İçindekiler
Gayrimenkul ilanlarının güvenilirliğini artırmak amacıyla geliştirilen Elektronik İlan Doğrulama Sistemi‘ne (EİDS) ilişkin sektör bilgilendirme toplantısı, kamu – özel sektör temsilcilerinin katılımıyla, İstanbul Ticaret Odası (İTO) tarafından 24 Eylül’de İstanbul Cemile Sultan Korusu’nda gerçekleştirildi.
Gayrimenkul sektörünün yaşadığı sorunların ve 15 Eylül’den itibaren hayata geçirilen EİDS’nin ele alındığı etkinlikte;
- EİDS nedir?
- EİDS nasıl çalışır?
- EİDS’ye geçildikten sonra süreç nasıl ilerliyor? gibi sorular, sektör profesyonellerince yanıtlandı.
Toplantıda gerçekleştirilen konuşmalardan öne çıkan başlıklar ise şöyle oldu:
Zeki Akbal: İnşaat Sektörü ‘Janta Oturdu’
Açılış konuşmasını yapan İstanbul Ticaret Odası (İTO) Yönetim Kurulu Üyesi Zeki Akbal, gayrimenkul sektörünün sorunlarına değinerek şu ifadeleri kullandı:
“Genç ve dinamik bir nüfusa sahip olan ülkemizde inşaat sektörü sürekli ivme kazanan bir durumdaydı. Ancak son 5 yıldır gerek finansman sorunları gerekse de maliyet artışları nedeniyle sektörümüz kendi hâlinde seyrediyor, biz buna ‘janta oturmuş’ diyoruz.
“Bakanlık ve Bankalar 2025’i İşaret Ediyor”
Bu sorunların giderilebilmesinin en önemli yolunun ‘satış’ olduğuna inanıyorum. Satış olmadığı zaman sektörün hiçbir kıymeti kalmıyor. Eskiden yap – sat vardı, şimdi yap – bekle durumuna geçtik. Bu sorunun çözümü için öncelikle finansman sorununun çözülmesi gerekiyor. Bakanlıklarla, bankalarla, BDDK ile yaptığımız görüşmelerde 2025’i işaret ediyorlar.
Bu kriz döneminde yabancıya satışlar aslında sektörü kurtarırdı. Ne yaptık ne ettiysek, yabancıları da kaçırdık ve kendi kendimize kalmış olduk. Artık Türkler de yabancı ülkelerde yatırım yapmaya başladı. Kendi içimize dönüp eksiklerimizi tamamlamamız lazım. Sektörün önünü nasıl açacağımızı; bütün bileşenlerle bir araya gelerek, sorunlarımızı masaya yatırarak konuşmamız gerekiyor.”
Hakan Akdoğan: Bu Uygulama Özellikle Kayıt Dışılığın Sona Ermesi Anlamında Kıymetli
Moderatörlük görevini üstlenen İTO Gayrimenkul Komite Başkanı Hakan Akdoğan, EİDS’nin özellikle kayıt dışılığın sona ermesi konusunda önemli olduğunu vurgulayarak şunları söyledi:
“EİDS hepimiz adına çok kıymetli bir adım. Biz sektör temsilcileri olarak, ilan portalları tarafında yaşanan sorunları ve sıkıntıları sık sık dile getiriyorduk. Bununla ilgili de Ticaret Bakanlığı tarafından adımlar atılmaya başlandı. Bu atılan adımları; sektörün şeffaflaşması adına, güven ortamının oluşması, tüketici mağduriyetlerinin ortadan kalkması, en önemlisi de kayıt dışılığın sona ermesi anlamında değerli ve kıymetli buluyoruz.
Bir mevzuat yazıldığı ya da bir sistem devreye alındığında zaman zaman eksikler olabiliyor veya istenen sonuçlar alınamayabiliyor. Bunun bir süreç olduğunu unutmayalım, önemli olan bu adımların atılıyor olması.”
Sevil Özakça: Sistem 1 Ocak 2025’te Zorunlu Olarak Devreye Alınacak
Ticaret Bakanlığı İç Ticaret Genel Müdürlüğü Ticaret Uzmanı Sevil Özakça ise EİDS hakkında bir sunum yaparak, şu bilgileri aktardı:
“Elektronik İlan Doğrulama Sistemi, 15 Eylül 2024 tarihinde yürürlüğe girdi. Şu anda ilan platformuna eğer ki ilan girmek isterseniz, sizden bir doğrulama talep ediyor. Sistem 1 Ocak 2025 tarihinde zorunlu olarak devreye alınacak.
