İçindekiler
2012’den bu yana düzenli olarak organize edilen “Gayrimenkulde Liderler Zirvesi” bu yıl 11. kez Radisson Collection Hotel Vadi İstanbul’da düzenlendi. Zirve; gayrimenkul, inşaat, gayrimenkul yatırım ortaklıkları, bankacılık ve gayrimenkul danışmanlığı sektörlerinden üst düzey isimleri “Konuta Erişebilirlik” temasıyla bir araya getirdi.
Etkinlikte kiralardaki artış ve konuta erişim konusunda yaşanan sorunlar dahil olmak üzere sektöre ilişkin tüm olumlu ve olumsuz süreçler ayrıntılarıyla ele alındı. Management Plus CEO’su ve Kentsel Dönüşüm ve Şehircilik Vakfı (KENTSEV) Başkan Vekili Dr. Haldun Ersen’in sunumuyla açılan Gayrimenkulde Liderler Zirvesi’nin öne çıkan başlıkları ise şöyle:
Prof. Dr. Ali Hepşen: “On İkinci Kalkınma Planı, Konuta Erişimde Fırsat Olabilir”
Etkinliğin “Gayrimenkul Sektörünün Genel Sorunları ve Konuta Erişebilirliğe STK’lerin Önerileri” başlıklı açılış oturumunun moderatörü olan İstanbul Üniversitesi Öğretim Üyesi Prof. Dr. Ali Hepşen, konut piyasasındaki dengesizliği ve çözüm önerilerini şu sözlerle ifade etti:
Yapılan çalışmalara göre, konut satın alma gücü endeksi ve tüketici güven endeksi gibi göstergeler incelendiğinde, karşılaşılan sorunları daha net görebiliyoruz. Kredi kullanımının zorlaşması, faiz oranlarının artması ve varlık fiyatlarının yükselmesi, konut piyasasında dengesiz bir duruma neden olmuş durumda.
Kredi kullanamayan bireyler, kiralamayla barınma ihtiyacını karşılamaya çalışıyorlar. Ancak, kiralama maliyetinin yüksek olması, aylık gelirle kredi taksitlerini ödeyemeyenleri daha da zor durumda bırakıyor. Bu sorunların çözümü için dernek başkanlarının önerileri önemli bir paydaş. Ancak, konut politikalarının belirlenmesi ve uygulanması konusunda ortak bir çaba gerekiyor. On İkinci Kalkınma Planı bu konuda bir fırsat olabilir.
Sonuç olarak, bu sorunun ciddiyetinin farkında olmalıyız ve çözüm için birlikte çalışmalıyız. Bu kartopu giderek büyüyen bir sorun hâline gelebilir, bu nedenle dernek başkanlarının önerilerini değerlendirmeli ve çözüm yollarını birlikte bulmalıyız.
Neşecan Çekici: “Sürdürülebilir Şekilde Kentleşmeyi Hedeflemeliyiz”
Oturumda söz alan Gayrimenkul Yatırımcıları Derneği (GYODER) Yönetim Kurulu Başkanı Neşecan Çekici, konuta erişim problemine ilişkin, “Erişilebilir konutlar ve sosyal konutlar konusundaki sorunları çözmek için iş birliği yapmalı ve sürdürülebilir bir şekilde kentleşmeyi hedeflemeliyiz.” dedi. Çekici, sözlerini şöyle sürdürdü:
Ülkemizde, özellikle İstanbul gibi büyük şehirlerde, hastanelere uzaklık, yüksek kira artışları ve yüksek arsa oranları nedeniyle konut sorunları yaşanmaktadır. Bu sorunlar, konut üretimini etkileyen yeni yönetmeliklere yol açmaktadır. Aynı zamanda temiz enerji, ulaşım, endüstriyel atık yönetimi ve düşük karbon sorunları gibi konularda da çalışmaktayız.
Dünya genelinde konut erişilebilirliği sorunu, önümüzdeki yıllarda milyarlarca insanı etkileyecek boyuta ulaşabilir. Bu sorunları ele almak için, sosyal konutlar ve temiz enerji saklama sistemleri gibi gelişmiş sistemlere odaklanmalıyız. Avrupa’da da erişilebilirlik sorunu bulunmakta, bu da göçleri etkilemektedir.
