İçindekiler
09.11.2023 tarihli ve 32364 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan 7471 Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile Bazı Kanunlarda ve 375 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un kabul edilmesiyle birlikte rezerv yapı alanı kapsamının oldukça genişletildiği görülmektedir.
Rezerv Yapı Alanı Nedir?
6306 sayılı Kanun’un tanımlar maddesinde yer alan ifadede rezerv yapı alanları “Bu Kanun uyarınca gerçekleştirilecek uygulamalarda (…) kullanılmak üzere, TOKİ’nin veya İdarenin talebine bağlı olarak veya resen Bakanlıkça belirlenen alanlar” şeklinde tanımlanmıştır.
Rezerv Yapı Alanları Nasıl Kullanılır?
Rezerv yapı alanı olarak ilan edilen alanlarda; fen ve sanat norm ve standartlarına uygun olarak ve Kanunda öngörülen amaçlar çerçevesinde kullanılmak amacıyla riskli alanlar ile riskli yapılarda ikamet edenler için rezerv konut ve iş yerleri kurulabilmektedir. Bu alanlar ayrıca 6306 sayılı kanun uyarınca yapılacak uygulamalarda da kullanılabilmektedir.
Rezerv Yapı Alanı Tanımı Nasıl Değişti?
7471 Sayılı Kanun ile yapılan kanun değişikliği ile “yeni yerleşim yeri olarak” ifadesi tanımdan kaldırılmıştır. Böylece yeni veya var olan yerleşim alanları rezerv yapı alanı olarak belirlenebilecek olup rezerv yapı tespitiyle ilgili neredeyse bütün kısıtlamalar ortadan kalkmıştır.
Kamuoyunda da oldukça ses getiren bu yeni değişiklikle birlikte ortaya birtakım soru işaretlerinin çıktığı açıkça ortadadır. Zira yeni kanunla; yerleşim yerinde bulunan parsellerin de rezerv yapı alanı olarak belirlenebilme ihtimalinin bulunması ve afet riski altında bulunmayan alanların da rezerv yapıya konu edilerek kentsel dönüşüm kapsamına alınabilme ihtimalinin önünün açıldığını söyleyebilmek mümkündür.
Buna ilişkin olarak çeşitli yayınlarda rezerv yapı alanı ilanlarında “yeni yerleşim yeri” alanı kriterinin uygulanmamasının suistimal edilmeye açık bir belirsizlik yarattığı ifade edilmektedir. Ancak yine aynı kanun değişikliği kapsamında özel mülkiyetteki taşınmazların rezerv yapı alanı olarak tespitinin talep edilebilmesi için “arsa metrekaresinin %30’u veya değerinin dönüşüm projeleri özel hesabına kaydedilmek üzere Başkanlığa verilmesi” şeklinde düzenleme yapılmıştır. Bu düzenlemeden her ne kadar rezerv yapı tanımından “yeni yerleşim” ibaresi çıkarılmış olsa da amacın kentsel dönüşüm ve riskli alanlara yönelik olduğu, özel mülkiyete tabi alanlarda rezerv yapı tespiti talebi için arsa payının belli bir miktarının kentsel dönüşüm için verileceği sonucuna varılmaktadır.
Rezerv Yapı Alanı Uygulaması Nasıl Olacak?
Burada her ne kadar özel mülkiyete tabi taşınmazlar hakkında ancak talep üzerine rezerv yapı ilan edildiğine dair bir fikir gündeme gelse de uygulamada bu sürecin nasıl işleyeceği bilinmemektedir.
