Dünyada Göç ve Yatırımcı İlişkisi

Gayrimenkul Yurt Dışı Tanıtım Derneği (GİGDER), marka ve pazar araştırma şirketi AGS Global iş birliğiyle ‘Dünyada Göç ve Yatırımcı İlişkisi’ adlı 3’üncü kitabını yayınladı. İlk iki kitapta ‘yabancı yatırımcı eğilimleri’ ve ‘İngiltere gayrimenkul pazarı’ analiz edilirken, son saha araştırmasında dünyadaki yatırımcı göçü trendleri; derinlemesine incelendi.

‘Dünyada Göç ve Yatırımcı İlişkisi’ adlı çalışmada İspanya’dan Yunanistan’a, İngiltere’den Amerika’ya Türkiye’nin dünyadaki en önemli 11 rakibinin ‘yatırım yoluyla vatandaşlık’ (CBI) ve ‘yatırım yoluyla ikamet’ (RBI) politikaları masaya yatırıldı. GİGDER Araştırma ve Yayınlar Komitesi, kitapta mukayeseli analiz ve endeksleri kullanarak Türkiye için en ideal ikamet ve vatandaşlık programına ilişkin önerilerini de ele aldı.

“Nitelikli Yabancı Yatırımcı ve Düzensiz Göçmen Farkını Algılayarak Politika Üretmeliyiz”

GİGDER Yönetim Kurulu Başkanı Ömer Faruk Akbal, kitap ile Türkiye ekonomisinin ve gayrimenkul piyasasının büyümesine olumlu etki edecek politikaların üretilebilmesi için sektördeki bilgi eksikliğini gidermeyi amaçladıklarını kaydetti.

Akbal, Türkiye’de sayısı milyonlarla ifade edilen yabancı mülteci ve göçmenler ile sayısı bu yıl 75 bini bulması öngörülen yabancı yatırımcıların ‘sadece yabancı olmaları’ nedeniyle aynı kefede tutulduğunu belirtti. Bugün yıllık ortalama 400 milyar dolarlık değere ulaşan uluslararası gayrimenkul piyasasında Türkiye’nin tercih edilen ilk 10 ülkeden biri olduğunu hatırlatan Akbal, “2025 yılında dünyada ilk 5’e girme vizyonuyla bu alandaki stratejik politikaları belirlerken nitelikli yabancı yatırımcı ve düzensiz göçmen farkını iyi anlamalıyız” dedi.

“Türk Vatandaşlığını Bir Prestij Göstergesi Olarak Yeniden Konumlandırma Zamanı”

GİGDER Yönetim Kurulu Başkan Yardımcısı ve Araştırma ve Yayınlar Komitesi Başkanı Bayram Tekçe ise ‘Dünyada Göç ve Yatırımcı İlişkisi’ adlı çalışma ile dünyada yüzlerce ülkenin doğrudan yatırım sağlayarak GSMH’lerini büyütmek için CBI (Citizenship By Investment) ve RBI (Residency By Investment) programları geliştirmeye odaklandığını gördüklerini kaydetti.

Bu programların bugün ülkelerin en güçlü ekonomik rekabet araçları arasında yer aldığını kaydeden Tekçe, rakip ülkelerde olduğu gibi Türkiye’de de farklı tercihlere yanıt veren ikamet programlarının vatandaşlık alma üzerindeki yükü alacağını ifade etti. Tekçe, “Türkiye vatandaşlığının yabancı yatırımcı için bir ödül ve prestij göstergesi olarak yeniden kurgulanmasının tam zamanı olduğuna inanıyoruz” dedi.

Dünyada Göç

Gelecek 10 yılda dünyayı ‘küreselleşme’, ‘dijitalleşme’ ve ‘post pandemi’ döneminin etkisiyle yeni bir yatırımcı göçü dalgası beklediğini ortaya koyan araştırmanın öne çıkan bazı başlıkları şöyle yer alıyor:

• İspanya’dan Yunanistan’a, İngiltere’den ABD’ye uluslararası gayrimenkul piyasasında Türkiye’nin rakiplerinin de bulunduğu 100’ü aşkın ülke, bu dalgadan pay almak için yarışıyor.
• Tüm bu ülkelerin odağı, dünyada 1 milyon doların üzerinde serveti olan Yüksek Varlıklı Bireyler (HNWI) ile 30 milyon dolar üzerinde servete sahip Ultra Yüksek Varlıklı Bireyleri (UHNWI) cezbetmek.

