İçindekiler
Toplumun değişen ihtiyaçlarına paralel olarak gayrimenkul gereksinimlerinde de farklılıklar meydana gelmekte, bu durum gayrimenkulde yenilikçi modellere olan ihtiyacı ortaya çıkarmaktadır.
Peki gayrimenkul edinimi ve kullanımında ne gibi modeller gün yüzüne çıkıyor? Örnekleri inceleyelim:
Gayrimenkul Katılım Sertifikaları ve Gayrimenkul Yatırım Fonları
- Yeni finansman ve yatırım modelleri aracılığıyla daha geniş kitlelerin gayrimenkul yatırımlarına katılmasını hedefler.
- Fraksiyonel (parçalı) mülkiyet mantığıyla, yüksek bedelli konutları tek seferde alamayan yatırımcılara küçük paylarla ortak olma olanağı sunar.
- Yapı denetim sistemi ve SPK (Sermaye Piyasası Kurulu) düzenlemeleri çerçevesinde yatırımcılara yasal altyapı ve güvence sağlamaya odaklanır.
- Sertifikaların veya fon paylarının borsada işlem görebilmesi, ikinci el piyasada likidite imkânı sunar.
Yenilikçi Mülkiyet Modelleri
- Parçalı mülkiyet (Fractional Ownership), tokenize edilmiş gayrimenkul, ortak yaşam (co-living), kiralama amaçlı yatırım platformları gibi modern yaklaşımlar ele alınır.
- Özellikle blockchain teknolojisiyle tokenize edilmiş mülkiyet, küçük yatırımcıları büyük projelere ortak etme fikri içerir.
- Ortak yaşam alanları ve 15 dakikalık şehir konsepti; konut, yaşam ve şehir planlamasını ekonomik ve sosyokültürel açıdan daha erişilebilir kılmayı amaçlar.
Bu iki modelin benzer yönleri şöyle sıralanabilir:
Parçalı (Fraksiyonel) Sahiplik
- Gayrimenkul katılım sertifikalarıyla metrekare veya sertifika bazında pay alarak evin bir bölümüne yatırım yapma fikri.
Belki de kentsel dönüşüm sahalarında yatırım yaparak projenin finansman kaynağına destek olmak ve değer artışından hisseniz oranında nasiplenmek isteyeceksiniz, ya da bu sahada yapılması planlanan bir kafe, restaurant, avm vb. bir sosyal donatılara yatırım yaparak hissedar olmak isteyeceksiniz.
- Parçalı mülkiyet ve tokenize edilmiş gayrimenkul örnekleriyle mülkün dijital veya hukuki olarak paylara bölünerek yatırımcılara sunulması.
Alışkın olduğumuz devremülk yapılarına yeni dönemde teknemülkler eklenmişti; “en iyi tekne arkadaşının teknesidir” out, hisseli tekne in!
Bir şatoya hissedar olmak! (devremülk mantığıyla hisseniz oranında en iyi manzaralı veya kraliçe dairesinde 3 gün konaklama, manzarasız odada 1 hafta konaklama gibi tercihler belirleyebileceksiniz. Tıpkı cruz gemilerinde bütçenize uygun oda seçer gibi) Benim gibi tipik bir Trabzonlu olarak şatonun önünde iskemle atıp çay içmek de mümkün (ülkemizde dükkanların önünde alışkın olduğumuz manzaralar).Belki de bir uçağa hissedar olmak isteyeceksiniz kim bilebilir ki? Hepimizin tercihleri birbirimizden apayrı.
Yatırımcılara Erişim Kolaylığı
- Her ikisi de düşük bütçeli yatırımcılar için büyük projelere katılım imkânı sağlama fikrini vurgular.
- Pay alarak veya sertifika / fon payı alarak, herkesin gayrimenkul piyasasına girebilmesi hedeflenir.
Likidite ve İkinci El Piyasası
- Gayrimenkul sertifikalarının borsada işlem görmesi, tokenize edilmiş mülkiyetin blockchain platformlarında kolayca el değiştirmesi,
- Geleneksel “ev alıp kiraya verme” veya “kredili ev satın alma” yöntemlerine kıyasla daha hızlı nakde dönüşebilir yapı.
Risk ve Düzenleme Gerekliliği
- Hem sertifikaların hem de tokenize modellerin SPK, yasal düzenlemeler, akıllı sözleşmeler vb. çerçevede güvenceye alınma ihtiyacı.
- Yatırımcılar açısından proje başarısızlığı, piyasa dalgalanmaları gibi risklerin geleneksel gayrimenkul yatırımlarıyla benzer olduğu.
Türkiye’deki Hukuk ve Uygulama Örnekleri
Gayrimenkul Katılım Sertifikası ve SPK Düzenlemeleri
- SPK, gayrimenkul sertifikalarının ihraç edilmesi, borsada işlem görmesi ve yatırımcıların korunması için düzenleyici çerçeve sunar (Sermaye Piyasası Kanunu ve ilgili tebliğler).
- TOKİ ve özel sektör iş birlikleriyle pilot projeler geliştirilmeye başlanmıştır (örnek: 2017’de TOKİ-Makro İnşaat iş birliği, 2025’te planlanan pilot proje vb.).
Gayrimenkul Yatırım Fonları (GYF)
- GYF’ler, SPK gözetiminde kurulup yönetilen kolektif yatırım kuruluşlarıdır. Yatırımcılar, fon paylarını satın alarak gayrimenkul projelerinden gelir elde edebilir.
