Yasal Düzenlemeler Işığında Yabancılara Gayrimenkul Satışı

Dünya coğrafyasındaki özel konumu ve giderek daha popüler hâle gelen güzellikleri, küreselleşme, yeni mevzuat ve düzenlemelerin getirdiği kolaylıklar gibi birçok nedenle Türkiye; özellikle son yıllarda uluslararası emlak sektöründe en cazip yatırım bölgelerinden biri olmuştur.

Doğrudan yabancı yatırımlar, küreselleşmenin bir unsuru olarak karşımıza çıkmaktadır. Bunun bir sonucu olarak yabancıların taşınmaz edinimi de ihtiyaç hâline gelmektedir. Diğer yandan da bahse konu durum, ülkeleri iç hukuklarında yeni düzenlemeler yapmaya itmektedir. Bu doğrultuda Türkiye’de de gayrimenkul edinmek isteyen yabancılara yönelik özellikle son yıllarda pek çok düzenlemeye imza atılmıştır.

Türkiye’de Mülkiyet Hakkı, Herkes İçin Güvence Altındadır

Genel olarak taşınmaz edinme konusuna girdiğimiz zaman karşımıza çıkan temel kavram mülkiyet hakkıdır¹. Mülkiyet hakkı, Türkiye Cumhuriyeti Anayasası ile vatandaş-yabancı ayrımı yapılmaksızın herkes için güvence altına alınmıştır.

Ancak mülkiyet hakkının belli şartlar altında sınırlandırılması da hukuka uygun görülmektedir. Bu doğrultuda yine Türkiye Cumhuriyeti Anayasası ile yabancıların temel hak ve hürriyetlerinin milletlerarası hukuka uygun olarak kanunla sınırlanabileceği öngörülmüştür. Böylelikle yabancı uyruklu gerçek kişilerin taşınmaz mülkiyeti edinme hakkı da çeşitli kanuni düzenlemelere tabi tutulmuştur.

Yabancıların Taşınmaz Edinimine İlişkin Genel Düzenlemeler, Tapu Kanunu’nda

Ülkemizde yabancıların taşınmaz edinimine ilişkin genel düzenlemeler, Tapu Kanunu’nda yer almaktadır. Ancak yabancıların taşınmaz edinimiyle ilgili kısıtlamalar, Tapu Kanunu’nda yer alan düzenlemelerle sınırlı değildir.

Zira bu noktada başka özel kanunlarda da sınırlayıcı hükümler getirilebilmektedir (Örneğin; 22/12/1981 tarihli ve 2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu²).

Tapu Kanunu’nun 35. maddesindeki “kanunî sınırlamalara uyulmak şartıyla…” şeklindeki ifade ile atıf yapılarak, farklı kanunlarda da yabancıların Türkiye’de taşınmaz mal edinmelerine yönelik sınırlamalar gerçekleştirilebilmektedir.

Tapu Kanunu’nda yabancıların taşınmaz edinimine ilişkin düzenleme şu şekildeydi:

“Kanuni sınırlamalara uyulmak kaydıyla, uluslararası ikili ilişkiler yönünden ve ülke menfaatlerinin gerektirdiği hâllerde Cumhurbaşkanı tarafından belirlenen ülkelerin vatandaşı olan yabancı uyruklu gerçek kişiler Türkiye’de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilirler.”

Ancak daha sonra 6302³ sayılı düzenleme ile Tapu Kanunu’nun 35. maddesinde, günümüzde de geçerli olan önemli bir değişiklik yapıldı.

6302 Sayılı Kanun Değişikliğinin Getirdiği Yenilikler

6302 sayılı Kanun’un 1. maddesi, yabancı uyruklu gerçek kişilerin ülkemizde taşınmaz mülkiyeti edinirken tâbi oldukları usul ve şartları esaslı ölçüde değiştirmiştir. İlgili Kanun değişikliğinin getirdiği yenilikleri şu şekilde sıralayabiliriz:

1. Vatandaşlarına taşınmaz edinme hakkı tanınacak ülkelerin belirlenmesi konusunda Bakanlar Kurulu yetkilendirilmiştir. (Bu yetki daha önce Cumhurbaşkanı tarafından kullanılmaktaydı)
2. Karşılıklılık ilkesi kaldırılmıştır.
3. Yabancı uyruklu gerçek kişilerin ülke genelinde edinebileceği taşınmaz malların toplam yüz ölçümü sınırı 30 hektara çıkarılmıştır. (Yabancı uyruklu gerçek kişinin edindiği taşınmazların toplam alanının, ülke ve il genelinde öngörülen sınırlamaları geçmemesi gerekmektedir)
4. Yabancı uyruklu gerçek kişilerin sadece iş yeri veya mesken olarak kullanmak üzere taşınmaz edinebileceğine dair 5444 sayılı Kanun ile getirilen sınırlama kaldırılmıştır.
5. Bakanlar Kurulu kararı ile taşınmaz ediniminin sınırlandırılması, durdurulması ve yasaklanması mümkün hâle getirilmiştir. (Yabancının, Bakanlar Kurulu kararı ile taşınmaz ediniminin sınırlandırılmamış, durdurulmamış veya yasaklanmamış olması gerekmektedir)
6. Proje geliştirme yükümlülüğü getirilmiştir. (Satın alınan taşınmazın yapısız olması hâlinde proje geliştirme yükümlülüğünün yerine getirilmesi gerekmektedir)

Yukarıda da bahsettiğimiz gibi Tapu Kanunu, yabancı uyruklu gerçek kişilere yönelik düzenlemeler/sınırlamalar için yegâne kanun değildir. Bahse konu düzenlemeler, başka özel kanun/yönetmelik vb. ile de yapılabilmektedir.

