İçindekiler
Değer Artış Payı Nedir?
Değer artış payı, plan değişikliğine konu alanın, plan ve plan notlarıyla belirlenen fonksiyon ve yapılaşma koşullarının; uygulama imar planı değişikliği öncesi tespit edilen değeri ile uygulama imar planı değişikliği sonrası tespit edilen değeri arasındaki artışın %90’ını ifade eden bir uygulamadır.
Bu uygulamanın konusunu taşınmaz maliklerinin tamamının talebi üzerine, İmar Planının Değişikliğine Dair Değer Artış Payı Uygulama Yönetmeliği m. 6’da açıkça belirtilen şekilde gerçekleştirilecek uygulama imar planı değişiklikleri ve değişiklik sonucunda oluşan değer artışı oluşturmaktadır. Ayrıca değer artış payı uygulamasının kanuni dayanağının da 3194 sayılı İmar Kanunu olduğunu da eklemek gerekir.
Değer Artış Payına Konu Olacak Plan Değişiklikleri Nelerdir?
Değer artış payına konu olacak plan değişiklikleri Yönetmelik’in 6. maddesinde sayılan hâllerle sınırlıdır. Bu hâlleri üç ana başlıkta incelemek gerekmektedir.
i. Uygulama imar planı değişiklikleri; plan ana kararlarını, sürekliliğini, bütünlüğünü, sosyal ve teknik altyapı dengesini bozmayacak şekilde ve teknik gerekçeleri sağlamak şartıyla yerleşmenin özelliğine uygun olarak;
Ada bazında plan değişikliği hâli:
- En az bin metrekare ve üzeri yüzölçümüne sahip oluşmuş imar adalarında ada bazında; nüfusu, yapı yoğunluğunu, kat adedini, bina yüksekliğini arttıran veya fonksiyon değişikliği getiren plan değişikliklerinde, ihtiyaç duyulan kentsel, sosyal ve teknik altyapı kullanımları; adanın merkezine en fazla 500 metre yarıçaplı alanda karşılanmak suretiyle yapılır.
Parsel bazında plan değişikliği hâli:
- Parsel bazında; konut kullanımı hariç sadece fonksiyon değişikliği suretiyle yapılır.
Ancak, meri uygulama imar planında içerisinde konut kullanımının da olduğu, bir veya birden fazla kullanım kararı olan parsel / parsellerde, plan değişikliği öncesi mevcut nüfusu, yapı yoğunluğunu ve kat adedini/bina yüksekliğini değişiklik sonrası arttırmamak kaydıyla, ticaret + konut, turizm + konut, ticaret + turizm + konut gibi karma kullanım kararı getiren fonksiyon değişiklikleri yapılabilir. Bu suretle yapılan plan değişiklikleri değer artış payına konudur.
ii. İçerisinde riskli yapının bulunduğu parsel / parsellerde yapılacak uygulama imar planı değişiklik işlemlerinde, meri uygulama imar planı ve plan notlarıyla verilmiş emsale esas inşaat alanını %20’nin üzerinde artıran plan değişikliklerinde, %20’nin üstündeki kısmı değer artış payına konudur.
iii. Taşınmaz maliklerinin tamamının talebi üzerine onaylanmış, ancak mahkemelerce iptal edilen uygulama imar planı değişikliklerinde, davaya konu olan uygulama imar planı değişikliği neticesinde, yürürlükten kalkan uygulama imar planı ile teklif edilen yeni uygulama imar planının kapsadığı parsel veya parsellerde oluşan değer farkının yüzde doksanı (%90) değer artış payı olarak alınır.
Değer Artış Payına Konu Olmayan Alanlar ve İşlemler
Değer artış payına konu olmayan alanlar ve işlemler için Yönetmelik’in 7. maddesinde sayılan hâllere bakmak gerekmektedir. Yönetmelik uyarınca bu hâller sekiz ana başlıkta incelenmelidir.
i. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamındaki;
- Riskli alanlardan,
- Rezerv yapı alanlarından,
- Bakanlık veya Bakanlıkça plan onama yetki devri yapılan ilgili idarece, içerisindeki yapıların riskli yapı olarak tespit edildiği parsel / parsellerde; riskli yapının bulunduğu parsel / parsellerin, meri imar planı ve plan notları ile verilmiş emsale esas inşaat alanındaki en fazla %20’lik artışa kadar olan plan değişikliklerinden,
- Riskli yapı içeren parselin, arazi ve arsa düzenlemesi ile içerisinde riskli yapı bulunmayan başka bir parsel ya da parsellerle birleşmesi sonucu oluşan parselde, sadece riskli yapı parselinden/parsellerinden gelen alanların (c) bendi kapsamında kalan kısımlarından değer artış payı alınmaz.
ii. Kamu yatırımları ile kamu mülkiyetindeki alanlardan değer artış payı alınmaz.
