İçindekiler
İstanbul Üniversitesi İşletme Fakültesi Finans Ana Bilim Dalı Öğretim Üyesi Prof. Dr. Ali Hepşen ile mevcut piyasa koşullarında konuta finansal erişilebilirlik problemini, kiralık konut modelini, kentsel dönüşüm süreçlerinde doğru süreç ve finans yönetimini içeren birçok başlığı mercek altına aldık.
Hepşen, “Hane halkının gelir yapısı ve kira için ayrılabilecek bütçe dikkate alındığında; finansal erişilebilirlik için ya mevzuat ve vergi düzenlemeleri yaparak fiyat ve kira artışlarını kontrol altında tutmak ya maliyetleri azaltabilmek için çözümler üretmek ya da kamu ve özel sektör iş birliği kapsamında üretimi ve finansmanı kolaylaştırıcı modeller sunarak hane halkının gelirine uygun, finansal açıdan erişilebilir konutlar inşa etmek gerekecektir.” diyor.
Konut Fiyatları Artacak mı, Düşecek mi?
Fiyat ve kira değerlerinin hızlı şekilde artmaya devam ettiği konut piyasalarına dair kısa-orta vadede gelecek öngörülerinizi paylaşır mısınız?
Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası’nın mart ayı konut fiyat endeksi verilerine göre, ülke geneli için konut fiyatlarındaki artış, yıllık bazda yüzde 132 düzeyine yükselmiş durumda. Sektörel raporlara göre ise konut kiralarındaki yıllık yükseliş yüzde 157 olarak seyrediyor.
TÜİK tarafından açıklanan nisan ayı konut satış rakamları, konut piyasasında geçmiş dönemlere kıyasla bir durgunluğun başladığını gösteriyor. Türkiye genelinde konut satışları nisan ayında bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 35,6, ipotekli konut satışları ise yine geçen yılın aynı ayına göre yüzde 32,0 oranında azaldı. Benzer bir durum yabancılara yapılan konut satışlarında da söz konusu.
Ekonominin önümüzdeki dönemde yavaşlayacağı gerçeği ve kurun yukarı yönlü eğilimini dikkate aldığımızda, bu ortamda özellikle hem özel sektör borçlanma araçlarında getirinin yüzde 40-50 düzeyine çıkması hem de mevduat tarafında şimdilik yüzde 30 düzeyindeki oranların varlığı bize, (özellikle nakit bazlı alım yapanlar açısından) konutun önümüzdeki dönemde bir finansal tercih olmaktan çıkabileceğini gösteriyor.
Diğer taraftan, sektörel kaynaklardan derlenen konut kredi taksit-hane gelir oranı verilerine göre, İstanbul’da konut kredisi aylık taksitlerinin miktarı, hane halkı net harcanabilir gelirinin yüzde 61’ine gelmiş durumda. Konut satın alma gücü endeks verisine göre, İstanbul’da endeks değeri, eşik değer olan 100’ün altında 54 puan olarak ölçülmüş, hane halkı konut satın alma gücü önceki aya kıyasla yüzde 8 oranında; geçen yılın aynı ayına göre ise yüzde 49 oranında azalmış.
Benzer durum konut fiyatlarının hane ortalama harcanabilir geliri ile kıyasladığımızda da karşımıza çıkıyor. Konut fiyat-hane gelir oranı verilerine göre, İstanbul’da konut fiyatları ortalama hane halkı harcanabilir gelirinin 5,24 katı olmuş ve eşik değer olan 3’ün üzerinde yer almaya devam etmiş durumda.
Yılın geri kalanında konut tarafında daha durgun bir yılın beklendiğini söylemek yanlış olmayacaktır. Kastettiğim fiyatların düşmesinden ziyade, artış hızının yavaşlaması yönünde aslında. Arsa arzının sınırlı olduğu ve üretim maliyetlerinin arttığı bir ortamda fiyatların geri gelmesini beklemek yanıltıcı olabilir. Yaz döneminde piyasanın hareketlenmesi için konutta yeni bir kampanya görürsek şaşırmamak gerekir. Ancak özellikle finansal erişilebilirlik açısından etkili olur mu, orası tartışmalı… Dolayısıyla sağlıklı sonuç için bütüncül çözümlerin düşünülmesi gerektiği söylenebilir.
Konuta Erişim Sorunu ve Çözümü
Konut fiyatlarındaki yükselişleri göz önüne aldığımızda konuta finansal erişilebilirlik problemine karşı neler önerirsiniz?
