İçindekiler
2012 yılından bu yana organize edilen Gayrimenkulde Liderler Zirvesi bu yıl 10. kez düzenlendi. Gayrimenkul sektörüne ilişkin tüm olumlu/olumsuz süreçlerin ele alınarak gelecek için bir yol haritası oluşturabilme hedefiyle gerçekleştirilen zirvenin bu yılki teması, “Tüm Yönleriyle Gayrimenkul Sektörünün Geleceği” oldu.
Management Plus CEO’su ve Kentsel Dönüşüm ve Şehircilik Vakfı (KENTSEV) Başkan Vekili Dr. Haldun Ersen’in sunumuyla, Vadi İstanbul Radisson Collection Otel’de gerçekleştirilen zirvede; gayrimenkul/inşaat, gayrimenkul yatırım ortaklığı, bankacılık ve gayrimenkul danışmanlığı sektörlerinden üst düzey isimler konuşmacı ve katılımcı olarak yer aldı.
Moderatörlüğünü KENTSEV Yönetim Kurulu Başkanı Haluk Sur’un yaptığı açılış oturumu, “Gayrimenkul Sektörünün Güncel Sorunları, Fırsatlar ve STK’lerin Önerileri” başlığıyla gerçekleştirildi. “Orta gelir dediğimiz gruba dahil olan insanların dahi konut edinmekte zorluk çektiği bir dönemdeyiz. Dolayısıyla yeni finansman modelleri ve yeni konut politikalarını da hayata geçirmek gerekiyor.” diyen Sur, sözü İstanbul İnşaatçılar Derneği (İNDER) Yönetim Kurulu Başkanı Nazmi Durbakayım’a bıraktı.
Nazmi Durbakayım: “Konutun Erişilebilir Olması İçin Arsaların Kiralanması Lazım”
Konuşmasına, “İnsanların şunu unutmamaları gerekiyor, iki ana gereksinimimiz var, biri beslenme diğeri barınma. Barınma ihtiyacının çözülmesi lazım.” ifadeleriyle başlayan Nazmi Durbakayım, şöyle devam etti: “Çok güzel projeler yapılıyor. Hatta bu konuda dünya ile yarışıyoruz, ancak konutun erişilebilir olması lazım, bunun için de alım gücüne uygun bir mertebede olması lazım. Buradaki en büyük faktör de arsa girdisi. Bu noktada müteahhitlik kârı minimize edilmiş vaziyette. İNDER olarak bu konuda bir önerimiz var. Biz diyoruz ki, arsa girdisi arsanın satın alınması ile değil kiralanması ile olsun. Arsaların üst hakkı 49 yıllığına kiralansın, arsa kamunun olsun. Konutlar bu şekilde üst hakkıyla yapıldıkları takdirde arsanın değerlemesinden dolayı artmayacaktır. Amaç, ulaşılabilir konutu elde etmek ancak arsanın değer artışından dolayı konut ulaşılamaz hâle geliyor. Üst hakkıyla konut üretilmesi konusunda çalışmamız lazım.”
Altan Elmas: “Sektörün Makul Bir Çizgiye Gelmesi Gerekiyor”
Oturumda konuşmacı olarak yer alan bir diğer isim Konut Geliştiricileri Derneği (KONUTDER) Yönetim Kurulu Başkanı Altan Elmas, şunları dile getirdi:
“İnşaat sektörü 2018’in ortasından itibaren her çeyrekte küçülüyor. Üretim de ona göre düşmüş vaziyette. Her çeyrekte yüzde 5 ila 15 arası küçülme var. Konut kredilerinde de küçülme var. Finansal erişim ve insanların makul maliyetlerle konut kredisi kullanabiliyor olmaları, bizim sektörün bugününü ve yarınını yüzde 70-80 oranında etkiliyor. Sektörün üretim kasları da zayıflamış durumda. Örneğin ciddi anlamda işçi sıkıntısı yaşıyoruz. Bu döngü içerisinde 1. elden konut üretimimiz düştüğü gibi aynı şekilde 1. elden satışlarımız da düştü. Konut kredileri ve sektörün finanse edilmesinin önemi çok büyük bu noktada… Sesimiz çok çıkmıyor, çıksa da çok işe yaramadı. Kamu bankalarının dışında bu işi özel yapan insanların da büyük sorumluluğu var. Rakamlara baktığımda şunu görüyorum: Sektör, satabiliyorsa yapabiliyor. 2018’den bu yana satışlar ve erişim düştü. Hiçbir banka konut üretimine doğru bakmıyor. Bu cendereden çıkmamız gerekiyor. Yanlış algılardan kopmamız gerekiyor ve ülkenin ihtiyacı olan konut üretimine erişmemiz gerekiyor. Bu da 750-800 bin konut civarında. Şu anda ittirerek 550-600 bin civarında üretiyoruz. Sektör makul çizgiye gelmediği sürece konut fiyatlarındaki artış devam eder.”
