İçindekiler
Daha önce Emsal.com’da “Geçmişten Günümüze Mülkiyet” başlığı altında kaleme aldığım yazı dizisinin ardından, kat irtifakı ve kat mülkiyeti kavramlarına değinmek yerinde olacak. Zira gelişmekte olan dünyanın en önemli enstrümanı hâline gelen gayrimenkulün hukuksal anlamdaki ihtiyaçları her geçen gün hızla değişmekte ve gelişmektedir. Bu sebeple hayatımızın geçtiği, barındığımız, çalıştığımız, eğlendiğimiz ve ürettiğimiz yapıların tamamının hukuksal altyapısını da algılamamız giderek önem kazanmaktadır.
Özellikle 1950’li yıllardan sonra nüfusun hızlı artışı, kente olan göçün hızlanması, teknoloji ve en önemlisi arsaların giderek artan değerleri; şehirlerin nüfusunun ve strüktürünün değişmesine sebebiyet vermiştir. Öyle ki artık şehirlerde, müstakil 1 ya da 2 katlı bahçeli evlerin yerini çok daha yüksek katlı apartmanlar almaya başlamıştır. Bugün gelinen noktada ise şehirlerimiz; plazalar, rezidanslar, alışveriş merkezleri (AVM) gibi karma ve büyük yapılardan oluşmaktadır.
Kat Mülkiyeti Kanunu Nedir, Neleri Kapsar?
İnsan hayatının değişimine ayak uyduran yeni planlama ve yapılaşma ihtiyaçları; mülkiyet kavramını da etkilemiştir. Bu doğrultuda 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, 23/06/1965 tarihinde kabul edilerek yürürlüğe girmiştir. Söz konusu Kanunda ilk olarak kat mülkiyeti ve kat irtifakı kavramlarına yer verilmiş olmasına rağmen 1985 yılında 8. bölüm ile devre mülk hakkı, 2007 yılında ise 65. maddeden sonra gelmek üzere “Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümler” başlıklı 9. bölüm maddeleri düzenlenmiştir.
Eşya Hukuku adlı kitapta Prof. Dr. M. Kemal Oğuzman, Kat Mülkiyeti Kanunu’nu şu ifadelerle açıklamaktadır:
Kanun, kat mülkiyeti açısından kat mülkiyetinin niteliğini, kurulmasını, kat malikleri arasındaki ilişkileri ve özellikle paylı mülkiyet ilişkisini, kat maliklerinin haklarını ve borçlarını ve paylı taşınmazın yönetimini düzenlemektedir. Diğer bir taraftan kat mülkiyetinin tamamlanmış bir yapıda kurulabileceğini öngören kanun, yapılmakta olan veya ileride yapılacak bir veya birden çok binanın inşası borcunu ve bina inşa edilince de kat mülkiyeti kurma yükümlülüğü yükleme imkânını ‘kat irtifakı’ adı altında düzenlemektedir.
Temel maddeleri irdelendiğinde Kat Mülkiyeti Kanunu, yürürlüğe girdiği dönemin şartlarına cevap verebilecek nitelikte maddelere haizdir. Elbette zaman içerisinde ortaya çıkan ihtiyaçlara da ek maddeler ve düzenlemeler ile müdahale edilmeye çalışılmıştır. Ancak genel çatısı itibarıyla söz konusu Kanun, bugün bir revizyona ihtiyaç duymaktadır.
Kat İrtifakı Ne Demek?
Kat irtifakı, henüz inşa edilmekte veya ileride edilecek olan kâgir, betonarme ya da çelik konstrüksiyon nitelikteki bir yapının; ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli bağımsız bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra tesis edilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere arsa maliki veya ortak malikler tarafından sahip olunan paya bağlı şekilde kurulan irtifaktır.
