Yeni KDV Oranları Konut Sektörüne Nasıl Yansır?

01.04.2022 tarihi ve sonrasında uygulanmak üzere konut teslimlerinin tabi olduğu Katma Değer Vergisi (KDV) oranında 5359 sayılı Cumhurbaşkanı Kararıyla önemli değişiklikler yapılmıştır. Söz konusu esasa ilişkin açıklamalara ise 41 Seri Numaralı Katma Değer Vergisi Genel Uygulama Tebliği’nde (KDV GUT) yer verilmiştir.

Yeni düzenlemeyle 01.04.2022 tarihi ve sonrası tarihli ruhsatlar için oran uygulamasında daha basit ve görüşümüze göre haksız rekabeti azaltan bir sistem benimsenmiş olmasına karşın bu tarihten önce alınan ruhsatlar için önceki hükümlerin uygulanmasına devam edilecektir. Bugün konut teslimlerinde KDV oranı nedir? sorusuna maalesef hâlen detaylı açıklanamamaktadır.

Oranın/matrahın tespit edilebilmesi için konutun metrekaresi, bulunduğu şehir, kentsel dönüşüm kapsamında olup olmadığı, konut olarak ruhsatlandırılıp ruhsatlandırılmadığı, ruhsat tarihi, daha sonra ruhsatın değişikliğe uğrayıp uğramadığı, uğradıysa yapılan değişikliklerin niteliği, (özel matrah açısından) teslimin kimin tarafından yapıldığı/nasıl tedarik edildiği gibi çok sayıda soruya cevap bulunması gerekir. 7346 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı 10.07.2023 tarihinden (bu tarih dahil) itibaren uygulanmak üzere ile II Sayılı Liste için KDV oranı %8 den %10’a, genel KDV oranı ise %18’den %20’ye yükseltilmiştir. Bu bilgiler ışığında konut teslimlerinde KDV oranını detaylıca değerlendireceğiz.

Konut Teslimi ve KDV Oranları

Katma Değer Vergisi Kanunu‘nun (KDVK) 1. maddesine göre Türkiye’de yapılan;

• Ticari, sınai, zirai faaliyet ve serbest meslek faaliyeti çerçevesindeki teslim ve hizmetler,
• Her türlü mal ve hizmet ithalatı,
• Diğer faaliyetlerden doğan teslim ve hizmetler (bazı teslimler ve hizmetler 8 fıkra hâlinde sayılmıştır) KDV’ye tabidir.

Maddenin devamında; “Ticari, sınai, zirai faaliyet ile serbest meslek faaliyetinin devamlılığı, kapsamı ve niteliği Gelir Vergisi Kanunu hükümlerine göre; Gelir Vergisi Kanununda açıklık bulunmadığı hallerde, Türk Ticaret Kanunu ve diğer ilgili mevzuat hükümlerine göre tayin ve tespit edileceğine” hükmedilmiştir.

KDVK’nin 2. maddesine göre teslim, bir mal üzerindeki tasarruf hakkının malik veya onun adına hareket edenlerce, alıcıya veya adına hareket edenlere devredilmesidir. Kanun hükmünden hareketle konut teslimi yapılmadan ya da öncesinde fatura düzenlenmeden vergiyi doğuran olayın meydana gelmediğini, vergiyi doğuran olay meydana gelmeden önce ise KDVK açısından birtakım yükümlülüklerin (beyan/ödeme gibi) ve hakların (indirim, tecil, iade gibi) söz konusu olmadığını söyleyebiliriz.

Farklı tarihlerde alınan gayrimenkullerin satışının ticari bir organizasyon içerisinde yürütülmesi veya bu tür organizasyon içinde bulunmamakla beraber bu satışların;

Aynı kişiye farklı tarihlerde ve farklı kişilere aynı tarihte veya birbirini izleyen yıllarda yapılması durumunda yapılan satışlar, devamlı olarak gayrimenkul alım-satım işiyle uğraşıldığına karine teşkil edeceğinden elde edilecek kazancın Gelir Vergisi Kanunu’nun (GVK) 37.maddesi çerçevesinde ticari kazanç olarak vergilendirilmesi ve KDV mükellefiyeti tesis ettirilerek KDV hesaplanması gerekmektedir.

KDVK’nın “Oran” Başlıklı 28. Maddesinde;

KDV oranı, vergiye tabi her bir işlem için %10 olduğu, Cumhurbaşkanının bu oranı, dört katına kadar artırmaya, %1’e kadar indirmeye, bu oranlar dahilinde muhtelif mal ve hizmetler ile bazı malların perakende safhası ve inşaatın yapıldığı arsanın veya konutun vergi değeri ve bulunduğu yeri esas alarak konut teslimleri için farklı vergi oranları tespit etmeye yetkili olduğuna, hükmedilmiştir.

2007/13033 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile (7346 Cumhurbaşkanı Kararıyla değişen);

• I sayılı listede yer alan teslim ve hizmetler için KDV oranı %1,
• II sayılı listede yer alan teslim ve hizmetler için %10 (10.07.2023 tarihi öncesinde %8)
• Listelerde yer almayan vergiye tabi işlemler için (genel oran) %20 (10.07.2023 tarihi öncesinde %18) olarak belirlenmiştir.