iii. Mazbut ve mülhak vakıflara ait alanlardan değer artış payı alınmaz.
iv. Uygulama imar planlarında yençok; serbest olarak belirlenmiş yüksekliklerin 3194 sayılı Kanunun 8’inci maddesinin birinci fıkrasının (b) bendinde belirtilen usullere göre yapılacak uygulama imar planı değişikliklerinden değer artış payı alınmaz.
v. Hiçbir durumda emsale esas inşaat alanını, nüfusu, bina yüksekliğini, kat adedini artırmamak ve düzenleme ortaklık payı olarak ayrılan alanlarda azalmaya neden olmamak kaydıyla ada veya parsel bazında; meri plandaki cephe hattı düzeltmeleri ve yapı yaklaşma mesafesine dair yapılan uygulama imar planı değişikliklerinden değer artış payı alınmaz.
vi. 2942 sayılı Kanunun ek 1’inci maddesi kapsamında, bu Yönetmeliğin 16’ncı maddesine göre yapılan, uygulama imar planı değişikliklerinden değer artış payı alınmaz.
vii. İdarelerce resen onaylanan nazım imar planı değişikliklerine uygun hale getirmek amacıyla sunulan uygulama imar planı değişiklik teklifleri ile idarelerce resen onaylanan uygulama imar planı değişikliklerinden değer artış payı alınmaz.
viii. 3194 sayılı Kanunun 13’üncü maddesi kapsamında; özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetinde olup uygulama imar planında umumi ve kamu hizmeti alanlarında yer alan taşınmazların, imar hakkı aktarımı yöntemiyle kamu eline geçişinin sağlanması amacıyla yapılan uygulama imar planı değişikliklerinden değer artış payı alınmaz.
Değer Artış Payında Doğru Olduğu Düşünülen Yanlışlar
Değer Artış Payı Yönetmeliği çıktığından beri bunun yeni bir uygulama olduğu, idarenin vatandaşın arsasındaki değer artışlarının %90’ına el koyacağı gibi doğru olduğu düşünülen yanlış bilgiler ciddi bir kirlilik yaratmaktadır. Biz de burada doğru olduğu düşünülen birtakım yanlışları doğrularıyla beraber değerlendireceğiz.
- Yanlış: Değer artış payı yeni bir uygulamadır.
Doğru: Kanun’un Ek Madde 8 hükmü uyarınca 14.02.2020 tarihinde değer artış payı yürürlüğe girmiş ancak 22.11.2025 tarihli Yönetmelik ile son hâlini almıştır.
- Yanlış: İdare, vatandaşın arsasındaki değer artışının %90’ına el koyacaktır.
Doğru: Bu uygulama yalnızca, maliklerin talebiyle, arsanın Yönetmelik’in 6. maddesinde öngörülen plan değişikliği hallerinde vücut bulacaktır.
- Yanlış: Değer artış payı uygulaması kentsel dönüşümü olumsuz etkileyecektir.
Doğru: 6306 sayılı Kanun kapsamındaki riskli alanlar, rezerv yapı alanları ve riskli yapı içeren parsellerdeki %20’ye kadarki emsale esas inşaat alanı artışı değer artış payı uygulamasından muaftır.
- Yanlış: Her imar planı değişikliğinde değer artışının %90’ı karşılığındaki bedel, idareye ödenmek zorundadır.
Doğru: İdarece resen uygulanan uygulama imar planı değişikliklerinde değer artış payı alınmaz.
- Yanlış: Değer artış payına konu arsanın kime ait olduğu önemli değildir.
Doğru: Mazbut ve mülhak vakıflara ait alanlardan değer artış payı alınmaz.
- Yanlış: Plan değişikliği imar hakkı aktarımı nedeniyle bile yapılsa değer artış payı alınacaktır.
Doğru: İmar hakkı aktarımı yöntemiyle kamu eline geçişinin sağlanması amacıyla yapılan uygulama imar planı değişikliklerinden değer artış payı alınmaz.
Sonuç: Değer Artış Payı Uygulaması Teknik ve Uzmanlık Gerektiren Bir Konudur
Değer artış payı uygulaması dayanağını Kanun’dan alan bir uygulama olup idarenin resen yapmış olduğu plan değişikliklerinde vücut bulan bir uygulama değildir. Ayrıca kanun koyucu tarafından kentsel dönüşüm de ayrıca ele alınmış ve değer artış payı uygulamasından önemli ölçüde muaf tutulmuştur. Bununla birlikte, değer artış payı uygulaması yalnızca malik talebiyle Yönetmelik m. 6’da belirtilen şekilde gerçekleştirilecek plan değişikliklerinde uygulama alanı bulacaktır.
Ezcümle, değer artış payı uygulaması geniş bir uygulama alanın yanında birçok muafiyete de yer verilen teknik ve uzmanlık gerektiren bir konudur.
