İçindekiler
Bu yazımda gayrimenkul sektöründe faaliyette bulunanların zaman zaman faydalandığı önemli bir başlığa değineceğim. Uygulayıcılarına önemli avantajlar sağlayan bu başlık, “üst hakkı” yani “inşaat hakkı”dır…
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 726. ve 826. maddeleri birlikte değerlendirildiğinde üst hakkı; sahibine, başkasına ait bir arsanın üstünde/altında inşaat ile imalat gerçekleştirme veya mevcut inşaat ve imalatı yerinde bırakma yetkisi vermektedir.
Türk Medeni Kanunu’nun 726. maddesinde üst hakkı ile ilgili şu ifadelere yer verilmiştir:
“Bir üst irtifakına dayalı olarak başkasına ait bir arazinin altında veya üstünde sürekli kalmak üzere inşa edilen yapıların mülkiyeti, irtifak hakkı sahibine ait olur.
Bir binanın başlı başına kullanılmaya elverişli bağımsız bölümleri üzerinde kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulması, Kat Mülkiyeti Kanununa tâbidir.
Bağımsız bölümler üzerinde ayrıca üst hakkı kurulamaz.”
Sahibine hem yüklü taşınmaz üzerinde sınırlı bir ayni hak hem de yüklü taşınmazdaki inşaat üzerinde tam bir hak sağlayan üst hakkı ile arazinin mülkiyeti malikte kalmaktadır. Ancak araziye inşa edilen taşınmaz, irtifak hakkı sahibinin kabul edilmektedir.
Konuyu örneklendirerek şematize etmek gerekirse üst hakkı ile birlikte başkasına ait arsanın üzerine bina inşa edilebilmekte ya da altına bir depo yapılabilmektedir. Bireylere veya şirketlere bu olanakları üst hakkı tanımaktadır.
Kamu Taşınmazlarında da Üst Hakkı Kurulabilir
Devletin sosyal meskenler inşa etme faaliyetlerine de hizmet eden üst hakkı, 3996 sayılı Bazı Yatırım ve Hizmetlerin Yap-İşlet-Devret Modeli Çerçevesinde Yaptırılması Hakkında Kanun kapsamında yap-işlet-devret modelinde de kullanılmaktadır. Yani kısaca üst hakkının; devletin kaynaklarını ekonomiye kazandırma, yatırımları teşvik etme ve istihdamı arttırma gibi amaçlara hizmet ettiği de rahatlıkla söylenebilir.
Üst hakkı sayesinde mülkiyetlerindeki arsalarını özel yapılara devretmeden sadece tahsis etme imkânına kavuşan kamu kurumları, bu arazilerin üzerinde farklı yatırımların önünü açabilmektedir.
Üst hakkı bağımsız ve sürekli nitelikte ise sahibinin istemi üzerine tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilebilmektedir. Başkasına devri gerçekleştirilebilen ve eşyaya bağlı bulunmayan üst hakkı, bağımsız bir şahsi irtifaktır.
En Az 30, En Fazla 100 Yıl Süre
Uygulamada üst hakkı en az 30 yıl, en çok 100 yıl için kurulabilmektedir. Bahsi geçen zaman diliminin 3/4’ü dolduktan sonra kurulumdaki şekil şartına uyum sağlanmak şartı ile bu süre tekrar azami 100 yıl uzatılabilir.
Üst Hakkının Tapuya Tescili Nasıl Gerçekleşir?
Herhangi bir tapuda üst hakkının tesisi için tapu siciline tescil ve bu hakkın kurulmasına ilişkin bir sözleşme yapılması gerekmektedir. İlgili sözleşmenin geçerliliği ise tapu sicil memuru tarafından düzenlenmesine ve tapu siciline tescil edilmesine bağlıdır.
Tapu Sicil Tüzüğü’nün 17/08/2013 tarihli 10. maddesinde de konuyla ilgili şu ifadeler kullanılmaktadır:
“Süresiz veya en az otuz yıl süreli olan ve tasarrufları kısıtlanmayan ve izne tâbi kılınmayan bağımsız ve sürekli irtifak hakları, hak sahibinin yazılı istemi üzerine tapu kütüğünün ayrı bir sayfasına taşınmaz olarak tescil edilir.”
Türk Medeni Kanunu’nun 826. maddesinin son fıkrasında da “Üst hakkı, bağımsız ve sürekli nitelikte ise üst hakkı sahibinin istemi üzerine tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilebilir. En az otuz yıl için kurulan üst hakkı, sürekli niteliktedir.” vurgusu yapılmaktadır.
Üst Hakkı Nasıl Sonlanır?
Üst hakkının sona erme nedenlerini irdelediğimizde bunların kanunlarda açıkça düzenlenmediğine şahit olmaktayız. Bu noktada ancak taşınmaz irtifak haklarının son bulmasını gerektiren nedenlerle kıyaslama yapılarak bir sonuca varılabilmektedir. Anlaşmayla sözleşmenin sona erdirilmesi, süreli sözleşmelerde zamanın dolması, ilgili arsanın kamulaştırılması gibi daha pek çok neden sayılabilir.