5359 sayılı Cumhurbaşkanı Kararıyla, KDV oranlarının belirlendiği 2007/13033 sayılı BKK’de aşağıdaki değişiklikler yapılmıştır. Söz konusu Cumhurbaşkanı Kararının;

• 4. maddesinde; aynı kararın (I) Sayılı Listenin “b) Diğer Mal ve Hizmetler” bölümünün 11. sırasında yer alan “Net alanı 150 metrekareye kadar konut teslimleri” ibaresi “16/5/2012 tarihli ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerlerde kentsel dönüşüm projeleri çerçevesinde yapılan konutların net alanının 150 metrekareye kadar olan kısmı” şeklinde değiştirilmiş,
• 5. maddesinde; aynı kararın eki (II) Sayılı Listeye “35- Konutların net alanının 150 metrekareye kadar olan kısmı”, “36- Arsa ve arazi teslimleri,” ibareleri ilave edilmiş,
• 10. maddesinde ise; Kararın, yayımını izleyen ay başından itibaren (01.04.2022 Tarihinden itibaren) yürürlüğe gireceğine, Kararın yürürlük tarihinden önce yapı ruhsatı alınmış veya kamu kurum ve kuruluşları ile bunların iştirakleri tarafından ihalesi yapılmış projeler kapsamında inşa edilen konutlar için 1. ve 4. maddelerde kaldırılan veya değiştirilen hükümlerin uygulanmasına devam olunacağı belirlemeleri yapılmıştır. Anlaşılacağı üzere 01.04.2022 tarihi ve sonrasında yapı ruhsatı alınan konutlarla bu tarih öncesinde yapı ruhsatı alınan konutlara oran açısından yapılacak uygulama farklılık arz etmektedir.

Konut net alanı,

1. Büyükşehirler hariç 150 metrekareye kadar konut teslimleri için %1
2. Büyükşehirlerdeki 150 metrekareye kadar konut teslimlerinde;

b.1 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerlere ilişkin konut teslimleri %1 (alt bölümlerde de belirtildiği üzere 150 metrekareye kadar olan 6306 sayılı Kanun kapsamındaki konutlar için büyükşehir kapsamında olup olmadığına bakılmaksızın %1 oranı uygulanır)

b.2 Lüks veya birinci sınıf inşaat olarak yapılan (sonradan revize edilenler dahil) konut teslimlerinde; üzerine yapıldığı arsanın Emlak Vergisi Kanunu’na göre tespit edilen arsa birim metrekare vergi değeri;

b.2.1 Yapı ruhsatı 01/01/2013 – 31/12/2016 tarihleri arasında alınan konut inşaat projeleri için;

• 500 TL’nin altında olan konut teslimlerinde %1,
• 500 – 1.000 TL (1.000 TL hariç) arasında olan konutların tesliminde %10,
• 1000 TL ve üzeri için %20,

b.2.2 Yapı ruhsatı 01/01/2017 tarihinden sonra alınan konut inşaat projeleri için;

• 1.000 TL’nin altında olan konut teslimleri için %1,
• 1.000 – 2.000 TL (2.000 TL dahil) arasında olan konut tesliminde %10,
• 2.000 TL üzerinde olan konutların tesliminde %20,

b.2.3 Yapı ruhsatı 01.01.2013 tarihi öncesinde alınan konut inşaat projeleri için Emlak Vergisi Kanunu’na göre tespit edilen arsa birim metrekare vergi değeri dikkate alınmadan %1,

b.3 İkinci-üçüncü-basit sınıflı konut teslimlerine %1,

1. 150 metrekarenin üzerindeki konut teslimlerinde tüm metrekare için genel KDV oranı %20 olarak uygulanır.

Yapı Ruhsatı 01.04.2022 Tarihi ve Sonrası Olan Konutlarda Uygulanacak KDV Oranı

Konutun net alanının;

1. 150 metrekare veya daha az olması durumunda %10,
2. 150 metrekareden fazla olması durumunda ise satış bedelinin 150 metrekareye kadar olan kısmı için %10, 150 metrekarenin üzerindeki kısmı için KDV oranı %20 (kademeli),

6306 sayılı Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerlerde dönüşüm projeleri için;

c.1. 150 metrekare veya daha az olması durumunda %1,

c.2. 150 metrekareden fazla olması durumunda ise satış bedelinin 150 metrekareye kadar olan kısmı için %1, 150 metrekare üzerindeki kısmı için %20 (kademeli) olarak uygulanır.

07.07.2023 Tarihli Resmi Gazetede yayımlanan 7346 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı 10.07.2023 tarihinden (bu tarih dahil) uygulanmak üzere ile II Sayılı Liste için KDV oranı %8 den %10’a, genel KDV oranı ise %18’den %20’ye çıkartılmıştır. Ancak I Sayılı Listede değişikliğe gidilmemiştir. Bu sebeple makalemizde genel oran nitelendirmesinden 10.07.2023 tarihi ve sonrası için %20 anlaşılması gerekir.