Kat irtifakı; yapının inşasının tamamlanmasına kadar geçen sürede, maliklerin hem birbirlerine hem de müteahhide karşı sorumluluklarını ve borçlarını düzenlemesi açısından çok önemlidir.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 1. maddesi ise kat mülkiyeti ile kat irtifakını şu ifadelerle tanımlamıştır:
Tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkân, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, o gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri tarafından, bu Kanun hükümlerine göre, bağımsız mülkiyet hakları kurulabilir.
Yapılmakta veya ileride yapılacak olan bir yapının, birinci fıkrada yazılı nitelikteki bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere, arsa maliki veya arsanın ortak malikleri tarafından, bu Kanun hükümlerine göre irtifak hakları kurulabilir.
Prof. Dr. Şebnem Akipek Öcal da kat mülkiyetinin en önemli özelliğini şöyle paylaşmaktadır:
Kat mülkiyetinin en önemli özelliği eşya hukukunun temel ilkelerinden olan ‘üst arza tabidir’ ilkesine ve ayni haklara egemen önemli ilkelerden biri olan belirlilik ilkesine istisna getirmesi, diğer bir ifadeyle kat mülkiyetine tabi yapıdaki bağımsız bölümler üzerinde hak sahibine bağımsız mülkiyet hakkı sağlamasıdır.
Kat Mülkiyeti ile Kat İrtifakı Arasındaki Fark Nedir?
Yazımızın bu noktasında sıklıkla sorulan kat mülkiyeti ile kat irtifakı arasındaki fark nedir? sorusuna da özet bir cevap verelim.
Kat irtifakı sadece ilgili projenin onaylandığını belirtirken kat mülkiyeti, bağımsız bölümün şartlara uygun şekilde inşa edildiğini ifade eder. Kat irtifaklı bir tapuda anagayrimenkulün niteliği arsadır. Kat mülkiyetine geçildiği zaman ise anagayrimenkulün niteliğinde cins değişikliği işlemi yapılır.
Kat İrtifakı Kat Mülkiyetine Nasıl Çevrilir?
Yapı tamamlandıktan sonra kat irtifakı sahipleri, kat mülkiyetine geçişi talep edebilmektedirler. Esasında kat irtifakı tesisi, yapının inşası sırasında atılması zorunlu bir adım değildir. Ancak yapının inşa edilme fikrinin oluşmasından ve/veya inşasına başlanmasından sonra kat irtifakı tesis edilmiş ise bu hakka sahip olan her paydaşın; kat mülkiyetine geçişi isteme hakkı bulunmaktadır. Tabii ki bunun öncesinde yapı, tam ve eksiksiz olarak tamamlanmalıdır.
Yani kısaca kat irtifakı, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetinin kurulması esasını paydaşlara önceden sağlayan bir mekanizmadır.
Günümüz koşullarında bir arsanın ortak malikleri için bina yapımına başlamadan önce veya inşaat esnasında anagayrimenkulün kat mülkiyetine tahsisini sağlayacak etkili bir bağlılığın bulunmasına ihtiyaç duyulabilir. Örneğin yaşadığınız apartmanınız 50 yıllık ve bu yapının kentsel dönüşüme girmesine ihtiyaç duyuyorsunuz. Müteahhit ile maliklerin 2/3 çoğunluğunun onayı ile anlaşma sağlandı ve tüm yasal gereklilikler gerçekleştirildi. Yapınızın da 10 bağımsız bölümden oluştuğunu düşünelim. Yapınız yıkıldı ve eski yapı üzerinde kurulu olan kat irtifakı terkin edildi. Yani artık eski kat maliklerinin sıfatı, arsa üzerindeki paylı mülkiyet sahipliğine dönüştü. Yapı yıkılmadan ve kat irtifakı terkin edilmeden önce 10 adet bağımsız bölüme arsa payları oranında sahip olan kat malikleri, artık yeni kat irtifakı tesis edilene kadar yapının inşa edildiği arsada paylı mülkiyet sahibine dönüşürler. Yeni kurulacak olan kat irtifakı, kat mülkiyetine geçilecek olan süreçte kat maliklerinin haklarını korumak adına kullanılan bir yasal irtifak çeşididir.