- Yeni dönemde “Proje Bazlı GYF” kavramı, belirli bir gayrimenkul projesine doğrudan yatırım yapma imkânı tanır.
Parçalı Mülkiyet ve Diğer Modeller
- Henüz Türkiye’de tam gelişmiş yasal altyapıya oturmuş bir “fractional ownership” veya “tokenize gayrimenkul” uygulaması yaygın değildir. Ancak SPK ve BDDK gibi kurumlar, blockchain ve tokenize varlıklara dair mevzuat çalışmalarını sürdürmektedir.
- Özellikle turistik bölgelerde yazlık evler için parçalı mülkiyet modelleri denemeleri gündemde, ancak yasal mevzuatın netleşmesi beklenmektedir.
Ortak Yaşam Alanları (Co-living)
- Büyük şehirlerde (İstanbul, Ankara) uluslararası öğrenciler veya genç profesyoneller hedeflenerek küçük çaplı girişimler vardır. Fakat henüz yerleşik bir hukuki düzenlemeye (örneğin, yönetim planı ve kat mülkiyeti hukuku) tam entegre olmamıştır.
Dünyadan Uygulama Örnekleri
Parçalı Mülkiyet ve Tokenize Edilmiş Gayrimenkul
- ABD’de St. Regis Aspen Resort, tokenize kitle fonlaması yöntemiyle 18 milyon dolar toplamıştır. Pacaso gibi platformlar lüks tatil evlerinin paylarını satmaktadır.
- Avrupa’da Brickblock gibi platformlar gayrimenkul projelerini tokenize ederek yatırımcılarla buluşturmaktadır.
Ortak Yaşam (Co-living)
- ABD’de WeLive ve Londra’da The Collective, ortak yaşam alanlarının popüler örneklerindendir.
- Genellikle genç profesyoneller ve öğrencileri hedef alan bu konsept, paylaşılan mutfak ve salon gibi ortak alanlarla maliyet avantajları ve topluluk hissi sunar.
15 Dakikalık Şehir Konsepti
Paris (Fransa), Buenos Aires (Arjantin), Chengdu (Çin), Melbourne (Avustralya), Şangay (Çin), Houston (ABD) ve Edmonton (Kanada) gibi kentler bu 15 dakikalık şehir uygulamasını kentsel planlama politikalarına dahil etmiştir. Bu konseptte ana amaç, yerelleşmeyi ve sürdürülebilirliği desteklemek, insanların temel hizmetlere (market, ofis, okul vb.) yürüme veya bisiklet mesafesinde ulaşabilmesini sağlamaktır.
Peki bu konsept, Osmanlı dönemi ve Cumhuriyetin ilk dönemlerinde de aynı mantıkla çalışan “mahalle” kültürünü geri getirir mi? XIX. yüzyılda Osmanlı mahallelerinde su temini, temizlik hatta güvenlik ve ticari işlerin yerel, gündelik denetimi vb. konularda kendi işini gören; hangi dükkânın nereye açılacağı, mahalleye kimin yerleşebileceği ya da yerleşemeyeceği gibi işlere de kendisi karar veren mahalle yapısı mevcuttu. Cumhuriyet döneminde tüm köyün / mahallenin sakinlerinin katıldığı açık toplantılar ve birlikte karar verme süreci ile bu aksiyonlar alınmaktaydı.
Gayrimenkul sertifikasının kentsel dönüşüm sahasında sadece mülkiyet sahipliği olarak değil aynı zamanda yatırım da toplayacağı göz önüne alınırsa, mahalle sakinlerinin bu projede sosyal etki vb. alanlarda katkı sunması anlamında kentsel dönüşüm sahasında hisse toplama hakkı olur muydu? Tam olarak birlikte karar vermek, toplum odaklı çok boyutlu dönüşüm modeli mantığına benzer miydi?
Kaynaklar:
- “Gayrimenkul Katılım Sertifikası Nedir? Nasıl Çalışır?”
– Türkiye’de 1989, 1996 ve 2017 yıllarında yapılan denemeler ve SPK mevzuatı.
– TOKİ, Makro İnşaat ve SPK tarafından yayımlanan bilgilendirme dokümanları.
- “Gayrimenkul Yatırım Fonları 2025’te Öne Çıkacak: Konut Alımında Yeni Alternatif”
– SPK’nın proje bazlı fonlara ilişkin düzenlemeleri ve sektör temsilcilerinin öngörüleri.
- “Proje Bazlı GYF’ler ve Modern Kooperatif Yapısı”
– Sermaye Piyasası Kurulu Tebliğleri, Borsa İstanbul’da işlem gören fon ihraç prospektüsleri.
- “Yenilikçi Mülkiyet Modelleri: Tokenize Edilmiş Gayrimenkul, Fractional Ownership, Co-living, Kiralama Amaçlı Yatırım Platformları”
– Pacaso, Brickblock, Fundrise, WeLive, The Collective gibi uluslararası platformların resmi web siteleri.
– Blockchain temelli mülkiyet modellerine ilişkin uluslararası raporlar (örneğin, World Economic Forum yayınları).
- “15 Dakikalık Şehir Konsepti (15-Minute City)”
– Carlos Moreno’nun konsept tanımlayıcı makaleleri ve Paris Belediyesi’nin projeleri.
– C40 Cities ağının hazırladığı COVID-19 sonrası kentsel toparlanma raporları.
– https://medium.com/@yaseminkuleyin
