Etkinlikler
EMSAL.COM
  • Gündem
  • Sektör
  • Mevzuat
  • Analiz
  • İnovasyon
  • Sürdürülebilirlik
  • Söyleşi
  • Yazarlar
No Result
Tüm Sonuçları Göster
  • Gündem
  • Sektör
  • Mevzuat
  • Analiz
  • İnovasyon
  • Sürdürülebilirlik
  • Söyleşi
  • Yazarlar
No Result
Tüm Sonuçları Göster
EMSAL.COM

Ana Sayfa » Yapı Maliyet Analizi ve Yaklaşık Hesap Yöntemleri

Yapı Maliyet Analizi ve Yaklaşık Hesap Yöntemleri

İnşaat firmalarının kârlılık yüzdelerinin belirlenmesinde en önemli yapı taşı "maliyet" kavramıdır. Bir inşaat yapım işinin doğrudan/dolaylı tüm gider kalemlerinin ayrı ayrı irdelenmesi ve toplam maliyetin tespit edilmesi işlemleri, genel olarak “yapı maliyet analizi” başlığına girer.

Osman Pekşen Osman Pekşen
24 Kasım 2022
Etiketler: Analiz, Sektör
Okuma Süresi:6 dakika
A A
Yapı Maliyet Analizi ve Yaklaşık Hesap Yöntemleri
PaylaşPaylaşPaylaşPaylaşPaylaş

İçindekiler

  • Maliyet Analizi ile İlgili Bazı Kavramlar
  • Yapı Maliyetinin Tespiti ve Yaklaşık Hesap Yöntemleri
  • Yapı İşletmesinde Maliyet Analizinin Önemi ve Sonuçları

Bir inşaat yapım işinin doğrudan ve dolaylı tüm gider kalemlerinin ayrı ayrı irdelenmesi ve toplam maliyetin tespit edilmesi işlemleri, genel olarak “yapı maliyet analizi” başlığına girer. Akademik programlarda ve eğitim seminerlerinde işlenen, geniş bir uygulama alanı ve oldukça detayları olan bu hususa makalemizde kısaca yer verdik.

Maliyet Analizi ile İlgili Bazı Kavramlar

Maliyet hesaplamaları ve hak edişle ilgili kavramlar “Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Genel Şartnamesi” ile “Kamu İhale Kanunu” ve diğer ilgili mevzuatta tanımlanmıştır. Gerek küçük çaplı özel inşaatlar olsun, gerekse de özel ve kamu sektöründeki ihale kapsamında yapılan işlerde maliyet belirlemesi yapılırken, aşağıda belirtilen kavram ve tanımlar ön plana çıkmaktadır:

İlginizi Çekebilir

AVM Metrekare Verimlilik Endeksinde Dikkat Çeken Artış

Konut Satış İstatistikleri Ağustos 2023

Gider Kalemleri: İnşaat gider kalemleri, doğru ve eksiksiz olarak tespit edilmeli, gerekirse ayrı ayrı analizden geçmelidir. Öncelikli olan esas gider kalemlerine; malzeme, işçilik, makine/donanım, nakliye ve depolama giderleri örnek verilebilir. Dolaylı gider kalemleri ise; şantiye harcamaları, amortisman, finansman bedeli, vergiler/harçlar, proje bedelleri, işin özelliğine göre yüklenici kazancı gibi değişkenlerdir.

Projeler: Yaklaşık maliyet hesapları, küçük çaplı inşaat işlerinde ön projeler ve tahmini metrajlarla yapılsa da gerek özel inşaat işlerinde gerek kamusal alanda yapıya ait her türlü projenin eksiksiz olarak tamamlanmış olması şarttır.

Poz: İş kaleminin adıdır.

Birim Fiyat: Yapıya ait bir imalatın birim ölçümünün parasal değeridir. İşveren, yapım fiyatının yaklaşık olarak ne kadar tutacağını bilmek için yaklaşık maliyet çalışması yapmalıdır. Yaklaşık hesaplamalarda kullanılan en önemli parametre, birim fiyattır. Kamu kurumlarınca ihale edilecek işlerin maliyet hesaplarında kullanılan birim fiyatlar, resmî kurumlar tarafından her yıl düzenli olarak yayımlanmaktadır. Yapı maliyet analizinin en önemli başlıklarından ikisi ‘metraj’ ve ‘keşif’ işlemleridir. Her iki kalem de bütçe, hak ediş ve yaklaşık/kesin maliyet hesaplarının öncelikli unsurlarını oluştururlar.