• Çifte vatandaşlık statüsü veren ikinci bir pasaport, bir HNWI yatırımcısının küresel krize karşı korunması için artık önemli bir seçenek. 2025 yılında 9,1 milyon kişiyle en büyük HNWI nüfusu Çin’den beklenirken, onu 600 bin HNWI ile Hindistan, 550 bini aşkın HNWI ile Rusya takip ediyor.
• Göç programlarını harekete geçiren bir diğer önemli aktör, hayatını kazanmak için saat ve mekândan bağımsız çalışan ‘dijital göçebeler’. Bu kapsamda 49 ülke, programlarında vergi ve oturum teşviği veriyor.
• Sınır aşırı yatırımcılar, yatırım- girişim, güvenlik- istikrar arayışı, uzaktan çalışma, eğitim, sağlık- sosyal altyapı, dini- kültürel özgürlük ve kaliteli emeklilik yaşamı gibi parametrelerle hareket ediyor.
• Dünyada en çok göç çeken ülke olarak bilinen ABD’nin salgın sonrasında artık göç veren bir ülke haline gelmesi, en çarpıcı gelişmelerden biri. Bugün 80 binden fazla Amerikalı, emeklilik maaşıyla kıt kanaat geçinmektense, sağlık hizmetlerinin daha ekonomik olduğu Vietnam’da emeklilik konutlarını satın alıp, geri kalan hayatını burada geçirmeyi tercih edebiliyor.

Dünyada CBI ve RBI Programları

Araştırmaya göre, dünyada ülkeler, sınır aşırı yatırımcı hareketliliğini cezbetmek için geliştirdikleri RBI ve CBI programları sayesinde ciddi bir döviz girdisi sağlıyor. Bu sayede ulusal iş ortamları ve istihdam piyasası canlanıyor ve inovasyon ekosistemleri güçleniyor. Bu programların temel aldığı enstrümanların başında da gayrimenkul yatırımları geliyor.

Araştırmanın bir diğer verisi, pazarın %86’sını yatırım yoluyla ikamet (RBI) kategorisi, %14’lük kısmını ise yatırım yoluyla vatandaşlık (CBI) kategorisi alması… Yani dünyanın rekabetteki temel motivasyonu, vatandaşlık vermekten çok, farklı amaçlara göre çeşitlendirilmiş ikamet programlarıyla ekonomilerine katkı sağlamak.

Dünyada dijital göçmenlerin oluşturduğu toplam yatırım hacmi ise 21,4 milyar dolar olarak tahmin ediliyor. Yıllık %23 büyüyen pazarın bu büyüme eğilimini 2025’e kadar sürdürmesi bekleniyor.

Dünyada yatırım yoluyla ikamet (RBI) programları pazarında yer alan ilk 3 ülke, ABD, İngiltere ve Kanada… Amerika’daki onlarca ikamet programından sadece biri olan E-5 isimli Green Card alanların gayrimenkul yatırımı 6 milyar dolar değerinde.

Ülke Ülke CBI ve RBI Programları

Araştırmanın önemli sonuçlarından biri, yüksek varlıklı bireyler olan HNWI ve UHNWI’lerin dünyanın her yerinden yaşamak, çalışmak ve özellikle eğitim görmek için en fazla İngiltere’yi tercih etmesi. İngiltere doğrudan yabancı yatırımı artırmak amacıyla her yatırımcının amacına göre özelleştirilmiş detaylı ikamet programlarıyla bunu başarıyor.

İspanya’dan ABD’ye 11 ülkeyi ‘geleneksel’ ve ‘yenilikçi’ rakipler olarak ikiye ayırarak herbirini derinlemesine inceleyen kitapta, ülkelerden öne çıkan bazı örnekler şu şekilde yer alıyor:

• Akdeniz çanağındaki doğrudan rakiplerimiz olan İspanya, Portekiz, Yunanistan, Güney Kıbrıs, Malta ve Karadağ, 2010’ların başından bu yana “Golden Visa” programlarını uygulamaya devam ediyor.
• Golden Visa programı aracılığıyla Portekiz, 2012-2021 yılları arasında 5,67 milyar euroluk bir gelir elde etti. Bunun %90’ı gayrimenkul alımlarından kaynaklandı. Yunanistan da 2014-2021 yılları Golden Visa programı sayesinde 2,6 milyar euro gelir elde etti. Yatırım yoluyla hem ikamet hem de vatandaşlık hakkı tanıyan 2 Golden Visa programına sahip olan Güney Kıbrıs ise tüm zamanlarda program ile 9,7 milyar euro katkı sağladı.
• İspanya, Portekiz, Karadağ gibi ülkeler ikamet programlarının çeşitliliği, bölgesel segmentasyon ile ülkenin kaliteli gayrimenkullerinin daha yüksek fiyatlarla katma değer yaratma odaklı alıcıya sunulması; Yunanistan ise yatırım enstrümanı çeşitliliği ile dikkat çekiyor.
• ABD, Portekiz, Hollanda, İrlanda, Birleşik Krallık gibi yatırım dostu destinasyon örneklerinden yola çıkarak ise istihdam ve inovasyon odaklı sistem kurgulama, ABD özelinde girişimlerin bölgeselleştirilmesi, Hollanda ve Malta’da gri sermaye akışını önleme yolundaki regülasyon ekosistemi dikkat çeken örnekler arasında yer alıyor.
• Estonya ilk kez dijital göçmenler ve dijital girişimciler için yatırımı odaklı olmayan bir e-ikamet programı başlattı. Estonya’ya fiziksel olarak girme veya ikamet etme hakkı tanımayan e-ikamet, Estonyalı olmayan girişimcilerin Estonya’da şirket kurması, bankacılık, ödeme işlemleri ve vergilendirme gibi işlemlere erişimini sağlıyor.
• Yatırım yoluyla vatandaşlık (CBI) gelirlerinin GSYİH’ye oranı her ülke için farklı sonuçlar üretiyor. Örneğin Malta’da %4, Güney Kıbrıs’ta %5’ken; St. Kitts & Nevis’te GSYİH’nin %15’i, Dominika’da ise %18’ine kadar ulaşabiliyor.

