İçindekiler
Kentsel Dönüşüm Nedir ve Neden Gereklidir?
Ömrünü tamamlamış yapıların tespit edilerek yeniden yaşanabilir hâle getirilmesi işlemlerini kapsayan süreç, genel olarak kentsel dönüşüm şeklinde ifade ediliyor. Kaçak yapılaşmanın engellenmesi, depremler karşısında dayanıksız ve ekonomik açıdan ömrünü doldurmuş binaların yeniden inşa edilerek afetler nedeniyle meydana gelecek zararların en aza indirilmesi noktasında kentsel dönüşüm, önemli bir ihtiyaç hâlini alıyor.
2023 Kentsel Dönüşüm Yasa ve Yönetmelikleri
Ülkemizde kentsel dönüşüm çalışmalarının kapsamı 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun çatısında toplanıyor. Riskli olduğu karara bağlanan bütün binalar; yaş, lokasyon vb. etmenler ayırt edilmeksizin bu kanun kapsamında yenileniyor. Kanun, riskli yapıların yıkılması için gerekli karar çoğunluğu, riskli yapıların tespiti vb. gibi vatandaşların günlük hayatını doğrudan etkileyecek önemli düzenlemeler getiriyor. Bununla beraber tanımların, hak ve borçların net bir şekilde ortaya konulması adına da büyük önem taşıyor.
Riskli Alanların Belirlenmesi ve Önceliklendirilmesi
Özellikle deprem bölgelerinde yer alan ve yapılan incelemeler sonrası teknik verilere dayanılarak yıkılma / ağır hasar görme riski taşıdığı belirlenen yapılar, içerisinde hayatını sürdüren insanlar açısından büyük tehlike taşıyor. Riskli yapı tespiti, T.C. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığınca lisanslandırılmış kuruluşlar tarafından yapılıyor.
Riskli alanların belirlenmesi kapsamında binanın riskli olduğunu ele veren detaylar şöyle sıralanıyor:
- Binanın 2000 yılından önce yapılmış olması,
- Binanın yapımında kullanılan betonun kalitesi,
- Binanın beton dayanımının standartların altında olması,
- Binanın bodrum katında su izolasyonunun olmaması,
- Binanın bodrum katında rutubet; kolon, kiriş ve demirlerinde ise paslanma olması,
- Binanın herhangi bir katındaki kolon ya da kirişlerde çatlaklar olması,
- Binanın herhangi bir katında yapılan tadilat nedeniyle taşıyıcı kolon ya da kirişlerin kesilmiş olması.
Yazarlarımızdan Müberra Oflaz’ın kentsel dönüşümde riskli alanların nasıl tespit edileceğine dair detayları aktardığı “Kentsel Dönüşümde En Riskli Alanlar Nasıl Belirlenir?” başlıklı yazısını inceleyin.
Kentsel Dönüşüm Sürecinde Toplumsal Katılımın Önemi
Kentlerde yaşanan ekonomik, fiziksel ve sosyal ihtiyaçlar ile mevcut ve muhtemel sorunlara çözüm üretebilmesinde toplumun katılım durumu gündeme geliyor. Sosyal sürdürülebilirliğin sağlanabilmesi açısından kentsel dönüşüm sürecine toplumsal katılımın olması büyük önem kazanıyor. Nasıl bir çevrede yaşamak istediklerine ilişkin tercihlerinde son sözün mutlaka halka ait olması gerekiyor. Çünkü kentin planlanması ve yaşanacak bir yer hâline gelebilmesi, temelde halkın talep ve istekleri doğrultusunda şekilleniyor. Kentsel dönüşüm alanlarında alınacak kararların da bu perspektifte halk tarafından kabul görerek desteklenmesi gerekiyor.
Finansal Destek ve Teşvikler: Vatandaşları Kentsel Dönüşüme Teşvik Etme
Beklenen depremin yaratacağı hasarı en aza indirmek amacıyla İstanbul’da kentsel dönüşümü hızlandırmak için T.C. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından “Kentsel Dönüşümde Yarısı Bizden” kampanyası başlatılmıştı. Önemli bir teşvik olan bu kampanyaya göre başvuruda bulunulan binanın ön incelemesi Bakanlık uzmanları tarafından yapılıyor. Mülk sahiplerinin talep etmesi durumunda Bakanlık tarafından yetkilendirilen firmalarca risk analiz raporu da hazırlanıyor. Bu rapor doğrultusunda riskli olduğu belirlenen bina en geç 1 ay içerisinde yıkılıyor.
Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ) tarafından yürütülecek süreçte 10 bin 500 TL taşınma ve aylık 5 bin 250 TL kira yardımı yapılıyor. Maliyeti 1,5 milyon TL olarak belirlenen 2+1 konutlarda bu maliyetin yarısı, yani 750 bin TL’lik tutar devlet tarafından karşılanıyor. Mülk sahibi ise 75 bin TL peşinat ile kalan tutarı başlangıç taksiti 5 bin 625 TL olmak üzere 10 yıl vade ile ödeyebiliyor. Maliyeti 1 milyon 800 bin TL olarak belirlenen 3+1 konutlarda bunun yarısı olan 900 bin TL’yi devlet karşılarken vatandaş 6 bin 750 TL başlangıç taksitiyle 10 yılda ödeme yapabiliyor.
