İçindekiler
Hak doğurucu ve hak kaybettirici sonuçlar doğuran imar planları genelde belediyeler ya da bakanlıklarca hazırlanır / hazırlattırılır. Bazı durumlarda mülk sahipleri de kendi mülklerine ait imar planı teklifi sunulabilmektedir. Ancak onay makamı yine ilgili belediye meclisi veya bakanlığıdır.
Güncel imar planının gereklilikleri karşılayamadığı durumlarda imar planı değişikliği yapılabilmektedir. Bu durumun teknik / bilimsel bir dayanağı olması hâlinde imar planı değişiklikleri 3194 sayılı İmar Kanunu’na uygun hazırlanmaktadır. Tıpkı imar planları gibi, imar planı değişiklikleri de kurumlarca yapılabildiği gibi bu, söz konusu mülke maliklerince de teklif edilebilmektedir.
Mülk sahiplerince imar planı değişikliği teklifinin yapılabilmesi için tüm maliklerin rızasının olması şartı aranır. Malikler bunu ya vekalet ile ya da muvafakat ile belgelemek durumundadır. Tamamının rızası olmadan imar planı değişikliğinin maliklerce teklif edilmesi ve ilgili kurumca onaylanması mümkün değildir.
İmar Planı Değişikliği Teklifi Şehir Plancıları Tarafından Hazırlanmalıdır
Malikler aynı zamanda yetkili şehir plancısına teklifi hazırlatmak zorundadır. Hazırlanan teklif plan paftasının, plan notları ve gerekçeli raporu ile ilgili belediye ya da bakanlığa sunulması gerekmektedir. Plan değişikliğine ilişkin birçok farklı kurumdan görüş alınmaktadır. Plan değişikliği, toplanan bu görüşler doğrultusunda belediyeye başvurulduysa belediye meclisine, bakanlığa başvurulduysa komisyon görüşü ile bakanlık oluruna sunulmaktadır.
Hangi Konularda İmar Planı Değişikliği Talep Edilmektedir?
Yapılan plan değişiklikleri kimi zaman fonksiyon değişikliği, kimi zaman yükseklik değişikliği, kimi zaman inşaat alanı artışı yönünde olabilmektedir.
Örneğin 3000 metrekare inşaat alanı olan bir parsel, özel eğitim alanına dönüştürülerek inşaat alanı arttırılabilmektedir. O zaman da maliklerin lehine olan bu durumdan kamunun faydalanması mümkün olamamaktadır. İşte 2020 yılında yapılan yönetmelik değişikliğinin gerekçesi de budur.
2020 yılında çıkartılan yönetmelikle, imar planlarının maliklerce talebi ve bu planların uygun bulunması sonucu oluşacak artı değere ilişkin, bu artı değerin tamamının kamuya ödenmesi uygulamasına başlanmıştır.
14.02.2020 tarihinde Bilgi Sistemleri ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun’a 12. madde ile 3194 sayılı İmar Kanunu’na ek 8. madde eklenmiştir. Ek 8. madde ile İmar Kanunu’na getirilen değer artış payının (DAP) uygulama yönetmeliği, 15 Eylül 2020’de yayınlanarak yürürlüğe girmiştir.
Değer Artış Payının Konusu Nedir?
Yönetmeliğin ilk çıktığı hâlinde yukarıda belirtilen şekilde gerçekleştirilecek plan değişiklikleri sonucunda değerinde artış olan taşınmazın artan değerinin tamamı, değer artış payına konu edilmişti. 18.05.2023’te Anayasa’ya aykırılığı sebebiyle Anayasa Mahkemesince “artan değerin tamamı” ibaresinin iptaline karar verilmiş, iptal hükmünün yürürlüğe girmesi için 9 aylık süre verilmiştir.
Resmî Gazete’de 04.10.2023’te yayınlanan karar doğrultusunda 9 aylık süre başlamıştı hatta 04.07.2024 tarihine kadar Yönetmeliğin bu maddesinin yenilenmesi beklenmekteydi ancak Bakanlık tarafından Yönetmelik hâlen yayınlanmadı.
Değer artış payının ödenmesi madde 13 – (1)’de “Değer artış payı, en geç taşınmazın ilk satışında veya inşaat ruhsatının alımı aşamasında önce Bakanlığın muhasebe birimi hesabına ödenir. Değer artış payının ödenmemesi hâlinde, imar planı değişikliği yapılan taşınmaz için hiçbir koşulda satış izni verilmez, yapı ruhsatı düzenlenemez” denmektedir.
Bu sebeple şu anda değer artışına konu değişikliklerle ilgili işlem yapılamamakta ve ruhsatlandırma öncesi değer artış payının hesap edilememesi sebebi ile ruhsat verilememektedir. Bu da ruhsatlandırmanın yapılarak inşaat faaliyetlerine başlanılamamasına sebep olmaktadır. Bakanlığın acilen Yönetmeliğin ilgili kısımlarına dair düzeltmeleri yayınlaması gerekmektedir.
Değer Artış Payına Konu Olan Plan Değişiklikleri Nelerdir?
1 / 5000 – 1 / 25.000 – 1/ 50.000 gibi ölçeklerde hazırlanan ve onaylanan imar planı değişiklikleri için değer artış payının hesaplanması söz konusu değildir. Ancak ne zamanki bu ölçeklere uygun 1 / 1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliği maliklerce hazırlanır / hazırlatılır ve onaylanır, işte o zaman değer artış payı gündeme gelir.
Özetle, değer artış payının söz konusu olması için imar planının 1 / 1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliği olması gerekmektedir.
Değer artış payının gündeme gelmesi için plan bütünlüğünü bozmayan, gerekli donatı dengesini sağlayan ve belirli teknik gerekçelerle oluşturulmuş plan değişikliği olmasının yanı sıra iki şartın daha karşılanması gerekir:
- Parsel bazında olması,
- En az 1000 metrekare imar adasında, yoğunluğu ve yüksekliği arttıracak veya fonksiyon değişikliğine gidilecek olması hâlinde adasının merkezine 500 metre yarıçaplı alanda; kültürel, sosyal, teknik altyapı alanlarının ayrılması.
Parsel bazında kısmı kapsamında, Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulunun 22 / 1 / 2024 tarihli ve YD İtiraz No:2023 / 1022 sayılı kararı ile yürütme durdurulmuştur.
İptal Edilen Maddeler Bakanlıkça Yenilenmelidir
Yönetmeliğin ilk çıktığı hâlinde, mahkeme tarafından imar planı iptal edilerek plansız kalan taşınmazlarda, “İdareye sunulan yeni plan teklifleri ile iptal edilen plan koşulları arasındaki değer farkı, değer artış payına konu edilir” denmekle beraber bu maddenin de Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulunun 22 / 1 / 2024 tarihli ve YD itiraz no: 2023 / 1022 sayılı kararı ile yürütmesi durdurulmuştur.
Dolayısıyla değer artış payının konusu iki madde de ele alınmıştır. Biri artan değerin tamamının değer artışına konu edilmesidir. Diğeri ise mahkemece iptal edilen ve plansız kalan alanlarla ilgili yeni planla değer artışı olması durumuna bağlanmıştır. Ancak her iki madde de birinin iptali, diğerininse yürütmesinin durdurulması ile sonuçlanmıştır.
Şimdi bu kaosun sona erdirilmesi için tüm sektörün beklentisi, Anayasa Mahkemesi tarafından iptal edilen maddenin Bakanlıkça yenilenmesidir.