Türkiye olarak, dünya genelinde önemli bir konut pazarına sahibiz, ancak bu alandaki erişilebilirlik oranları düşmektedir. Erişilebilir konutlar ve sosyal konutlar konusundaki sorunları çözmek için iş birliği yapmalı ve sürdürülebilir bir şekilde kentleşme hedeflemeliyiz.
Sonuç olarak, fantastik ve gerçekçi bir çoklu dönüşüm modeline ihtiyacımız var. Sektör oyuncuları olarak, bu konuları ele almak ve çeşitli regülasyonlar üzerinde çalışmak önemlidir. Eğitimli bir toplum olarak, yaşlanan nüfus ve değişen demografik etkenlerle başa çıkacak çözümleri bulmak zorundayız.
İsmail Özcan: “Sektörün Geleceğine Yönelik Stratejiler Geliştirmemiz Gerekiyor”
Oturumun bir diğer konuşmacısı olan Gayrimenkul Pazarlama ve Satış Profesyonelleri Derneği (GAPAS) Başkanı İsmail Özcan, yaşanan konut problemine ilişkin çözüm önerilerini şu cümlelerle aktardı:
Son yıllarda ikinci el konut satışlarının birinci el satışları geçtiği bir dengenin oluştuğunu gözlemledik. Bu durum, özellikle yabancılara yönelik sıfır projelerin geri planda kalmasından kaynaklanıyor gibi görünüyor. Sektördeki gelişmeleri değerlendirdiğimizde, maliyet hatası, yeni projelerin gerekliliği, sektördeki eksiklikler ve sunduğumuz çözümler konusunda daha fazla çalışma yapılması gerektiğini düşünüyorum.
Ayrıca Türkiye’deki satış hacmi, asgari ücret düzeyindeki hane geliri, konut talepleri gibi temel faktörleri değerlendirerek sektörün geleceğine yönelik stratejiler geliştirmemiz gerekiyor. Uzun vadeli ödeme planları, uygun ödeme koşulları ve çeşitli modeller üzerinde düşünmeli ve sektördeki değişen taleplere cevap verebilmeliyiz.
Özellikle, konut ihtiyacının hangi kesimde olduğunu belirleyerek, farklı bir mülkiyet sistemi üzerinde düşünmeliyiz. İngiltere sistemi gibi, kullanım hakkı ve satışın ayrılması gibi modellerin Türkiye’ye uyarlanabilirliğini değerlendirmeliyiz. Sonuç olarak, sektördeki mevcut durumu ve gelecekteki beklentileri değerlendirerek, çeşitli kurumların farklı öneriler sunmasının sektöre olumlu etki yapabileceğini düşünüyorum.
Engin Keçeli: “Kentsel Dönüşüme Hız Verilmeli”
İstanbul İnşaatçılar Derneği (İNDER) Yönetim Kurulu Başkanı Engin Keçeli, oturumda yaptığı konuşmada sektördeki mevcut sorunları ele alarak, kentsel dönüşümün hızlanması gerektiğine vurgu yaptı. Keçeli, şöyle konuştu:
Ben müteahhitlik yapıyorum ve her krizin bir kazananı olduğuna inanıyorum. Krizlerden nasıl çıkılacağını öğrendik ve başarılı olduk. Fırsatları yaratmak elimizde. Şimdi sorunlarımızı çözmeliyiz. İlk olarak, arazi elde etmemiz gerekiyor. İstanbul’daki arazilerin büyük bir kısmı devlete ait ve bu konuda projeler üretmeliyiz.
Kentsel dönüşüme hız vermemiz gerekiyor. Devletin elini çekmesi ve özel sektörün kentsel dönüşüm projeleri üretmesi önemli. Ayrıca, yeni projelerle öğrenci konaklama sorununa çözüm bulmalıyız. İnsanların yaşamak isteyeceği konutları üretmeliyiz.
Sektördeki problemler arasında personel bulma, finansmana ulaşma ve arazi elde etme zorlukları bulunuyor. Yönetmelik belirsizlikleri ve sürekli değişiklikler de büyük sorun. Bu sorunları çözmek için düzenlemelerin doğru yapılması ve devletin destek vermesi gerekiyor.
Sektörümüz açık ve düzenlemeleri doğru yaparsak sorunları aşabiliriz. Kentsel dönüşüme hız vermeli ve devletin yanında olmalıyız. Bu sorunları çözersek sektörümüzün başarılı olacağına inanıyorum.