Yenilenebilir Enerji ve Sürdürülebilirlik: Kentsel Dönüşümde Yeşil Yaklaşımlar
Kentsel dönüşüm ile yaşam alanlarımız dönüştürülürken, güvenliğin yanı sıra farklı noktalara da dikkat edilmesi olmazsa olmazlardan. Örneğin doğru planlama ile bölge gelişiminin hesaba katılması, tüm faaliyetlerin nüfus artışı göz önünde bulundurularak gerçekleştirilmesi gerekiyor. Yine özellikle son dönemde yaşam üzerindeki etkisini iyiden iyiye arttıran iklim değişikliği ve küresel ısınma gibi başlıklar da yaşam alanlarımızda bizleri birtakım değişikliklere mecbur bırakıyor. Örneğin binalara kurulan rüzgâr ve güneş enerjisi sistemleri ile elektrik üretimi gerçekleştirilebilirken inşa sürecinde de ekolojik yapı malzemeleri tercih edilebiliyor. Bunlara ilave olarak binalardaki yalıtım sistemleri dahi kentsel dönüşümde sürdürülebilirlik başlığı altında değerlendiriliyor.
Emlak Değerlemesi ve Kentsel Dönüşümün Emlak Piyasasına Etkileri
Olası hak kayıplarının önüne geçmek adına kentsel dönüşümde değerleme konusu da üzerinde durulması gereken başlıklardan bir diğeri. Zira yıkılan eski yapıdaki maliklerin arsa üzerinde hangi oranlarda hak sahibi olduğu; inşa edilecek yeni binadaki hak paylaşımında en önemli unsurlardan biri olarak gösteriliyor. Bu noktada kentsel dönüşüme girecek binalarda değer tespiti sürecinin detayları; 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nda paylaşılıyor. Mevzuatta kentsel dönüşüm kapsamındaki yapılar için düzenlenecek değerleme raporlarının Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) tarafından kabul edilen standartlar ışığında hazırlanması gerektiğinin altı çiziliyor.
Kentsel Dönüşümde Mimari ve Estetik Yaklaşımlar
Yıllar öncesinde ayrı ayrı inşa edilen ve birbirine benzemeyen yapılar, özellikle büyükşehirlerde ciddi bir görüntü kirliliğine yol açıyor. Bu nedenle kentsel dönüşüm faaliyetleriyle yapılar depreme karşı dirençli duruma getirilirken, gelecek nesillere daha güzel bir yapılı çevre bırakmak adına estetik kaygıların da gözetilmesi gerekiyor. Üstelik estetik kaygılarla inşa edilen yapılar sayesinde görünümü güzelleşen şehirlerin hem ulusal hem de küresel ölçekte değeri de artıyor.
Afet Risklerine Karşı Dirençli Altyapının Geliştirilmesi
Deprem başta olmak üzere tüm doğal afetlere karşı dirençli kentlerin oluşturulması için pek çok aşamadan oluşan bir planlama gerekiyor. Afet öncesinde risklerin azaltılması, afete hazırlık faaliyetlerinin tamamlanması, afet sırasında başarılı müdahale ve sonrasında iyileştirme gibi başlıklarla özetlenebilecek dirençli kent inşasının bahsi geçen alt başlıklarının içerisinde de pek çok uygulama bulunuyor.
Yazarlarımızdan Fatma Gül Numanoğlu Tanrıöver’in kentsel dirençlilik konusunu pek çok ayrıntısıyla irdelediği, “Afet Dirençli Kentler İçin Neler Yapılmalı?” başlıklı yazısını inceleyin.
Kentsel Dönüşümün Ekonomik, Çevresel ve Sosyal Faydaları
Özellikle fay hatlarıyla çevrili ülkemizde her an karşı karşıya kalabileceğimiz deprem felaketine karşı direncimizi arttırarak can kayıplarımızı azaltan kentsel dönüşüm faaliyetlerinin faydaları, sadece bununla da sınırlı değil. İstanbul’dan örnek verecek olursak bu ilimizde yaşanacak bir depremden Türkiye ekonomisinin ciddi anlamda etkileneceği çok açık. Rakamlarla ifade etmek gerekirse İstanbul Ticaret Odası (İTO) tarafından 2022 yılında gerçekleştirilen bir araştırmaya göre söz konusu yılda Türkiye genelindeki vergi gelirlerinin yüzde 48,2’si İstanbul’dan tahsil edildi. Yine toplam dış ticaretin yüzde 48,7’sini üreten İstanbul’da yabancı sermayeli firmaların da yüzde 62’si konumlanmış durumda. İlgili rakamlardan yola çıkarak ekonominin kalbi diyebileceğimiz bu kentimizin depreme karşı dirençsiz kalması, iktisadi açıdan da ağır faturalar ödememize sebep olabilir.
Ekonominin yanı sıra çevresel ve sosyal açıdan da çeşitli faydaları bulunan kentsel dönüşüm faaliyetleri, yaşam alanlarındaki yapılı çevreyi düzenlerken aynı zamanda bölgede yaşam süren bireylerin güvende hissetmesini sağlıyor.
