Kentsel Dönüşüm Projelerine Nasıl Başvuru Yapılır?

Zemin yapısı ve altyapı koşulları açısından güvenli yaşam alanları sunamayan bölgelerin iyileştirilmesini hedefleyen kentsel dönüşüm, özellikle deprem gibi doğal afetler karşısında oluşabilecek can ve mal kayıplarını en aza indirmeyi amaçlar. Deprem kuşağında yer alan ülkemizde, bu dönüşüm sürecinin önemi her geçen gün daha da artmaktadır.

Kentsel dönüşüm projeleri, şehirlerin sağlıklı gelişimi ve dönüşümü için kritik bir rol üstlenir. Bu projeler genellikle yerel yönetimler, özel sektör ve sivil toplum kuruluşlarının ortak çabasıyla hayata geçirilir. Kentsel dönüşüm başvuruları; çevre, şehircilik ve iklim değişikliği il müdürlüklerine, belediyelerin kentsel dönüşüm müdürlüklerine, lisanslı risk tespit kuruluşlarına ya da e-Devlet üzerinden yapılabilir.

Kentsel dönüşüm projelerine başvuru süreci, genellikle binanın riskli yapı olarak tespitiyle başlar ve sonrasında yenileme, yıkım, yeniden yapım veya devlet desteklerinden faydalanma adımlarıyla devam eder. Süreç bireysel (konut bazlı) veya toplu (mahalle/ bölge bazlı) olarak ilerleyebilir.

Kentsel dönüşüm projelerine başvuru süreci adım adım şu şekilde sıralanabilir:

• Durum Tespiti

Binanın riskli olup olmadığını öğrenmek için ilk adım riskli yapı tespiti yaptırmaktır. Bu tespiti yalnızca Bakanlık tarafından yetkilendirilmiş lisanslı kuruluşlar yapabilir. Kat maliklerinden birinin başvurusu yeterlidir, ancak süreci hızlandırmak için çoğunluğun onayı faydalı olur.

• Riskli Yapı Tespiti

Lisanslı kuruluş binadan karot örnekleri alır ve binanın durumunu analiz eder. Sonuç, il veya ilçe Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Müdürlüğüne gönderilir. Müdürlük, binayı “riskli” olarak tescil ederse bu durum tapuya şerh edilir.

• İtiraz Süreci (Varsa)

Riskli yapı tespiti sonucuna 15 gün içinde maliklerin itiraz hakkı vardır. İtirazlar teknik heyet tarafından değerlendirilir.

Riskli yapı kararı kesinleşince, bina maliklerine 60 gün içinde yapıyı boşaltmaları için tebligat yapılır. Malikler kendi aralarında anlaşarak binalarını kendileri yenileyebilir (müteahhit ile anlaşarak) veya devlet destekli projelere (TOKİ vb.) başvurabilir. Riskli yapısı yıkılan malikler kira yardımı (18 aya kadar) ya da düşük faizli kentsel dönüşüm kredisi alabilir.

Kentsel Dönüşüm Başvurusu İçin Gerekli Belgeler Nelerdir?

Kentsel dönüşüm başvurusu yaparken, binanın riskli yapı olarak tespit edilmesi ve buna ilişkin işlemlerin başlatılabilmesi için aşağıdaki belgeler gereklidir:

• Tapu fotokopisi (bağımsız bölüm veya arsa tapusu)
• Nüfus cüzdanı fotokopisi
• Riskli yapı tespiti talep dilekçesi
• Yapı ruhsatı veya inşa yılına dair belge (varsa)
• Binaya ait adres bilgileri
• Kat maliklerinden birinin başvurusu yeterlidir, ancak diğer maliklerin bilgileri de toplanabilir.
• Vekâletname (başvuru vekil aracılığıyla yapılacaksa)
• Kiracılar için kira kontratı ve ikametgah belgesi (kira yardımı başvurularında kullanılır)

Riskli Bina Raporu Almak İçin İzlenmesi Gereken Adımlar

• Yetkili Lisanslı Kuruluş Seçimi: Bakanlık tarafından yetkilendirilmiş kuruluşlardan biri ile iletişime geçilir.
• Başvuru ve Belgelerin Teslimi: Tapu, kimlik ve dilekçeyle başvuru yapılır.
• Yapının Teknik İncelemesi: Kuruluş binadan karot örnekleri alır, taşıyıcı sistem incelenir.
• Raporun Hazırlanması ve Bakanlığa Sunulması: İnceleme sonucunda “riskli” ise rapor hazırlanır ve ilgili il müdürlüğüne gönderilir.
• Resmi Tescil ve Tapuya Şerh: İl müdürlüğü raporu inceler ve uygun bulursa tapuya “riskli yapı” şerhi işler.
• İtiraz Süreci (varsa): Malikler 15 gün içinde karara itiraz edebilir.

Kentsel Dönüşüm Başvurusu e-Devlet Üzerinden Nasıl Yapılır?

Bazı illerde e-Devlet üzerinden riskli yapı başvurusu yapılabilmektedir (bu hizmet tüm illerde aktif olmayabilir, il müdürlüğünden teyit edilmelidir).

Genel adımlar şu şekildedir:

1. turkiye.gov.tr adresinden e-Devlet’e T.C. kimlik numarası ve şifreyle giriş yapılır.
2. Arama çubuğuna “Riskli Yapı Başvurusu” ya da “Kentsel Dönüşüm Başvurusu” yazılır.
3. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı hizmetine girilerek başvuru formu doldurulur.
4. Gerekli bilgileri girilerek istenen belgeler sisteme yüklenir. Başvuru sonrası sistem üzerinden süreç takip edilir.

Başvuru Sürecinde Sık Karşılaşılan Sorunlar ve Çözümleri

Belediyelere Yapılan Başvuruların Değerlendirme Süreci

1. Başvuru Evraklarının Teslimi: İlgili belediyenin Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü veya İmar Müdürlüğü’ne yapılır.
2. Teknik İnceleme ve Yerinde Tespit: Belediye, teknik ekipleriyle binayı inceler.
3. Değerlendirme Komisyonu: Teknik ve hukuki uygunluk denetlenir.
4. Sonuçlandırma: Uygun görülen projeler desteklenir, bazen TOKİ ile ortak proje yapılabilir.
5. Belediye Destekleri (varsa): Kira yardımı, imar artışı, proje desteği gibi avantajlar sunulabilir.

Kentsel Dönüşüm Başvuru Sürecinde Danışmanlık Hizmetleri

Kentsel dönüşüm süreci;  teknik, hukuki ve finansal yönleri olan karmaşık bir süreçtir. Bu nedenle danışmanlık hizmeti almak avantaj sağlar:

Kentsel dönüşüm sürecinde verilen danışmanlık hizmetleri şöyle sıralanabilir:

• Riskli yapı başvuru işlemleri
• Tapu, proje ve ruhsat takibi
• Müteahhit seçimi ve sözleşme danışmanlığı
• Devlet destekleri (kira yardımı, kredi vb.) hakkında bilgilendirme
• Kat maliklerinin uzlaştırılması
• Süreç takibi ve resmi mercilerle iletişim

Danışmanlık firmaları genellikle lisanslı mühendislik / mimarlık ofisleri, avukatlık büroları veya proje yönetim firmalarıdır.