Haluk Sur: “Orta Gelirlilerin de Konut Sahibi Olması Desteklenmelidir”
Oturum konuşmacıları arasında yer alan Kentsel Dönüşüm ve Şehircilik Vakfı (KENTSEV) Yönetim Kurulu Başkanı Haluk Sur, konuşmasında finansal metotlar ve geri ödeme seçenekleriyle orta gelir grubundaki insanların da konut sahibi olmalarının desteklenmesi gerektiğini vurguladı. Haluk Sur, oturumdaki konuşmasında şunları dile getirdi:
Bugün 7,7 milyar insan dünya üzerinde yaşamaktadır. Ancak gelir dağılımındaki eşitsizlik, küresel ısınma, terörizm gibi sorunlar dünya genelinde hâlâ mevcut. Büyükşehirlerdeki konut sorunları, yüksek kira fiyatları ve gelir eşitsizliği gibi meselelerle başa çıkabilmek için çözümler bulunmalıdır. Üretim – tüketim dengesi göz önünde bulundurularak kaynakların sürdürülebilir şekilde kullanılması gerekmektedir.
Özellikle konut sektöründe alınacak tedbirlerle inşaat maliyetlerinin kontrol altına alınması, konut edinme sürecinin kolaylaştırılması önemlidir. Ayrıca finansal metotlar ve geri ödeme seçenekleriyle orta gelir grubundaki insanların da konut sahibi olmaları desteklenmelidir.
Dünya genelindeki değişimlere ayak uydurabilmek, sosyal ve ekonomik sorunlara etkili çözümler üretebilmek için iş birliği ve çaba gerekmektedir. Sorunlara yönelik kalıcı çözümler bulabilmek için gelecek nesillerin yaşam standartlarını artırmak adına daha fazla çaba sarf etmeliyiz.
Ramadan Kumova: “Paydaşlarımızla İş Birliği Yaparak Sektörde Nasıl İlerleyeceğimizi Düşünmeliyiz”
Konut Geliştiricileri ve Yatırımcıları Derneği (KONUTDER) Yönetim Kurulu Başkanı Ramadan Kumova, konut sektöründeki sorunların çözümünde paydaşlar arası iş birliğinin önemine değindiği konuşmasında, şu ifadeleri kullandı:
Sektör temsilcileri olarak görevimiz, sektörlere hizmet etmektir. Sektöre hizmet etmek, müşterilerle üretilen konutları buluşturmak anlamına gelir. Satış yapacaksak, bunu milletimizin ürettiği konutlara odaklanarak yapmalıyız. Bu nedenle odak noktamızda müşteri bulunmaktadır.
Biz müşteri neyi iyileştirmek isterse, ona yönelik bir şey yapmayı amaçlıyoruz. Bu aynı zamanda siyasetçilerin, vatandaşlarla iletişim kurmaya çalıştığı ve vatanı teşvik ettiği durumlarla benzerlik gösterir. Ancak, STK’ler üzerinde çalışırken sektördeki paydaşlarımızı da düşünmeliyiz. Kendi üreticilerimizle, danışmanlarımızla ve pazarlama şirketlerimizle iş birliği yaparak sektörde nasıl ilerleyebileceğimizi düşünmeliyiz.
Sektördeki paydaşlarımız sadece kendi içimizdeki aktörler değildir; aynı zamanda ülkeyi yönetenler, ekonomiyi yönetenler ve bakanlıklar seviyesindeki yetkililer de bu paydaşlar arasında yer alır. T.C. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı ile yakın temas içinde olmalıyız. Çünkü öngörülerimizi, sektördeki tecrübelerimizi ve çözümlerimizi anlatma sorumluluğumuz var.
Dr. Levent Sümer: “Gayrimenkul Yatırım Fonu ile Finansman, Konuta Erişimde Çözüm Olabilir”
Zirvenin “Gayrimenkul Sektöründe Yenilikçi Çözümler” başlıklı 1. oturumunun moderatörü olan SMR Strategy Kurucusu Dr. Levent Sümer, konut sektöründe finansal çözümlere odaklanılması gerektiğinin altını çizdi. Sümer, şöyle konuştu:
2018 yılında dolar 6,5 liraydı ve bu durum hepimizi endişelendirdi. Dolar aniden 4’ten 6,5’e yükseldi ve 2018’in ikinci yarısında faiz oranları hızla arttı. 2018’i %27 – 28 konut faiz oranıyla ve aralık ayında %5’e düşen bir ipotekli satış oranıyla kapattık. Aralık ayındaki ipotekli satış oranı %5’ti. En iyi dönemlerde %20 – 25’e çıkan oranlardan bahsediyorum.
