İçindekiler
Gayrimenkul alımı Türkiye’de (bilinçli şekilde yapılırsa) kısa/uzun vadede en yüksek ve risksiz getiri grubuna ait bir ekonomik kazanç sistemidir. Fakat bilinçsizce, araştırmadan ve danışılmadan hareket edilirse ciddi riskler ve sonuçlar doğacaktır. Peki, yatırımlık ve oturumluk gayrimenkullerin alım süreçlerinde nasıl bir yol izlenmeli? Bu yazımızda bunlara detaylıca cevap verelim…
Yatırımdan hiç anlamayan bir müşteri gözüyle düşünecek olursak; günümüz dünyası net olarak dijital platformlar üzerinden dönmektedir. En basit yöntemden yola çıkarsak, arama motoruna “yatırımlık ve oturumluk gayrimenkul” yazdığımızda karşımızda 658.000 sonuç görünmektedir. Soru işaretleri, ülke gündemi ve global faktörler derken bu çıkan sonuçlar karşısında nasıl reaksiyon alınmalı ve karar verilirken nelere dikkat edilmeli? Şimdi bu sonuçları teknik, istatistik ve ekonomik olarak kazanç yönünden veriler ile destekleyerek değerlendirelim…
Müşteriler Nasıl Değerlendirme Yapmalı?
Öncelikle şunu belirtmeliyim ki gayrimenkul yatırımı için çok büyük birikimlerinizin olmasına gerek yok. Ne almak ve nasıl almak istediğinize karar vermeniz yeterli. Maaşlı çalışan ve gayrimenkul yatırımına korkarak bakan, elinde küçük birikimleri olup onunla bir şey alınamayacağını düşünen insanlar için bir yol haritası çizmek istiyorum…
Tecrübelerim bana madalyonun diğer tarafında bu işlerden genelde varlık durumu iyi olanların fırsatları görüp korkmadan daha çok yatırım yaptığını, cesaretli davranarak gelirlerini artırdıkları ve geleceklerini bir iki hamleyle kurtardıklarını rahatlıkla gösterdi.
İnternet üzerinden ulaştığınız 658.000 sonuç karşısında çok fazla bir şey yapmanıza gerek yok. Çünkü zaten ilk sayfalardan gelen linkler reklamlardan ibaret olduğu için ve sonrakiler de (blog yazıları ve makaleler hariç) bir işe yaramadığından güven olgusuna fayda sağlamayacaktır. Sonuç olarak hiç kimse bilmediği bir şeye yatırım yapmak istemez. Yatırımdaki en büyük parametre, güvendir. Güven de ancak cevaplanmış soruların arkasından gelir. Tüm gayrimenkul alışverişlerinde beyin, öncelikle 5N 1K sorularını sorarak hareket ederse yatırımda hata olmaz.
Yatırım ve Oturum Amaçlı Alınan Gayrimenkullerin Farkları Nelerdir?
Yatırımlık ve oturumluk gayrimenkuller arasında çeşitli farklar bulunmaktadır. Yatırımlık gayrimenkul zorunlu değilken, oturumluk gayrimenkuller her zaman barınma açısından bir zorunluluktur. Bunlar daha çok görselliğe hitap ederler. Bunun yanında aileler için sosyal imkânlar ile donatılmaları ve güvenlikli olmaları da tercih sebebidir.
Yatırımlık gayrimenkulde ise en önemli faktör, elbette risktir. Risk oranı yatırımlık gayrimenkulde daha yüksekken oturumluk gayrimenkullerde düşük olmaktadır. Çünkü oturumluk gayrimenkul alınırken (alan kişilerin beklentisini karşıladığı sürece) fiyat kısmı çok önemsenmeden ve yatırım getirisi çok fazla hesaba katılmadan tapu devri yapılarak alışveriş tamamlanmış olur. Yatırımlık gayrimenkullerde ise risk analizi, yatırım analizinden daha önemlidir. Türkiye’de gördüğümüz, duyduğumuz ve yaşadığımız hukuksal olaylar bize yatırım getirisinin değil yatırımdan önceki risklerin ne olduğunun ve daha sonrasında da sonuçların ne olacağının masaya yatırılması ve birçok detayın ele alınması gerektiğini göstermektedir.
Farklı Amaçlar İçin Alınacak Gayrimenkullerde Nelere Dikkat Edilmeli?