Gayrimenkul piyasalarına yönelik karar vericilerin hassasiyetle yaklaşmaları gereken konular var. Bunların başında yer alan artan fiyatlar ve yükselen kira ortamında erişilebilirlik, sorun yaratmaya devam ediyor. TÜİK’in son yayınladığı “hane halkı tüketim harcamaları” istatistiklerine bakıldığında, Türkiye genelinde hane halklarının tüketim amaçlı yaptıkları harcamalar içinde ikinci sırayı yüzde 22,4 ile konut ve kira harcamaları alıyor. Bu noktada konuta finansal erişilebilirliğin sağlanması, hane halkının barınma ihtiyaçlarını karşılayabilmesi adına çok önemli. Piyasaya ucuz konut sunulması için devletin mutlaka sosyal konut üretim politikası ve dar gelirlilerin barınma sorununa öncelik vermesi gerekiyor.
İlk önerim kiralık konut üretimine yönelik olacak. Hane halkının gelir yapısı ve gelirden uzun vadeli borçlanma ya da kira için ayırabilecekleri bütçe dikkate alındığında; finansal erişilebilirlik için ya mevzuat ve vergi düzenlemeleri yaparak fiyat ve kira artışlarını kontrol altında tutmak ya maliyetleri azaltabilmek için çözümler üretmek ya da kamu ve özel sektör iş birliği kapsamında üretimi ve finansmanı kolaylaştırıcı modeller sunarak hane halkının gelirine uygun, finansal açıdan erişilebilir konutlar inşa etmek gerekecektir.
Kiralık konut üretimini teşvik edici mekanizmalar ve üretimi yönlendirecek modeller geliştirilmeli, kiralık konut stokunun alt piyasalardaki düzeyi düzenli olarak izlenmelidir.
Diğer taraftan şu teşvikler gündeme getirilmelidir;
- Konut üretiminde ve hane halkının konut alımlarında finansman alternatiflerinin geliştirilmesi,
- Barınma amaçlı konut finansmanı talebi ile yatırım amaçlı konut finansmanı talebinin birbirinden ayrılması,
- Birden fazla konuta sahip olan kişinin ya da konutu kiraya vermeden boş tutan konut sahibinin vergi oranlarının kademeli olarak yükseltilmesi,
- Artan üretim maliyetini aşağıya çekmek ve bu sayede fiyatları erişilebilir hâle getirmek için bu alandaki döviz kuru geçişkenliğini azaltıcı şekilde üretimde ithal ikame ürünlerin kullanılması,
- Yabancılara konut satışlarının konut fiyatlarını yukarı yönlü artırmasına neden olan etkisini ortadan kaldırmak anlamında bazı ülkelerde (örn. Portekiz) olduğu gibi, il, bölge ve tutar bazında oransal sınırlandırma yapılması.
Bunların yanında konut niteliğinde üretilen ve fakat amacı dışında (ticari vb.) kullanılan konutların da boşaltılarak amaca uygun şekilde kullanılmasının önü açılmalıdır.
Depreme Karşı Bina Güçlendirme İçin Finansal Çözüm Önerileri
Yaşadığımız Kahramanmaraş merkezli son deprem, mevcut yapılarımızı güçlendirmenin önemini bir kez daha gündeme getirse de pek çok mal sahibi yüksek masraflardan dolayı bundan kaçınıyor. Buradan hareketle binaları depreme karşı güçlendirmeye yönelik nasıl bir finansman çözüm üretilebilir?
Kendi adıma kentsel dönüşüm süreçlerinde güçlendirmeye hak ettiği önemin daha azını verdiğimizi düşünüyorum. Bunun yanında gerek kalkınma planlarında gerekse de kentsel dönüşüme yönelik hazırlanan pek çok rapor ve çalışmada da güçlendirme konusuna yeterince yer verilmemiş durumda.
Topraklarının tamamına yakını deprem kuşağında bulunan ülkemizde gerek son Kahramanmaraş merkezli depremde gerekse de geçmiş deprem süreçlerinde büyük kayıplar verdik. Mademki deprem ülkesiyiz ve 7 milyona yaklaşan konutun hızlı şekilde depremlere karşı sağlamlaştırılması gerekiyor, mademki tüm bunlar için cari fiyatlarla yaklaşık 7 trilyon TL’lik bir bütçeye ihtiyaç söz konusu, o hâlde kentsel dönüşüme bakış açımızı farklılaştırmamız gerekiyor.
Aslında biz yıllardır önemli bir noktayı göz ardı etmişiz. Depreme karşı güçlendirme, teknik bir konu olmakla birlikte yıkıp yeniden yapmanın 3’te 1 maliyetinde. Ya binaların dönüşümü için bu maliyete katlanacağız ya da çok daha düşük maliyetle binaları dayanıklı hâle getireceğiz.
