İçindekiler
Bir önceki yazıda uluslararası doğrudan yatırımlarda gayrimenkulün payını irdelemiş, bununla uluslararası yatırımcıya konut satışı arasındaki ilişkiyi ele almıştık. Yine makalede, T.C. Sanayi ve Teknoloji Bakanlığının 2023 yılı birinci çeyrek itibarıyla yayınladığı istatistiklere göre yabancı yatırımlarda gayrimenkul satışlarının payının yüzde 59,4’e ulaştığına değinmiştik. Öncelikle bu veriyi temmuz ayı ile güncellemek gerekirse 2023 yılı ilk 7 ay itibarıyla toplam uluslararası doğrudan yatırım girişinin 5,63 milyar dolara eriştiğini söylemek gerekmektedir. Bunun içerisinde gayrimenkul satışları ise 2,387 milyar dolar ile yüzde 42,4 paya sahiptir.
2023 Temmuz Konut Fiyat Endeksi
Bugünkü ana konumuza geçmeden önce Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankasının (TCMB) açıkladığı konut fiyat endeksi ve birim konut fiyatlarına bakmak, fiyatlardaki genel gidişatı ve artışı kavramak adına yararlı olacaktır. 2023 yılı temmuz ayında bir önceki aya göre yüzde 7,3 oranında yükselen konut fiyat endeksi, bir önceki yılın aynı ayına göre nominal olarak yüzde 94,7, reel olarak ise yüzde 31,2 oranında artmıştır.
İstanbul, Ankara ve İzmir’in konut fiyat endekslerindeki gelişmeler değerlendirildiğinde 2023 Temmuz’da bir önceki yılın aynı ayına göre rakamlar; İstanbul, Ankara ve İzmir’de sırasıyla yüzde 82,7, yüzde 105,2 ve yüzde 97,1 oranlarında artış göstermiştir. Yine TCMB’nin açıkladığı Türkiye genelinde birim konut fiyatları yıllık yüzde 90,5 artışla metrekare başına 26 bin 537 TL olarak hesaplanmıştır. İstanbul, Ankara ve İzmir’deyse sırasıyla 39 bin 589 TL, 19 bin 805 TL ve 30 bin 671 TL olarak gerçekleşmiştir.
Bugün ise ilçe bazlı verileri göz önüne alarak uluslararası yatırımcıya konut satışı konusunda daha sağlıklı bir değerlendirme yapılmasına katkıda bulunmaya çalışacağım. Bu kapsamda öncelikle uluslararası yatırımcıya konut satışının en fazla olduğu Antalya ve İstanbul’da 2018 – 2023 ilk altı ay arasında yabancılara yapılan konut satışlarını ilçe bazında yakından analiz edelim. Ardından, konut fiyatlarındaki bu artışta uluslararası yatırımcının payının ne kadar olduğunu ya da herhangi bir ilçede gerçekleşen uluslararası konut satışlarının şehir geneline ne kadar etki edebileceğini sorgulayalım.
Antalya’da Uluslararası Yatırımcıya Konut Satışları
Antalya’da 2018 – 2023 Haziran arasında toplam 66 bin 205 adet uluslararası yatırımcıya konut satışı gerçekleşmiştir ve bu satışların yüzde 90,9’u sadece dört ilçededir. Alanya 40 bin 709 konut satışı ve yüzde 61,5 pay ile Antalya’da uluslararası yatırımcıya en çok konut satışı yapılan ilçe konumundadır. Alanya’nın ardından ikinci sırada olan Konyaaltı’nda ise uluslararası yatırımcıya konut satışı yalnızca 7 bin 799 olup bunun Antalya’daki toplam satışlardaki payı yüzde 11,8’dir. Söz konusu iki ilçeyi 6 bin 221 satış ve yüzde 9,4 pay ile Muratpaşa, 5 bin 447 satış ve yüzde 8,2 pay ile Kepez takip etmektedir.
Antalya’nın Yedi İlçesinde Uluslararası Yatırımcıya Konut Satışı Yok
Öte yandan 19 ilçenin yedisinde uluslararası yatırımcıya hiç konut satılmamıştır. Antalya’da uluslararası yatırımcıya konut satışı 21 bin 853 ile en çok 2022 yılında gerçekleşmiştir. Söz konusu dönem içerisinde Alanya, tüm yıllarda en fazla uluslararası yatırımcıya konut satışı yapılan ilçe olmuştur.