“EİDS İkinci Faz Olarak Uygulamaya Girdi”
Düzenlemenin gerekçesi nedir? İlan verme sürecinde yaşanan sıkıntılar, özellikle pandemi sonrasında yaşanan inanılmaz fiyat artışları, bu fiyat artışlarının gittikçe manipülatif bir hâle bürünmesi, kimliği belirli olmayan üyeliklerin çok fazla olması ve bunun tüketici mağduriyetine sebebiyet vermesi gibi detaylar vardı. Biz de bunun üzerine bir aksiyon alma ihtiyacı hissettik ve 31 Ağustos 2023 tarihinde, Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik’te bir değişiklik yapıldı. Şimdi de ikinci faz olarak EİDS uygulamaya alındı.
“İlan Vermeye Yetkili Kişileri Kısıtladık”
Şu anda eğer bir taşınmaza ilişkin ilan vermek istiyorsak ne yapacağız? İlan vermeye yetkili kişileri aslında kısıtlamış bulunuyoruz. Bunlardan birincisi; taşınmaza ilişkin ilanı, öncelikle taşınmaz sahibi kendisi verebilir. İkinci olarak; taşınmaz sahibinin birinci ve ikinci derece hasımları ve yahut eşi verebilir. Üçüncü olarak; eğer taşınmaz sahibi tarafından yetki belgeli bir emlak işletmesiyseniz, taşınmaz sahibi, e – Devlet üzerinden, sizin taşınmazının pazarlanmasına aracılık etmenize izin verebilir.
15 Eylül – 1 Ocak arasını bir geçiş süreci olarak öngörüyoruz. Siz eğer ki ilan platformuna ilan girmeyi denediyseniz, her durumda size bir Taşınmaz ID soracak. Taşınmaz ID sunucusu şu anda olumsuz dönse bile size ilanı verdirecek. Ama 1 Ocak 2025 tarihi itibarıyla eğer ki sistem, girdiğiniz Taşınmaz ID’ye ilişkin bir yetkilendirme bulamadıysa ilanı size verdirmeyecek.”
Mustafa Hakan Özelmacıklı: Pazardaki Potansiyelimiz Artacak
Toplantıda söz alan bir diğer profesyonel, İTO Gayrimenkul Hizmetleri Meslek Komitesi Meclis Üyesi Mustafa Hakan Özelmacıklı oldu. EİDS ile yalnızca yetkili işletmelerin mevcut pazardaki potansiyelinin artıracağı ifade den Özelmacıklı konuşmasında şunları dile getirdi:
Elektronik İlan Doğrulama Sistemi ile ilgili mevzuat değişiklikleri ve tarihleri zaten malumunuz. Süreli iptal mekanizmaları da aktif hâle geldi. Bu noktada süre ilerlemesi yaptığımızda üç aylık ek süreler alınabiliyor. Şu an yaklaşık on yıllık bir yetkilendirme sistem içerisinde mümkün. Sistem işleyiş içerisinde taşımaz ID verisi bizim çektiğimiz en önemli sıkıntılardan bir tanesi. Onu şu an için Nüfus ve Vatandaşlık İşleri Genel Müdürlüğünün adres sorgulama sisteminden elde edebiliyoruz ama bunun dışında mutlaka mülk sahibinin bu yetkiyi vermesi gerekiyor. Taşınmaz ID verisi, yetki verildikten sonra çıkan bir veri. O nedenle bu veriyi mal sahibinin bize ulaştırması gerekiyor.
Tabii sistem içerisinde aslında kısa bir SWOT yaptığımızda sağlayacağı bazı fırsatlar olduğunu değerlendiriyoruz. Bu noktada özellikle yetki belgesiz faaliyet gösteren ve sayılarının mevcut yetki belgeli işletmelere göre üçte bir olduğunu varsaydığımız birçok aracı işletmenin aslında ilan veremeyecek olmasının bizim mevcut pazardaki potansiyelimizi artıracağı kanaatindeyiz.
Birçok bölgede sahte ilanlarla ilgili yaşadığımız problemler var. Bu sahte ilan içeriklerinde aslında bizlerin de töhmet altında kaldığı durumdan en azından bu süreç içerisinde kurtulabiliyor olacağız. Çünkü çok sayıda bu tür ilan verilmeye devam ediliyor. Yetkilendirme sözleşmesi alma sürecimizin kolaylaşacağı kanaatindeyiz. Özellikle Elektronik İlan Doğrulama Sistemi’nde zaten ilan verme izni bize tanımlanmadan önce yetkilendirme sözleşmesi almamız zorunlu olduğu için en azından bunun bu tarafa bağlanması ve bizim açımızdan süreci biraz daha kolaylaştıracak bir fırsat olduğunu değerlendirebiliriz.