Konutlara Teslimlerinde Uygulanacak KDV Oranları Nasıl Etkiler Yaratacak?

Anlaşılacağı üzere sadece konut teslimleriyle ilgili KDV oranlarında değişikliğe gidilmiş olup iş yeri teslimlerinde düzenleme öncesinde olduğu gibi genel oranda %20 KDV uygulaması devam etmektedir.

Öncelikle yapılan değişikliklerin 01.04.2022 tarihi ve sonrasında ruhsatı alınan konutları kapsadığını tekrar hatırlatmamız yerinde olacaktır. Zira bu tarih öncesi ruhsatı alınan konutlar için yazımızın (3/A) bölümünde belirttiğimiz oranların uygulanması gerekir. Söz konusu kararın konutlara uygulanacak KDV oranlarına etkilerini aşağıdaki gibi sıralayabiliriz.

• Büyükşehir statüsünde olan yerlerde inşaat sınıfı ve Emlak Vergisi Kanunu’na göre tespit edilen arsa birim metrekare vergi değerine göre KDV oranı uygulamasına son verildi. Limitlerin 2017 yılında belirlendiği ve bu yıldan sonra hiç güncellenmediği düşünüldüğünde %1’lik KDV oranı uygulaması açısından belirlenen limitlerin cazibesini koruduğunu söylemek zaten çok mümkün değildir.
• Büyükşehir statüsünde olan ve olmayan illerdeki konutlara uygulanan KDV oranları eşitlenmiş oldu. Başka bir deyişle büyükşehirler dışındaki illerde 150 metrekareye kadar olan konut teslimlerindeki KDV oranı (6306 sayılı Kanun kapsamında olanlar hariç) %1’den %10’a çıkmış oldu. Böylelikle büyükşehir statüsünde olmayan şehirlere uygulanan pozitif ayrımcılık son bulmuştur.
• 150 metrekarenin üstündeki konut teslimlerinde kademeli KDV oranı uygulamasına gidildi. Örneğin net alanı 170 metrekare olan bir konutun 150 metrekaresine %10 KDV oranı, kalan 20 metrekareye ise %20 KDV oranı uygulanacak. Böylelikle birkaç santimetrekare sebebiyle 150 metrekareye ulaşılması sebebiyle oluşan/oluşabilecek haksız rekabetin önüne geçildi.
• 6306 sayılı Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerlerde dönüşüm projeleri (konut) için de kademeli KDV oranı uygulamasına geçildi. Örneğin 6306 sayılı Kanun kapsamında net alanı 170 metrekare olan bir konutun 150 metrekaresine %1 KDV oranı, kalan metrekare %20 KDV oranı uygulanacak.
• Genel itibarıyla kademeli oran uygulamasının emlak vergisi rayiç bedellerinin her yıl artması buna karşın limitlerin aynı kalması sebebiyle büyükşehirlerdeki konut projeleri için KDV iadelerinde artışa, diğer şehirlerdeki konut projeleri içinse azalışa, 6306 sayılı Kanun kapsamındaki 150 metrekarenin üzerindeki konut satışları içinse iade hakkına neden olması oldukça muhtemeldir. Zira alıcıdan tahsil edilen KDV’nin artışı iadeye ters yönlü etki yapmaktadır.
• Arsa ve arazi teslimlerinde uygulanan KDV oranı 5359 sayılı Kararla genel orandan %18’den %8’e indirildi, ancak 7346 sayılı Kararla da %10’a çıkarıldı. Konuyu, konut üreten inşaat firmaları özelinde ele aldığımızda arsa teslimleri için ödenen KDV azalacağından yüklenimin/iadenin de azalacağını bu KDV’nin indirim suretiyle giderilebileceğini, indirim suretiyle giderilemeyen kısmın ise iadeye konu edilebileceğini, hâliyle arsa için ödenen KDV’nin indirim suretiyle giderildiği dönem ya da iadenin mükellefin uhdesine geçtiği tarih aralığında paranın zaman kaybı dışında düzenlemenin önemli olarak nitelendirilecek bir etkisi olmadığını söyleyebiliriz. Arsa karşılığı inşaat işlerinde ise süreç bir miktar da olsa farklı ilerlemektedir. Arsa sahibine verilen konut maliyetlerinin üzerine %5 (arsa sahibinin vergi mükellefi olması halinde toptan satış olarak addedilir) ilave ederek ve üzerine KDV eklenerek fatura edilir. Karşılığında arsanın KDV’li faturası alınır. Bu durumda da arsa karşılığı teslim edilen konutların maliyeti içerisinde yer alan ve indirim suretiyle giderilemeyen KDV iade alınabilir.
• 7346 sayılı Cumhurbaşkanı kararıyla 10.07.2023 tarihi itibariyle II Sayılı Liste için oranlar %8’den %10’a, genel KDV oranı ise %18’den %20’ye çıkarılmış oldu. Bu durumda 10.07.2023 tarihi öncesi düzenlenecek faturalar ile teslimler için %8-18, sonrası için ise %10-20 oran uygulanması gerektiği hususu göz ardı edilmemelidir.