İçindekiler
Gayrimenkul ve imar haberlerini takip edenler, Resmî Gazete’de yayımlanan yönetmeliklerle bazı bölgelerin sit/hassas koruma alanı ilan edildiğini sık sık okumaktalar. Bu konudaki bilgi kirliliğini önlemek ve belki de sit alanı ilan edilen yerlerde gayrimenkulü bulunan kimi yatırımcıların sorularına cevap olmak için konuyu kısa bir özetle masaya yatıracağım.
Sit Alanı Nedir, Ne Anlama Gelir?
Öncelikle sit alanı nedir, ne anlama gelir? sorusunu kısaca yanıtlayalım…
Sit alanı; devlet tarafından kamu yararı gözetilerek koruma altına alınan ve yapılaşmaya, değişime izin verilmeyen; özetle korunması gereken bölgelerdir. Söz konusu alanlardan tabiat ve doğayla ilgili olanlar T.C. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığına, arkeolojik değeri bulunanlar ise T.C. Kültür ve Turizm Bakanlığına bağlıdır.
2022’de İlan Edilen Sit Alanları
Bu yıl sit alanı ilan edilen bölgelerden örnekler vermek gerekirse şöyle bir sıralama yapmak mümkündür:
- Ağva doğal sit alanı,
- İzmir Dikili Nebiler Şelalesi ve Mağarası doğal sit alanı,
- Ağrı Tendürek Dağı doğal sit alanı,
- Van Süphan Dağı doğal sit alanı,
- Zonguldak Çaycuma Hisartepe arkeolojik sit alanı,
- Zonguldak Devrek-Gökçebey arkeolojik sit alanları.
Sit Alanı Türleri
Yukarıdaki örneklerden de anlaşılacağı üzere sit alanları, farklı yapılarda olmaları nedeniyle çeşitli gruplara ayrılmaktadır. Klasik bir bakış açısıyla bu alanlar 4 grupta değerlendirilebilmektedir.
Şimdi bunları detaylandıralım…
Arkeolojik Sit Alanları
Eski uygarlıkların yer altındaki, yer üstündeki ve su altındaki zenginliklerini yansıtan yerleşmeler ve alanlardır. 2021 sonu itibarıyla ülkemizde en fazla arkeolojik sit alanının bulunduğu şehirler; 1040 adet ile Antalya, 1001 adet ile Konya, 916 adet ile Muğla, 875 adet ile İzmir, 850 adet ile Şanlıurfa, 757 adet ile Mersin, 743 adet ile Eskişehir ve 727 adet ile Ankara şeklinde sıralanmaktadır.
Tarihî Sit Alanları
Millî tarihimiz açısından önemli tarihî olayların cereyan ettiği ve doğal yapısıyla birlikte korunması gereken alanlardır. Ülkemizde en fazla tarihî sit alanı bulunan şehirler; 30 adet ile Afyonkarasihar, 24 adet ile İzmir, 14 adet ile Eskişehir, 11 adet ile Çanakkale, 7 adet ile Ankara olarak göze çarpmaktadır.
Kentsel Sit Alanları
Mimari, mahalli, tarihsel, estetiksel ve sanatsal özelliklere sahip; kültürel ve doğal çevre elemanlarının birlikte yer aldığı alanlardır. Ülkemizde en fazla kentsel sit alanı bulunan şehirler; 49 adet ile İzmir, 28 adet ile İstanbul, 20 adet ile Antalya, 17 adet ile Muğla, 9’ar adet ile Manisa, Kocaeli ve Konya olarak öne çıkmaktadır.
Doğal Sit Alanları
Jeolojik devirlerle tarih öncesi ve tarihî dönemlere ait olan; ender bulunmaları, özellikleri ve güzellikleri bakımlarından da korunması gereken alanlardır.
Tüm bu gruplara ek olarak zengin bir tarih ve coğrafyaya sahip olan Türkiye’de, karma sit alanları da mevcuttur. Örneğin; arkeolojik ve kentsel sit alanları, arkeolojik ve tarihî sit alanları, tarihî ve kentsel sit alanları gibi…
Sit Alanı İlan Edilen Bölgelerdeki Mülkiyet Sahipleri Ne Yapacak?
Tüm bunlar bir yana, eminim sit alanları başlığında en çok merak edilen konu; sit alanı ilan edilmeden önce bölgedeki özel mülkiyet sahiplerinin durumunun ne olacağıdır.
