Sektörün Emsal'i
Etkinlikler
EMSAL.COM
  • Gündem
  • Sektör
  • Mevzuat
  • Analiz
  • İnovasyon
  • Sürdürülebilirlik
  • Söyleşi
  • Yazarlar
No Result
Tüm Sonuçları Göster
  • Gündem
  • Sektör
  • Mevzuat
  • Analiz
  • İnovasyon
  • Sürdürülebilirlik
  • Söyleşi
  • Yazarlar
No Result
Tüm Sonuçları Göster
EMSAL.COM

Ana Sayfa » Neden Sürdürülebilir Gayrimenkul?

Neden Sürdürülebilir Gayrimenkul?

Sürdürülebilir gayrimenkul konusundaki gelişmeler ve yasal mevzuatın zorunlu kılabileceği bazı kriterler düşünüldüğünde gerekli adımları bugün atmamak, önümüzdeki 10 yıl içerisinde daha fazla maliyetlere katlanmak anlamına gelecektir.

Ece Sert Özcan Ece Sert Özcan
25 Kasım 2022
Etiketler: Çevre, Değerleme, İklim Krizi, Planlama, Sektörel Veriler, Sürdürülebilirlik, Üreticiler
Okuma Süresi:5 dakika
A A
Neden Sürdürülebilir Gayrimenkul?
PaylaşPaylaşPaylaşPaylaşPaylaş

İçindekiler

  • Değişime İten Güçler
  • Pazar Şartlarına Uyum Sağlamak
  • Ticari Gayrimenkullerde Sürdürülebilirliğin Değere Etkisi
  • Sürdürülebilirlik Performansı İyi Olan Yapılar, Gelir Konusunda Avantajlı
  • Sürdürülebilir Mülklerde, Bakım ve Yenileme Maliyetleri Düşük
  • Sürdürülebilir Projeler, Finansman Koşulları Açısından Daha Avantajlı
  • Geleceğe Bakış

Bir önceki yazımda, sürdürülebilirlik ve bu kavramın sosyal eşitlik ile ekonomik kalkınma alanlarına da yansımasını içeren Çevresel, Sosyal ve Kurumsal Yönetişim (ESG) konusundan bahsetmiştim. Şimdi ise gelin, bu kriterlere göre inşa edilen ve faaliyet gösteren mülklere yönelik gayrimenkul değerleme çalışmalarının nasıl yapılabileceğine değinelim…

Uluslararası Enerji Ajansının 2019 Dünya Enerji İstatistikleri ve Dengeleri raporu, yapılı çevrenin dünya çapındaki karbon emisyonlarının %40’ına katkıda bulunduğunu göstermektedir. Yapılaşmış çevre tarafındaki sürdürülebilirlik kavramı ise çoğunlukla ticari gayrimenkul alanında önem kazanmaya başlamıştır. Bu noktada sürdürülebilirlik konusunda akla ilk gelen kullanımlar ise perakende, ofis ve konaklama tesisleri olmaktadır.

İlginizi Çekebilir

Gayrimenkul Değerlemede Bilişsel Tuzak

Konut Satış İstatistikleri Nisan 2025

Değişime İten Güçler

Yeni proje geliştirme bacağında, sürdürülebilirlik hassasiyetine sahip olan projelere yönelik finansman kolaylıkları ve teşvikler sağlanmaktadır. Diğer taraftan sürdürülebilirlik kaygısı olmayan projelere yönelik de çeşitli yaptırımlar uygulanmaktadır.

PwC tarafından yapılan bir araştırmaya göre kurumsal gayrimenkul yatırımcılarının %77’sinin, 2022 yılında ESG kriterlerini sağlamayan ürünleri satın almayı bırakmayı planladığı görülmektedir. Henüz ülkemizde yaygın olarak uygulamaya koyulmamış olsa da birçok ülkede bazı sürdürülebilirlik kriterlerini sağlamak, mevzuat ile zorunlu hâle getirilmiştir. Öte yandan bu konuda değişimin itici gücü pazar koşullarıdır ve bahsi geçen koşulları belirleyen en büyük etmen ise kullanıcı talepleridir.