40 Farklı Ülke Vatandaşı Antalya’da Konut Aldı
İlçelerde yapılan uluslararası yatırımcıya konut satışı ülke uyrukları bazında incelendiğinde toplam 40 farklı ülke vatandaşının Antalya’da konut alımı yaptığı görülmektedir. Bu ülkeler arasında ise Rusya Federasyonu vatandaşları 23 bin 454 konut alımı ve yüzde 34,3 pay ile ilk sırada gelmektedir. Rusya Federasyonu’nu sırasıyla 5 bin 471 alım yüzde 8 pay ile Almanya, 5 bin 355 alım yüzde 7,8 pay ile Kazakistan, 5 bin 349 alım yüzde 7,7 pay ile İran ve 4 bin 738 alım yüzde 6,9 pay ile Ukrayna vatandaşları takip etmektedir.
Antalya’nın Tüm İlçelerinde En Çok Ev Alanlar Rus Vatandaşları
İlçelerdeki konut satışları ülke uyrukları bazında incelendiğinde Antalya’da uluslararası yatırımcıya konut satışı yapılan tüm ilçelerde Rusya Federasyonu vatandaşları ilk sırada gelmektedir. Ayrıca Rusya Federasyonu vatandaşları, Ukrayna – Rusya savaşının çıkmasının akabinde en çok alımını 9 bin 973 konut ile 2022 yılında yapmıştır. Antalya’da Rusya Federasyonu vatandaşlarının konut alımı 2018 – 2022 yılı arasında yüzde 587 oranında artış göstermiştir. Ukrayna vatandaşları da benzer şekilde en çok konut alımını bin 797 konut ile 2022 yılında gerçekleştirmiştir. Aynı dönem içerisinde Ukrayna vatandaşlarının konut alımı ise yüzde 345 oranında artmıştır.
Farklı ülkelere bakıldığında ise Alanya’da ikinci sırada yüzde 8,8 pay ile Almanya vatandaşları bulunmaktadır. Diğer ilçelerden ise Konyaaltı’nda yüzde 14,7 pay, Muratpaşa’da yüzde 16,4 pay ve Kepez’de yüzde 9,3 pay ile İran vatandaşları vardır.
Antalya’da Uluslararası Yatırımcıya Konut Satışı Dört İlçede Gelişiyor
Antalya’daki uluslararası yatırımcıya konut satışları ilçe bazında değerlendirildiğinde piyasanın yüzde 90,1 pay ile Alanya, Konyaaltı, Kepez ve Muratpaşa ilçelerinde geliştiği görülmektedir. Ayrıca bu ilçelerde konut alımı yüzde 35,2 pay ile Rusya Federasyonu, yüzde 8,6 pay ile Kazakistan, yüzde 8,4 pay ile İran, yüzde 7,5 pay ile Ukrayna ve yüzde 6,9 pay ile Almanya vatandaşları tarafından şekillenmektedir.
İstanbul’da Uluslararası Yatırımcıya Konut Satışları
İstanbul’da 2018 – 2023 Haziran arasında toplam 111 bin 627 adet uluslararası yatırımcıya konut satışı gerçekleşmiştir. Bununla birlikte 39 ilçeye sahip şehirde piyasanın yüzde 70,9’u sadece sekiz ilçede oluşmaktadır. Bu sekiz ilçe içindeyse Esenyurt, 37 bin 304 konut satışı ve yüzde 33,4 pay ile ilk sırada gelmektedir. Esenyurt’u 13 bin 261 konut satışı ve yüzde 11,9 pay ile Beylikdüzü takip etmektedir. Üçüncü sırada ise 9 bin 273 konut satışı ve yüzde 8,3 pay ile Başakşehir yer almaktadır.
İstanbul’da uluslararası yatırımcıya konut satışı, 26 bin 443 ile en çok 2021 yılında gerçekleşmiştir. Esenyurt bu dönem aralığındaki tüm yıllarda, uluslararası yatırımcıya konut satışının en fazla gerçekleştiği ilçe olmuştur.