Metraj: Yapı elemanlarının imalatına yönelik çalışmaların, cinslerine göre ayrı ayrı ölçülerek/sayılarak toplam malzeme veya işçilik miktarlarının bulunması işlemidir. İşlemler, tatbikat projeleri (statik, mimari, tesisat vb.) üzerinden; yapının mevcudiyeti halinde ise yapı mahallinde yapılır. Gerçekçi metraj yapılması, doğru proje okumaya ve metraj kurallarına uyulmasına bağlıdır.

Keşif Bedeli: İşin tamamı ya da bir kısmı için hesaplanan miktarının, keşif yapıldığı yılın fiyatları karşılığıdır.

Keşif: Metraj işleminin sonucuna bağlı olarak gider kalemlerine göre fiyatlandırma yapılması, keşfin konusunu oluşturur. Keşfin esası, metraj ve birim fiyatlardır. Ön keşif (1. keşif) uygulama projeleri üzerinden yapılır. Kesin keşif (2. keşif) uygulama tamamlandığında imalatların ölçülerek yapıldığı gerçek maliyet keşfidir. Yapının maliyet kalemlerini gösteren belgeye ‘keşif özeti’ denir.

Hak Ediş: Müteahhidin yaptığı işin karşılığı olan para miktarını gösteren detaylı rapordur.

Yapı Maliyet Analizi ve Yaklaşık Hesap Yöntemleri

Yapı Maliyetinin Tespiti ve Yaklaşık Hesap Yöntemleri

Gerek özel inşaat işlerinde gerekse de devlet ihalelerinde yapılacak öncelikli işlem “yapı maliyet hesabıdır.” Yüklenici ve işvereninin hedeflerini tutturabilmesi, inşaat maliyetinin gerçeğe yakın tespitine bağlıdır.

İşverenin talepleri, kamu kurumlarının sınırlamaları, estetik, çevre, yapının zemin koşulları, depremsel faktörler vb. gibi hesapta olmayan birçok faktör ve farklı teknoloji uygulaması, ilave iş gücü kullanımı, malzeme ve tedarik gereksinimi nedenleriyle farklı maliyetlerin ortaya çıkma ihmali mutlaka gözetilmelidir.

Günümüzde bilgisayar programları ve çeşitli yöntemlerle birçok yapı maliyet hesaplama teknikleri geliştirilmekle beraber, genel maliyet hesaplama yöntemleri vazgeçilmez olup, işin esasını teşkil ederler.

TÜİK ve sektör kaynaklarından alınan verilere göre, arsa hariç bina inşaat maliyeti yüzdeleri: Genel inşaat malzemesi %65, tesisat malzemesi %14, işçilikler %21 şeklindedir.

Öte yandan çeşitli kaynaklarca da konut inşaat maliyetinin %40’ı kaba inşaat (beton, demir, tuğla, kalıp); tesisat, çatı, sıva ve diğer ince inşaat işleri %60 olarak kabul edilmiştir.

Genel maliyet hesaplama yöntemlerinden bazıları aşağıda ayrı ayrı belirtilerek açıklamaları yapılmaktadır. 

Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının “Mimarlık ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında Kullanılacak 2022/3 Yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkında Tebliğ” de belirtilen fiyat listesine göre yapılacak hesaplama yöntemi (basit yöntem):

İlgili Bakanlık, yapı birim maliyetleri konusunda her yıl düzenli olarak fiyat listeleri düzenler. ‘Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren bu fiyat listeleri yardımıyla; yapının mimarlık sınıfına esas olan sınıfı, grubu ve birim maliyeti belirlenir. Söz konusu listede belirtilen fiyatlarda KDV hariç tutulurken, %15 genel giderler ve %10 yüklenici karı dahil edilmiştir.

Bu yöntem parametre yetersizliği nedeniyle genellikle fikir vermeye yönelik olup, sınırlı bir yaklaşım içerir. Detaylı belge ve uygulama projesi olmadan yapılabilir. Teknik hizmet bedellerinin tespitinde, emlak vergisi/sigorta, vb. gibi işlemlerde kullanılır.