Daha sonra faiz indirimleriyle 2020’nin başına kadar %47’ye yükselen bir ipotekli satış oranı yakaladık. Ancak pandemi geldi ve küresel anlamda parasal genişleme politikası başladı. Merkez bankaları para basmaya başladı çünkü talep azalmıştı. Ancak konut sektörü 2018’in ikinci yarısından beri sorunlar yaşamıştı ve toparlanma sürecine gelmişken, Mayıs 2020’de faiz indirimi geldi. %8,5’lik bir faiz indirimi ile o zamanlarda 1 milyon liraya satılamayan 3+1 daire, bir anda 1 milyon 300 bin liraya satılmaya başlandı. Bu faiz indirimi, fiyatları hızla artırdı ve sonra politika olarak ülkemiz, faiz indirimiyle pandemi sürecini yönetmeye karar verdi. Ancak bu politika enflasyonu artırdı ve kurum serbest bırakıldığında maliyetler hızla arttı. Bu durum, alım gücünün düşmesine neden oldu ve dünya genelinde bir konut krizi baş gösterdi.
Şu anda faiz oranlarımız 2018’in ikinci yarısındaki seviyelerin çok üzerine çıktı ve konut kredileri daha da yükselmeye devam ediyor. Bu durum, vatandaşın alım gücünün azalması ve ciddi bir konut krizine yol açtı. Ancak bu sorun sadece bizimle sınırlı değil, küresel olarak da benzer sorunlar yaşanıyor. Bu noktada, finansal çözümlere odaklanarak başlamalıyız. Gayrimenkul yatırım fonu ile finansman, konuta erişim için hem yatırımcılar hem de konut geliştiricileri açısından önemli bir çözüm sunabilir.
İnanç Kabadayı: “Sektörde Uygun Maliyetli ve Sürdürülebilir Finansmana İhtiyaç Var”
İlk oturumda söz alan Ege Yapı Yönetim Kurulu Başkanı İnanç Kabadayı, sözlerine sektörde yeni ve yenilikçi finansman çözümlerine ihtiyaç olduğunu belirterek başladı. Kabadayı, konuşmasını şöyle sürdürdü:
Gayrimenkul sektöründe yeni ve yenilikçi finansman çözümlerine ihtiyaç duyuyoruz. Özellikle konut projelerinin finansmanında alternatif yollar aramalıyız. Gayrimenkul yatırım ortaklıkları ve gayrimenkul sertifikaları gibi yöntemler dünya genelinde kullanılıyor. Ayrıca, SPV (özel tasarlanmış projeler) adı altında proje gayrimenkul yatırım fonlarına yönelik çalışmalar yapılıyor. Bu fonlar, projenin tamamlanmış ve iskân almış olmasının ötesine geçerek, sektör için önemli bir kaynak oluşturabilir.
NFT gibi yenilikçi finansman yöntemlerine de göz atmalıyız. Yeşil finansmanın da sektörde daha fazla yer bulması bekleniyor. Bu, çevresel, sosyal ve yönetişim (ESG) konularının finansmanın vazgeçilmez bir parçası hâline gelmesini sağlayabilir.
Önümüzdeki dönemde kentsel dönüşümle birlikte sürdürülebilirlik, enerji verimliliği ve sosyal etki gibi konular konut projelerinde daha fazla vurgulanacak. Yeşil ve ESG kredileri, bu konuları içeren projelere kaynak sağlamak için önemli bir araç olabilir.
Sektörün sağlıklı bir şekilde büyümesi için uzun vadeli, uygun maliyetli ve sürdürülebilir finansman kaynaklarına ihtiyaç vardır. Geliştiricilerin, geleneksel projelerden daha farklı alanlara yönelmeleri ve alternatif finansman modellerini benimsemeleri sektörün gelişimine katkı sağlayabilir.