Güçlendirme için 5’te 4 malik çoğunluğunun aranması ya da güçlendirmeye yönelik malzeme alımlarında KDV oranının yüzde 18 olarak uygulanması gibi kentsel dönüşümde yıkıp yeniden yapmaya kıyasla zorlayıcı unsurların yeniden gözden geçirilmesi ve vatandaşın güçlendirmeye teşvik edilmesi gerekiyor.
Bunların yanında güçlendirme süreçlerinin finansmanına yönelik kredi mekanizmasının daha etkin çalıştırılması da şart. Hepsini yıkıp yeniden yapmaya vaktimiz olmadığı için riskli yapıları ancak düşük maliyetlerle güçlendirerek kurtarabiliriz.
Erişilebilir Kiralık Konut Modelinin Tüm Detayları
Daha önce dile getirmiş olduğunuz erişilebilir kiralık konut modelini detaylandırır mısınız? Konut arzındaki yetersizliği göz önüne aldığımızda artan talebi karşılamak için nasıl bir finansman modeli geliştirilebilir?
Ülkemizin ihtiyaç duyduğu konut üretimine katkı sağlamanın ve üretilen konutları toplumun geniş bir kesimi için erişilebilir kılmanın alternatif bir yolu olarak “erişilebilir kiralık konut üretimi” için kamu ve özel sektör iş birliği modeli önemli bir alternatif olarak düşünülebilir.
Öneri kurgusunda, kamu otoritesinin serbest piyasa dinamiklerine müdahale etmeden (ya da en az müdahale seçeneğiyle) amaçlanan erişilebilirlik sonucuna ulaşmak için belirlenmiş regülasyonlar ile kiralık yeni konut üretimini teşvik eden bir yapı tasarlanmalıdır.
Modelin esası, alt yapısı inşaya hazır imarlı ve ruhsat süreçleri tamamlanmış arsaların, uzun vadeli (örneğin 25 yıl) bir şekilde kamu ve özel iş birliği modeli çerçevesinde özel sektörün kiralık konut geliştirmek amacıyla kullanım hakkının devredilmesine dayanmaktadır.
Model önerisinde arsanın mülkiyeti kamuda kalmaktadır. Geliştirilecek projenin kira tutarlarının yine kamu tarafından belirlenen tarifeye uygun olması, sistemin regüle bir yapıda kurgulanmasına temel teşkil edecektir.
Proje finansmanının ana kurgusunda, başlangıçta belirlenecek sabit bir süre için kamunun metrekare başına kira garantisi uygulamasını hayata geçirmesi önerilmelidir. İhale aşamasındaki yarışma usulü, birim metrekare garanti bedelinin açık eksiltme ile rekabeti sağlayacak şekilde tasarlanması şeklinde olmalıdır. Ayrıca, başlangıç aşamasında örnek teşkil edecek bir üst limit uygulaması yararlı olacaktır.
Proje kapsamında konut ve ticari alanların üretilmesi; ticari alanlara ilişkin tasarrufun ise özel sektör temsilcisinin kullanımına bırakılması (serbest fiyattan satma veya kiralama hakkı) planlanmalıdır. Ticari alanlardan elde edilecek gelirlerin kiralık konut üretiminin finansmanı için kullanılması da düşünülebilir.
Diğer taraftan, modelin finansman kurgusunda, projelerin geliştirici firmalar açısından finanse edilebilmesi için kamu ve özel sektör modelinin önemli bir unsuru olan “doğrudan sözleşme” ve “borç üstlenim anlaşması” ilgili kurgu için önemle önerilmektedir. Bu kurguya bağlı olarak, sorumlu ihaleye makamı kurum ile görevli şirket arasındaki sözleşmede görevli şirket, idare ve bankaların yer alarak doğrudan sözleşme imzalaması ve Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın söz konusu projeler için borç üstlenimi yapması düşünülmelidir.
Ülkemizde birçok kiracı, mülk sahiplerinin hakkaniyeti gözetmeyen uygulamalarından kaynaklı sorun yaşamaktadır. Model esasında, kira tutarlarına ilişkin ve hayatın doğal akışına aykırı olarak gerçekleştirilen manipülatif yaklaşımların önlenmesi ve kurumsal ev sahipliği yapısını oluşturarak ev sahibi-kiracı ilişkisine kamu güvencesinin getirilmesini öngörmektedir. Bu örnek, (başta yoğun nüfusa sahip şehirlerimizde olmak üzere) kiracı olan milyonlarca vatandaşın kiralık konut sorununa sürdürülebilir ve regüle bir çözüm önerisi sunmaktadır.
Bu model sonrası konutların kiraları erişilebilir olacağı için proje kapsamındaki kiralık konutların kira tutarlarının da daha makul seviyelere çekilmesi sağlanacaktır. Bu projeler kapsamında bir ölçek ekonomisi oluşturulma imkânı olursa, yapı endüstrisindeki ithal malzemelerin yerlileştirilmesi ve yeni yapı teknolojilerinin yerli girişimciler tarafından geliştirilmesi de mümkün olacaktır.