Mehmet Sami Kılıç: “İnşaat Sektörü Sistemsel Dönüşüme Girmeli”
Oturumda söz alan son isim olan Çevre Dostu Yeşil Binalar Derneği (ÇEDBİK) Yönetim Kurulu Başkanı Mehmet Sami Kılıç, dünyanın üzerindeki enerji darboğazının fosil yakıtların çok fazla kullanılması sonucunda oluştuğundan bahsederek düşüncelerini şöyle dile getirdi: “Dünyadaki enerjinin %40’ını binaların tükettiğini ve kentlerin de karbon emisyonunun %70’inden sorumlu olduklarını düşünürsek, en kolay lokma inşaat sektörü oluyor. Ülkemize baktığımızda Paris İklim Anlaşması ile 2053’e kadar karbon nötr olma durumu, önümüzde bir hedef. Mevcut durumlar bizi, enerjiyi daha verimli kullanmaya yöneltiyor. Enerji konusunda dışarı bağımlıyız. Burada hepimizin aklına sürdürülebilir enerji kaynakları geliyor ama şu bilinmelidir ki en çevreci ve uygun enerji, tasarruf edilen enerjidir. Bunu yapmak da zor değil. Binaların, mevcut enerjinin %40’ını tükettiğini göz önüne alırsak bu yapıların yapım yöntemlerini değiştirmemiz lazım. Bugüne kadar yapılan binaların sistemi dünyayı bu hâle getirdi. Artık sistemin değiştirilerek bunların zararının minimuma indirgenmesi gerekiyor. Bunun planlama, inşaat, işletme ve geri dönüşüm olarak dört ayağı var. Kentsel dönüşümü bu açıdan bir fırsat olarak görüyorum. Tüketimi azaltarak yeşil enerjiye ulaşabiliriz. İnşaat sektörü de dönüşerek buna ayak uydurmak durumunda.”
Serhan Çetinsaya: “Teknolojiyi Takip Etmeliyiz”
Açılış oturumunun ardından zirvenin birinci oturumu, TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya’nın moderatörlüğünde, “Gayrimenkul Geliştirmenin Geleceği” başlığı ile gerçekleştirildi. Oturumda söz alan ARTAŞ Grubu Yönetim Kurulu Başkan Vekili Serhan Çetinsaya, gayrimenkulün gelecek vizyonunda teknoloji kullanımına vurgu yaparak şunları söyledi: “Bizler gayrimenkul geliştiricileri olarak dünyanın trendlerini de takip ederek geliştirdiğimiz gayrimenkullerimizde müşterilerimize yenilikler sunmaya gayret ediyoruz. Baktığımızda 20 yıl öncesi ile bugünün yapıları arasında nitelik farkları var. Geçmişteki yapılara nazaran çok büyük yol katettik. İşin masa başında da çok büyük yenilikler var. Örneğin BIM teknolojisini kullanıyoruz. BIM ile projelerin çok daha nitelikli olmaya başladığını görüyoruz. Bu teknolojilerin çok geçmeden daha da sorunsuz hâle geleceğini öngörüyorum. Umarım teknolojiyi takip ederek çok daha iyi işler yapabiliriz.”
Hakan Kodal: “Gayrimenkulde Kendimizi Nasıl Geliştireceğimizi Düşünmeliyiz”
Oturumda konuşan OPTYLON KREA Yönetim Kurulu Başkanı Hakan Kodal, sektörel anlamda global perspektif değerlendirmesi yaparak şunları aktardı: “Yaşadığımız son iki yıllık dönem sektörün bütünü hakkında bir eşik getiriyor. Pandeminin etkisi ile çok hızlı bir değişim geçiriyoruz. Eskiden tamamıyla lokal düşündüğümüz bazı işler artık uluslararası platformlara taşınır hâle geldi. Gayrimenkul bu anlamda en zor alan. Belli trendler hayatımıza girmiş durumda. Örneğin mobil bir hayatımız var, tek noktaya bağlı değiliz. Uzaktan çalışmanın etkisiyle ofislere ihtiyacımız kalmadı. Bunun yanında alışveriş tarafı var. AVM konusunda büyük yatırımlar söz konusuydu. Bugün bakıyorsunuz alışverişler online ortama kayıyor. Bunun etkisiyle AVM’ler de değişimin içinde. Son olarak konutlar var. ‘Coeverything’ dediğimiz aynı anda çalışma, eğlenme ve yaşama imkânı sunan konsept, dünyada büyüyen bir trend. Önümüze bakarken bunları göz önüne alıp kendimizi nasıl geliştireceğimizi ve yenileyeceğimizi kapsamlı şekilde düşünüyor olmamız lazım.
