İçindekiler
Milyonlarca ev sahibi ve kiracının gündeminde olan kira bedellerinde yüzde 25 sınırına dair son açıklama Hazine ve Maliye Bakanı Mehmet Şimşek’ten geldi. Buna göre 2 temmuz itibarıyla kiralarda yeni dönem başlayacak. Peki, kiralarda yeni dönem nasıl olacak, kira bedelleri neye göre belirlenecek?
Kirada Yüzde 25 Zam Sınırı Ne Zaman Kalkıyor?
15 Haziran 2022’den bu yana devam eden ve kira sözleşmelerinde kira artışını TÜFE’nin 12 aylık ortalamasıyla değil yüzde 25’le sınırlandıran kanuni düzenleme benim görüşüme göre 1 temmuz günü sona erecek. Bu düzenlemenin mevcut durumunu iki yılı birbirinden ayırarak ifade etmeye çalışıyorum tüm platformlarda. Bu da şu şekilde: Birinci yıl yani 15 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2023 arasında aslında kural genel olarak hem kiracılar hem de mal sahipleri tarafından yüzde 75 – 80 oranında uygulandı. Mal sahipleri de artan yüksek enflasyon ve doların ciddi yükselişi gibi gelişmeler nedeniyle kiracılarına yönelik mevcut yüzde 25 kuralı üzerinde çok fazla talepte bulunmadılar.
Dolayısıyla da ilk yıl yani 2022 – 2023 dönemi için bu yüzde 25 kuralı kapsamında çok fazla ihtilafın çıkmadığını, sadece 5. yılını geçen kira sözleşmeleri kapsamındaki klasik kira tespit davası açma hakkının kullanıldığını yani bu kapsam dışındaki artışların genelde yüzde 25’lerde uygulandığını düşünüyorum.
2023 yılında getirilen “bu kural bir yıl daha uzayacaktır” şeklindeki düzenlemenin devam etmesi, mevcut o bir yılda var olan (aslında bir miktar sosyal bir sorunu da çözücü) etkinin tam dışına çıkarak tarafları adeta birbirine düşüren ve mal sahibini bu sefer ciddi şekilde mağdur eden bir noktaya getirdi.
İkinci yıl (2023 ve 2024 dönemi) maalesef televizyonlarda çokça gördüğümüz kriminal olayların yükseldiği kiracılarla mal sahiplerinin birbirine ciddi şekilde düştüğü, neredeyse mahkemelerin tıkandığı ve bu tıkanma nedeniyle mecburen arabuluculuk kurumunun getirilmek zorunda kalındığı bir dönem oldu. Tabi sosyal anlamda da kiracı ve mal sahibi ilişkileri benim görüşüme göre ciddi bir yara aldı. Taraflar uzlaşamadılar. Uzlaşamadıkları için mahkemelik oldular ve mahkemelik olma noktasında da birbirleriyle var olan tüm ikili ilişkileri koptu.
2023 ve 24 döneminde birinci yılın aksine yüzde 50’nin üzerinde, ortalama yüzde 60 civarında da yüzde 25 kira artışı kuralı uygulanmadı. Yani aslında kiracılar ve mal sahipleri arasındaki birinci yılda yüzde 75 – 80 uygulanan yüzde 25 kuralı, ikinci yıl tam tersi yüzde 50 – 60 belki 70 oranlarında uygulanamadı. Mal sahipleri kiracılarına, “Ben yüzde 25 kuralını kabul etmiyorum” dedi. Kiracı, “Ben yüzde 25 uygulamak istiyorum ama evimi kaybetmek istemiyorum, orta bir yerde uzlaşalım” dedi. Bir noktada kira bedelleri konusunda aslında piyasa dengesinde bir yerlerde uzlaşılmaya ve anlaşılmaya çalışıldı. Anlaşılmayan kısımlarda da yine mahkemeler bu konuda çözüm üretmeye çalıştılar. Yani işin özünde birinci yıl ve ikinci yıl bence birbirinden farklı.
Yeni Dönemde Kira Artışı Nasıl Belirlenecek?
Bundan sonra ne olacak? Yüzde 25 kira artışı sınırı 1 Temmuz günü akşam sona erecek. Yani 2 Temmuz sabahı biz Türkiye Cumhuriyeti devletinde artık 14 Haziran 2022’de hangi kural uygulanıyorsa o kurala geri döneceğiz. O kural neydi? Getirilen kira yenileme dönemlerindeki artış oranının TÜFE’nin 12 aylık ortalamasıyla sınırlı olması kuralı. Yani 1 temmuz günü öncesinde yüzde 25 artışı uygulayan kiracı, artık 2 temmuzda eğer yenileme dönemi gelmiş ise artışını artık TÜFE’nin 12 aylık ortalaması kapsamında yapacak.
