İçindekiler
Günümüzde her ülkede ekonomik sorunlar konuşuluyor. Özellikle de fiyat artışları… Hemen her şeyin fiyatı artıyor. Pandeminin sebep olduğu aksamalar ve devletlerin o dönemki krizden çıkmak için piyasaya yapmak zorunda oldukları müdahaleler; son günlerde “sonuç” olarak karşımıza çıkmış durumda. Bu krizden her ülke kendi ekonomik koşulları nispetinde etkileniyor. Ama dünyanın fiyat artışı konusunda ortak biçimde etkilendiği bir konu var, o da “fahiş kira” meselesi…
Üç Opsiyon!
Kira artışı konusunda ortada üç durum var: Bunlardan ilki, fahiş artış. Bu, hiçbir dayanağı olmadan keyfi ve orantısız artış olarak ele alınmakta… “Ölçüyü aşan, aşırı, çok fazla, adil olmayan” anlamlarına gelen fahiş kelimesi, “fahiş fiyat” ile birleştiğinde “adil olmayan fiyat” ifadesine bürünüyor.
Kira konusunda bir de yasal artış var. Kiracı, kira sözleşmesinde belirtilen sürenin gelmesine 15 gün kala kiralananı tahliye edeceğini yazılı olarak kiraya verene bildirmezse kira sözleşmesi bir yıllığına uzar. Bu, Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiş bir konu ve kati bir durum. Güncel durumda, TÜİK tarafından açıklanan nisan ayı TÜFE kapsamındaki artış oranlarına göre kira artış oranı yüzde 34,46’dır. Buna göre aylık kirası 1000 TL olan bir yerin kirası yeni dönemde 1344 TL olarak zamlanacaktır. Bu zam, belirlenen oranın altında olabilir. Fakat üstüne çıkması yasal olarak mümkün değildir. Bir de bunların dışında mevcut durumu gözeterek yapılacak makul artış söz konusu olabilir.
Sorun Ne?
Kiracısınız ve kira sözleşmeniz sonlanmak üzere diyelim. Ev sahibinin, “Kira sözleşmesinde fiyat artışı benim beklentilerimi karşılamıyor, şimdi 1500 TL’ye oturuyorsun ama emsal 3500-4000 TL civarında olmuş, kirayı yasal orandan fazla öde ya da çık” önerisiyle gelmesi an meselesi…
Pek tabii bir artış hatta beklenenden fazla bir artış söz konusu, ancak “fırsatı ganimet bilmek” diye bir deyim var. Evet gerçekten kiranın yasal oranda arttırılması; piyasa koşullarına yetişemiyor. Ancak bu trendi kötüye kullananlar da yok değil. Hatırlayalım 0,99 oranlı kredi açıklaması sonrası evlere bir gecede yapılan zamları… 750 bin TL’lik evin fiyatının bir gecede 250 bin TL arttığını…
Şüphesiz kira artışının gerçek bir yönü var ve bunu kabul etmek gerekiyor. Bu durumda sorunun hukuki düzenlemeler veya mevcut enstrümanları kullanmak suretiyle aşılması mümkün ancak bunu fırsata çevirenlerin içinde oldukları ahlaki durumu ne yapacağız? Biz hangi ara bu kadar “fırsatçı” olduk? Beni düşündüren ve düşündükçe de üzen yön bu…
Kira Davaları
Borçlar Kanunu’na (TBK m.344) göre beş yıla kadar olan kira artışları TÜFE’ye göre yapılır. Ev sahibi beş yılın sonunda, kira düşük kalmışsa bunun üstünde bir oran isteyebilir. Ancak gelişen koşullar ve esaslı değişiklikler ile mülk sahipleri, “Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz” şeklindeki TBK hükmü (m.343) kapsamında kiranın tespitine dönük davalara yönelmektedir. Bu davayı açmak hem kiracının hem de kiraya verenin hakkıdır.
Taraflar arasındaki kira sözleşmesi beş yılın altındaysa ve kira bedelinin artışına ilişkin bir belirleme yoksa, mahkeme emsal değer durumuna göre kira artışı belirleyecektir. Bu halde TÜFE oranı geçerli olmaz. Taraflar arasında kira bedeline ilişkin bir anlaşma olup olmamasına bakılmaksızın beş yıldan uzun süreli veya ilk beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda yeni uygulanacak kira bedelinin tespiti için dava açılabilir.
Mahkeme hakkaniyetli bir artışa hükmetmekle mükelleftir. Belirttiğimiz gibi kira tespit davası şartları için süre koşulu bulunmamaktadır. Ancak yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önceden açılmış olursa mahkeme, belirleyeceği kira bedelini yeni kira dönem başlangıcından itibaren olarak kararlaştıracaktır.
Dünyadaki Durum!
Bu konuda birçok ülkenin gündeminde çeşitli formüller var. Kiraların ortalama olarak %25 arttığı İrlanda’da kiralar ve konut fiyatları konusunda müdahale gündemde. Almanya pandemiden beri yaptığı konut yardımı miktarlarını arttırdı. Dar gelirli ailelere daha yüksek bir ödenek vererek dengeleme sağlıyor. Napoli Belediyesi, kiracılardan yüksek kira artışlarını daha fazla ihbar etmelerini istiyor. ABD San Francisco’da kiralar aşırı artınca sıra dışı çözümler ortaya çıktı. Brownstone Shared Housing adlı paylaşımlı konut girişimi, ufak ranza bölmelerini aylık 800 dolara kiralıyor. Bölmeler sayesinde üç odalı bir evde 14 kişi kalabiliyor. İngiltere’de son 5 yılda en hızlı kira artışı yaşanıyor ve ülkede kiracılar tahliyelere maruz kalıyor.
“Fahiş Kira Sorunu” yazı dizimizin ikinci bölümünü okumak için tıklayın.
