyetine çevrilmesi işlemi, anagayrimenkulün niteliğinin cins değişikliğine tabi tutulmasıdır. Kat irtifaklı bir yapıda anagayrimenkulün niteliği arsadır, ancak bazen tarla niteliği ile karşılaşmak da mümkündür. Bu durum tesis kadastrosu sırasında cins değişikliğinin yapılmadığının göstergesidir.
Günümüzde çok karşılaşmasak da eski yapılarda bağımsız bölüm sahipleri, binanın tamamı yerine sadece kendi bağımsız bölümleri için yapı kullanım izin belgesi almaktalardı. Bu mesele, sahada sıkılıkla karşımıza çıkan durumu açıklamaktadır. Örneğin yapıda 10 bağımsız bölüm varken bunlardan sadece 5 tanesi yapı kullanım izin belgesine sahip ve yapı kat mülkiyetli değil. Zira Kat Mülkiyeti Kanunu’nun bu maddesi gereğince söz konusu mülkiyet ancak anagayrimenkulün tamamı için kurulabilmektedir.
Yazının bu noktasında yapı ruhsatı ve yapı kullanım izin belgesinden de bahsetmekte fayda var.
Yapı Ruhsatı Nedir?
Yapı ruhsatı, yapıya başlayabilmek için ilgili idareler tarafından düzenlenen ve imar planı ile yönetmelik hükümlerine aykırı olmayan belgedir. İmar Kanunu’nun kapsamına giren bütün yapılar için 26. maddede belirtilen istisna dışında belediye veya valiliklerden yapı ruhsatı alınması mecburidir. Yapı ruhsatı, ilgili Kanuna göre 5 sene için düzenlenir ve ruhsat tarihinden itibaren 2 yıl içerisinde yapının inşaatına başlamak gerekir. 2 yıl içerisinde yapının inşaatına başlanmamış ve inşaat 5 yıl içerisinde tamamlanmamış ise verilen ruhsat hükümsüz kalır, yenilenmesi gerekir. Yine inşaat sırasında yapının projesinden farklı imalatlar yapılması da ruhsatın yenilenmesini gerektirir.
Yapı Kullanım İzin Belgesi Nedir?
Yapı kullanım izin belgesi, yapının ruhsat eki projelerine uygun olarak tamamlandığını gösteren, yapının kullanımına izin veren ve Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği‘nin 9. ekinde yer alan forma uygun şekilde düzenlenen onaylı belgedir.
Burada şundan da bahsetmek gerekir ki yapı ruhsatı ve yapı kullanım izin belgesi, yapının fenni durumunu irdeleyen, belediye ve valiliklerce verilen belgelerdir. Kat irtifakı ve kat mülkiyeti ise yapının tamamen mülkiyet durumu ile ilgili tapu müdürlüklerindeki tescile esas haklardır. Binanın inşa edilmesi için yapı ruhsatına, Kanuna göre yapının fenni şartları sağladığının kanıtı içinse yapı kullanım izin belgesine ihtiyaç vardır. Taşınmazdaki mülkiyet durumunun değişiklikleri için gerekli olan bu iki belge, tek başına mülkiyet durumu hakkında fikir vermemektedir.
Yapı ruhsatı olan bir mülk kat irtifaklı olabilir. Zira Kat Mülkiyeti Kanunu 14. madde, kat irtifakının kurulması için şu ifadeleri kullanmaktadır:
Henüz yapı yapılmamış veya yapısı tamamlanmamış bir arsa üzerinde kat irtifakının kurulması ve tapu siciline tescil edilmesi için o arsanın malikinin veya bütün paydaşlarının buna ait istem ile birlikte 12’nci maddenin birinci fıkrasının (a) bendine uygun olarak düzenlenen, yetkili kamu kurum ve kuruluşlarınca anagayrimenkulün maliki veya bütün paydaşlarının imzaları alınarak onaylanan ve elektronik ortamda tapu müdürlüğüne gönderilen proje ile (b) bendindeki yönetim plânını tapu idaresine vermeleri lazımdır.
Yine aynı şekilde yapı kullanım izin belgesi olan bir taşınmaz, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 10. maddesi gereğince mutlaka kat mülkiyetli olmak zorunda değildir.
Kat Mülkiyetinin Tescili Nedir, Nasıl Yapılır?