Pazar Şartlarına Uyum Sağlamak

Ticari gayrimenkullerin kullanıcıları olarak görülen kiracı ve mukimler, işletme hedeflerini yakalamak adına sürdürülebilirlik ve ESG kriterlerini hayata geçirmektedir. Geliştiriciler, bu taleplere yanıt verebilmek için karbon gazı salımı, atık yönetimi, hava kalitesi, enerji ve su sarfiyatı açısından operasyon giderlerinin minimize edildiği yatırımlar yaparak piyasa şartlarına uyumlanmanın yollarını aramaktadır.

Ayrıca yatırımcılar; bir binanın net sıfır karbon hedefini yakalayıp yakalayamayacağını, portföylerini nasıl dengeleyeceklerini, bu iddialı hedefe ulaşmanın maliyetini ve bahse konu değişimlerin mülk değerleri üzerinde ne gibi bir etkisi olacağını anlamak istemektedirler.

Neden Sürdürülebilir Gayrimenkul?

Ticari Gayrimenkullerde Sürdürülebilirliğin Değere Etkisi

Operasyonel olarak faaliyet gösteren ve düzenli gelir getiren gayrimenkulleri değerlerken en sık kullanılan yöntemlerden biri, indirgenmiş nakit akışıdır (DCF). Bu modelde, mülke dair brüt gelirden operasyon giderleri düşürüldükten sonra net gelir akışı elde edilir.

Ticari bir gayrimenkulün getirdiği gelir, kira ya da operasyona dayalı olabilir. Gayrimenkulün hipotetik olarak 10 yıl sonra elden çıkarılacağı öngörülerek, 10. sene sonu için bir nihai değer de son yıl gelirine kapitalizasyon oranının uygulanmasıyla elde edilir ve nakit akışına eklenir. Daha sonra bu gelirler bir zaman çizgisi üzerine oturtularak, değerleme uzmanları tarafından uygun görülen ve o gayrimenkule yönelik tüm riskleri ve büyüme oranlarını içeren indirgeme oranı ile indirgenerek mülkün bugünkü net değerine ulaşılır. Oldukça teknik görünen bu süreç, temelde geleceğe yönelik gelir ve giderlerin; paranın zaman değeri göz önünde bulundurularak günümüze getirilmesidir.

Bu noktada görüldüğü gibi değerleme çalışmasını yaparken aslında değeri belirleyen birçok metrik bulunmaktadır ve gayrimenkulün sürdürülebilirlik kriterlerine ne kadar uyum sağladığı bu metrikleri etkilemektedir. Basit bir mantıkla gelirleri ve gelirlerin zaman içerisinde büyüme potansiyelini arttıran, giderleri ve riskleri ise azaltan her faktör; o gayrimenkulün değerine pozitif katkıda bulunmaktadır. Gelin bu faktörlerin neler olabileceği konusunda biraz zihin jimnastiği yapalım.

Sürdürülebilirlik Performansı İyi Olan Yapılar, Gelir Konusunda Avantajlı

Öncelikle gelirler bacağında kiracı ya da kullanıcıların talepleri ile örtüşen mülklerin satışı ve kiralaması daha hızlıdır. Bununla birlikte bahsi geçen mülklerde elde edilen satış ve kiralama rakamlarının da daha yüksek olma potansiyeli bulunmaktadır. Devamında bu mülkler, uzun vadede daha yüksek doluluk oranlarına da erişebilmektedir.

“JLL Londra Araştırma Ekibi”nin çalışmalarına göre global piyasalarda BREEAM ve LEED gibi sertifikalara sahip olan ve enerji tüketimi açısından EPC A/B puanını alan binalarda, piyasanın %10 kadar üzerinde bir gelir elde etme imkânının bulunduğu görülmektedir. Şu anda piyasada bu kriterleri sağlayan binaların az olması sebebiyle söz konusu etkinin yıllar içerisinde azalması beklenmektedir. Diğer binaların yüksek boşluk oranlarıyla karşılaşması riski sonucunda sürdürülebilir binalar, uzun vadede yine daha yüksek ve stabil gelirler sağlayacaktır.