Çağrı Kanver: “Deprem Riskine Karşı Kentsel Dönüşüm ve Yapısal Önlemlerle İlgili Hızlı Adımlar Atılmalıdır”
Etkinlikte söz alan Watermark Investments ABD Ortağı Çağrı Kanver, deprem gerçeğiyle alakalı önemli noktalara vurgu yaptığı konuşmasında şu ifadeleri kullandı:
Deprem konusunda bazı önemli noktalara değinmek istiyorum. Öncelikle; deprem evde başlar. Sistemler ve diğer önlemler önemli olabilir, ancak evde alınacak acil tedbirler de kritik öneme sahiptir. Deprem anında işe yarayacak malzemelerin hazır olması da ayrı bir önem taşır. Bu konuda eğitimli olmak ve gerekli malzemeleri bulundurmak, depreme karşı hazırlıklı olmayı sağlar.
İnşaat maliyetleri konusunda da sorunlar yaşanmaktadır. Arsa maliyetleri çok yüksek olduğu için projelerin maliyetleri artmakta ve bu da konut fiyatlarını etkilemektedir. Ayrıca, dikey yapılanmanın tercih edilmesi de önemlidir. Bu, deprem bölgesinde olmayan yerlerde etkili bir çözüm olabilir.
Sonuç olarak, Türkiye’nin önemli sorunlarından biri olan deprem riski ile başa çıkabilmek için kentsel dönüşüm ve yapısal önlemler konusunda hızlı adımlar atılması gerekmektedir. Bu konuda çözümler üretmek ve uygulamak, sadece konuşmak yerine icraata geçmek önemlidir. Aksi takdirde, bir sonraki depremde kayıplarımızın artması kaçınılmaz olacaktır.
Hakan Bucak: “Sektördeki Önemli Eksikliklerden Biri, Dijital Dönüşüm”
Etkinlikte bir diğer söz alan isim Mars International CEO’su Hakan Bucak, dijital dönüşümün gayrimenkul sektöründe önemli eksikliklerden biri olduğuna değindiği konuşmasında şunları aktardı:
Dijital dönüşüm, ülkemizde gayrimenkul sektöründe önemli eksikliklerden biridir. Operasyon yürüttüğümüz ülkelerde dijital dönüşümün ne kadar ilerlediğini gördüğümde ülkemizin geride olduğunu fark ediyorum. Bankacılık sektörüyle kıyaslandığında gayrimenkul sektörünün dijital dönüşümünde ciddi bir uçurum var.
Ülkemizin en önemli sorunlarından biri de şeffaflık eksikliğidir. Değerleme firmaları bürokrasiye ve geliştiricilere değerleme rekorları sunuyor. Ancak alıcı, bir gayrimenkul aldığında fiyatın doğru olup olmadığını bilemiyor. Ülkemizde şeffaflık sorunu var ve veriler güvenilir değil. Emlak portallarında da aynı güvenilirlik sorunu bulunuyor.
Şeffaflık, güven kaybına neden olur. Finans dünyasının sektöre bakışını olumsuz etkiler. Amerika ve Dubai’de olduğu gibi fiyat disiplini oluşturmak için şeffaf bir sistem olmalı. Ayrıca satış sonrası süreçlerin tamamen dijitalleşmesi gerekiyor. Amerika’nın bu konuda kabul ettiği sistemlerle kıyaslandığında ülkemizde ciddi sorunlar yaşanıyor. Gayrimenkul geliştirme tarafına baktığımızda, başlangıçta verisel anlamda bürokrasinin desteklediği bir sistem yok. Bölgesel arz ve talebi doğru belirleyemiyoruz. Dijital dönüşüm bu açıdan da stratejik etkiler sağlayabilir.
Pazarlama alanında özellikle yabancılara gayrimenkul satışında endişelerimiz var. Ülkemizin imajı ve algısı kötü. Yabancıya gayrimenkul satışı toplumsal olarak olumsuz algılanıyor. Dubai’nin bu konuda başarılı olduğunu görüyoruz, bu modeli ülkemize uyarlamak önemli. Yabancıya gayrimenkul satışında stratejik bir yaklaşım benimsemeli ve bu sektörü tanıtmak için devlet olarak bir platform oluşturmalıyız. Tanıtım ve iletişim standartlarını belirleyerek sektörü daha güçlü bir şekilde temsil etmeliyiz.