Kat İrtifaklı Tapu Krediye Uygun mu?
Kat irtifaklı yapılar, krediye uygun olarak değerlendirilmektedir. Ancak yapılan incelemelerde yapının projesine aykırı olup olmaması ve aykırılığın boyutu, kredibilite durumunu etkilemektedir.
Kat İrtifakı Tapusu
Kat irtifakı bulunan bir yapının tapusu, aşağıdaki görselde göründüğü gibidir:
Daha net ortaya koymak gerekirse tapunun üzerinde bulunan; “kat mülkiyeti”, “kat irtifakı” ve “devre mülk” seçeneklerinden hangisi işaretliyse yapının mülkiyet durumu o şekildedir.
Kat İrtifakı Olmadan Satış Yapılır mı?
Günümüz şartlarında yaşadığımız ekonomik süreçler de dikkate alındığında, kat irtifakı kurulmamış ancak inşası devam eden ya da hiç başlamamış bir yapıda, ticari olarak kaynak yaratabilmek adına satış gerçekleştirilmek istendiğinde yapılabilecek tek şey pay devretmektir. Bu durumda satışta yapılan sözleşmelere rağmen kat irtifakına geçişte size istediğiniz bağımsız bölüm veya arsa payı tahsis edilmeyebilir.
Benzer bir olayla karşılaşmanız durumunda pay devri sırasında yaptığınız sözleşme ile dava yoluna başvurabilirsiniz. Lakin söz konusu sürecin ne kadar süreceği belirsizdir. Dolayısıyla böyle bir satış risklidir ve zaten bu gibi bir pay da kolaylıkla alıcı bulamayacaktır.
Kat İrtifakının Hukuki Niteliği
Hukuki açıdan kat irtifakı kavramının niteliğine baktığımızda, doktrinde bazı hukukçuların kat irtifakını Türk Medeni Kanunu’nda tanımlanmış irtifak hakları içerisinde değerlendirdiğini, bazı hukukçuların ise yine Türk Medeni Kanunu’nda tanımlanmış sınırlı ayni haklar içerisinde tanımlamaya çalıştığını görmekteyiz.
Tüm görüş ayrılıklarına rağmen Kat Mülkiyeti Kanunu “kat irtifakını” tanımlamış ve hukuken uygulanabilirlik yapısını oluşturmuştur. Bu bağlamda halk arasındaki tabiri ile “kat irtifaklı tapu” da resmî bir senettir ve kanunlarımıza göre mülkiyet hakkını tanımlamaktadır. Ancak Kanunun kat irtifakını, bina inşa edilmeden veya edilmekteyken kullanılacak bir araç ve kat mülkiyetine bir dayanak olarak öngörmesine rağmen uygulamada durum biraz farklıdır. Zira inşası tamamlanan çoğu yapının kat mülkiyetine geçmediğini, ülkemizde yer alan yapı stokunun çok büyük bir kısmının kat irtifaklı yapılardan oluştuğunu söyleyebiliriz. Bunun sebebi yüksek ihtimalle kat mülkiyetine geçişin zorunlu tutulmamasıdır.
Kat İrtifakının Kuruluşu
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 10. 12. ve 14. maddeleri, kat irtifakının nasıl kurulacağına dair hükümleri içermektedir. İlgili Kanunun 10. maddesinde, kat irtifakının kurulabilmesi için resmî senet düzenlenmesi ve kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilmesi gerekliliğinden bahsedilmektedir.
Kat irtifakı, henüz başlanmamış ya da inşasına devam edilen bir ya da birden çok yapı için kurulabilir. İnşası tamamlanmış bir yapıda kat irtifakı kurulamaz, çünkü bu durumda inşa etme borcu ortadan kalkmış durumdadır. Bahse konu durum, Kat Mülkiyeti Kanunu madde 14’ün ilk fıkrasında da karşımıza çıkmaktadır.
