İçindekiler
Sosyal Barınma İhtiyacı
İnsani bir hak olan barınma ihtiyacına kalıcı çözüm üretmek sadece bizde değil neredeyse tüm ülkelerde yıllardır kafa yorulan bir konudur. Ülkeleri; gelişmiş, gelişmekte olan ve gelişmemiş olarak üçe ayırarak baktığımızda, her grubun kendi gelir imkânlarına göre farklı çözümler üretmeye çalıştıklarını görürüz.
Gelir dağılımındaki eşitsizlikler ve kaynak yaratılmasındaki eksiklikler, sosyal barınma sorunlarının temel sebepleri arasında sıralanabilir. Bizde de ara sıra gündeme gelen sosyal konut ihtiyacı, yaşadığımız ekonomik darboğazın etkisi ve yüksek kira artışları sebebi ile tekrar sıklıkla konuşulmaya başlandı.
Şimdi bu noktada biraz dünyadan örnekleri inceleyip ardından bizde durumlar nasıl diye bakalım…
Dünyadan Farklı Yaklaşımlar
İngiltere, gelişmiş ülke statüsündeki sosyal konut ve barınma üretimi konusunda en fazla bilgi ve tecrübeyi geliştirmiş yer olarak görülmektedir. Söz konusu ülke, monarşi sisteminden gelen arsa mülkiyeti karmaşaları ve kentsel-kırsal nüfus dengesindeki farklılıkları zor da olsa yönetebilmektedir. Devletin regülasyonları ile üç ana yöntem kullanılarak sosyal konut üretilmektedir. Kamu şirketi, özel şirketler ve kâr amacı gütmeyen kurumlar tarafından geliştirilen konutlar hem satılabilmekte hem de uygun bütçeler ile kiralanabilmektedir. Yine bu ülkede vakıf yöntemleri ile geliştirilen metodlarda da çeşitli vergi avantajları ile cazibe yaratılmaktadır.
Gelişmekte olan ülke örneği noktasında da Brezilya, muazzam bir proje hayata geçirmiştir. Nitekim “Minha Casa Minha Vida (Benim Evim Benim Hayatım)” adındaki ulusal konut projesi ile devlet kaynaklarına ek olarak uluslararası fonlar kullanılarak 2009-2011 yılları arasında tam 2,2 milyon konut üreterek ihtiyacı büyük oranda çözmüşlerdir. Üstelik bu çözümleri yaratırken de sürdürülebilirlik kriterlerine en yüksek önemi vermişlerdir.
Diğer bir örnek Venezuela’da ise Türk müteahhitler çok kısa sürede binlerce konutu üretebilmişlerdir. Genel olarak bakıldığında sosyal konut konusunda en yoğun faaliyetin, gelişmekte olan ekonomilerde yaşandığını görmekteyiz. Bunun yanı sıra gelişmiş ekonomilerde hukuki ve bürokratik kısıtlamalar, gelişmemiş ekonomilerde ise finansman eksiklikleri ile boğuşulduğunu söylemek de hiç yanlış olmayacaktır…
Türkiye’de Sosyal Konut Gelişimi
Türkiye’de sosyal konut üretiminin geçmişi çok eskilere dayanmaktadır. Cumhuriyet sonrası sanayileşme döneminden 1980’li yıllara kadar özellikle kamu şirketi çalışanları için lojmanlar üretilmiştir. Sonrasında ise kooperatifçilik cazip hâle getirilerek üretim arttırılmaya çalışılmıştır.
Ülkemizde çok başarılı örneklerin yanında çok acı tecrübeler de yaşanmıştır. Bugünkü Toplu Konut İdaresi Başkanlığının (TOKİ) temelleri de o yıllarda atılmıştır. Yine 1980’li yıllarda Amerika Birleşik Devletleri’nden (ABD) getirilen bir teknoloji olan tünel kalıp sistemi ile Ataşehir, Ataköy ve Atakent gibi önemli sosyal konut üretimleri gerçekleştirilmiştir.
1990’lı yılların sonlarına doğru yüksek enflasyon ve yönetsel karmaşalarla Türkiye’nin sosyal konut üretim süreci aksamıştır. 2002 yılından sonra ise hızlı bir şekilde üretime devam edilmiştir. Büyükşehir belediyelerinin kurduğu şirketler de sosyal konut üretiminde önemli bir rol almaktadır.
TOKİ’nin Yapabilecekleri ve Yapamayacakları
Yeni açıklanan sosyal konut planına değinecek olursak, öncelikle biraz TOKİ’nin kendi rakamlarına bakmakta fayda var…
Kurumun rapor ve verilerine göre finansman için iki yöntem bulunmaktadır. Toplu konut fonu ile Emlak Konut GYO gibi iştiraklerden gelen kaynaklar ve yüksek gelir grubuna yönelik geliştirilen projelerden akan nakit, TOKİ’ye üretim finansmanı sağlamaktadır. Arazi teminleri genelde Hazineden bedelsiz sağlandığı ve istenilen imar planı yapılabildiği için bu noktalarda bir bedel söz konusu değildir.