Türkiye’de Yatırım Yoluyla Vatandaşlıkta ve İkamette Durum Nasıl?

Dünyada Göç ve Yatırımcı İlişkisi kitabında yer alan bilgilere göre, Türkiye’de 2022’de 75 bin adetlik yabancıya gayrimenkul satışı ve 10 milyar dolarlık doğrudan yatırım hedefleniyor. GİGDER, Gayrimenkul İhracatı Stratejik Eylem Planı ile yabancıya gayrimenkul satışında 2025 yılı hedefini 100 bin adetlik satışla 20 milyar dolar döviz geliri elde etmek ve uluslararası piyasada ilk 5’e girmek olarak belirledi.

Uluslararası yatırımcılar Türkiye’yi; yatırım ve girişimde güvenli liman arayışı, güvenlik ve istikrar ihtiyacı, eğitim, sağlık altyapısı ve sosyal altyapı, emeklilikte nitelikli ve rahat yaşam arzusu, iklim ve Batılı yaşam tarzı gibi nedenlerle tercih ediyor.

2017 yılında kendi ‘yatırım yoluyla vatandaşlık’ (CBI) programını başlatan Türkiye, araştırmaya göre gayrimenkul yatırımlarını ilk sıraya yerleştiren bir CBI programına sahip. Bu programda 13 Haziran’da yürürlüğe giren kanuni değişiklikle yabancıların Türkiye’de vatandaşlık hakkına kavuşmasını sağlayan taşınmaz satın alma bedeli 250 bin dolardan 400 bin dolara yükseltildi. Buna karşın, Türkiye’nin rakiplerdeki gibi farklı hedeflere göre ‘çeşitlendirilmiş’ ikamet programları bulunmuyor.

Türkiye ile Rakip Ülkelerin Kıyaslanması

• Araştırma, vatandaşlık hakkını veren taşınmaz satın alma bedelindeki minimum tutarların, rakip ülkelerde Türkiye’den daha üst seviyede olduğunu ortaya koyuyor. Bu da T.C pasaportunun daha değerli olarak konumlandırılmasında bir engel teşkil ediyor.
• Türkiye’de bazı yatırımcılar, ikametgâh alma, abonelik açtırma gibi yerleşik yaşamın gereklerini hızla yerine getirme imkanı veren alternatif bir ikamet programı olmadığı için çözümü vatandaşlık almakta görebiliyor. Bu da Türkiye’yi RBI programlarıyla rekabet eden dünya ülkelerinin gerisinde bırakıyor.
• Türkiye’de dijital göçmenler ve varlıklı emeklilere yönelik tanıtım eksikliği bulunuyor.

Türkiye’yi Gayrimenkul Yatırımı Yoluyla En İdeal İkamet ve Vatandaşlık Programına Götüren Yol Haritası

Araştırmada, Türkiye için en ideal yatırım programlarını oluşturmak için istihdama ve inovasyon ekosistemine katkı sağlayan ikamet programları oluşturulması, yatırım ekosisteminin kurumsallaşması, güven ve hukuki hakların tesis edilmesi gibi pek çok adım atılması gerektiği belirtiliyor.

