2025 Değer Artış Kazancı Vergisi Nasıl Hesaplanır?

Değer Artış Kazancı Vergisinin Tanımı ve Kapsamı Nedir?

2024 yılında elde edilen gelirler için yıllık beyan dönemi başladı. Mükelleflerin 2024 yılına ait beyana tabi değer artışı kazançları için 1 Mart – 2 Nisan 2025 tarihleri arasında beyanname vermeleri gerekiyor. Tahakkuk eden vergi iki taksitte (mart ve temmuz ayında) ödeniyor.

Gelir Vergisi Kanunu’nun mükerrer 80. maddesinde sayılan mal ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazançlar, değer artışı kazançları olarak vergilendirilir. Gayrimenkul alım satım işlemi “ticari kazanç” hükümleri kapsamında değilse, elde edilen kazanç değer artışı kazancı hükümlerine göre tespit edilir.

Gerçek kişiler tarafından bedel karşılığı edinilen gayrimenkullerin (karşılıksız edinilenler dışında), mal ve hakların (konut, arsa, vb.) iktisap tarihinden başlayarak 5 yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artışı kazancı olarak gelir vergisine tabidir. Değer artışı kazancında; safi değer artışının tespiti, endeksleme yapılması, gayrimenkullerin elden çıkarılmasında iktisap tarihinin belirlenmesi konusu çok önemlidir.

Gayrimenkul Satışında Vergi Hesaplama Formülü Nedir?

Değer artışı kazancında vergilendirilecek kazanca “safi değer artışı” denilmektedir. Değer artışında safi kazanç, elden çıkarma karşılığında alınan para ve ayınlarla (eşya, mal vb.) sağlanan ve para ile temsil edilebilen her türlü menfaatlerin tutarından; elden çıkarılan mal ve hakların maliyet bedelleri ile elden çıkarma dolayısıyla yapılan ve satıcının üzerinde kalan giderlerin ve ödenen vergi ve harçların indirilmesi suretiyle bulunur.

Değer artışı kazançlarının beyan konusu edilip edilmeyeceği, elde edilen iradın istisna haddinin altında kalıp kalmadığına bağlıdır. Gayrimenkullerin elden çıkarılmasından doğan değer artışı kazancının, 2024 takvim yılı için 87.000 TL’si gelir vergisinden istisnadır. Satışın yapıldığı yıl için belirlenen istisna tutarının altında kalan gelirler için yıllık beyanname verilmez.

Mal ve hakların elden çıkarılmasında iktisap bedeli, elden çıkarıldığı ay hariç olmak üzere Türkiye İstatistik Kurumunca belirlenen Yurt İçi – Üretici Fiyat Endeksi (Yİ – ÜFE) artış oranında artırılarak tespit edilir. Endekslemenin yapılabilmesi için artış oranının %10 veya üzerinde olması gerekmektedir.

Gayrimenkullerde iktisap, tapuya tescille gerçekleşmektedir. Gayrimenkullerin elden çıkarılmasında (kat karşılığı müteahhide veya kooperatiflere verilen arsa karşılığında alınan gayrimenkuller dahil) değer artışı kazancının tespiti yönünden iktisap tarihi olarak, gayrimenkulün tapuya tescil edildiği tarih esas alınır.

2024 Yılı Değer Artış Kazancına Uygulanacak Gelir Vergisi Oranları

2024 yılında elde edilen değer artış kazancının yıllık beyanında hasılattan istisna ve giderler düşüldükten sonra vergi matrahına, aşağıdaki gelir vergisi tarifesi uygulanmakta ve vergi hesaplanmaktadır:

Vergiden İstisna ve Muafiyet Sağlayan Durumlar Nelerdir?

2024 yılında elde edilen değer artışı kazançlarına ilişkin istisna tutarı 87.000 TL’dir.  Bu tutarın altında kalan değer artış kazançları için gelir vergisi beyannamesi verilmeyecek, ancak bu tutarın aşılması hâlinde yıllık beyanname verilecek ve istisna tutarı beyan edilen gelirden düşülecektir.

Mal ve haklar ivazsız olarak iktisap edilmişse bu mal ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artışı kazancı olarak vergilendirilmeyecektir. Bunun dışında, iktisap şekli ne olursa olsun söz konusu mal ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artışı kazancı olarak vergilendirilir.

Örneğin kişinin 5 / 6 / 2020 tarihinde kendisine miras yoluyla intikal eden apartman dairesini 10 / 12 / 2024 tarihinde 15.000.000 TL’ye satması durumunda, satışa konu apartman dairesinin ivazsız olarak (veraset yoluyla) intikal etmesi nedeniyle, mükellefin bu satıştan elde ettiği gelir, değer artışı kazancı olarak vergilendirilmez.

