Gayrimenkulün Değerini Etkileyen Faktörler Nelerdir?

Bir varlığın değerini hem arz hem de talep kısmı etkilemektedir. Arz kısmı yararlılık ve kıtlık; talep kısmı ise arzu ve etkin alım gücü gibi faktörlere bağlıdır. Benzer şekilde gayrimenkul değeri de kendine mahsus birtakım faktörlerle ölçülmektedir. Peki bir gayrimenkulün değeri neye göre belirlenir, gayrimenkulün değerini belirleyen faktörler nelerdir?

Beklenti

Her gayrimenkul yatırımcısının taşınmaza yaptığı yatırıma göre beklentileri de farklılık göstermektedir. Gayrimenkul, ailenin barınma ihtiyacı nedeniyle alınıyorsa daireye yapılan harcamadan beklenti, konfordur. Gayrimenkul, kira geliri elde etmek için alındıysa yatırımcının beklentisi minimum yatırım maksimum kira geliridir. Beklenti ilkesi, yatırımın amacının taşınmazın değerine olan etkisini açıklar.

Değişim

Bir bölgeye ilerde imar gelmesi veya kamu yatırımları yapılması gibi beklentilerle girişimcinin yatırım kararı alıp almamasını etkileyen faktörlerin, taşınmazın değerine olan katkısını açıklar.

Arz ve Talep

Gayrimenkul üreticisi mevcut maliyetler ve verilen emekle en yüksek kârı elde etme arzusundadır. Gayrimenkulü talep eden ise; en az maliyetle en kârlı ve konforlu (beklentisi ne ise) taşınmazı elde etmek ister.

Üretimde (arz veya talepte) dengesizlik çıkması durumunda piyasa dengesi bozulacak ve uzun vadede piyasa denge bulana kadar durgunluk yaşanabilecektir. Türkiye’de son dönemde inşaat maliyetlerinin çok yükselmesi piyasanın arz kısmını olumsuz etkilemiş, konut ve iş yeri fiyatları çok şişmiştir. Hâliyle şişen fiyatlar ve yüksek faiz oranları konuta olan alım talebini de olumsuz etkilemiştir. Şu anda ülkemizde ciddi bir arz ve talep dengesizliği yaşanmaktadır.

Rekabet

Arz ve talep kısmında yeterli rekabet var mı? Bu soruya verilecek cevap, taşınmazın değerini doğrudan etkilemektedir. Örneğin Türkiye piyasasında yabancılara konut satışı talep kısmında ciddi rekabete neden olmuştur.

Yabancılara konut satışı; İstanbul, Ankara, İzmir, Antalya gibi illerde piyasayı ciddi yönde olumlu etkilerken; yabancı yatırım çekemeyen ya da turistik olmayan küçük illerimizde (Çankırı, Yozgat gibi) fiyatların yükselmesine sebebiyet verdiği için piyasayı olumsuz etkilemiştir. Yine kamu yatırımlarında yabancı inşaat şirketlerinin altyapı ihalelerini alması, arz kısmının kısmen rekabetçi hâle gelmesini sağlamaktadır. Ancak Türkiye’de yabancı müteahhitlik şirketleri sadece altyapı projeleri açısından yatırım yapmakta, konut üretimi işine girmemektedirler. Bu nedenle, piyasanın arz kısmında yeterince rekabet olduğu söylenemez.

İkame

Bu ilke özellikle talep kısmıyla alakalıdır. İkame edilebileceği farz edilen gayrimenkulün günümüz koşullarında yeniden üretilmesi durumunda katlanılacak maliyeti ile taşınmazın değeri daha isabetli tahmin edilebilecektir.

Denge

Piyasada ihtiyaç duyulan talebi aşan ve maliyeti artıran yatırımlar belli bir aşamadan sonra yarar değil, tam aksine verimliliği düşüreceğinden zarara sebep olmaktadır. Örneğin Türk aile yapısı genelde 4 veya 5 birey olup ortalama 120 metrekarelik 3+1 konut, bu aile tipi için ideal görünmektedir. Ancak konut tipleri ve alanlarının büyütülmesi (örneğin dubleks veya 5+1 konut üretimi) piyasanın geneli açısından olumlu bir üretim şekli olmayacak, satıcı açısından üretilen konutun değerini olumsuz etkileyecek ve konut üretim maliyetini artıracaktır.

Katkı

Bir gayrimenkulü satın aldığımızda bize nasıl bir katkı sunuyor? Bu ilke, taşınmazın aile konutu olarak kullanılması durumunda sınırlı etkisi var iken; söz konusu taşınmaz bir yatırım ise yatırımın kendi amorti etme süresi, yatırımın işletmemize olan katkısı, taşınmazdan nemalanma vb. unsurları göz önüne alarak değerini belirleyen önemli bir faktör olacaktır.

Artık Verimlilik

Taşınmazın üretimi yapılıp maliyetler çıktıktan sonra, geriye ne gelir kalıyor? Bu ilke, yatırım kararının alınmasında belirleyici bir faktör olup, değerleme tekniklerinin özellikle gelir yöntemi ile değerleme yapılmasının temelini teşkil etmektedir.

Uygunluk

Denge ilkesiyle de ilişkili olan bu ilke, yapılan yatırımın piyasa beklentileriyle uygun olup olmamasının değerlemeyi etkileyen önemli bir faktörü olarak kabul eden ilkedir. Sizin müteahhit olarak, müşteri portföyünüz yüksek gelirli kişiler ise, evlerin geniş ve lüks olması öne çıkarken; müşteriniz portföyünüz orta ve dar gelirli ise kullanılabilirlik, lokasyon gibi unsurlar ön planda olmalıdır. Aksi takdirde, evin değeri maliyetinden daha düşük olacak ve bu durum işletmenizin zarar etmesine yol açacaktır.

Dışsallık

Gayrimenkulün, çevresinde meydana gelen gelişmelerden etkilenmesini ifade eder. Örneğin bir gecekondu bölgesinin kentsel dönüşüme sokulması, oradaki arsa fiyatlarını olumlu etkilerken; bir bölgede afet olması bunu olumsuz etkileyecektir.

Sonuç olarak, gayrimenkul değerleme uzmanı sıfatıyla yazdığım bu yazıda değerleme raporları incelenirken bu faktörleri göz önünde bulundurarak inceleme yapılması hâlinde rapor hakkında daha doğru bir analiz yapılacağı kanaatindeyim. Yazımı okuyan herkesin faydalanmasını dilerim.