Metraj Yöntemi: Yapı elemanlarının projeler üzerinden ayrı ayrı ölçülmesi/sayılması ve buna göre maliyetlerinin hesaplanması işlemidir. Metrajı yapılan yapı elemanının özelliklerine, tedarik edildiği coğrafi bölgeye ve miktarına göre belirlenecek güncel fiyatla, elemanın ölçü veya miktarının çarpımı sonucunda, işçilik ve olası dolaylı giderler de eklenerek toplam maliyet hesaplanır. Fiyatlar belirlenirken, inşaatın yakın çevresinde bulunan tedarikçilerden teklif alınabileceği gibi, çeşitli kurum ve kuruluşlar tarafından yayımlanan kaynaklardan da istifade edilebilir. Metraj yöntemi, yukarıda izahı yapılan birim maliyet (basit yöntem) yöntemine göre gerçeğe daha yakın sonuç verir.

Kamu İhale İşlerinde Kullanılan Birim Fiyat Yöntemi: Malzeme, işçilik, makine/donanım, nakliye, depolama vb. gibi giderler dikkate alınarak işin ‘birim fiyat’ tespiti yapılır. Birim fiyatlar her yıl ilgili kurum/kuruluş tarafından güncellenir. Yapılacak her türlü işe poz numarası verilip, işin nevi detaylı olarak tanımlanır. Gerekirse ilgili pozun analizi (ihtiva ettiği malzemeler dikkate alınarak birim fiyat oluşturma) yapılarak birim fiyat miktarı ve birim cinsi tespit edilir. Tüm girdilerin nitelik ve ölçüsü detaylı olarak dikkate alınır. Her poza ait olan birim fiyatın, iş kalemine ait metraj ile çarpımları sonucunda, ilgili poza ait toplam maliyet belirlenmiş olur. KDV, yüklenici kârı ve genel giderler ayrıca eklenir. Yapıya ait bütün pozların maliyetlerinin toplamı ile de toplam yapı maliyeti bulunmuş olur.

Tahmini Keşif Yöntemi: Piyasada, inşaatçılar tarafından sıkça kullanılan bir yöntemdir. İnşaatın keşfi hesaplanırken çeşitli tablolardan faydalanılır. İMO tarafından yayımlanan ‘Yapı Yaklaşık Maliyet’ tablosunda, her imalatın kendi birimleri cinsinden ortalama miktarı verilmektedir. İmalatın 1.00 m2’sine isabet eden birim miktarı bu tablodan alınır, toplam yapı inşaat alanı ile çarpılarak sonuca varılır. Tüm kalemler aynı yöntemle bulunup toplanmak suretiyle toplam inşaat maliyeti rakamına ulaşılır.

Yapı Maliyet Analizi ve Yaklaşık Hesap Yöntemleri

Yapı İşletmesinde Maliyet Analizinin Önemi ve Sonuçları

Yapı maliyet analizi; malzeme, hizmet ve diğer maliyet unsurlarının ayrı ayrı belirlenmesi, sınıflandırılıp toplanması ve incelenmesine yönelik hesaplama ve değerlendirme yöntemidir. Bu unsurlardan birisinin ya da birkaçının eksikliği ve yanlış değerlendirilmesi, yapılacak işin sonuçları açısından önemli problemler oluşturur.

Yapı maliyet hesapları küçük çapta bir inşaat işinden, üst düzey nitelikteki bir yapım işine kadar çok önem arz eder. İnşaat firmalarının kârlılık yüzdelerinin belirlenmesinde en önemli yapı taşı ‘maliyet’ kavramıdır.

Maliyetin belirlenmesinde salt malzeme, işçilik unsurları ile yetinilmemelidir. ‘Kamu İhale Kanunu’ ve ilgili mevzuatı ile amaca uygun ve doğru maliyetli yapı üretimi yapılması için, yaklaşık maliyet tespitine büyük önem verilmiştir.

Yapı işletmesinde maliyet analizi ve maliyet hesaplarının sonuçları; yükleniciler, yapı sahipleri, işletmeler, kamu kurumları ve toplum açısından çok önemlidir. Çünkü maliyet, kâr/zarar ilişkisinin en önemli değişkeni olup, yanlış değerlendirmeler ve sonuçları; işletimin içinde yer alan tarafların öncelikli hedeflerini telafi edilemeyecek biçimde olumsuz yönde etkileyebileceği gibi kamu zararlarına da yol açacaktır.

PaylaşGönderPaylaşTweetPaylaş
Önceki

Şehirlere Göç Yerine Şehirlerden Göç Mümkün mü?

