İçindekiler
Ülkemizde ekonominin dinamosu gayrimenkul sektörüdür. Gayrimenkul sektöründe de alım-satım ve kiralama gibi ekonomik canlılığı sağlayan ilk faktör, kredi sağlayan bankalar ise ikinci sırada gayrimenkul danışmanları gelmektedir. Gayrimenkul danışmanlığı, Türkiye’de kurumsal firmalar aracılığıyla ya da bireysel olarak yapılmakta olan, yaygın ve sürekli büyüyen bir sektördür.
Bu yazımızda, aslında sektörün biraz da ihmal edilen bir paydaşı olan gayrimenkul danışmanlarının hazırladıkları emlakçılık/simsarlık/gayrimenkul tellallığı şeklinde isimlendiren sözleşmelerden bahsedeceğim.
Gayrimenkul Ticareti Nedir? Emlak Komisyon/Gayrimenkul Tellallığı Sözleşmesi Nedir?
Taşınmaz Ticareti Hakkındaki Yönetmelikte (Yönetmelik) gayrimenkul ticareti, “Tapu kütüğüne kayıtlı olsun ya da olmasın taşınmaz alım satımı, pazarlanması ve kiralanmasına aracılık faaliyetleri ile bu faaliyetlerle birlikte yürütülen, danışmanlık ve diğer faaliyetleri ifade eder.” şeklinde tanımlanmıştır.
Borçlar Kanunu’nda ise; “Bir malın alışı, satışı ya da kiralanması için taraflar arasında aracılık yapan ve sözleşmenin kurulmasıyla ücrete hak kazanan kişiye simsar ve bu faaliyete ilişkin sözleşmeye de simsarlık sözleşmesi denir.” olarak ifade edilmiştir. Uygulamada ise simsarlık sözleşmesi tabiri genel bir tabir olduğundan, gayrimenkule özgü aracılık faaliyetleri için emlak komisyon sözleşmesi veya gayrimenkul tellallığı sözleşmesi isimlerinin tercih edildiği görülmektedir.
Emlak Komisyon ve Yetki Sözleşmeleri Hangi Kanunda Düzenlenmiştir?
Borçlar Kanunu’nun 520. maddesi ile 525. maddesi arasında düzenlenen simsarlık sözleşmesi, emlak komisyon sözleşmesinin de asıl kanuni yasal dayanağıdır. Tip sözleşme olan gayrimenkul komisyon sözleşmeleri için uygun düştüğü ölçüde Borçlar Kanunu’nun vekalete ilişkin hükümleri, Türk Ticaret Kanunu ve Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun maddeleri de uygulanacaktır.
Yine Perakende Ticaretin Düzenlenmesi Hakkındaki Kanunun 16. maddesi ve aynı Kanuna dayanılarak hazırlanan 05.06.2018 tarihli 30442 sayılı Resmî Gazetede yayınlanarak yürürlüğe giren “Taşınmaz Ticareti Hakkındaki Yönetmelik” de sözleşmenin ve mesleğin asli yasal dayanaklarının başında gelir.
Gayrimenkulde; her iki taraf tacir ise Ticaret Kanunu, her iki taraf gerçek kişi veya esnaf ise Borçlar Kanunu, taraflardan biri Banka gibi bir tacir ve diğer taraf tüketici konumunda gerçek kişi ise işletmeye bakılmaksızın Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun uygulanır. Hangi kanunun uygulanacağına göre uyuşmazlığa konu davaya bakacak görevli mahkeme değişecektir. Örneğin iş sahibi ve simsar/aracı tacir ise görevli mahkeme Ticaret Mahkemesi olacaktır. Ancak iş sahibi ve simsar/işletme gerçek kişi ise görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi olacaktır. Satıcı tacir, simsar tacir ve alıcı gerçek kişi ise görevli mahkeme Tüketici Mahkemeleri olacaktır. Hangi Kanunun uygulanacağı sözleşmenin nasıl yorumlanacağından tutunda, cezai şarttan, uygulanacak faiz oranına kadar her bir ayrıntıya etki etmektedir.
Ticaret Kanunu taraflara eşit muamele eder ve tacirlerden basiretli bir tacir gibi davranmalarını bekler, hata affetmez. Tüketici Mahkemesi ise her koşulda sözleşmede dahil her şeyi zayıf durumda olan tüketici lehine yorumlayacaktır.
