İçindekiler
Bir önceki yazımda, sürdürülebilirlik ve bu kavramın sosyal eşitlik ile ekonomik kalkınma alanlarına da yansımasını içeren Çevresel, Sosyal ve Kurumsal Yönetişim (ESG) konusundan bahsetmiştim. Şimdi ise gelin, bu kriterlere göre inşa edilen ve faaliyet gösteren mülklere yönelik gayrimenkul değerleme çalışmalarının nasıl yapılabileceğine değinelim…
Uluslararası Enerji Ajansının 2019 Dünya Enerji İstatistikleri ve Dengeleri raporu, yapılı çevrenin dünya çapındaki karbon emisyonlarının %40’ına katkıda bulunduğunu göstermektedir. Yapılaşmış çevre tarafındaki sürdürülebilirlik kavramı ise çoğunlukla ticari gayrimenkul alanında önem kazanmaya başlamıştır. Bu noktada sürdürülebilirlik konusunda akla ilk gelen kullanımlar ise perakende, ofis ve konaklama tesisleri olmaktadır.
Değişime İten Güçler
Yeni proje geliştirme bacağında, sürdürülebilirlik hassasiyetine sahip olan projelere yönelik finansman kolaylıkları ve teşvikler sağlanmaktadır. Diğer taraftan sürdürülebilirlik kaygısı olmayan projelere yönelik de çeşitli yaptırımlar uygulanmaktadır.
PwC tarafından yapılan bir araştırmaya göre kurumsal gayrimenkul yatırımcılarının %77’sinin, 2022 yılında ESG kriterlerini sağlamayan ürünleri satın almayı bırakmayı planladığı görülmektedir. Henüz ülkemizde yaygın olarak uygulamaya koyulmamış olsa da birçok ülkede bazı sürdürülebilirlik kriterlerini sağlamak, mevzuat ile zorunlu hâle getirilmiştir. Öte yandan bu konuda değişimin itici gücü pazar koşullarıdır ve bahsi geçen koşulları belirleyen en büyük etmen ise kullanıcı talepleridir.
Pazar Şartlarına Uyum Sağlamak
Ticari gayrimenkullerin kullanıcıları olarak görülen kiracı ve mukimler, işletme hedeflerini yakalamak adına sürdürülebilirlik ve ESG kriterlerini hayata geçirmektedir. Geliştiriciler, bu taleplere yanıt verebilmek için karbon gazı salımı, atık yönetimi, hava kalitesi, enerji ve su sarfiyatı açısından operasyon giderlerinin minimize edildiği yatırımlar yaparak piyasa şartlarına uyumlanmanın yollarını aramaktadır.
Ayrıca yatırımcılar; bir binanın net sıfır karbon hedefini yakalayıp yakalayamayacağını, portföylerini nasıl dengeleyeceklerini, bu iddialı hedefe ulaşmanın maliyetini ve bahse konu değişimlerin mülk değerleri üzerinde ne gibi bir etkisi olacağını anlamak istemektedirler.
Ticari Gayrimenkullerde Sürdürülebilirliğin Değere Etkisi
Operasyonel olarak faaliyet gösteren ve düzenli gelir getiren gayrimenkulleri değerlerken en sık kullanılan yöntemlerden biri, indirgenmiş nakit akışıdır (DCF). Bu modelde, mülke dair brüt gelirden operasyon giderleri düşürüldükten sonra net gelir akışı elde edilir.
Ticari bir gayrimenkulün getirdiği gelir, kira ya da operasyona dayalı olabilir. Gayrimenkulün hipotetik olarak 10 yıl sonra elden çıkarılacağı öngörülerek, 10. sene sonu için bir nihai değer de son yıl gelirine kapitalizasyon oranının uygulanmasıyla elde edilir ve nakit akışına eklenir. Daha sonra bu gelirler bir zaman çizgisi üzerine oturtularak, değerleme uzmanları tarafından uygun görülen ve o gayrimenkule yönelik tüm riskleri ve büyüme oranlarını içeren indirgeme oranı ile indirgenerek mülkün bugünkü net değerine ulaşılır. Oldukça teknik görünen bu süreç, temelde geleceğe yönelik gelir ve giderlerin; paranın zaman değeri göz önünde bulundurularak günümüze getirilmesidir.