Sürdürülebilir Mülklerde, Bakım ve Yenileme Maliyetleri Düşük

Giderler açısından ise sürdürülebilir mülkler için ilk yatırım bedeli yüksek olsa da bakım ve yenileme maliyetleri düşüktür. Bu binalar enerji ve kaynakların sarfiyatı açısından daha verimli olacağından, operasyon giderleri azalacaktır. Yine artık ve atıkların geri dönüşümüne odaklanılarak “döngüsel ekonomi” ilkesi aracılığıyla maliyetler azaltılabilecektir. Tüm bunlara ilaveten sürdürülebilir yapılarda birçok vergi teşvikinden yararlanılabilir…

Neden Sürdürülebilir Gayrimenkul?

Sürdürülebilir Projeler, Finansman Koşulları Açısından Daha Avantajlı

Finansman bacağında sürdürülebilir projelere yönelik yeşil krediler sağlanmaktadır. Daha yüksek gelir getirme potansiyeline sahip olan sürdürülebilir projelerin hem meblağ hem de finansman koşulları açısından daha avantajlı konumda olduğu bilinen bir gerçektir.

Son olarak barındırılan riskler ve getiri oranlarına bakıldığında ise bu binaların, finans sektörü tarafından “exit” adı verilen elden çıkarma sürecinde daha iyi şartlarla işlem göreceği düşünülmektedir. Gelecekte gerçekleşecek nakit akışlarını bugüne getiren indirgeme oranı da riskler ne kadar azalırsa o kadar düşecektir. Sonrasında indirgeme oranı ne kadar düşükse, mülkün bugünkü değeri de o kadar yüksek olacaktır.

Geleceğe Bakış

Ticari gayrimenkul kullanıcıları, gün geçtikçe sürdürülebilir gayrimenkullere daha fazla talep göstermektedir. Mülk sahibi ve geliştiricilerin, pazarın şartlarına uyum sağlamak adına bu talepleri karşılaması ise tercihten zaruriyete evrilecektir.

Bahsi geçen talepler hem yeni mülk geliştirme hem de yenileme süreçlerinde etkili olacaktır. Mülkleri bu standartlara eriştirme giderleri, standart inşaat yenileme maliyetlerinden daha yüksektir. Öte yandan ESG konusundaki gelişmeler ve yasal mevzuatın zorunlu kılabileceği bazı kriterler düşünüldüğünde bu yenilemeyi günümüzde yapmamak, önümüzdeki 10 yıl içerisinde daha fazla maliyetlere katlanmak anlamına gelecektir. Ek olarak sürdürülebilirlik kriterlerine uyum sağlamayan binaların operasyon giderlerinin de her geçen gün artması beklenmektedir.

Artan ilk yatırım ve yenileme maliyetlerine rağmen uzun vadede sağlanacak tasarruflar, dolaylı/dolaysız gelir artışları ve görece düşük finansal riskler; sürdürülebilir yatırımların mülk değerinin maksimize edilmesini destekleyecektir.

PaylaşGönderPaylaşTweetPaylaş
Önceki

Kira Fiyat Artışları Bir Ayda 7,2 Puan Düştü

Sonraki

Gayrimenkul Sektörü 2022’yi Nasıl Geçirdi?

Sonraki
Gayrimenkul Sektörü 2022’yi Nasıl Geçirdi?

Gayrimenkul Sektörü 2022’yi Nasıl Geçirdi?

BU HAFTA EN ÇOK OKUNANLAR

Hangi Masraf Ev Sahibine, Hangisi Kiracıya?
Mevzuat

Hangi Masraf Ev Sahibine, Hangisi Kiracıya?

Pelin Şenol Baruh
25 Ocak 2023

Kiracılar ile ev sahipleri arasında mülke yapılan masrafların paylaşımı konusunda anlaşmazlıklar yaşanabilmektedir. Ev sahibi neleri karşılar, zorunlu giderler kiradan düşer...