Belki de bu sürecin dijital sözleşme anlamında sözleşmeleri daha efektif kullanmamıza fırsat oluşturabileceğini ifade edebiliriz. Bu noktada gene portföylerde kapalı devre portföy pazarlamasına ilişkin bazı varsayımlar da öncelikle ön plana çıkacak. Çünkü bazı müşteriler bu noktada özellikle taşınmazın. Noktası yetki vermesi, yetki verme konusunda imtina edebilecekler.
Erdem Karaman: Sektör Mensuplarının Taleplerini Hızlıca Makama İleteceğiz
Etkinlik katılımcılarından Ticaret Bakanlığı Sektörel Ticaret ve Taşınır Rehni Dairesi Başkanı Erdem Karaman, görüşlerini şöyle aktardı:
15 eylül itibarıyla Elektronik İlan Doğrulama Sistemi’nin yetki doğrulama aşamasını devreye aldık. Şimdi bir deneme, bir geçiş sürecindeyiz. Hep birlikte bu süreci geçireceğiz. 1 ocakta da zorunlu uygulamaya alınması planlanıyor. Tabii ki sistemde tatmin etmeyen yönler olabilir. Biz bu toplantıları çok önemsiyoruz. Sizlerin sektör mensupları ve kullanıcıları olarak bizden taleplerinizi mutlaka hızlıca makama ileteceğiz. Bu yönde sistemde zorunlu uygulamaya geçene kadar revizyonlar da olabilir. Hâlâ tam karar verilmemiş. Tek yetkililik başta olmak üzere hususlar da var. Sistemin bu deneme sürecindeki işleyişi görülüp bu hususlara karar verilecek. O yüzden tüm sorularınızı, tüm talepleriniz çok önemsiyoruz ve bunları dikkatle değerlendireceğiz, aktaracağız.
Cansu Demir: Doğrulama Alınmazsa 1 Ocak Sonrası İlan Girilemeyecek
Emlakjet.com Müşteri Deneyimi Direktörü Cansu Demir, Elektronik İlan Doğrulama Sistemi sonrası ilan portallarındaki kullanım ile ilgili şunları aktardı:
15 eylülde birtakım ekranları hayata geçirdik. Artık ilan kategorileri seçtikten sonra size tapu ID numarasını soruyoruz. Ama bu alanları şu an için tapusuz seçerek ya da bilmiyorsanız farklı bir numaraya girerek geçebiliyorsunuz. Doğrudan almasanız da 1 ocağa kadar şu an fırsatımız var. 1 ocak sonrasında artık e-Devlet üzerinden doğrulama almadıysanız ilan veremeyeceksiniz.
Biraz datalardan bahsedeyim. 15 Eylülden bu yana girilen ilanların yaklaşık yüzde 7 – 8 bandında onaylı bir şekilde girildiğini görüyoruz. Şunu hatırlatmak istiyorum. Çok daha fazla tapusuz girilen ya da doğru bir tapu ID numarası girilmeyen ilanlar da var. Bu süreçte herhangi bir yaptırım olup olmayacağı sorusunu Erdem Bey’e yöneltmiş olayım. Çünkü bize en fazla bu soru geliyor. İnsanlar arıyor, diyor ki ben tapusuz giriyorum, buraya bir uyarı koymuşsunuz, benim şu an bir yaptırımım var mı? Yoksa 1 Ocak 2025’e kadar serbest miyim? Bunu özellikle çok fazla soru olarak alıyoruz.
Biz şu anda bir yaptırım olmayacağını 1 Ocak’a kadar bir pilot sürecinde olduğumuzu iletiyoruz. Sizlerden ricam 1 Ocak’ta işimizin çok zor olmaması için şimdiden alabildiğimiz kadar onaylı alabilirsek bu süreçte tapu sahiplerini adapte etmiş olabiliriz. Aksi takdirde 1 Ocak sonrasında gerçekten ciddi bir portföy ve ilan kaydı hep beraber yaşamış oluruz.