Emlak Sözleşmelerinde Zaman Aşımı Kaç Yıldır? Sözleşmeden Doğan Alacakların Tahsili İçin Ne Yapılabilir?
Emlak sözleşmesinden doğan ancak tahsil edilemeyen komisyon ücretleri, cezai şartlar ve uygulanacak faiz alacakları için zamanaşımı süresi beş yıldır. Gayrimenkul danışmanlık şirketi, sözleşmeden doğan alacaklar için ilamsız icra yoluyla takip yapma hakkına sahiptir.
İş sahibi ya da taşınmazı devralan ilamsız takibe itiraz ederse takip durur. İlamsız takibin devamı için İcra Hukuk Mahkemesinde itirazın iptali davası açılmalıdır. Yine emlakçının sözleşmeden doğan alacağını daha garantili olarak alabilmesi açısından sözleşmeye dayalı alacak davası açılabilir, davayı kazanması halinde ilamlı takibe başvurabilir. Davanın kazanılmasıyla ilamlı takip yapıldığında davayı kaybeden tarafa takibe itiraz hakkı tanınmaz. 
Gayrimenkul Danışmanı Ne Türden İşlere Aracılık Edebilir?
Gayrimenkul danışmanı; ücreti mukabilinde, bir taşınmaz üzerinde her türlü ayni veya şahsi hak kurulmasına aracılık edilen faaliyettir.
Yönetmeliğin 13. maddesine göre gayrimenkul danışmanının görevleri;
1- Alım, satım, kiralama, gayrimenkulle alakalı inceleme, araştırma ve raporlama süreçlerinde aracılık etmek,
2- Taşınmazın rayiç alım, satım ve kira bedelleri hakkında iş sahibine bilgi vermek,
3- Tapu işlemlerine aracılık etmek,
4- Sözleşme yapmak, kira bedeli ödemeleri hakkında yetki verildiyse takibini yapmak, taşınmazın bakım ve onarımı ile ilgilenmek,
5- Gayrimenkulle alakalı her türlü yönetim ve danışmanlık hizmeti vermek,
6- Devre mülk ve devre tatil satış ve pazarlamasına aracılık etmek,
7- Taşınmazın ticaretiyle alakalı diğer hizmetleri yürütmektir.
Emlak Komisyon Sözleşmesi Gereği Gayrimenkul Danışmanı Alacağına Ne Zaman Hak Kazanır?
Borçlar Kanunu madde 521’e göre, gayrimenkul danışmanı ancak yaptığı faaliyet sonucunda iş sahibi ve alıcı/kiracı arasında sözleşme kurulabilirse ücrete hak kazanacaktır. Ücret şarta bağlanmışsa şartın gerçekleştiği anda ücrete hak kazanılacaktır. Yönetmeliğin 20/4 maddesinde emlak yetkilendirme sözleşmesinin imzalanmasıyla ücrete hak kazanılacağı belirtilmektedir, ancak Yönetmelikteki bu madde kanunlar hiyerarşisi gereği üst hiyerarşide bulunan Borçlar Kanunu 521. maddesine aykırıdır. Yönetmelik maddesine göre, aracı tarafların ancak sözleşme imzalamasıyla ücrete hak kazanır. Dolaysıyla yasa koyucu tarafından konulan yönetmelik hükmü üst Kanuna aykırı olduğundan uygulanması hukuka aykırı olacağını düşünüyorum.
Taşınmazın Pazarlanması ve Gösterilmesi Halinde Komisyon Alacağına Hak Kazanılır mı?
Gayrimenkul sözleşmesiyle aksi kararlaştırılmazsa, danışmanın taşınmazı pazarlaması faaliyetleri yürütmesi ve pazarlamak için taşınmazın yerini göstermesi tek başına komisyon ücretini hak kazanmak için yetmez. Ancak sözleşmede kararlaştırılır ise yapılan tanıtım faaliyetleri için karşı taraftan bir ücret talep edilebilir.
“Gayrimenkul Ticareti ve Emlakçılık Sözleşmeleri: İkinci Bölüm” için tıklayın.