Yeni Dönem Kira Artış Oranı Hesaplama
Örneğin, benim 2 Temmuz 2022 tarihli bir kira sözleşmem olsun. Ben bu kira sözleşmesinde 1. yılımda yenileme dönemim olan 2023’te yüzde 25 kuralını uyguladım. Diyelim ki 10 bin lira kira ödüyordum, 12 bin 500 lirayla devam ettim ama 2 temmuz günü artık haziran ayı için açıklanacak olan TÜFE’nin on iki aylık ortalaması kapsamında artış yapacağım. Yani ben 2 temmuzda mal sahibime yüzde 25 artış yapıp gönderirsem mal sahibim bana eksik kira ödediğim için icra takibi yapabilir veya ihtarname gönderebilir. Dolayısıyla 2 temmuzdan sonra tüm dönemler için geçerli olmak üzere TÜFE’nin 12 aylık ortalaması geçerli olacak. TÜFE’nin 12 aylık ortalamasının hesabında da herkes kendi kira dönemini ay olarak hesap edip bir önceki ayın TÜFE 12 aylık ortalamasını uygulayacak. Şu an haziran ayında mayısın, temmuz ayında da haziranın TÜFE’sinin açıklanmasını beklemek zorundayız. Dolayısıyla önümüzde aslında daha belirsiz olan bir TÜFE on iki aylık ortalaması var. Yani şu an yenileme dönemi olan kiracılar normal yüzde 25 artışlarını uygulamaya devam edecekler ama 2 temmuzda, 15 ağustosta, 24 eylülde, 30 ekimde vs. yenilemesi gelen kiralarda bir önceki ayın TÜFE’sinin 12 aylık ortalaması kapsamında artışlarını yaparak kira borcu ve kira artış sorumluluklarını yerine getirmiş sayılacaklar.
Ev Sahipleri Daha Fazla Zam İsteyebilir mi?
Kira artış sınırını yüzde 25’le sınırlandıran kural, bir kanuni düzenleme olduğu için kanunlara herkes uymakla yükümlüdür. Dolayısıyla da bu kapsamda uygulanan bu 2 yıl 15 günlük düzenlemenin içeriğinde yer alan yüzde 25 kuralı uygulanmış ve uygulanma sonucunda da mevcut sürecini hukuken tüketmiş sayılır. Ne demek bu tüketmiş olma durumu? Yani 2 Temmuz sabahında mal sahipleri geriye dönük olarak yüzde 25 üzerindeki enflasyon artışlarını asla talep edemezler. Bununla ilgili herhangi bir fark talep edemez, o dönemler için artı bir artış ve artış farkı talebinde bulunamazlar. Bu net.
Burada nüans şudur: mal sahipleri böyle bir mağduriyetleri olduğunu düşünüyorsa bu düşünce kapsamında uygulayabilecekleri, talep edebilecekleri konu, kira tespit davası açabilmektir. Bu davayı açabilmenin tek yolu da eğer sözleşmede TÜFE 12 aylık ortalama artışı yazıyorsa beş yılda bir bu davayı açabilme hakkına sahiptirler.
Ben 2022 haziran ayında uygulanan bir kural olduğu için şöyle bir örnek vermiştim daha önce. Bir sözleşmedeki yenilemenin uygulanabilmesi için sözleşmenin en erken 2021’de yapılması lazım. 2021 yılında yapılan bir sözleşme olmak zorunda, ki 2022 – 2023 ve hatta 2024’te bu yüzde 25 kuralı uygulanmış olsun. Dolayısıyla yüzde 25 kuralına tabi olan tüm kira sözleşmeleri önümüzdeki yıl yani 2025 yılında 5. yıllarını doldurmuş, 6. yıla geçmiş olacak. Dolayısıyla en erken 2021’de başlayıp kendisine 2022, 2023 ve 2024 yıllarında yüzde 25 kuralı isabet eden mal sahibi 2025 yılını bekleyerek bu aradaki enflasyon farkının kira bedeline yansıması şeklinde bir kira tespit davası açıp mağduriyetini ancak 2025 yılında gidermek zorunda kalacak. Onun haricinde tekrar etmek gerekirse yüzde 25 kuralı uygulanmakla tüketilmiş bir kuraldır. Tüketilen kurallar kapsamında geriye dönük olarak da bir fark, bir alacak talebi asla oluşmaz.