Selman Özgün: “Proje Geliştirmenin Geleceği Meskende Gizli”
Oturumda konuşan diğer isim olan HELMANN Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Selman Özgün, gayrimenkul geliştirmede meskenin önemine vurgu yaparak şunları ifade etti: “Bir beton yığını değil, ‘mesken nasıl geliştirilir?’ bunun derdinde olmalıyız. Bu konuyu; insan için tasarım, üretimde israfı azaltma, değer üretme, sürdürülebilir üretim ve yaşam şeklinde ele almak gerekir. Özünde insan olmayan hiçbir şey değerli değil. İnsan için tasarım diyoruz o yüzden. Evler, mutfaklar yapabiliriz. Aslolan yaşanabilir işler ortaya koymaktır. Öyle projeler geliştirmeliyiz ki her bir parçası insana huzur versin. Diğer konu olan israfa değinmek istiyorum. İnşaat en fazla israfın olduğu sektör. Ayrıca maliyeti düşürmenin ana noktası. Üretim malzemelerinin %30’u israf ediliyor. Üretimin %30’u hatalı. Projelerin %90’ı söz verilen zamanda bitirilemiyor. Bunların önüne geçmek için teknolojiyi kullanmak, doğru malzemeyi satın almak, iyi bir planlama ve tasarım yapmak gerekiyor.”
Zafer Baysal: “Gayrimenkulün Geleceğinde Kilit Nokta Şehirlerin Dayanıklılığıdır”
DAP Gayrimenkul Geliştirme CEO’su Zafer Baysal, oturumda yaptığı konuşmada gayrimenkul geliştirme konusunu global anlamda ele alarak şunları vurguladı: “Gayrimenkulün geleceğinde önemli olan unsur şehirlerin dayanıklığı. Bu noktada da en önemli şey arsa stokunun giderek tükenmesi. Arsa geliştirmek bu anlamda en büyük meydan okuma. Buradan da erişilebilir konut konusunda açık ortaya çıkıyor. Bu noktada geliştiriciler devreye girecektir.
Bizler şunu görüyoruz, artık insanlar bu noktada “Coliving” dediğimiz paylaşımlı yaşama gidiyorlar. Konutlar da buna adapte olacaklar. Fakat Türkiye’nin kentsel direncin önündeki en büyük sıkıntı, fay hattı. En büyük korkumuz Türkiye’deki yapı stoku. Buradaki en büyük fırsat, bizim vatansever insanlar olarak kentsel dönüşümü hızlandıracak dinamikler kurmamızdır. Bu konu, konutun gelişiminde çok önemli. Bizim 7 milyon konutu bir an evvel yıkıp yeniden yapmamız lazım. Depremlerden sonra görüyoruz ki güçlendirmekle de olmuyor. Bu çok başarılı bir çözüm değil. Buraya da eğilmemiz gerekiyor. Kendi söküğümüzü dikmemiz lazım.”
Uğur Ünal: “Yabancıya Satışın Antipatik Olmadığını Açıklamalıyız”
RENOVA Gayrimenkul Yönetim Kurulu Başkanı Uğur Ünal, gayrimenkulün satış perspektifine dair yaptığı değerlendirmede şöyle konuştu: “Geleceğin vizyonunu ortaya koyabilmek için öncelikle mevcut duruma odaklanmak gerekiyor. 2018 sonrası sıkışan yerli piyasanın düzeltilmesi yönünde ciddi çalışmalar oldu, ancak bunlar tabi ki nitelikli konut projeleri özelinde toparlandı. Bu çalışmalar konut geliştiricileri için olduğu kadar yabancı yatırımcılar için de gerçekleştirildi. Vatandaşlık haklarımızı ve dağı taşı yabancı yatırımcılara sattığımız yönünde eleştiriler aldık. Ancak dünyaya dönüp baktığımızda bu, yani yatırım yoluyla vatandaşlık büyük bir sektör. Türkiye’de gerçekleşen yabancıya satışın, toplam satışların içinde %5 olduğunu görüyoruz. Bu, total satış içinde ciddi bir rakam değil. Bizim yabancı yatırımcı tarafında yürüyecek çok yolumuz var ve bunun da antipatik bir durum olmadığını kamuoyuna açıklıyor olmamız gerekiyor.”