İlgili maddede kat irtifakının kurulması, aşağıdaki gibi düzenlenmiştir:
D) Kat irtifakının kurulması:
Henüz yapı yapılmamış veya yapısı tamamlanmamış bir arsa üzerinde kat irtifakının kurulması ve tapu siciline tescil edilmesi için o arsanın malikinin veya bütün paydaşlarının buna ait istem ile birlikte 12’nci maddenin birinci fıkrasının (a) bendine uygun olarak düzenlenen, yetkili kamu kurum ve kuruluşlarınca anagayrimenkulün maliki veya bütün paydaşlarının imzaları alınarak onaylanan ve elektronik ortamda tapu müdürlüğüne gönderilen proje ile (b) bendindeki yönetim plânını tapu idaresine vermeleri lazımdır. Kat mülkiyetine geçişte ayrıca yönetim plânı istenmez.
Bir arsa üzerinde kat irtifakları ancak sözleşmede veya dilekçede her kat irtifakının ilgili bulunduğu bağımsız bölüme tahsisi istenen arsa payı, arsanın kayıtlı olduğu kütüğün (Beyanlar) hanesinde belirtilmek suretiyle kurulur ve yapının, verilen projeye göre tamamlanmasından sonra kat mülkiyetine konu olacak bağımsız bölümlerinin numarası ve bu bölümlere bağlı eklentiler kütüğün beyanlar hanesinde belirtilir.
Bu ifadelerden de anlaşılacağı üzere kat irtifakı kurulabilmesi için malik ya da paylı mülkiyet sahiplerinin tamamının oy birliği ile başvuru yapması gerekmektedir. Yine başvuru sırasında onaylı mimari proje ve yönetim planlarının ayrıca tapu idaresine verilmesi elzemdir. Eğer irtifaka konu anagayrimenkul, birden çok yapıdan oluşan bir toplu yapı ise gerekli belgelerin arasına vaziyet planı da girmektedir. Onaylı mimari projenin ihtiva etmesi gereken bilgiler ayrıca Kat Mülkiyeti Kanunu madde 12’de düzenlenmiştir. Yine bu maddeden anlaşılacağı üzere kat irtifakı, yapının tamamında yer alan tüm bağımsız bölümler için kurulmak zorundadır.
2018 yılından sonra kentsel dönüşümün hareketlenmesi ile birlikte Kat Mülkiyeti Kanunu madde 10’a 4. bir ek fıkra getirilmiştir. İlgili ek fıkra, aşağıdaki gibidir:
Hak sahiplerine isabet eden bağımsız bölümlerin belirlenmiş olması şartıyla arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesi, kat karşılığı temlik sözleşmesi veya bağımsız bölümlerin taksimine ilişkin noterlik sözleşmesine istinaden inşa edilecek olan binaya ilişkin kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisi işlemi, yüklenici tarafından talep edilmesi hâlinde ilgili idare tarafından yapılır. Tapuya tescil işlemlerinde elektronik ortamda düzenlenen ve ilgili idare tarafından onaylı mimari proje ile yönetim planı esas alınır. Mimari proje ile yönetim planında malik imzası aranmaz.
Bu madde ile kat irtifakının kurulmasına, kentsel dönüşüme girmek isteyen yapıların önlerinde oluşabilecek hukuki engelleri kaldırmak adına bir esneklik getirilmiştir.
Tüm bu durumlar sonrasında kat irtifakı sözleşme ve tescil ile kurulmuş olur. Kat Mülkiyeti Kanunu madde 13’te sözleşme tescil işleminin nasıl gerçekleştirileceği de açıklanmıştır.
Kat Mülkiyeti Hangi Hâllerde Sona Erer?