Serhan Çetinsaya: “Deprem Sürecinde Kentsel Dönüşüm Önem Kazanıyor”
Etkinlikte söz alan ARTAŞ Holding Yönetim Kurulu Başkan Vekili Serhan Çetinsaya, beklenen İstanbul depremine vurgu yaparak şunları söyledi:
Bilindiği üzere İstanbul’da beklenen bir deprem var. Depremi sadece şehir efsanesi olarak görmemeliyiz; çünkü bu gerçekleşebilir. Sigorta sektörü de İstanbul’da olası depremi bekliyor ve buna göre fiyatlandırma yapıyor. Ancak konutta bir arz – talep sorunu var.
Hocalarımız İstanbul depremi için önümüzdeki 10 yıl içinde olma ihtimali istatistiksel olarak %70’lerde demişti. Hatta Prof. Dr. Naci Görür Bey, depremin her an olma ihtimalini %47 olarak ifade etmişti. İstanbul depremi geldiğinde bu şehirde hayat ve ekonomi duracak, arama – kurtarma çalışmaları zorlaşacak. Bu noktada deprem süreci için kentsel dönüşüm önem kazanıyor. Ancak, kentsel dönüşümle ilgili yasal bir düzenleme yaklaşık 13 yıldır bekleniyor ve hâlâ hayata geçirilemedi. Bu konuda birleşmiş metrekare hesapları yapmak yerine, insan hayatının önceliği olmalıdır.
İstanbul depremiyle yüzleşmek, ülkemizin karşılaşabileceği en büyük milli güvenlik sorunlarından biridir. Bu nedenle, kentsel dönüşüm sürecinin hızlı bir şekilde tamamlanması ve ardından diğer hayati konulara geçilmesi gerekiyor. Bu süreçte müteahhitler, kamu, STK’lar ve herkes elini taşın altına koymalıdır. İstanbul’un geleceği için acil bir çözüm gerekmektedir.
Dr. Av. Ali Yüksel: “Kentsel Dönüşümü Destekleyecek Finansal Çözümler Bulmalıyız”
Etkinliğin “Konuta Erişebilirlik İçin Gayrimenkul Geliştiricilerinin Çözüm Önerileri” oturumunda konuşan Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Başkanı (GHE) Dr. Av. Ali Yüksel kentsel dönüşüm sürecinde finansal desteğe ihtiyaç olduğunu ifade ederek şunları söyledi:
Vatandaşların kendi imkânlarının oldukça zayıf olduğunu biliyoruz. Aslında kentsel dönüşüm ile konut erişiminde bir bağlantı sorunu var. Ancak zekâsal dönüşüm önünde bazı yasal ve uygulama engelleri bulunuyor. Kasım ayında yapılan değişiklikle bir kısmı aşıldı. Ancak hâla tümüyle çözülemedi.
Ben de kentsel dönüşüm yasasının uzman kurulunda yer aldım. Yüzlerce öneri arasında bazıları yasaya giremedi ve bu konuda hâlâ belirsizlikler var. Özellikle apartman dönüşümünde, katılmayan maliklerin paylarının satılma sürecini hızlandırmak gerekiyor. Aslında kentsel dönüşüm için bir model önerdik. Katılmayan maliklerin payları otomatik olarak kooperatife dönüşecek şekilde bir ek madde sunduk. Ancak bu öneri diğer kurumlar tarafından onaylanamadı ve gecikmeye uğradı.
Finansal olarak da zorluklar yaşanıyor. Teşviklere rağmen birçok malik, dönüşüm için gerekli finansmanı sağlayamıyor. Bankalar kredi vermiyor ve hükümetin sağladığı yardımlar yetersiz kalıyor. Bu nedenle, kentsel dönüşümü desteklemek için finansal çözümler bulmalıyız.
Oğuz Kösebay: “Gayrimenkul Yatırım Fonu Sektörde Dikkat Çekiyor”
Zirvenin “Konuta Erişebilirlikte GYF’lerin Önemi ve Hukuksal Boyutu” oturumunda sektördeki gelişmeler ve fon türlerine değinen Omurga Gayrimenkul Portföy Yönetimi A.Ş Genel Müdürü Oğuz Kösebay şunları söyledi:
Türkiye’de kurulan konut fonları 2016-2018 arasında başladı. Gayrimenkul fonlarında genellikle bitmiş projelere yatırım yapılırken, zaman içinde bazı istisnalar oluştu. Bu istisnalar arasında TOKİ projeleri, belediyelerin içinde yer aldığı projeler, banka projeleri veya TMSF’nin takım satışa çıkardığı projeler bulunuyor.