Av. Ali Yüksel: “Değerlemenin Doğru Yapılması Lazım”
Zirvenin ID Consultancy Yönetim Kurulu Başkanı Işıl Dinçer’in moderatörlüğünde gerçekleşen 2. oturumunun başlığı “Gayrimenkul Sektöründe Yabancılara Satış İşlemleri ve Hukuksal Boyutları” oldu. Oturumda konuşan Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Başkanı Av. Ali Yüksel sektörde yaşanan sorunlar hakkında şöyle konuştu: “Değerlemede çok sorun çıktı. Bakanlıkla, tapu-kadastro ve gayrimenkul üreticileri çok çatıştılar. Sorunun çıkış noktası, aynı gayrimenkule farklı fiyatlar konması. Bir kere değerlemenin doğru yapılması lazım. Satıştan sonra değerleme gelecek. Değerlemecilere baskı yapılıyor. Bahsedilen rakamı vermediğinde, değerlemecinin değiştirilmesi gündeme geliyor. Sorunların kaynağına inildiğinde, değerlemecilerin gayrimenkulün alanlarında ayrı ayrı uzmanlaşması, flu olan bazı kriterlerin daha iyi tanımlanması gerekliliği ortaya çıkıyor.”
Av. Mustafa Güneş: “Büyük Ön Yargı, Memleket Elden Gider mi?”
Yabancılara satış işlemlerinde uygulama ve hukuki durum hakkında bilgiler veren MGC LEGAL Hukuk Bürosu Yönetim Kurulu Başkanı Av. Mustafa Güneş, şunları vurguladı: “Vatandaşlık amaçlı yabancıya gayrimenkul satışları maalesef bir ön yargı bulutunun altında. Süreç içinde bulunan bir kişi olarak, ‘memleket elden gider mi?’ veya ‘parayla vatandaşlık satıyoruz’ ön yargısını görüyorum. Bunun konuyu bilmemekle ilgili olduğunu düşünüyorum. Her parayı bastırana vatandaşlık verilmiyor. Bu yanlışı düzeltmek lazım. Sınırsız bir alan olduğu ve gerçekten memleketin elden gittiği şeklinde düşünmek yanlış. Bir an önce zihniyet dönüşümü yaşamamız gerekiyor.”
Ufuk Tetik: “Yabancıya Satışın Antipatik Olmadığını Açıklamalıyız”
Oturumun bir diğer konuşmacısı olan 4P Pazarlama AŞ Yönetim Kurulu Başkanı Ufuk Tetik ise sahadaki uygulamalar ile ilgili değerlendirmelerde bulunarak şöyle konuştu: “Yabancılara satışın konuşuluyor olması ve sektör profesyonelleri tarafından realist bir şekilde ele alınması çok önemli. Biz, yabancı satışları ile manipüle edici bilgilerle uğraşıyoruz. Herkes elindeki argümanları kullanabiliyor. Esas problem ve sektörün oyuncularını zora sokan durum, 40 bin nitelikli yatırımcının, sığınmacı ve mültecilerle aynı kefeye konması ve bu yatırımcıların ülkeden kaçırılması. İnsanlar bu mülkleri sırtlanıp ülkelerine götürmüyor, katma değer yaratıyorlar. Bunların çok iyi analiz edilmesi gerektiğini düşünüyorum.”
Zirvenin 3. ve son oturumu da SMR Strategy Kurucusu Dr. Levent Sümer moderatörlüğünde ve “Gayrimenkulün Geleceğinde Dijitalleşme ve Paylaşım Ekonomisi” başlığıyla gerçekleştirildi. Oturumda MİSSAFİR CEO’su Mehmet Yüksel, APTİ Kurucu Ortağı Ali Emre Erişen ve REIDIN Pazarlama Müdürü Remzi Mısırlı söz alarak, gayrimenkul sektöründe yaşamı kolaylaştıran dijital gelişmeler ve kendi iş alanları ile ilgili önemli bilgiler verdiler.