Kanun gerekçesine bakıldığında ise uygulamada mahkemelerce “rezerv yapı tespiti işleminin” (taşınmazların rezerv yapı olarak ilan edilebilmesi için meskûn alanlar dışında olması gerekliliğine dikkat çekerek) iptaline yönelik kararların verildiği belirtilmiştir. Rezerv yapının yerleşik alanlarda da ilan edilebileceği düşüncesiyle hareket edilerek uygulamadaki idari işlemin iptali davalarının önüne geçilebilmesi amacıyla bu düzenlemenin yapıldığı belirtilmektedir. Nitekim Danıştay kararlarına bakıldığında da gerçekten bu nedenden ötürü iptale karar verildiği görülmektedir. Ancak burada belirtmek gerekir ki; verilen bu yargı kararlarında asıl amaç idarenin takdir yetkisinin sınırlanmasıdır. Buna ilişkin olarak;
Danıştay 14. Dairesi’nin 2015/1771 E. 2016 / 802 K. Sayılı 10.02.2016 tarihli kararında “… Mahkemenin E:2013 / 1384 sayılı dosyasında 09.01.2014 günlü ara kararı ile davalı idareden, taşınmazın hangi özelliklerinden dolayı rezerv yapı alanı olarak belirlendiği, bu alana ne kadarlık bir aktarım planlandığı, alanların yüz ölçümü ve aktarım planlamasına ilişkin hususları içeren raporların istenildiği, ancak davalı idarece bu hususa yönelik çalışmaları gösterir herhangi bir bilgi ve belgenin dosyaya sunulmadığı, dolayısıyla, hangi bölgede yer alan riskli alanlar için rezerv yapı alanı belirlendiğinin açıkça ortaya konulamadığı, riskli alanda yaşayan insan sayısı, ortaya çıkan konut gereksinimi ve ihtiyaç duyulan alanlara yönelik somut hesaplama ve değerlendirmelere yer verilmediği, daha çok rezerv alana ihtiyaç duyulması ve taşınmaz sahiplerinin başvuruları esas alınarak alanın rezerv yapı alanı olarak belirlenmesi yoluna gidildiği, imar planında yeşil kuşak programında yer alan taşınmazların konut alanına açılması halinde bunun plan üzerindeki etkisine yönelik somut ve kapsayıcı araştırmaların yapılmadığı, taşınmazların bir kısmının Bostanlı Barajı koruma alanı içerisinde kaldığı davalı idarece de bilinmesine ve bu alanda yapılaşma yasaklanmış olmasına rağmen bu alanları da içine alır biçimde rezerv yapı alanı olarak belirleme yoluna gidildiğinin anlaşılması karşısında, yeterli inceleme ve araştırma yapılmadan ve somut verilere dayanılmadan tesis edilen dava konusu işlemde hukuka uyarlık bulunmadığı gerekçesiyle sırasıyla anılan Mahkemenin 25.2.2015 günlü, K:2015 / 270 ve K:2015 / 259 sayılı kararlarıyla işlemin iptaline karar verildiği…” şeklinde hüküm kurulmuştur.
Böylece rezerv yapı tespitlerinde takdiriliğin önüne geçilerek gerekli araştırmaların yapılmadığı, hangi riskli yapılar için bu kararın verildiğine dair somut dayanakların olmaması sebebiyle işlemin iptaline karar verilmiştir. Görüleceği üzere mahkemelerin amacının takdiriliğin engellenmesi ve kanunun amacından farklı bir yola evrilmemesi, afet riski altındaki alanlar için uygulanması olduğu görülmekteyken rezerv yapı alanı kapsamının genişletilmesine ilişkin gerekçede mahkemelerce verilen iptal kararlarının önüne geçilmesi amaçlanmaktadır.
Rezerv yapı alanı ile ilgili olarak belirtmek gerekir ki; hâlihazırda mevcut olan ve afet riski altında bulunmayan yapıların rezerv yapı ilan edilmesi halinde Anayasa ile güvence altına alınan mülkiyet hakkının ihlalinin gerçekleşeceği kuşkusuzdur. Her ne kadar yukarıda özel mülkiyete konu taşınmazların rezerv yapı tespiti için talep edilmesi gerektiği belirtilse de idarenin bu alanlarda resen rezerv yapı tespiti yapabileceği ihtimali bulunmaktadır. Kanun değişikliğinin özellikle idarenin takdir yetkisini arttırdığı, kamuoyunda da bilinmezliklere yol açtığı açıkça ortadır. Bu nedenle 6306 Sayılı Kanun’un uygulanması hakkında yeni bir yönetmeliğin hazırlanması zaruri olup buna ilişkin çalışmaların sürdüğü bilinmektedir.
Rezerv Yapı Alanı Tespiti Nasıl Yapılır?
Rezerv yapı alanı, yürürlükte bulunan Uygulama Yönetmeliği’nde belirtilen bilgi ve belgeleri içeren dosyanın incelenmesi sonucu Maliye Bakanlığı’nın görüşü alınarak Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından belirlenmektedir. Alanın büyüklüğünü de içeren koordinatlı hâlihazır haritası, alanın uydu görüntüsü veya ortofoto haritası, alanda bulunan kamuya ait taşınmazların listesi, alanda yapılacak inceleme neticesinde gözlemsel verilere dayanılarak hazırlanacak gerekçeli rapor, rezerv yapı tespiti için önem arz etmektedir.
Rezerv yapı alanları, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından resen belirlenebileceği gibi, TOKİ veya İdare tarafından da yukarıda belirtilen bilgi ve belgeleri içeren dosyaya istinaden Bakanlıktan rezerv yapı alanı belirlemesi talep edilebilir. Ayrıca gerçek veya özel hukuk tüzel kişilerince yine yukarıda belirtilen belgeleri içeren dosyaya istinaden Bakanlıktan rezerv yapı alanı belirlenmesi talebinde bulunulabilmektedir. Gerçek veya özel hukuk tüzel kişilerince rezerv yapı alanı belirlenmesi talebinde bulunulabilmesi için; bu talebin, talebe konu taşınmazların maliklerinin tamamının muvafakati ile yapılması gerekir. Bunun yanında bu taşınmazların yüz ölçümü yüzde otuzunun mülkiyetinin, geliri dönüşüm projeleri özel hesabına gelir olarak kaydedilmek üzere Başkanlığa tahsis edilmesi gerekmektedir.