Kurum, sosyal konutlarda kâr amacı gütmediği için mevcut piyasa fiyatlarından daha uyguna satış yapabilmektedir. İstanbul ili dışında satıştaki projelerine baktığımızda şu anda orta gelir grubuna üretilen konutlar hemen her yerde yaklaşık 8.000 TL/m2 seviyesinde satılmaktadır. Bu satışlar %25 peşinat ve kalanı 180 ay taksitle (taksit artışları memur maaş artışına bağlanmıştır) tamamlanmaktadır. Şimdi bu bilgiyi bir kenara alalım…
TOKİ, konutları farklı tariflerle üretmektedir. Bunların yazımızı ilgilendiren kısmı ise yoksullar, dar/orta gelirliler için üretilen sosyal konutlardır. Konutların niteliklerinde ve bunlara sahip olabilme şekillerinde farklılıklar bulunmaktadır.
2003-2019 yılları arasında 845.000 konut üreten TOKİ’nin yıllık ortalama üretim kapasitesini 50.000 adet olarak kabul edebiliriz. Ancak 2020 yılı başında duyurulan 100.000 konut projesinde bahse konu hıza erişilememiştir. Bu projeler kapsamında ihalesi yapılmış olanlara bakıldığında ortalama bir konutun yaklaşık 750.000 TL’ye mal edildiği görülmektedir.
Mevcut ödeme yöntemi ile dar/orta gelirli olanların bu konutlar için 187.500 TL peşin ödemesi ve sonrasında aylık 3.125 TL takside bağlanması gerekecektir. Söz konusu koşulların bize anlattığı ise orta gelirli bir ailenin 15 yılda konuta sahip olabilmesi için aynı yerde kalması ve en az en düşük memur maaşı kadar gelir elde etmesi gerekmektedir. Bu da asgari ücretli çalışan kesim için pek mümkün olmayan bir çözümü işaret etmektedir.
Aynı şartnamede ve aynı koşullarda İstanbul’da orta gelir için üretilmiş iki projedeki fiyatların 2-3 milyon TL arasında olmasını ise irdelemeye gerek görmemekteyim. Türkiye’de sadece yıllık nüfus artışı kaynaklı yaklaşık 250.000 adet konuta ihtiyaç varken ve bu ihtiyacın büyük kısmını yoksullar/dar gelirliler oluşturuyorken TOKİ’nin süregelen yöntem ve kabiliyetlerinin yetersiz kalacağını öngörmek mümkündür.
Yazımızın bu kısmında, siyasi hamlelerden arındırılarak rasyonel anlamda sosyal konut ihtiyacını karşılama konusunda nasıl bir yol izlenmesi gerektiğine gelebiliriz…
Konuyu Nasıl Ele Almalıyız?
Her şeyden önce problemimizi tam olarak belirlemek zorundayız. Barınma ihtiyacının karşılanması, 1-2 yılda çözülecek bir iş değildir. Yani akılcı bir politikaya ve uzun vadeli stratejik plana ihtiyaç vardır. Devlete ait boş ve çorak arazileri birbirinin aynısı olan konutlarla donatmaktansa kent bazlı hane yapısı, istihdam durumu ve gelir seviyeleri baz alınarak orta ve uzun vadeli planlamalar gerçekleştirilmelidir.
Şehirler arası nüfus hareket stratejileri geliştirilmeli ve %95 civarında olan kent nüfusunun azaltılması ile ilgili stratejiler belirlenmelidir. Türkiye’de çalışan kesimin yaklaşık %45’i asgari ücret almaktadır. Mevcut inşaat maliyetleri ile bu kesimi konut sahibi yapmaya çalışmak, orta vadede pek gerçekçi değildir. Bu nedenle uygun maliyetli kiralama yöntemleri üzerine bir plan yapılması gerekmektedir.
Orta vadeli planlara, Türkiye’nin başarı hikâyesi olan organize sanayi bölgeleri de mutlaka eklenmelidir. Şu anda faaliyette olan üretim yerlerinde 2,29 milyon istihdam bulunmaktadır. Bununla birlikte yeni yatırımların devreye girmesi ile 1,68 milyon ek istihdam oluşacaktır. Uygun barınma olanaklarının buralarda yatırım planlayan firmalarla koordineli şekilde geliştirilmesi de faydalı olacaktır.
Devletin konut geliştirme kabiliyetlerinin sınırlı olduğunu daha önce tespit etmiştik. Bu nedenle gayrimenkul geliştiren firmalar başta olmak üzere sermaye sahiplerinin kâr amacı gütmeyen bir organizasyon ile bazı vergi avantajları elde ederek uygun fiyatlı kiralanabilecek konut üretmesi konusunda bir düzenleme yapılabilir. Dijital yöntemlerin gelişmesi ve blok zincir teknolojisinin getirdiği imkânlarla tabana yayılan; güvenli, getirili ve basit yatırım planlamalarına imza atılarak finansman kaynağı yaratılabilir. Arsa maliyetlerinin çözümü içinse üst hakkı devri yöntemlerinin geliştirilmesi doğru bir çözüm yolu olacaktır.
Sürdürülebilir İlkeler Ön Plana Alınmalı
Tüm bunların yanı sıra proje geliştirirken sürdürülebilir ilkelerin ön plana alınması şarttır. Bu durum hem ülkenin verdiği sözleri yerine getirmesi için faydalı olacak hem de uluslararası yeşil finansman kaynaklarının temin edilmesini kolaylaştıracaktır. Yağmur suyu hasadı, biyoçözünür atık yönetimi, yenilenebilir enerji ve sürdürülebilir yapı malzemeleri gibi basit çözümlere ek olarak toplumsal ve sosyal dengeyi gözetecek tasarımlar ile ekosistem yaratılması gibi kriterleri; en düşük gelirliler için birim üretirken dahi gözetmek zorundayız.