Ülkemizde söz konusu mülkiyet hakları, 1982 Anayasası’nın 63. maddesine göre düzenlenmektedir. Bu maddeye dayanarak 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu hazırlanmış ve yürürlüğe alınmıştır.
Sit Alanlarında Mülkiyet Hakkını Düzenleyen Yasalar
Sit alanlarında gayrimenkulü bulunan özel mülkiyet sahiplerinin durumu, 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu’nun 11. maddesinde düzenlenmiştir ve ilgili Kanun da özel mülkiyet hakkını reddetmemektedir. Bahse konu maddeye göre malikler; mülkiyet haklarını ve bu Kanun’un hükümlerine aykırı bulunmayan bütün yetkilerini, kamusal talimatlara uymak kaydıyla kullanabilirler.
Türkiye’de 1982 Anayasası ile birlikte uygulanan yöntem, sınırlı mülkiyet ile devlet mülkiyeti sisteminin bir karmasıdır. 1982 Anayasası’nın 63. maddesi; kültür ve tabiat varlıklarının devlet mülkiyetinde bulunmasını zorunlu kılmamakta, bu varlıkların özel mülkiyette bulunabilmesine izin vermektedir. Fakat bireylerin sahip olduğu bu mülkiyet hakkı da elbette kısıtlıdır.
Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu’nun 5. maddesi, “Devlete, kamu kurum ve kuruluşlarına ait taşınmazlar ile özel hukuk hükümlerine tabi gerçek ve tüzelkişilerin mülkiyetinde bulunan taşınmazlarda varlığı bilinen veya ileride meydana çıkacak olan korunması gerekli taşınır ve taşınmaz kültür ve tabiat varlıkları Devlet malı niteliğindedir.” şeklinde düzenlenmiştir.
Devamında aynı Kanun’un 15. maddesi de kültür ve tabiat varlıklarının kamulaştırılmasını şu ifadelerle düzenlemektedir: “Kısmen veya tamamen gerçek ve tüzelkişilerle mülkiyetine geçmiş olan korunması gerekli taşınmaz kültür ve tabiat varlıkları ile korunma alanları Kültür ve Turizm Bakanlığınca hazırlanacak programlara uygun olarak kamulaştırılır. Bu maksat için, Kültür ve Turizm Bakanlığı bütçesine yeterli ödenek konur.”
Yine aynı Kanun’a göre önceden vakıfta olup çeşitli sebeplerle özel mülkiyete geçen taşınmaz kültür ve tabiat varlıkları ve bunların korunma alanlarının kamulaştırılmaları ise Vakıflar Genel Müdürlüğünce yapılır.
Doğal Sit Alanlarında Kiralama
Doğal sit alanlarında kiralama konusunda T.C. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının yönetmeliği, 2 Mayıs 2013’te yürürlüğe girmiştir. Buna göre, özel çevre koruma bölgeleri ile birlikte doğal sit alanları ve tabiat varlıklarında yer alan devletin hüküm ve tasarrufu altındaki alanlarda, izin ve işletme talepleri değerlendirilmektedir.
Tabiat varlıkları ve doğal sit alanları ile özel çevre koruma bölgelerinde yer alan devletin hüküm ve tasarrufu altındaki alanlarda ön izin ihalesi ve kullanma izni verilmesiyle; 29 yıla kadar kiralama işlemi gerçekleştirilebilir.
Tabiat varlıkları ve doğal sit alanları ile özel çevre koruma bölgelerinde yer alan devletin hüküm ve tasarrufu altındaki alanların, protokol veya ihale yolu ile işletilmesine kadar; T.C. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı (Tabiat Varlıklarını Koruma Genel Müdürlüğü) tarafından ecrimisil alınır.
Sit Alanlarındaki Taşınmazlar İçin Emlak Vergisi Ödenir mi?
Tapu kütüğünde, “korunması gerekli taşınmaz kültür varlığıdır” kaydı bulunan, 1. ve 2. grup şeklinde gruplandırılan taşınmaz kültür varlıkları ile arkeolojik sit alanı ve doğal sit alanı olması nedeniyle üzerine kesin yapılanma yasağı getirilen parseller; emlak vergisi de dâhil olmak üzere her türlü vergi, resim ve harçtan muaftır.
