Gayrimenkul Değerlemede Bilişsel Tuzak

Gayrimenkul değerleme süreci, nesnel veriler kadar uzmanların algılarına da dayanan karmaşık bir çalışmadır. Bir gayrimenkulün gerçek değerine ulaşmak için ideal olan, uzmanların objektif verilere ve analitik sonuçlara dayalı bir sonuç üretmesidir.

Değerlemenin doğruluğu yalnızca bireysel bir hatadan çok daha büyüktür. Küçük ölçekte tarafların katlanması gereken riski ve buna bağlı fayda – zarar hesaplarını etkilerken büyük ölçekte finansal sistemin istikrarını etkilemektedir. Ancak “değer” kavramının kendisinin, temelinde psikolojik bir olgu olması ve bu algının makro düzeyde oluşturduğu arz – talep ortamı (yani pazar) sürecin sentimental yanının da dahil edilmesini zorunlu kılar.

Dolayısıyla uzmanın profesyonel görüşünü oluşturma sürecinde kendi beklenti ve varsayımları, farkında olmadan süreçte etkisini gösterebilir. Değerleme sektöründe en sık karşılaşılan bu etkilerden ikisi gözlemci yanlılığı ve saptama yanlılığıdır. Bu tarz yanlılıklar değerin hatalı takdir edilmesiyle sonuçlanabilir.

Bilişsel Tuzak 1: Gözlemci Yanlılığı

Gözlemci yanlılığı, gözlemcinin gerçekte olanı değil beklentilerini algılama eğilimidir​. Başka bir deyişle gayrimenkul değerleme uzmanı, mülkün değerine ilişkin önceden oluşan bir fikre göre hareket edebilir. Örneğin değerleyeceği bir evin kendi zevklerine uyması nedeniyle değerinin daha yüksek olacağı algısı veya mahallinde alınan kasıtlı veya kasıtsız hatalı beyanlar neticesinde doğru değerden sapmalar bunlara örnektir. Bunların sonucunda uzman, geçmiş deneyimlerinden ya da piyasa beklentilerinden etkilenerek analiz edilen mülkün bazı özelliklerini, oluşan önyargıya sanal bir dayanak oluşturacak şekilde, olduğundan farklı yorumlayabilir.

Araştırma literatüründe bu tür yanlılık, gözlem sırasında gerçek verilerden sistematik sapmalar olarak tanımlanır​. Uzman da bu gözlemci yanlılığına sahip olduğunda, pazar araştırması sırasında karşılaştığı emsalleri, değerlediği mülke göre “ucuz” veya “pahalı” olarak yorumlayarak, değerini destekleyen emsalleri seçmesi ve nihayetinde pazardaki diğer emsalleri yok sayması süreciyle hatalı bir değer takdir edebilir. Bu aşamada uzman, farkında olmadan kendi seçtiği emsaller ile kendi önyargısına dayalı bir değeri takdir ederek kendince “tarafsız” olarak takdir ettiği değeri desteklemiş ve analitik olarak ispatlamıştır ancak oluşan durum bir saptama yanlılığıdır.

Bilişsel Tuzak 2: Saptama Yanlılığı

Saptama yanlılığı, ölçüm veya değerlendirme aşamasında ortaya çıkan sistematik hataları ifade eden geniş bir kavramdır ve gözlemci yanlılığı da saptama yanlılığının bir alt türü olarak kabul edilir. Uzmanın temin ettiği verilerin, başlangıçtaki beklentiyle uyumlu olmasını sağlayacak biçimde yorumlaması ve emsallerini buna göre seçmesi saptama yanlılığının en büyük örneğidir.

Literatürde saptama yanlılığı, “ölçüm yapan kişinin, ölçüm yapılan gruptan beklenen etki yönünde değerlendirme yapması” şeklinde tanımlanır​. Uzman da farkında olmadan tam da bunu yapmaktadır. Beklediği değeri desteklemeye çalışmaktadır.

Sektörde uzmanın bu yanlılığa maruz kalmasının iç ve dış etkenleri bulunur. İç etkenler arasında uzmanın kendi bölge tecrübesine dayalı olarak araştırma yapmadan değerini önden tespit etmeye çalışması, daha önce bölgede hazırlamış olduğu raporlar ile çelişmemek adına yapılan yanlılıklar gibi unsurlar sık karşılaşılan olgulardır. Dış etkenlerde ise hatalı beyanlar sonucu üretilen değerler, mahallinde yapılan satış rakamının belirtilmesi, kredi ihtiyacının belirtilmesi, olumlu veya olumsuz duygusal baskılar ile ortaya çıkan değer baskısı, öncelikli olarak görülür.