Konut fonlarının avantajları arasında, profesyonel bir yapıyla kiralanabilen konut projeleri yer alıyor. Bu, mal sahibi ve kiracı arasındaki sorunları çözebilir. Yeni bir fon tipi olan “Proje Gayrimenkul Yatırım Fonu” da sektörde dikkat çekiyor. Bu fonlar, arsalar satın alabilir ve üzerinde projeler geliştirebilir. SPK’nın yayınladığı tebliğe göre, bu projeler genellikle konut ağırlıklıdır. Bu da yatırımcılara daha fazla seçenek sunabilir.
Hakan Aygen: “Hisse Senedi ile Katılım Payı Arasındaki Hukuki Fark, Gayrimenkul Yatırım Fonları İçin Avantajlıdır”
Oturumda konuşan bir diğer isim olan Sermaye Piyasaları ve Finansal Danışmanlık Yönetim Kurulu Başkanı Hakan Aygen; gayrimenkul yatırım fonları, portföy yönetim şirketleri ve tebliğ değişikliği sonrası müteahhit kavramları hakkında şöyle konuştu:
Gayrimenkul yatırımıyla ilgilenen geliştiricilerin sermaye piyasasındaki önemini vurgulamak istiyorum. Gayrimenkul yatırımı doğrudan edinimle ve dolaylı olarak hisse senetleri veya fonlar aracılığıyla yapılabileceği gibi, bu iki yaklaşım arasında temel farklar bulunuyor.
Sermaye piyasasında yatırımcılar, piyasa koşullarına bağlı olarak değerleri değişebilen gayrimenkul hisselerine sahiptir. Bu durum, geliştiricilerin ve müteahhitlerin hassas bir yatırımcı kitlesiyle çalıştığını gösterir. Bu yatırımcılar, sürekli doğru bilgilendirme ve bilgi akışına ihtiyaç duyarlar.
Hisse senedi ile katılım payı arasındaki hukuki fark, gayrimenkul yatırım fonları için avantajlar sağlar. Söz konusu fonlar, sınırlı bir proje havuzu ile halka açılmayı mümkün kılar. Böylece değerli varlıkları olan geliştiricilere sermaye piyasalarına erişim imkânı tanır. Gayrimenkul yatırım fonları, tek bir varlığa ve getirilere odaklanarak yatırımcılara hitap edebilir. Bu, portföy oluşturamayan ancak değerli varlıkları olan geliştiricilerin sermaye piyasalarına erişimini kolaylaştırır.
Ersun Bayraktaroğlu: “Konuta Erişebilirlik Tüm Dünyanın Ortak Sorunu”
Etkinliğin “Verilerle Konuta Erişebilirlik” başlıklı oturumun moderatörlüğünü yapan, PwC Türkiye Ortağı ve Gayrimenkul Sektörü Lideri Ersun Bayraktaroğlu konut erişilebilirliği sorununun küresel boyutuna değinerek şöyle konuşu:
Dünya genelinde konut erişilebilirliği, sadece Türkiye’nin değil, bütün dünyanın ortak bir sorunudur. Bu sorunu anlamak için Effort for the Cloud Index ve Erişilebilirlik Endeksi gibi uluslararası ölçütleri kullanabiliriz. Bu endeksler, Amerika’da 1950’lerden bu yana kullanılmaktadır ve konut erişilebilirliğinin dünya genelinde önemli bir konu olduğunu göstermektedir. Örneğin; Amerika’da bu endeksle çalışanın maaşı 7 katına çıkarken, İngiltere’de bu oran 9 kata ulaşmaktadır. OECD verilerine göre, dünya genelinde konut erişilebilirliği konusunda Finlandiya ve Hollanda gibi ülkelerde kira giderlerinin hane gelirine oranının yüksek olduğu, Türkiye’nin de benzer bir durumda olduğu belirtilmiştir.