Devamını Oku
Tarlaya İmar İzni Nasıl ve Nereden Alınır?

Tarlaya İmar İzni Nasıl ve Nereden Alınır?

24 Temmuz 2023
Kentsel Dönüşümde Yapım Yardımı ve Hibe Şartları

Kentsel Dönüşümde Yapım Yardımı ve Hibe Şartları

19 Aralık 2024
Köy Yerleşik Alanı Dışında Yapılaşma

Köy Yerleşik Alanı Dışında Yapılaşma

18 Ekim 2023
Rezerv Yapı Alanında Hak Sahiplerini Bekleyen Handikaplar

Rezerv Yapı Alanında Hak Sahiplerini Bekleyen Handikaplar

28 Ağustos 2024

İLGİNİZİ ÇEKEBİLİR

Sektör

İnşaatta Risklere Karşı 4 Aşamalı Süreç Yönetimi

9 Kasım 2022
Analiz

KONUTDER: Barınma Krizi Daha da Derinleşecek

27 Kasım 2024
Mevzuat

Yasal Düzenlemeler Işığında Yabancılara Gayrimenkul Satışı

18 Ocak 2023
Mevzuat

Kat İrtifakı Hakkında Her Şey

16 Mayıs 2024
EMSAL.COM

Emsal.com, Türkiye ekonomisinin itici güçlerinden gayrimenkul sektörüne ışık tutmak amacıyla kurulmuştur.
 
Sektörün önemli konu başlıklarına dair farkındalığı hem üretici hem de tüketici açısından artırmak adına uzman kalemlerin görüşlerine yer verilen bu platformda, söz konusu alan; geniş bir perspektiften mercek altına alınmaktadır.
 
Emsal.com;

  • Uzman görüşlere ev sahipliği yapar,
  • Gayrimenkul sektörünün dijital kütüphanesidir,
  • Güvenli, kaliteli, tarafsız ve özgün içerikler yayınlar.

  • En Çok Okunanlar

  • Yapı Tatil Tutanağı Nedir, Neden Önemlidir?
  • Bina Kimlik Sistemi Devrede, Peki Yeterli mi?
  • İstanbul’un Gelecek 10 Yılda Konut İhtiyacı
  • Gayrimenkulde Yurt Dışı Talebi
  • Hisseli Tapuda Ön Alım Hakkı ve Fiili Taksim
  • Proptech Nedir, Nerede Kullanılır?
  • Afete Dirençli Kent Nedir?
  • Kiracılı Ev Satılırsa Ne Olur?
  • Kira Davalarında Arabuluculuk Dönemi
  • İmarda Terimler ve Hesaplamalar
  • Dairelerde Balkon Kapatmak Yasal mı?
  • İmar Planı Tadilatı Nedir ve Nasıl Yapılır?
  • Kiracı Satılacak Evi Göstermek Zorunda mı?
  • Kategoriler

    • Gündem
    • Sektör
    • Mevzuat
    • Analiz
    • İnovasyon
    • Sürdürülebilirlik
    • Söyleşi
    • Yazarlar

    Politikalar

    • Yayın İlkeleri
    • KVKK Aydınlatma Metni
    • Gizlilik Politikası
    • Çerez Politikası

    Telegram

    Tüm güncel gelişmeler ve haberler için
    Telegram kanalımıza katılın!

    Kanala Katılın
    • Hakkımızda
    • Künye
    • Etkinlikler
    • İletişim

    © 2025 | Tüm Hakları Saklıdır. | emsal.com

    No Result
    Tüm Sonuçları Göster
    • Gündem
    • Sektör
    • Mevzuat
    • Analiz
    • İnovasyon
    • Sürdürülebilirlik
    • Söyleşi
    • Etkinlikler
    • Konular
    • Yazarlar
    • Hakkımızda
    • Künye
    • Sektörün Emsal’i
    • İletişim

    © 2025 | Tüm Hakları Saklıdır. | emsal.com

    Deneyimlerinizi kişiselleştirmek amacıyla KVKK uyarınca kullanılan çerezler yönetebilir. Daha fazla bilgi için tıklayın.