2025 Değer Artışı Kazancı Vergisi Beyanname Süreci Nasıl İşliyor?

Hazır Beyan Sistemi’ne ve detaylı bilgiye Gelir İdaresi Başkanlığının gib.gov.tr internet adresinden ulaşabilmektedir. Hazır Beyan Sistemi’ne; hazirbeyan.gib.gov.tr adresinden (kullanıcı kodu ile giriş, e-devlet yöntemi ile giriş veya yabancı kimlik numarası ile giriş) ya da Dijital Vergi Dairesinden (Hazır Beyan Sistemi) giriş yapılır.

Gelir İdaresi Hazır Beyan Sistemi (hazirbeyan.gib.gov.tr) içinde değer artışı kazancı için hazırlamış olduğu “Beyanname Vermeli miyim?” bölümünde pratik bir test ekranı hazırlamıştır. 2024 yılını seçtikten sonra, elde edilen “kazanç” veya “irat” yazıldığında ve “istisna uygula” seçenekleri seçildiğinde, kişiye yıllık beyanname verip vermeyeceği söylenmektedir.

Hazır Beyan Sistemi’ne giriş yapıldığında hazırlanmış olan yıllık gelir vergisi beyannamesi ekrana yansıyacaktır. Sistemde “beyanname doldur” menüsünün içine girerek beyanname üzerinde gerekli kontrolleri, düzeltmeleri ve varsa gider, indirim vb. eklemeleri yaptıktan sonra onaylandığı anda elektronik ortamda kayda alınmakta ve vergi, sistem tarafından hesaplanarak otomatik tahakkuk ettirilmektedir.

Değer artışı kazancı elde edenlerin, sistem üzerinden hazırlanan beyannameyi elektronik ortamda onayladığı anda şahıs adına vergi dairesinde mükellefiyet tesisi ve vergi tahakkuku işlemleri otomatik olarak gerçekleşir.

Değer Artış Vergisi Hesaplamasında Dikkate Alınacak Maliyetler

Gayrimenkullerin elden çıkarılması karşılığında alınan para ve ayınlarla (eşya, mal vb.) sağlanan ve para ile temsil edilebilen her türlü menfaatlerin tutarından; elden çıkarılan mal ve hakların maliyet bedellerinin, elden çıkarma dolayısıyla yapılan ve satıcının üzerinde kalan giderlerin ve ödenen vergi ve harçların indirilmesi suretiyle değer artışı kazancı tespit edilir. Ayrıca, beyanname veren kişilerin 193 sayılı GVK’nın 89. maddesinde yer alan 2024 yılında yaptıkları harcamaları (eğitim ve sağlık harcamaları, hayat / şahıs sigorta primleri, bağış ve yardımlar gibi) belli şartlar ve limitler doğrultusunda beyan edilen gelirden indirilmesi mümkündür.

Değer Artışı Kazancı Beyan Edilmezse Ne Olur?

Gelir İdaresi, beyannamelerin hazırlanmasında; kira, ücret, menkul sermaye iradı ile değer artışı kazancı elde eden kişilere ilişkin olarak Merkezi Nüfus İdaresi Sistemi, tapu, banka, PTT, inşaat ve sigorta şirketleri, TOKİ, elektrik, su, doğalgaz şirketleri ve Sosyal Güvenlik Kurumu gibi kurum ve kuruluşlardan edinilen bilgileri kullanmaktadır.

2024 yılında beyana tabi değer artışı kazancı elde eden kişilerin mutlaka kanuni sürede yıllık beyanname vermesi gerekmektedir. Aksi takdirde, Gelir İdaresi tarafından beyan edilmeyen gelirin çeşitli analizler sonucunda tespiti hâlinde, vergi dairesi tarafından vergi ziyaı cezası ve gecikme faizi uygulanmak suretiyle kişilerden cezalı olarak geri alınacaktır.

Kişiler Yıllık Beyanname Doldururken Nereden Yardım Alabilirler?

2024 yılında değer artışı kazancı elde edenler yıllık beyanı konusunda, her türlü soru için Vergi İletişim Merkezini (189) arayıp bilgi alabilirler. Değer artışı kazancı elde edenlerin yıllık beyannameyi doldururken, gib.gov.tr / rehber ve broşürler bölümünde yer alan “Hazır Beyan Sistemi Broşürü” ve “Gayrimenkullerin 5 Yıl İçinde Elden Çıkarılmasında Gelir Vergisi Beyanı Broşürü”  ve “İnfografik” den yararlanması mümkündür.