Engin Sezer: Bir An Önce Mülk Sahiplerinden Onay Almamız Lazım
Hepsiemlak.com Satış ve Müşteri İlişkilerinden Sorumlu Genel Müdür Yardımcısı Engin Sezer, sektör temsilcilerinden beklentilerini şöyle aktardı:
Birçok toplantıya katıldık 2018’den beri süregelen bir sürecin içindeyiz. Adım adım ilerliyoruz. Şu an ilanın doğrulanması kısmındayız, fakat şunu unutmamamız gerekiyor. Bu, ilanı verme izni için yaratılmış bir ortam. Yani bu sizin yetkilendirme sözleşmelerini bağlayan bir durum değil. Hassasiyetimizi bu noktada yönetirsek daha verimli toplantı olacağını düşünüyorum. Biz şu an yaklaşık 9 gündür bu platformu ya da bu sistemi kullanmaya başladık. Şunu belirtmek istiyorum. İstanbul, Türkiye’deki konut satışlarının 5’te 1’inin yapıldığı bir yer. Bu yıllardır değişmiyor. 9 gün içinde ilanlarda doğrulama sayısı oldukça düşük. Önümüzdeki 2 – 3 ay boyunca STK’lerin bakanlıkla olan iletişimlerini bırakıp bir an önce mülk sahiplerinden onay almakla ilgili gayret sarf etmemiz lazım.
Nizamettin Aşa: En Büyük Sıkıntımız Kaçak Emlakçılık
İstanbul Emlakçılar Odası Başkanı Nizamettin Aşa, sektörün en büyük probleminin kayıt dışı emlakçılık faaliyetleri olduğuna ve bunların engellenmesinin önceliklendirilmesi gerektiğine dikkat çekerek şöyle konuştu:
İlan sisteminin çok önemli olduğunu yıllarca biz zaten gündeme getirdik. Kayıt dışı emlakçılık, sahte ve aldatıcı ilan, kimliği belli olmayan “bireysel” dediğimiz sahibi sıfatıyla bütün dolandırıcıların ve suistimalin en büyük kaynağından bir tanesi buydu. Buna yıllarca dikkat çektik. Bu konuda düzenlemek istedik. Sağ olsun geldi ama düzenleme şu anda yine bize geldi. Benim hep itiraz ettiğim bir konu var: “Biz hep kümesteki kazları yolalım. Onu düzene sokalım” gibi bir zihniyet hakim. Zaten biz düzgünüz, doğruyuz, kayıtlıyız. Biz sicilliyiz.
Ben sayın Bakan’a “Şu kümesi kazları bırakın. Kümesin önünde gezen tilkiler de var” dedim. Kayıt dışı dediğimiz, kaçak emlakçılar. Aslında en büyük sıkıntımız o. Bu ilan sistemi bir nebze etkileyecek mi? Etkileyecek. Ama kaçak yolu da bulacaklar mı? Buldular. Onu hepiniz biliyorsunuz. Sosyal medya bu kapsamda değil. WhatsApp grupları bu kapsamda değil. Şu anda yoğun bir şekilde ilanın dışında sadece WhatsApp gruplarında en az 500 kişilik 1000 kişilik gruplar hâlinde kayıt dışı emlakçılık yapılıyor. Biz buna itiraz ediyoruz. Dediğim gibi biz zaten kayıtlıyız.
Ulvi Özcan: Bilgi Kirliliğinin Kaldırılması Adına Çok Önemli Bir Adım
İstanbul Emlak Brokerleri Kulübü İşletme Kooperatifi Yönetim Kurulu Başkanı Ulvi Özcan, sistemin hayata geçmesinin bilgi kirliliğini önlemede çok önemli bir adım olduğunu ifade ederek görüşlerini şöyle dile getirdi:
Ben kendi mülküm üzerinden test ettim, sistem çok hızlı çalışıyor. Bu olumlu bir yan. Düzeltilmesi gereken bir iki nokta olduğunu düşünüyorum. Aslında bu benim hassasiyetim. Sektörde çoğu kişiyle aynı görüşteyiz. Bizim sektörde görüş birliği çok azdır ama tek yetkili konusunda bugüne kadar farklı bir şey düşünen duymadım. Bu, bu işin olmazsa olmazı. Eğer bu konuda bir düzenleme yapmazsak bu çocuk ölü doğar. Zaten sorunumuz bilgi kirliliğiyken bu bilgi kirliliğini kaldırmak anlamında bunun yapılması çok önemli.
Bir düzeltme talebimiz ise şu: Biz mülk sahibine bir bilgi girdiriyoruz. Yani diyoruz ki yetki vereceğiniz emlak firmasının ismini girin, süreyi girin, gönderin. Şüpheci düşünceye sahip olan birisi ben neye yetki veriyorum, nasıl yetki veriyorum? Diye bir soru işareti tüneline giriyor. Onun yerine bizim yaptığımız sözleşmelerin onayı mülk sahibine gitse bu sistem daha iyi çalışır. Artı yarın öbür gün aramızdaki doğacak anlaşmazlıklara bir delil niteliği teşkil eder. Bu bizim işimizi daha sağlamlaştırır.