Madde 10, 4. Fıkra-(Değişik dördüncü fıkra: 15/2/2018-7099/4 md.) Kat mülkiyetinin tescili, tapu memurunca düzenlenen resmî senet uyarınca veya aşağıdaki fıkralara göre yapılabilir.
(Ek fıkra: 15/2/2018-7099/4 md.) Hak sahiplerine isabet eden bağımsız bölümlerin belirlenmiş olması şartıyla arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesi, kat karşılığı temlik sözleşmesi veya bağımsız bölümlerin taksimine ilişkin noterlik sözleşmesine istinaden inşa edilecek olan binaya ilişkin kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisi işlemi, yüklenici tarafından talep edilmesi halinde ilgili idare tarafından yapılır. Tapuya tescil işlemlerinde elektronik ortamda düzenlenen ve ilgili idare tarafından onaylı mimari proje ile yönetim planı esas alınır. Mimari proje ile yönetim planında malik imzası aranmaz.
Bu madde, özellikle kentsel dönüşüme girmiş yapıların hukuki durumunu düzenlemek amacıyla 2018’de Kanuna eklenmiştir. Çünkü kentsel dönüşüme giren yapılarda 2/3 çoğunluk gerekmekte, kat irtifakı veya mülkiyeti kurulması için ise aşağıdaki maddelerde görüleceği üzere kat maliklerinin tamamının oy birliği aranmaktadır. Kentsel dönüşüme giren yapıda dönüşümün karşısında duran malikler, kat irtifakı ve mülkiyeti kurulmasının da önünde engel teşkil edebilmektedirler. Bu durum kentsel dönüşüm süreci içindeki bir yapının hukuki sürecini kolaylaştıran niteliktedir.
Kat Mülkiyeti Kurulumuyla Ortaklığın Giderilmesi
(Ek fıkra: 15/2/2018-7099/4 md.) (Değişik altıncı fıkra:9/6/2021-7327/11 md.)
(…)
Kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir gayrimenkul üzerindeki ortaklığın giderilmesi davalarında, mirasçılardan veya ortak maliklerden biri, paylaşmanın, kat mülkiyeti kurulması ve bağımsız bölümlerin tahsisi suretiyle yapılmasını isterse, hâkim, o gayrimenkulün mülkiyetinin, 12’nci maddede yazılı belgelere dayanılarak kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı tahsisine karar verebilir.
Bu madde, paylı mülkiyete sahip ancak her bir bağımsız bölümü ayrı ayrı ve tek başına kullanılmaya elverişli olan yapılarda uygulanmaktadır. Sahada karşımıza çıkan şu gibi bir örnekle açıklığa kavuşturulabilir: Ailenize ait bir tarla imar gördü ve bunun üzerinde tüm aile fertlerinin ikamet edebileceği bağımsız birimler, daireler ya da dükkanlar içeren bir bina yapıldı. Bu durumda ailenin tamamı, yapının konumlu olduğu yapı ve arsanın tamamına hisseleri karşılığında sahiptir. Ya da bu mülk inşa edildiği sırada sadece babanıza aitti, ancak babanız vefat ettiğinde anne ve çocuklara miras olarak intikal etti. Bu durumda bu yapı ile parsele, anne ve çocuklar hisseleri oranında sahiptir ve ortaya paylı mülkiyet yapısı çıkmıştır. Söz konusu paylı mülkiyetin giderilmesini talep eden hissedar ise bunu, kat mülkiyeti kurulumunu talep ederek sağlayabilir. Yani arsa ve yapının toplamının hissesine tekabül eden kadar kısmının karşılığı olabilecek bağımsız bölümlerin ayrı ayrı kişilere tescil edilmesi suretiyle paylı mülkiyetin giderilmesi şeklinde özetlenebilir.
Kanundaki 11, 12 ve 13 maddeler ise oldukça açık bir şekilde kat mülkiyetinin kurulması için gereken belge ve adımları anlatmaktadır.
Yazı dizisinin “Kat Mülkiyetinde Arsa Payı ve Ortak Alan” başlıklı birinci bölümünü inceleyin.
Yazı dizisinin “Kat Mülkiyetinde ve İrtifakında Sahada Karşılaşılan Sorunlar” başlıklı üçüncü bölümünü inceleyin.