Döviz Alım Belgesindeki Düzenlemeler

T.C. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Yabancı İşler Dairesi Başkanlığının E-36189470-125.01.01-3852405 sayılı “Yabancı Gerçek Kişi Edinimlerinde Döviz Alım Belgesi” konulu genelgesinde yabancıya gayrimenkul satışı ile ilgili önemli düzenlemelere imza atılmıştır.

Genelgeden öne çıkan ifadeler şöyledir:

“07/08/1989 tarihli ve 89/14391 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile yürürlüğe konulan Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karar ile 28/02/2008 tarihli ve 26801 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karara İlişkin Tebliğ (Tebliğ No: 2008- 32/34)’in 16’ncı maddesine dayanılarak T.C. Merkez Bankasınca hazırlanan ilgi (b) Sermaye Hareketleri Genelgesi’nin T.C. Hazine ve Maliye Bakanlığının 22/07/2022 tarih ve 1371221 sayılı yazısı ile değişik ‘Gayrimenkul Kıymetler’ başlıklı 13’üncü maddesine göre;

Yabancı gerçek kişilerin alıcı olarak taraf olduğu satış işlemlerinde satış bedelinin, taşınmazın alıcısı, satıcısı, bunların vekilleri ya da temsilcileri tarafından USD ya da karşılığı döviz tutarı cinsinden Merkez Bankasına satılmak üzere bir bankaya satılması ve banka tarafından düzenlenecek ‘Döviz Alım Belgesi’nin satış işlemi öncesinde Tapu Müdürlüğüne sunulması gerekmektedir.

‘İlgililer tapu işlemleri başvurusunda satış bedeli olan dövizin bir bankaya satıldığını tevsik eden döviz alım belgesini tapu idaresine sunmakla yükümlüdür. İlgililer tarafından döviz alım belgesinde kayıtlı Türk lirası tutar satış bedeli olarak tapu idaresine beyan edilir.’ denilmekte olduğundan resmi senedin, Döviz Alım Belgesi’nde gösterilen TL değeri esas alınarak düzenlenmesi, bu nedenle, beyan değerine esas döviz satış tutarı içinde, taşınmaz satış/satış vaadi sözleşme bedeli harici bir ödeme kaleminin (komisyon, masraf vb.) yer almaması, resmi senette (satış için) beyan edilen değer, bu düzenlemeler kapsamında bankaya yapılacağından dolayı, döviz satış tutarına özellikle dikkat edilmesi; gerekmektedir.

Bu düzenleme sonucunda tapu müdürlüğünde düzenlenecek olan satış resmi senedinde veya noterde düzenlenen satış vaadi sözleşmesi değerine ilişkin ayrıca herhangi bir kur hesabı yapılmayacak, değer tespitinde Döviz Alım Belgesi esas alınacaktır.

Öte yandan kambiyo mevzuatı uyarınca yabancı gerçek kişilerin alıcı olarak taraf oldukları gayrimenkul satış sözleşmelerinin döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak düzenlenmesi mümkündür.”

Yukarıda Genelgenin 13’üncü maddesinde yapılan düzenlemeler ayrıntılı olarak belirtilmektedir.

Tüm bunlarla birlikte bahsi geçen Genelgenin yayımı tarihinden önce satış bedelinin alıcı hesabına yatırıldığı durumların onaylı banka dekontu ile belgelenmesi durumunda, ayrıca döviz alım belgesi talep edilmemiştir.

Öte yandan sadece bu genelgenin yayımlanmasından önce transferi gerçekleştirilen ve döviz alım belgesi düzenlenemeyen durumlar için satıcısı hesabına yatırılan miktardan fazla bir bedelin satış değeri olarak gösterilmesi durumunda ise aradaki fark kadar Merkez Bankasına satılmak üzere dövizin bozdurulduğuna ilişkin döviz alım belgesi ibrazının gerekeceği ifade edilmiştir.

Güncel mevzuat ışığında yabancılara gayrimenkul satışının hukuksal boyutu ile ilgili bilgi paylaşımlarımıza, diğer yazılarımızda devam edeceğiz…

Kaynakça:

¹ 2709 sayılı 1982 Türkiye Cumhuriyeti Anayasası

² Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu

³ Tapu Kanunu ve Kadastro Kanununda Değişiklik Yapılmasına İlişkin Kanun