İçindekiler
Değerli emsal.com takipçileri, bu haftaki yazımda sizlere ofis satan gayrimenkul danışmanlarının sıklıkla yaptığı hatalardan, mevcut ekonomik şartlardan dolayı ofislerin bir bölümünün ev olarak kullanılması ihtiyacından, ofis yatırımcılarının kârlı bir yatırım yapabilmek için dikkat etmesi gerekenlerden, yeşil ofis kavramından ve ofislerde elektrik, su gibi giderleri en aza indirmek için alınması gereken önlemlerden bahsedeceğim.
Müşteriye Nasıl Yaklaşmak Gerekiyor?
Uzmanlığımı ofis satış ve kiralamasına doğru kaydırdığımda gördüğüm en önemli hata, talebi olan müşterinin “100 m2 satılık bir ofise ihtiyacımız var” demesinden sonra müşteriyi iyi anlamadan ona servis vermek olmuştu.
Servis vermek üzere müşteriyle bir araya geldiğimde aslında 100 m2 kavramının göreceli olduğunu, önemli olanın m2 değil ofiste kaç kişi ve hangi ofis düzeninde (açık ya da kapalı) çalışılacağı, kaç çalışma veya toplantı odasına ihtiyaç duyulduğu, ofisin konumu, toplu taşımaya yakınlığı, çalışan sayısına göre kadın ve erkek tuvaletlerinin ayrı ayrı mı yoksa tek olarak mı istendiği gibi bir çok detayı baştan öğrenmenin hem müşterilere verilen hizmette kaliteyi yükselteceğini hem de servis veren danışmana zaman kazandıracağını fark ettim.
Bunu fark ettiğim günden beri öncelikle müşterime kapsamlı bir ihtiyaç analizi yapıyorum. Bunu ilk telefon görüşmesinde bir iki dakika içinde bile yapabilirsiniz. Her zaman “Ofiste kaç kişi çalışacaksınız? Açık ofis düzeni mi yoksa kapalı düzende mi çalışıyorsunuz? Kaç çalışma odası ve toplantı odası istiyorsunuz?” gibi temel sorular soruyorum. Bazı zamanlarda müşterimin hâlihazırda çalıştığı bir ofis varsa onu yerinde ziyaret edip, çalışma şeklini daha iyi analiz ediyorum. Müşterilerinize bu şekilde yaklaşmak onlara iyi bir hizmet sunmanızı sağlayacak ve hem onlara hem de size zaman kazandıracaktır.
Vergisel Avantaj ve Dezavantajlara Dikkat
Ofis satışlarında dikkat edilmesi gereken bir diğer husus ise alıcı için ortaya çıkabilecek vergisel avantaj ve dezavantajlardır. Bu noktada yine “alıcının ofisi kiraya vermek için mi yoksa kullanmak için mi veya yatırım amaçlı mı aldığı, şirketine mi yoksa şahsına bir alım mı yaptığı” gibi konularda bilgi sahibi olmak gerekir. Çünkü dönem dönem ofislerde metrekareye de bağlı olarak değişen farklı vergisel oranlar oluşabilmektedir. Bu noktada müşterinin mali ve finansal durumuna göre bir mali müşavirden destek almak uygun olacaktır.
Yaşadığımız pandemi sonrasında tüm dünyayı sarsan ekonomik krizler, çalışanların bir kısmının evlerinden devam etmesi ve büyük ofislerin maliyet fazlalığından dolayı kullanımının azalması gibi sonuçlar doğurdu. Bu sebeple birçok firma, personellerinin bir kısmının evden çalışmasına olanak veren düzenlemelere geçti. Başlangıçta evden çalışmak güzel görünse de ev hayatıyla iş hayatını ayıramadığınız zaman bu durum, çalışma verimini oldukça düşürebilir. Evde verimli çalışabilmek adına kendinize yalnızca işinize konsantre olacağınız izole bir alan oluşturmanız gerekir. Ayrıca çalışma ve özel saatleri ayıracağınız bir zaman planlaması yapmanız şart.
Ofis Yatırımında Doğru Karar İçin Altın Noktalar
Kârlı bir ofis yatırımı için yatırımcıların şu noktalara dikkat etmelerini öneririm:
- Ofisin bulunduğu bölgedeki arz-talep dengesi,
- Fiyat aralıkları,
- Güncel kira rayiçleri (kiraya vereceklerse),
- Bölgenin gelişim durumu,
- Ofisin bulunduğu bölgede faaliyet gösteren firmaların nitelikleri,
- Ofisin bulunduğu bina,
- Plaza veya projenin özellikleri,
- Ofisin genel gider ve aidatları (oldukça önemli bir nokta).
Ofis yatırımı yapmak konut yatırımına göre bazı farklılıklar barındırır. Bunlardan en önemlisi; (bölgeye ve koşullara göre değişmekle birlikte) genel olarak ofisler, konutlara göre daha zor kira verilir ancak ofis kiracıları daha uzun süreli kiracı olabilirler. Bu sebeple eğer aidatı yüksek bir ofis aldıysanız, kiracı bulana kadar geçen sürede aidatı siz ödemek zorunda kalabilirsiniz.
Yeşil Ofisler Dikkat Çekiyor
Sizinle paylaşmak istediğim bir diğer önemli konu ise “yeşil ofis” kavramı. Günümüzde doğa ve çevrenin önemi, kaynakların verimli kullanımı ve geri dönüşüm farkındalığı arttıkça, yeşil ofis kavramı da dikkat çekmeye başladı.
İlk olarak World Wide Fund for Nature (WWF-Dünya Doğayı Koruma Vakfı) tarafından ortaya atılan bu kavram özellikle ofislerde geri dönüşüm noktaları oluşturulması, pencereler açıkken klimaların çalıştırılmaması, su tüketiminin azaltılması için fotoselli muslukların kullanılması, plastik, kâğıt ve yazıcı kullanımının azaltılması, harekete duyarlı aydınlatmalar kullanılması, öğle molalarında veya iş dışı saatlerde klimaların, bilgisayarların ve elektronik cihazların kapatılması gibi başlıklardan oluşuyor. Bu konuda WWF tarafından Yeşil Ofis Sertifikasyonu hayata geçirildi. Daha ayrıntılı bilgiyi kuruluşun internet sitesinden öğrenmenizi ve dünyamıza faydalı olacak uygulamaları hayata geçirmeniz için Yeşil Ofis Sertifikası’na sahip ofislerde çalışanların bilincini arttırmanızı tavsiye ederim…