İstanbul’da En Çok Konutu İranlılar Alıyor
İlçelerde yapılan uluslararası yatırımcıya konut satışları ülke uyrukları bazında incelendiğinde toplam 51 farklı ülke vatandaşının İstanbul’da konut alımı yaptığı görülmektedir. Bu ülkeler arasında ise İran vatandaşları 22 bin 242 konut alımı ve yüzde 19,6 pay ile ilk sırada gelmektedir. Bu ülkeyi sırasıyla 11 bin 529 alım yüzde 10,2 pay ile Irak ve 6 bin 455 alım yüzde 5,7 pay ile Afganistan vatandaşları takip etmektedir.
İlçelerde yapılan konut satışları ülke uyrukları bazında incelendiğinde en çok satış yapılan 8 ilçenin 4’ünde İran, 3’ünde Irak vatandaşları ilk sırayı alırken 1 ilçede ise Afganistan vatandaşları öne çıkmaktadır. İran vatandaşları yüzde 37,2 pay ile Sarıyer, yüzde 26,1 pay ile Kâğıthane, yüzde 22 pay ile Esenyurt ve yüzde 20 pay ile Büyükçekmece’de en çok konut alımı yapan grup konumundadır. Irak vatandaşları ise yüzde 27 pay ile Avcılar, yüzde 12,6 pay ile Başakşehir ve yüzde 9,4 pay ile Bağcılar’da ilk sıradadır. Afganistan vatandaşlarına baktığımızda da en çok alımı yüzde 19 pay ile Beylikdüzü’nde yaptıkları görülmektedir.
Diğer ülke vatandaşlarına bakıldığında en çok uluslararası yatırımcıya konut satışının olduğu Esenyurt’ta ikinci sırada yüzde 11,7 pay ile Irak, üçüncü sırada yüzde 6,7 pay ile Afganistan vatandaşları gelirken farklı ilçelerde şöyle bir tablo öne çıkmaktadır:
- Avcılar’da yüzde 27 pay ile Irak, yüzde 9,8 ile İran ve yüzde 6,4 ile Yemen
- Bağcılar’da yüzde 9,4 pay ile Irak, yüzde 5,8 ile İran ve yüzde 3,5 ile Mısır
- Başakşehir’de yüzde 12,6 pay ile Irak, yüzde 9,4 ile İran ve Yemen
- Beylikdüzü’nde yüzde 19 pay ile Afganistan, yüzde 16,3 ile İran ve yüzde 9,8 ile Irak
- Büyükçekmece’de yüzde 20 pay ile İran, yüzde 8,7 ile Afganistan ve yüzde 7,4 ile Irak
- Kâğıthane’de yüzde 26,1 pay ile İran, yüzde 7,8 ile Rusya Federasyonu ve yüzde 3,4 ile Irak
- Sarıyer’de yüzde 37,2 pay ile İran, yüzde 12,3 ile Suudi Arabistan ve yüzde 2,9 ile Rusya Federasyonu
İstanbul’da Uluslararası Yatırımcıya Konut Satışı 8 İlçede Yoğun
Uluslararası yatırımcıya konut satışı İstanbul ölçeğinde ilçe bazında değerlendirildiğinde piyasanın yüzde 70,9 pay ile Avcılar, Bağcılar, Başakşehir, Beylikdüzü, Büyükçekmece, Esenyurt, Kağıthane, Sarıyer ilçelerinde oluştuğu görülmektedir.
Ayrıca bu ilçelerdeki konut alımı da ülke uyruklarına göre aşağıdaki oranlarda gerçekleşmektedir:
- İran: Yüzde 18,6
- Irak: Yüzde 11,7
- Afganistan: Yüzde 7,1
- Yemen: Yüzde 5,1
- Suudi Arabistan: Yüzde 4
- Rusya Federasyonu ve Mısır: Yüzde 3,7
Uluslararası Yatırımcıya Gayrimenkul Satışları Belli İlçelerde Kümeleniyor
2018 – 2023 ilk altı ay Türkiye’de uluslararası yatırımcıya konut satışının en fazla olduğu Antalya ve İstanbul’daki satışlar ilçe bazlı analiz edildiğinde belli ilçelerde kümelenme görülmektedir. İki şehirdeki toplam 58 ilçenin 12’sinin toplam uluslararası yatırımcıya konut satışındaki payı yüzde 78,3’tür. Ayrıca ilçelerdeki uluslararası yatırımcıya konut satışlarına ülke uyrukları bazında bakıldığında da benzer şekilde her şehirde belirli ülke uyrukları ön plana çıkmaktadır.