Adnan Yeşiltaş: ‘Mavi Boncuk’ Meselesinin Ortadan Kalkması Gerekiyor
İstanbul Emlak Müşavirleri Derneği Başkanı Adnan Yeşiltaş, EİDS’nin güzel bir adım olduğunu ancak işleyişinde aksaklıklar yaşandığını belirterek şöyle dedi:
“EİDS güzel, arzu edilen bir şey ancak keşke şu ‘mavi boncuk’ meselesi olmasa… Yani mülk sahiplerinin, birkaç emlak müşavirine mavi boncuk dağıtması hem bizi incitiyor hem de piyasayı daha da zora sokacak gibi görünüyor. Dolayısıyla bu mavi boncuk meselesinin ortadan kalkması gerekir.
Yönetmeliğin değişmeyen, dokunulmayan yeri kalmadı, yamalı bohça gibi oldu… Bu çağda ne olması gerekir? Dünyanın en güzel ülkesinin en güzel şehrinde emlak müşavirleri kanunlarla, yasalarla donatılmalı.
“İstanbul Emlak Platformunu Kuralım”
Çok güzel, fevkalade bir şey EİDS ama yetmez. Yönetmelik güzel şeyler söylüyor ama yetmez. Yasalara dayanmayan, yasalar karşısında tanımı olmayan kişilerin yetkilendirilmesi söz konusu değil. Geliniz, İstanbul Emlak Platformu’nu kuralım. Dernek, federasyon ayrımı yapmaksızın, daha bu tür sorunlar oluşmadan Ankara’da hep birlikte düzeltelim. Yasa koyucuların da bu işlerden haberdar olmasını sağlayalım. İstanbul kurtulursa Türkiye kurtulur. İstanbul isterse kanun çıkar, yönetmelik hak ettiğimiz şekilde düzeltilir. İstanbul, Ankara’ya gitmezse hiçbir şey düzelmez.”
Muhammer Çubukçu: İlan İptal Etme Süresi En Az 45 Gün Olmalı
Lisanslı Emlakçılar Derneği Başkanı Muhammer Çubukçu ise, EİDS’nin sahada nasıl karşılandığını şu sözlerle aktardı:
“Biz ilan portallarına yıllık ve aylık ciddi aidatlar ödüyoruz. Mülk sahipleri eskiden 10 tane anahtar bastırırdı, emlakçılara dağıtırdı, meslektaşlarımız tüm gün birlikte olmalarına rağmen, ‘bende de var’ derdi. Şimdi ilanı giriyoruz, 3 – 4 tane portalın bize yıllık maliyeti 200 bin TL, aylık maliyeti 10 – 15 bin TL. Mal sahibi ‘canım sıkıldı, 1 hafta sonra iptal ettim’ diyor. Benim ilanım çöpe gitti… İlan hakkım gitti, maddi kayba uğradım, emek harcadım… Burada kesinlikle 3 ay veya en az 3 ayın yarısı kadarki sürede ilanı iptal etmemeleri gerekir.
Her yerde artık dijital sözleşmeler var. Bakanlığımız, odamız, komitemiz sözleşmeyi hazırlar. İlana yetki verecek olan mal sahibi onaylar, biz de yetkilenmiş oluruz. Mal sahibi 45 gün veya 3 ay o ilanı iptal etmemeli… Bu konuyu bakanlığımızın dikkate almasını talep ediyoruz.”
İsmail Özcan: Taşınmaz Ticaret Bilgi Sistemi’nin Güçlendirilmesi Gerekiyor
Gayrimenkul Pazarlama ve Satış Profesyonelleri Derneği Yönetim Kurulu Başkanı İsmail Özcan, Taşınmaz Ticaret Bilgi Sistemi’nin güçlendirilmesi gerektiğine dikkat çekerek şöyle dedi:
“e – Devlet üzerinden şu anda bir doğrulama sistemi geliştirildi, güzel bir adım ama bu işin olması gerektiği nokta, Taşınmaz Ticaret Bilgi Sistemi’ni güçlendirmek. Merkezileştirmek adına, böyle bir altyapının daha da güçlendirilerek hayata geçirilmesi gerektiğini düşünüyoruz.
Yaklaşık 2 yıldır Avrupa’da da benzer konular görüşülüyor, benzer şikayetler dile getiriliyor. Mülk sahiplerini bağlayıcı ve sisteme entegre edecek ve aynı zamanda ilan portallarının da sadece buradan okuma yapabilecekleri bir altyapının kurulması gerektiğine inanıyoruz.”