Kat irtifakının sona ermesi ile ilgili hükümler Kat Mülkiyeti Kanunu madde 49’da bulunmaktadır. Her ne kadar ilgili maddede belirtilmemiş olsa da aslında kat irtifakı, yapının tamamlanması ve mülkiyetin, kat mülkiyetine çevrilmesi ile de sona ermektedir. Kanunen kat irtifakının normal şekilde sona ermesi olan bu durumun gerçekleştiği hâllerde tapu memuru, kat irtifakı kaydını resen terkin eder ya da kat irtifakı maliklerinden her biri kat irtifakının terkin edilmesine yönelik talepte bulunur.
Bu durum 19/06/2021 tarih ve 31516 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan İcra ve İflas Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’da, Kat Mülkiyeti Kanunu madde 10’a eklenen ek fıkra ile açıklığa kavuşmuştur. Bahsi geçen ek fıkra aşağıdaki gibidir:
Yapı kullanma izin belgesi düzenlenen tüm yapıların cins değişikliği işlemleri resen yapılır. Yapı kullanma izin belgesini düzenlemeye yetkili idare tarafından Mekânsal Adres Kayıt Sistemine yüklenerek elektronik ortamda kadastro müdürlüğüne gönderilen yapı kullanma izin belgesi ile yapı aplikasyon projesine göre kadastro müdürlüğünce tescil bildirimi düzenlenir. Tapu müdürlüğüne gönderilen tescil bildirimi üzerine başkaca bir belge aranmaksızın cins değişikliği resen tescil edilir. Cins değişikliği yapılmış taşınmaz kat irtifakı tesisli ise, kat irtifakının tesciline ait resmî senede ve 12’nci maddede yazılı belgelere dayalı olarak başkaca bir belge aranmaksızın resen kat mülkiyetine çevrilir. Bu işlemler, döner sermaye hizmet bedelinden muaftır.
Bunun dışındaki sona erme hâlleri ise Kat Mülkiyeti Kanunu madde 49’da açıklanmıştır.
Kat İrtifaklı Ev Alınır mı? Kat İrtifaklı Tapu Riski
Kat irtifaklı tapuya sahip olan mülk, kanunen yasal mülkiyet hakkına sahip bir taşınmazdır. Buna karşılık Kat Mülkiyeti Kanunu gereğince irtifaka konu bağımsız bölümlerin inşa edilip edilmediği ve projesine uygunluğu, kat maliklerinin sorumlulukları arasındadır. Bahse konu Kanunun ilgili maddelerinde ise kat malikinin mülkiyet haklarını korumak adına atılabilecek adımlar bulunmaktadır. Yine de kat irtifaklı yapıdaki bağımsız bölümü almak isteyen bir kişi aşağıdaki noktaları irdelemelidir:
- Kendisine iletilen tapunun, sahada almak istediği yapıya ait olup olmadığı,
- Kat irtifakının kurulması için gerekli belgelerden biri olan mimari projeye, yapının uygunluk durumu.
Tüm bunlara ilaveten ne yazık ki ülkemizde kat mülkiyetli bir yapıda da projesine aykırı imalatlara rastlamak olasıdır. Bu sebeple kat mülkiyetli de kat irtifaklı da olsa bir taşınmaz alınmak isteniyorsa söz konusu yapının irdelenmesi, konunun profesyonellerinden destek alınması önemlidir.
Kat İrtifakı Olan Binanın İskânı Var mıdır?
Öte yandan vatandaşlar, “tapuda kat irtifakı yazıyor ama iskân var” şeklindeki ifadelerle söz konusu durumun sebeplerini araştırmaktadır.
Öncelikle kat irtifakından kat mülkiyetine geçebilmek adına iskân belgesinin tapuya ibraz edilmesi gerekmektedir. Bu işlem kat maliklerinin biri veya birkaçı tarafından gerçekleştirilmediği için karşımıza, kat irtifaklı ancak iskânlı yapılar çıkabilmektedir. Söz konusu durumda kat maliklerinin 19/06/2021 tarih ve 31516 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan İcra ve İflas Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile Kat Mülkiyeti Kanunu madde 10’a eklenen ek fıkra gereğince ilgili belediyelerden görüş almaları önerilebilir.