Sonraki

2022 Sonunda 35 Milyar Dolar İhracata Ulaşacağız

Sonraki
2022 Sonunda 35 Milyar Dolar İhracata Ulaşacağız

2022 Sonunda 35 Milyar Dolar İhracata Ulaşacağız

BU HAFTA EN ÇOK OKUNANLAR

Kiracılı Ev Satılırsa Ne Olur?
Gündem

Kiracılı Ev Satılırsa Ne Olur?

Mehmet Can Milcan
6 Temmuz 2023

Günümüzde kira ilişkilerinde birçok uyuşmazlık gündeme gelmektedir. Özellikle konut kiralarına yönelik %25’lik kira artış oranı uygulaması karşısında mülk sahipleri farklı...

Devamını Oku
Kira Davalarında Arabuluculuk Dönemi

Kira Davalarında Arabuluculuk Dönemi

31 Ağustos 2023
Hangi Masraf Ev Sahibine, Hangisi Kiracıya?

Hangi Masraf Ev Sahibine, Hangisi Kiracıya?

25 Ocak 2023
Tarlaya İmar İzni Nasıl ve Nereden Alınır?

Tarlaya İmar İzni Nasıl ve Nereden Alınır?

24 Temmuz 2023
Apartmanlarda Uyulması Gereken Kurallar

Apartmanlarda Uyulması Gereken Kurallar

13 Ekim 2022

İLGİNİZİ ÇEKEBİLİR

Sektör

Gayrimenkul Değerlemeye Dair…

18 Temmuz 2022
Sektör

Binaların Kalite Performansını Belirleyen Faktörler

15 Eylül 2022
Mevzuat

Üst Hakkı Nedir, Nasıl Kurulur, Kaç Yıl Geçerlidir?

5 Ocak 2023
Sektör

İmar Planlama Terimleri: Birinci Bölüm

23 Mayıs 2023
EMSAL.COM

Emsal.com, Türkiye ekonomisinin itici güçlerinden gayrimenkul sektörüne ışık tutmak amacıyla kurulmuştur.
 
Sektörün önemli konu başlıklarına dair farkındalığı hem üretici hem de tüketici açısından artırmak adına uzman kalemlerin görüşlerine yer verilen bu platformda, söz konusu alan; geniş bir perspektiften mercek altına alınmaktadır.
 
Emsal.com;

  • Uzman görüşlere ev sahipliği yapar,
  • Gayrimenkul sektörünün dijital kütüphanesidir,
  • Güvenli, kaliteli, tarafsız ve özgün içerikler yayınlar.

  • En Çok Okunanlar

  • Proptech Nedir, Nerede Kullanılır?
  • Afete Dirençli Kent Nedir?
  • Ekolojik Yapı Malzemeleri Nelerdir?
  • Yeşil Ofis Nedir?
  • İmarda Terimler ve Hesaplamalar
  • Dairelerde Balkon Kapatmak Yasal mı?
  • İmar Planı Tadilatı Nedir ve Nasıl Yapılır?
  • Vaziyet Planı Nedir?
  • Kiracı Satılacak Evi Göstermek Zorunda mı?
  • Mimaride En Çok Kullanılan Yapı Malzemeleri
  • Emekliler Emlak Vergisi Öder mi?
  • İmar Planlarına İtiraz Hakkının Detayları
  • Hangi Masraf Ev Sahibine, Hangisi Kiracıya?
  • Kategoriler

    • Gündem
    • Sektör
    • Mevzuat
    • Analiz
    • İnovasyon
    • Sürdürülebilirlik
    • Söyleşi
    • Yazarlar

    Politikalar

    • Yayın İlkeleri
    • KVKK Aydınlatma Metni
    • Gizlilik Politikası
    • Çerez Politikası

    Telegram

    Tüm güncel gelişmeler ve haberler için
    Telegram kanalımıza katılın!

    Kanala Katılın
    • Hakkımızda
    • Künye
    • Etkinlikler
    • İletişim

    © 2023 | Tüm Hakları Saklıdır. | emsal.com

    No Result
    Tüm Sonuçları Göster
    • Gündem
    • Sektör
    • Mevzuat
    • Analiz
    • İnovasyon
    • Sürdürülebilirlik
    • Söyleşi
    • Etkinlikler
    • Konular
    • Yazarlar
    • Hakkımızda
    • Künye
    • İletişim

    © 2023 | Tüm Hakları Saklıdır. | emsal.com

    Deneyimlerinizi kişiselleştirmek amacıyla KVKK uyarınca kullanılan çerezler yönetebilir. Daha fazla bilgi için tıklayın.