Uluslararası Yatırımcıya En Çok Gayrimenkul Satılan İlçe Alanya
Alanya Türkiye’de en fazla uluslararası yatırımcıya konut satışının yapıldığı ilçe konumundadır. Alanya ayrıca 2022 yılında 14 bin 127 adet uluslararası yatırımcıya konut satışıyla rekor kırmıştır. Alanya’yı İstanbul’dan Esenyurt ilçesi takip etmekteyken üçüncü sırada ise Beylikdüzü yer almaktadır. 2018 – 2022 yılları arasında bu sıralama hiç değişmemiştir.
2018 – 2022 Arasında 65 Farklı Ülke Vatandaşı, Antalya ve İstanbul’dan Konut Aldı
Uyruk bazında 2018 – 2022 yılları arasında 65 farklı ülkeden yatırımcı, iki şehirden konut alımı gerçekleştirmiştir. En fazla konut alımı yapanlar ise 27 bin 675 konut ile Rusya Federasyonu vatandaşları olmuştur. İkinci sırada 27 bin 591 konut alımı ile İran gelmektedir. Bu iki ülkeyi 14 bin 348 konut alımı ile Irak takip etmektedir. Bahse konu üç ülke vatandaşlarının toplam konut satışları içerisindeki payı ise yüzde 50,5 olmuştur. Öte yandan istatistiki gizlilik kuralı gereği 20 altı konut satış verisine sahip uyruklar, “gizlenmiş uyruklar” başlığı altında toplulaştırılmıştır. Bu grup altında toplanan ülke vatandaşlarının konut alımı ise 36 bin 556 adet olup bunun toplam satışlardaki payı yüzde 20,1’dir.
Antalya’daki uluslararası yatırımcıya konut satışlarının yüzde 90,9’u ise dört ilçede gerçekleşmiştir. Alanya uluslararası yatırımcıya konut satışının en çok gerçekleştiği ilçe konumundadır. Alanya’nın ardından ikinci sırada Konyaaltı gelmekteyken bu iki ilçe Muratpaşa ve Kepez takip etmektedir. İlçelerdeki konut satışları ülke uyrukları bazında incelendiğinde Antalya’da uluslararası yatırımcıya konut satışı yapılan tüm ilçelerde Rusya Federasyonu vatandaşları ilk sırada gelmektedir.
39 ilçeye sahip İstanbul’da piyasanın yüzde 70,9’u sekiz ilçede oluşmaktadır. Bu sekiz ilçe içindeyse yüzde 33,4 pay ile Esenyurt ilk sıradadır. Esenyurt’u Beylikdüzü takip ederken üçüncü sırada Başakşehir gelmektedir. Toplam 51 farklı ülke vatandaşının İstanbul’da konut alımı yaptığı görülmektedir. Bu ülkeler arasında ise İran vatandaşları ilk sırada gelmekte, İran’ı da sırasıyla Irak ve Afganistan vatandaşları takip etmektedir.
Uluslararası Yatırımcıya Konut Satışlarında Genelleme Yapmak Doğru Değil
Sonuç itibarıyla uluslararası yatırımcıya konut satışlarının şehirlerde heterojen bir dağılıma sahip olduğunu ve her ilçede farklı ülke vatandaşlarının ön plana çıktığını görmekteyiz. Dolayısıyla uluslararası yatırımcıya konut satışında ülke ya da il bazında genellemeler yapmak, sebep – sonuç ilişkisinin yanlış yorumlanmasına sebep olabilir. Uluslararası yatırımcıya konut satışlarının ilçelerde ortaya çıkardığı / çıkaracağı muhtemel toplumsal ve sosyal etkilere karşı doğru aksiyonlara, ancak detaylı ve titiz bir irdeleme sonucu ulaşılabilir.