Yatırımlık gayrimenkullerde risk analizi tamamlandıktan sonra yatırım kısmıyla ilgili (doğru fiyat ve bilgi ile) analizler yapılmalı ve daha sonra kısa ve uzun vade getirileri yıllık öngörüler ile hesaplanıp, amortisman süreleri belirlenerek alım-satım yapılmalıdır.
Yatırımlık gayrimenkullerde gayrimenkulün alınacağı bölge çok önemlidir. Bölge konusunda ise satan ile satılana aracılık edenlerin dürüstlüğü en önemli faktörlerden biridir. Bölgeye artacak talebin olması için gerekli projelerin araştırılması, ulaşım, sosyal imkânlar yönünden desteklenmesi ve belediye imar birimlerinden konunun detaylı araştırılması ile arama motorunda bulduğumuz 658.000 sonuçtan çok daha kıymetli bilgilere ulaşılacaktır ve bu da doğru karar verme sürecinde etkili olacaktır.
Tüm yatırımlık gayrimenkuller aslında ihtiyaçlara hitap eder. Bunlar bir gün artan nüfusla birlikte mutlaka “oturumluk gayrimenkullere” dönüştüğü ve getiriyi oluşturan arz-talep dengesinde talep hep olacağı için oturumluk gayrimenkuller de yatırım getirisini kaybetmeyeceklerdir. Oturumluk gayrimenkul alımı yapılırken aranılan kriterler genelde son tüketicinin dikkat ettiği şeylerdir ama kendi gözümüzden bir kez daha hatırlatmakta fayda var.
Proje geliştirme aşamalarında müteahhit firmalar yapacakları projelerin; hangi müşteri profiline hitap edeceği ve lokasyonun yanında mağaza, dükkân, AVM gibi yatırımda kazancı daha da yükseltecek faktörleri projelere eklerler. Böylece satış gelirleri yükseldiği zaman projenin prim değeri de ciddi anlamda yükselecektir. Bu da mevcut yatırımcılara bir sonraki projeler için güven aşılar. Satışların devamının gelmesi için analitik olarak “sonraki hamleyi düşünerek adım atmak” yatırımdaki en büyük kazançtır.
Bu şu demek oluyor; yatırımlık ya da oturumluk olması fark etmeksizin bir gayrimenkul alırken bunu gerçekten mesleği haline getirmiş olan profesyonel anlamda bu işi yapan müteahhit firmalardan alışveriş yaparak güven denilen olgunun devamlılığı üzerine bir satış gerçekleşmesi kolaylaşacak ve böylece kazanç sağlanacaktır.
Doğru Bilinen Yanlışlar
Arsa payı, kat irtifakı, kat mülkiyeti, yapı ruhsatı, imar durumu, emsal değerler, dairenin net ve brüt alanları, lansman sonrası teslim süresi, tapu senedinde hisse oranı gibi konular, doğru yatırımda büyük öneme sahiptir. Bunun yanında şu söylemlere de dikkat etmek gereklidir: “Yer çok güzel, bugün al yarın iki katına sat, proje efsane, deniz manzaralı, helikopter pisti var, olimpik havuz var, arsa çukurdan alınır, plaja çok yakın, iki sene sonra imara açılacak…”
Asansörü bitmeyen binada yaşamın iki ay sonra başlayacağı gibi yanlışlara inanılmadan; tapu rayiç değerleri, gelir vergisi kısmı, hukuksal geri dönüşler, kredilendirme faktörleri, tapu dairelerindeki döner sermaye, tapu harcı vs. gibi resmî süreçlerin de sorumlulukları hesap edilerek adımlar atılmalıdır.
Bunun yanında sıfır konut alırken karşılaşılan; farklı müteahhit yaklaşımları, sözleşme süresine uyulmayan daire teslimleri, kusurlu imalat, izale-i şuyu konusu, satılan gayrimenkulün arkasından açılan miras kaçırma davaları, bir gayrimenkul için emlakçıların fiyatları farklı şekilde ilana girmeleri ve şişirmeleri, komisyonların yüksek söylenmesi, bankaların kredilendirme süreçlerinde farklı tutumlar izlemeleri (aynı bankaların farklı şubeleri dahil) gibi faktörler de alım-satım süreçlerini izleyen tüm aşamalarda tamamıyla dikkate alınıp profesyonel bir şekilde yürütülerek sonuçlandırılması gereken konulardır.