Dünya genelindeki çeşitli ülkelerin konut erişilebilirliğini artırmak için uyguladığı yöntemlere de değinilmiştir. Son olarak, Türkiye’nin konut erişilebilirliği konusundaki çözümlerin 6.306 sayılı yasa kapsamında uygun koşullu kredi, vergi indirimi, KDV indirimi ve arsa tahsisi ile düzenlendiği belirtilmiştir. Türkiye’nin bu konuda kapsamlı bir yaklaşım benimsediği vurgulanarak, dünya genelindeki benzer sorunlara odaklanma ve çözüm paylaşma fırsatı değerlendirilebilir.
Dr. Çağdaş Coşkun: “Verilere Yaklaşırken Birbiriyle İlişkili Faktörleri Göz Önünde Bulundurmalıyız”
Oturumda söz alan TSKB Gayrimenkul Değerleme AŞ Yöneticisi Dr. Çağdaş Coşkun, dünyadaki göç hareketliliği ile ilgili verilere değindiği konuşmasında şunları dile getirdi:
2022 yılında 2 milyon 800 bin kişi ülke içinde şehir değiştirerek göç etmiş durumda. Ancak bu veride dikkate alınması gereken iki önemli kitle var. Birincisi; tayin veya iş değişikliği nedeniyle hareket edenler, diğeri ise yeni işe başlayanlar ve öğrenciler.
YÖK’ün raporuna göre, Türkiye’de 2022 yılında üniversite kazanan öğrencilerin, kendi yaşadıkları şehirden başka bir şehre gitme oranı %60,9’dur. Bu durum, genellikle eylül ve ekim aylarında haberlere konu oluyor. Ayrıca bu göç edenler arasında önemli bir grup olan tek kişilik hane halkı, ilçedeki her beş kişiden birisinin yalnız yaşadığını gösteriyor.
Ekonomik faaliyetlere göre aylık ortalama ücretli çalışanların brüt kazançlarına baktığımızda 2022 yılına ait TÜİK verilerine göre, finans ve sigorta faaliyetleri sektöründe en yüksek kazanç sağlanan grup olarak gözüküyor.
Konut kredisi almak isteyen bir kişi için örnek vermek gerekirse; İstanbul’da ortalama bir konutun fiyatının 3.500.000 TL olduğunu varsayalım. Bu durum, bir kişi 3.000.000 TL kredi çekmek isterse, güncel faiz oranlarına göre aylık ödemesi 87.000 TL civarında olacaktır. Verilere yaklaşırken dikkatli olmak önemlidir. Bu veriler, sadece bir resmi sunar ve gerçek hayat karmaşıklığını tam olarak yansıtmaz. Bu nedenle, verilere bakarken her zaman dikkatli ve eleştirel olmalı ve birbiriyle ilişkili faktörleri göz önünde bulundurmalıyız.
Emre Durgut: “Ev Almak ya da Kiralamak Üç Yıl Öncesine Göre İki Kat Zorlaştı”
Oturumda söz alan bir diğer isim olan REIDIN Veri Analitiği ve Yapay Zekâ Direktörü Emre Durgut, İstanbul’daki gayrimenkul piyasası ve trendleri üzerine önemli bilgiler verdiği konuşmasında şu ifadeleri kullandı:
İstanbul’da metrekare fiyatları en yüksek olan ilçeler; Beşiktaş, Sarıyer, Kadıköy ve Bakırköy’dür. Ancak konut satışlarına baktığımızda; Arnavutköy, Küçükçekmece, Başakşehir, Pendik, Kadıköy ve Beylikdüzü öne çıkıyor. Kiralamalara göre en yüksek fiyatlar satış fiyatlarıyla paralel diyebiliriz. Yatırımcılar için brüt kira getiri oranları Gaziosmanpaşa’da %9,61, Esenyurt’ta %8,4’tür.
Konut yatırımlarının trend süreleri genelde 20 yılın üzerinde olsa da son yıllarda bu süreler azaldı. İstanbul’da farklı bir durum var. Konut kira endekslerinde pandemi sonrası artış yaşandı. Ancak son aylarda kira fiyatlarında normalleşmeye çalışılıyor. Fiyatlar enflasyona göre incelendiğinde, 2020’den bu yana yarı yarıya zorlaşmış durumda. Kiralama veya ev satın alma şu anda 3 yıl öncesine göre 2 katı daha zor.