Rezerv Yapı Alanının Tespit Kriterleri Nelerdir?
Burada ifade etmekte fayda var ki; tespit edilecek rezerv yapı alanları 6306 Sayılı Kanun’un taşıdığı amaca uygun olmalıdır. Bu doğrultuda; idarenin rezerv yapı ilan ettiği alanların kentsel dönüşümün yapılacağı bölgeye yakın olması, tercihen kamu mülkiyetinde bulunan arazilerden olması ve afet risklerine karşı önlem alınarak yapılanmaya uygun olması kanunun lafzı ve ruhunu taşıyacak olup kentsel dönüşüm sürecine katkı sağlayacaktır.
Ayrıca, 6306 sayılı kanun uyarınca rezerv yapı alanlarında yapılacak, yıkım, tahliye, satış, oy çoğunluğu ve diğer uygulamalar için riskli yapı alanları ve riskli yapı hükümleri uygulama alanı bulmaktadır.
Rezerv Yapı Alanı Tespitinin İptali Nasıl Yapılır?
Rezerv yapı alanı tespitine ilişkin olarak idari yargılama usulü kapsamında özel bir itiraz yolu düzenlenmemiştir. Dolayısıyla Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından rezerv yapı tespiti işlemi idari işlem niteliğinde olması sebebiyle iptal davasına konu olabilmektedir. Söz konusu bu rezerv yapı tespitinin iptali istemiyle açılacak olan dava, taşınmazın bulunduğu yer idare mahkemesinde açılmaktadır.
Burada belirtmek gerekir ki; Danıştay Kanunu’nun 24. Maddesine göre bakanlıklar tarafından gerçekleştirilen ve tüm ülkede uygulanan düzenleyici işlemler için açılacak olan iptal davalarında Danıştayın ilk derece mahkemesi sıfatıyla yargılama yapacağına ilişkin hüküm bulunmaktadır. Bu nedenle doktrinde rezerv yapının tespiti işleminin iptali için açılacak olan davaların Danıştayda görüleceğine dair bir görüş bulunmaktadır.
Belirtmek gerekir ki; rezerv yapı tespiti ülke çapında etki gösteren bir işlem olmayıp tespit edildiği alanda hüküm ifade etmektedir. Nitekim Danıştay kararlarında da iptal davası için idare mahkemelerinin görevli olduğu belirtilmiştir. Buna ilişkin olarak;
Danıştay 6. Dairesinin 2021 / 6553 E. 2021 / 9376 K. ve 19.09.2021 tarihli kararında “Dosyanın incelenmesinden; bakılmakta olan davanın İstanbul İli, Beykoz İlçesi, … mahallesinde bulunan … ada, … parsel sayılı taşınmazın 6306 sayılı Kanunun 2. maddesinin 1. fıkrasının (c) bendi uyarınca Çevre ve Şehircilik Bakanlığının … tarihli ve … sayılı Olur’u ile “rezerv yapı alanı” olarak belirlenmesi işleminin iptali istemiyle açıldığı, yukarıda aktarılan mevzuat hükümleri gereğince işbu davanın, ilk derece mahkemesi olarak Danıştayda görülecek davalardan olmadığı, uyuşmazlığın görevli ve yetkili İstanbul İdare Mahkemesince incelenmesi gerektiği anlaşılmıştır.” Şeklinde hüküm kurularak görevli mahkemenin idare mahkemeleri olduğu hüküm altına alınmıştır.
Açılacak olan iptal davası için hak düşürücü süre mevcuttur. Rezerv yapı tespitinin ilgililere tebliğinden itibaren otuz gün için içerisinde açılması gerekmektedir. Ayrıca bu dava kapsamında yürütmenin durdurulması da talep edilebilmektedir. Nitekim tüm bu hususlar 6306 sayılı Kanun’un 6. Maddesinin 9. fıkrasında düzenlenmiştir. İşbu maddede “Bu Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde 6 / 1 / 1982 tarihli ve 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu uyarınca dava açılabilir.” Şeklinde düzenleme yer almaktadır.
Belirtmek gerekir ki yine söz konusu kanun değişikliği ile 6 / 2 / 2023 tarihinde meydana gelen depremler nedeniyle genel hayata etkili afet bölgesi olarak kabul edilen yerlerde, bu depremlerin ve akabinde meydana gelen depremlerin etkisiyle oluşan hasarlarla bağlantılı olması kaydıyla, hak sahipliğine ilişkin işlemler hariç olmak üzere hasar tespit raporlarına dayalı olarak tesis edilen idari işlemlere karşı açılan iptal davalarında farklı ve ivedi yargılama usulü öngörülmüş olup idarenin savunma süreleri, yürütmenin durdurulması kararlarına itiraz edilemeyeceğine ilişkin kurallar uygulanacaktır.