Tuzaklardan Korunmada Bireysel Boyut

Değerleme uzmanlarının özellikle ülkemiz gibi yüksek volatiliteye sahip pazarlarda doğru karar verebilmesi tarafların risk yönetimi açısından elzemdir. Dolayısıyla uzman, bu tarz yanlılıklara karşı kendini korumalıdır. Uzmanın aşağıdaki önlemleri alması faydalı olabilir:

• Değer sürecinin zamanlamasının doğru yapılması gerekir. Değer süreci, tüm veriler incelendikten sonra başlar. Mahal ziyareti öncesinde sadece bölgeye, bina yaşına, proje alanına bakılarak değer tahmini yürütülmemeli, mahal ziyaretinde mülkün özellikleri iyi anlaşılmalı ve buna göre Pazar araştırması yapılmalıdır. Resmi evraklarda yer alan verilerin de değere etkisi analiz edildikten ve ancak bundan sonra değer takdir edilmelidir.
• Değerleme yapılan mülkün türü ne olursa olsun, mutlaka ikinci bir yöntem ile çapraz kontrol, raporlanmayacak bile olsa, yapılmalıdır. Örneğin pazar yaklaşımı yapılan raporlarda bir de gelir yaklaşımı ile kira çarpanının mantıklı olup olmadığı irdelenmelidir.
• Uzmanın değer konusundaki tüm verilere ve beyanlara şüpheci yaklaşması gerekir. Bu veri veya beyan ister dış bir kaynaktan (emlak ofisi, alıcı, satıcı vb.) gelsin, isterse mesleki tecrübeye dayalı iç sesten gelsin.

Tuzaklardan Korunmada Kurumsal Boyut

Bu tarz yanlılıkların elbette kurumlar nezdinde de fark edilmesi ve buna yönelik çalışmaların geliştirilmesi gerekir. Bunların başında hali hazırda etkin olarak sürdürülen ikinci görüş mekanizması, yani denetmenlik sistemi geliyor. Ancak denetmenlik sisteminde bazen denetmen görevindeki uzmanlar, yönetmelik ve şartnameler altında boğuşurken, bu tarz yanlılıkları görmeye fırsatı kalmadan raporu sonuçlandırabiliyor. Bu da bizi daha üst kurumlar nezdindeki önlemlere götürüyor.

Ütopik görünse de körleme mekanizmaları bu konuda etkin rol oynayabilecek bir mekanizmadır. Bu senaryoda değerlenecek mülkün yer ziyaretleri sırasında uzmana eşlik edecek refakatçi, mülk ile doğrudan pazarlamasında görev almayan biri olur. Doğal olarak bu mekanizmada uzmana eşlik eden refakatçi, mülkün sahibi, alıcısı, emlak ofisi temsilcisi veya kredi verecek kuruluşun personeli dışında biri olmalıdır. Bu mekanizma bir arabuluculuk veya refakatçilik sistemi olarak da görülebilir. Refakat edecek kişi alım – satım fiyatını bilmez, kredi miktarını bilmez, dolayısıyla uzmanı etkileyebilecek görüş sunmaz. Uzman, değer baskısından korunur.

Diğer bir mekanizma ise standartlaştırma ile mümkün oluyor. Bu senaryo özellikle denetim aşamasındaki yönetmelik ve şartname yükünü uzmanın üzerinden alarak değer ve değerleme çalışmasına daha fazla zaman ayrılabilmesini mümkün kılıyor. Standart formatta hazırlanan raporlarda denetmenin uygunluğunu kontrol etmesi gereken yerler daha sınırlı olduğundan, değer bazında bölgesel pazar uyumsuzluklarını daha rahat inceleyebiliyor.

Birlikler ve dernekler nezdinde ise düzenli mesleki eğitim ve etik rehberler yoluyla bilişsel tuzaklar konusunda farkındalığı artırmak bu tarz yanlılıkların önüne geçilmesinde önemli rol oynayabilir. Yine sektörel bazda gelişmeye devam eden yapay zekâ ve otomasyon süreçleri gelecekte bu tuzaklardan korunmada ikinci görüş mekanizmalarını oluşturabilir.

Sonuç

Değerleme uzmanları için güvenilir sonuçlara ulaşmak, sürecin her aşamasında ön yargıları ve yanlılıkları en aza indirmeye bağlıdır. Gözlemci ve saptama yanlılıkları, değerleme hatalarına yol açabilecek önemli risklerdir.

Değerleme uzmanları değerlendirme sürecindeki önyargılara karşı bilinçli olmalı ve analizlerini mümkün olduğunca nesnel metodolojiye dayandırmalıdır. Bu yaklaşımlar, değer takdirinde tutarlılık ve güvenilirlik sağlar. Unutulmamalıdır ki, doğru değer takdiri sadece bugünün işlemlerini korumakla kalmaz, yarının risklerini de en aza indirir.