Bu noktada görüldüğü gibi değerleme çalışmasını yaparken aslında değeri belirleyen birçok metrik bulunmaktadır ve gayrimenkulün sürdürülebilirlik kriterlerine ne kadar uyum sağladığı bu metrikleri etkilemektedir. Basit bir mantıkla gelirleri ve gelirlerin zaman içerisinde büyüme potansiyelini arttıran, giderleri ve riskleri ise azaltan her faktör; o gayrimenkulün değerine pozitif katkıda bulunmaktadır. Gelin bu faktörlerin neler olabileceği konusunda biraz zihin jimnastiği yapalım.
Sürdürülebilirlik Performansı İyi Olan Yapılar, Gelir Konusunda Avantajlı
Öncelikle gelirler bacağında kiracı ya da kullanıcıların talepleri ile örtüşen mülklerin satışı ve kiralaması daha hızlıdır. Bununla birlikte bahsi geçen mülklerde elde edilen satış ve kiralama rakamlarının da daha yüksek olma potansiyeli bulunmaktadır. Devamında bu mülkler, uzun vadede daha yüksek doluluk oranlarına da erişebilmektedir.
“JLL Londra Araştırma Ekibi”nin çalışmalarına göre global piyasalarda BREEAM ve LEED gibi sertifikalara sahip olan ve enerji tüketimi açısından EPC A/B puanını alan binalarda, piyasanın %10 kadar üzerinde bir gelir elde etme imkânının bulunduğu görülmektedir. Şu anda piyasada bu kriterleri sağlayan binaların az olması sebebiyle söz konusu etkinin yıllar içerisinde azalması beklenmektedir. Diğer binaların yüksek boşluk oranlarıyla karşılaşması riski sonucunda sürdürülebilir binalar, uzun vadede yine daha yüksek ve stabil gelirler sağlayacaktır.
Sürdürülebilir Mülklerde, Bakım ve Yenileme Maliyetleri Düşük
Giderler açısından ise sürdürülebilir mülkler için ilk yatırım bedeli yüksek olsa da bakım ve yenileme maliyetleri düşüktür. Bu binalar enerji ve kaynakların sarfiyatı açısından daha verimli olacağından, operasyon giderleri azalacaktır. Yine artık ve atıkların geri dönüşümüne odaklanılarak “döngüsel ekonomi” ilkesi aracılığıyla maliyetler azaltılabilecektir. Tüm bunlara ilaveten sürdürülebilir yapılarda birçok vergi teşvikinden yararlanılabilir…
Sürdürülebilir Projeler, Finansman Koşulları Açısından Daha Avantajlı
Finansman bacağında sürdürülebilir projelere yönelik yeşil krediler sağlanmaktadır. Daha yüksek gelir getirme potansiyeline sahip olan sürdürülebilir projelerin hem meblağ hem de finansman koşulları açısından daha avantajlı konumda olduğu bilinen bir gerçektir.
Son olarak barındırılan riskler ve getiri oranlarına bakıldığında ise bu binaların, finans sektörü tarafından “exit” adı verilen elden çıkarma sürecinde daha iyi şartlarla işlem göreceği düşünülmektedir. Gelecekte gerçekleşecek nakit akışlarını bugüne getiren indirgeme oranı da riskler ne kadar azalırsa o kadar düşecektir. Sonrasında indirgeme oranı ne kadar düşükse, mülkün bugünkü değeri de o kadar yüksek olacaktır.
Geleceğe Bakış
Ticari gayrimenkul kullanıcıları, gün geçtikçe sürdürülebilir gayrimenkullere daha fazla talep göstermektedir. Mülk sahibi ve geliştiricilerin, pazarın şartlarına uyum sağlamak adına bu talepleri karşılaması ise tercihten zaruriyete evrilecektir.
Bahsi geçen talepler hem yeni mülk geliştirme hem de yenileme süreçlerinde etkili olacaktır. Mülkleri bu standartlara eriştirme giderleri, standart inşaat yenileme maliyetlerinden daha yüksektir. Öte yandan ESG konusundaki gelişmeler ve yasal mevzuatın zorunlu kılabileceği bazı kriterler düşünüldüğünde bu yenilemeyi günümüzde yapmamak, önümüzdeki 10 yıl içerisinde daha fazla maliyetlere katlanmak anlamına gelecektir. Ek olarak sürdürülebilirlik kriterlerine uyum sağlamayan binaların operasyon giderlerinin de her geçen gün artması beklenmektedir.
Artan ilk yatırım ve yenileme maliyetlerine rağmen uzun vadede sağlanacak tasarruflar, dolaylı/dolaysız gelir artışları ve görece düşük finansal riskler; sürdürülebilir yatırımların mülk değerinin maksimize edilmesini destekleyecektir.