Kentsel Dönüşümde Süreç ve Finansman Yönetimi
Kentsel dönüşüm projelerinin sağlıklı şekilde yürütülebilmesi adına doğru süreç ve finans yönetimi nasıl yapılmalıdır? Örnek teşkil edebilecek bir uygulama var mı?
Kentsel dönüşüm tanım olarak, afet riski altındaki ya da bozulmaya veya çökmeye yüz tutan kentsel alanın; ekonomik, toplumsal, fiziksel ve çevresel koşullarının kapsamlı ve bütünleşik yaklaşımlarla iyileştirilmesine yönelik olarak uygulanan strateji ve eylemlerin tümünü kapsamaktadır.
Aslında kentsel dönüşümü salt bir inşaat faaliyeti olarak yorumlamak hatalıdır. Bu faaliyet, bir yaşam alanı dönüşümü olarak değerlendirilmelidir. Dönüşüm faaliyetlerinde bölgede yaşayan insanların mevcut ekonomik durumlarının değerlendirilmesi ve bunların iyileştirilmesi, dönüşüm sürecinin sağlıklı tamamlanabilmesi için olmazsa olmaz kriterler arasında yer almalıdır.
Her bir dönüşüm süreci, yapılacak inşaat faaliyetlerine ekonomik olarak yük doğurma potansiyeline sahiptir. Bu sebeple inşa edilecek projeler müteahhitlerin veya hak sahiplerinin isteklerine göre değil, ekonomik ve güvenli yapılaşmaya müsait olarak geliştirilmelidir. Elbette bunu başarabilmenin tek yolu proje ve ruhsatları uzman kişilerin inceleme ve onay süreçlerine tabi tutmak olacaktır.
- Arsa paylarının gayrimenkul değerleme raporuna göre dağıtılması,
- Yönetim planının ve mimari projenin ilerleyen zamanlarda ekonomik kayıplar doğurmaması adına lisanslandırılmış tesis yönetimi firmaları tarafından kontrol edilerek onaylanması,
- Kentsel dönüşüm süreci öncesinde ve sonrasında etki değerleme raporlarının hazırlanması ve kamuoyu ile paylaşılması,
- İmar planlarının yetkili kurum tarafından hazırlanmasından sonra kamu denetimine açık şekilde Şehir Plancıları Odası tarafından oluşturulacak plan denetim ofisleri tarafından kontrol ve tasdik edilmesi,
- Planların hazırlanmasına esas jeolojik etütlerin mutlaka ilgili oda onayına tabi tutulması da hem insan hayatını hem de ekonomik kayıpları kurtaracak önlemler olarak sıralanabilir.
Kentsel dönüşüm projelerinin sağlıklı olarak devamlılığının sağlanabilmesi için sürecin finansal açıdan da doğru şekilde planlanması gerekmektedir. 6306 sayılı Kanun doğrultusunda gerçekleştirilen kentsel dönüşüm çalışmalarında karşılaşılan en büyük problem, kentsel dönüşüme yeterli finansmanın sağlanamamasıdır.
İlgili Kanun uyarınca kentsel dönüşümü teşvik etmek amacıyla kira yardımı ve faiz destekleri söz konusu. Ancak yapılan bu düzenlemelerin bireysel dönüşümü destekler nitelikte olduğunu, bunların bütüncül bir dönüşüm süreci için hâlâ yetersiz olduğunu düşünüyorum. Özellikle alan ve ada bazlı dönüşümlerde olması gerekenin sermaye piyasası araçlarının kullanımı olduğunun altını çizmek istiyorum.
Bu konudaki en önemli örneklerden birisi Türkiye’de uygulanan kentsel dönüşüm projelerinin başlangıcı kabul edilen Dikmen Vadisi Konut ve Çevre Geliştirme Projesi’dir. Projede kullanılmak üzere Dünya Bankasından destek sağlanarak bir tanesi Almanya’da, dört tanesi de Japonya’da olmak üzere beş kez uluslararası piyasalarda tahvil ihraç edilmiştir. 5393 sayılı Belediye Kanunu’nun borçlanmaya ilişkin 68. maddesinde belediyelerin görev ve hizmetlerinin gerektirdiği giderleri karşılamak amacıyla tahvil ihraç edebileceklerini ve tahvil ihracını yatırım programında yer alan projelerin finansmanı için ilgili mevzuat hükümleri uyarınca gerçekleştirebileceklerini belirtmektedir. Kapsamlı bir dönüşüm için mutlaka bu tür finansal uygulamalara ihtiyaç olmalıdır.