GİGDER bu alanda yapılması gerekenleri şöyle sıralıyor:

• Yabancıya satışa aracı kurumların eğitilmesi, lisanslanması ve sertifikasyonu gereklidir.
• ‘Yatırımcı dostu bir ekosistem için yatırımcılar ile diğer göçmenlere özel olarak bürokratik kanallar ayrıştırılmalıdır. Yatırımcıların ‘One Stop Agency’ diyebileceğimiz ayrı ofislerden hizmet almaları sağlanmalıdır.
• ‘Dijital Göçmenler için İdeal Ülke Türkiye imajını güçlendirmemiz ve varlıklı emeklileri tanıtımla Türkiye’de yaşamaya teşvik etmemiz gerekiyor.
• Medya araçları ile Yüksek Varlıklı Bireyleri cezbedecek tanıtım yapılmalıdır.
• Bölgesel segmentasyonla yatırımcı yelpazesi genişletilmelidir.
• E-Vize ve dijital başvuru dönemi ile süreçler bürokrasiden arındırılmalıdır.
• Uyuşmazlık Çözüm Merkezi kurulmalıdır.

GİGDER’den RBI Paketi ile Desteklenmiş 3 Aşamalı CBI Program Önerisi

Çalışmanın son bölümünde mevcut CBI programının RBI programlarıyla desteklenmesi gerektiğini ortaya koyan GİGDER, bu kapsamda Gümüş ve Altın Vize olarak ikiye ayırdığı RBI önerilerini şöyle aktarıyor:

Gümüş Vize: Yabancılara Türkiye’de ev sahibi olmak için verilecek ilk kademe vize türü olan Gümüş Vize, yatırımcılara ‘eğitim, emekli ve tatil ikameti’ vererek adres kaydı sağlayacak olması ile avantaj sağlayacaktır. Gümüş Vize ayrıca Türkiye’de uzun süreli yaşamak isteyen varlıklı emeklileri Türkiye’ye çekebilecek, 3 aydan sonra yeniden ikamet almak zorunda bırakmayacak ve onlara sağlık hizmetlerinden kolayca yararlanma imkânı verecektir.

Altın Vize: Gümüş Vize’nin bir üst seviyesinde gayrimenkul yatırımı gerektirecek Altın Vize ise yatırımcılara çalışma ve ikamet izni verecek olan vize türüdür. Altın Vize, dijital göçmenler ve Türkiye’de uzun süreli hayat kurmak isteyenler için gayrimenkule dayalı en değerli vize türüdür. Bu vize, Türkiye’nin Akdeniz çanağındaki doğrudan rakipleri olan İspanya, Portekiz, Yunanistan, Güney Kıbrıs, Malta ve Karadağ’ın 2010’ların başından bu yana uyguladıkları ‘Golden Visa’ programlarına denk gelen vize türünü oluşturuyor.

Vatandaşlık: Türkiye’de yabancıların 400 bin dolarlık taşınmaz satın alma bedeli ile vatandaşlık hakkına kavuşmasını öngören mevcut CBI programı devam ediyor. Gümüş ve Altın Vize’nin yatırımcılara alternatif RBI programları olarak sunulması ise vatandaşlığın yabancı yatırımcı gözünde bir ödül ve prestij göstergesi olarak yeniden konumlandırılmasını sağlayacaktır.

Eser, RE360-Gayrimenkulün Büyük Buluşması 2022’de Tanıtıldı

Dünyada Göç ve Yatırımcı İlişkisi adlı eserin tanıtımı, gayrimenkul sektörünün birbirinden değerli pek çok aktörünü ağırlayan RE360-Gayrimenkulün Büyük Buluşması 2022 etkinliğinde yapıldı. GİGDER Yönetim Kurulu Başkan Yardımcısı ve Araştırma ve Yayınlar Komitesi Başkanı Bayram Tekçe, etkinlikte gerçekleştirdiği sunumda yatırım ekosistemini besleyen bir dizi saha araştırması yaptıklarını belirtti ve araştırma sonuçlarını katılımcılarla paylaştı. Gayrimenkul İhracat Araştırma Serisi’nin; ‘1: Yurt Dışı Yatırımcı Neden Türkiye’de Gayrimenkul Alıyor?’ ‘2: İngiltere Rekabet İncelemesi: İngiltere Ne Yapıyor?’ eserlerinden de bahseden Tekçe, ‘3: Dünyada Göç ve Yatırımcı İlişkisi’ adlı çalışmanın tanıtımını da ilk kez bu etkinlikte gerçekleştirdi. Aynı zamanda kitap, fiziksel olarak da katılımcıların dikkatine sunuldu.

Çalışmanın tamamına ulaşmak için tıklayınız…

GİGDER Gayrimenkul İhracat Araştırma Serisi 1: “Yurt Dışı Yatırımcı Neden Türkiye’de Gayrimenkul Alıyor?” başlıklı eserin özetini incelemek için tıklayınız…

GİGDER Gayrimenkul İhracat Araştırma Serisi 2: “İngiltere Rekabet İncelemesi: İngiltere Ne Yapıyor?” başlıklı eserin özetini incelemek için tıklayınız…