İçindekiler
Resmî Gazete’de 25 Ekim 2022’de yayımlanan 2023 yılı Cumhurbaşkanlığı Yıllık Programı’na, “yerel yönetimlerin mali yapılarını güçlendirmek amacıyla öz gelirlerini arttırma” hedefi doğrultusunda “gayrimenkullerin vergilendirilmesinde esas alınan alım satım değerinin belirlenmesi ve beyanına ilişkin yeni bir sistemin devreye sokulması” politikası dahil edilmiştir.
Bu kapsamda Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) ve Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK) tarafından yetkilendirilmiş değerleme kuruluşları ile lisanslı değerleme uzmanları tarafından hazırlanan, web tapu uygulamasıyla oluşturulan değerleme raporlarının, alım-satım vb. işlemlerden elde edilen değerler ile değere etki eden öz nitelik verilerinin, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) Taşınmaz Değer Bilgi Merkezi’ne elektronik olarak anlık gönderimi sağlanacaktır.
Hâlihazırdaki Uygulama Neler İçeriyor?
Öncelikle hâlihazırdaki uygulamaya bir bakalım…
SPK ve BDDK tarafından yetkilendirilmiş değerleme kuruluşları ile lisanslı değerleme uzmanları tarafından, web tapu portalı üzerinden sadece yabancıya satış raporları hazırlanmaktadır. Zira 2019’da T.C. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığına bağlı TKGM tarafından yayımlanan genelge ile yabancı uyruklu kişilerin alıcı veya satıcı şeklinde taraf olduğu bütün satış işlemlerinde değerleme raporu hazırlanması zorunluluğu getirilmiştir.
Özetle 4 Mart 2019’dan itibaren yabancıya satış işlemlerine değerleme raporu zorunluluğu getirilmesiyle birlikte tapu değeri, yerini piyasa değerine bırakmıştır.
Alım-Satımlarda Süreç Nasıl İşliyor?
Alım-satım işlemlerinde tapuda gayrimenkullerin kayıt altına alındığı değer, tapu değeridir. Bu değer, alım-satımda taraflar tarafından belirtilir ve tapu kaydına tescil edilir. Genel uygulamada -emlak vergi değerinden az olmamak üzere- tarafların beyanı esas alınarak tescil yapılmaktadır. Bu nedenle uygulama, alım-satım işlemlerinde düşük harç ödeme yapılmasını sağlama amaçlı yerleşmiştir.
Vergi Değeri Nedir?
1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu uyarınca tespit edilen vergi değeri, ilgili Kanunun 29. maddesinde şu şekilde düzenlenmiştir:
“a) Arsa ve araziler için 213 sayılı Vergi Usul Kanunu’nun asgari ölçüde birim değer tespitine ilişkin hükümlerine göre takdir komisyonlarınca arsalar için her mahalle ve arsa sayılacak parsellenmemiş arazide her köy için cadde, sokak veya değer bakımından farklı bölgeler (turistik bölgelerdeki cadde, sokak veya değer bakımından farklı olanlar ilgili valilerce tespit edilecek pafta, ada veya parseller), arazide her il veya ilçe için arazinin cinsi (kıraç, taban, sulak) itibarıyla takdir olunan birim değerlere göre,
b) Binalar için, Maliye ve Bayındırlık ve İskân Bakanlıklarınca müştereken tespit ve ilân edilecek bina metrekare normal inşaat maliyetleri ile arsa ve araziler için belirtilen esaslara göre bulunacak arsa veya arsa payı değeri esas alınarak hesaplanan bedeldir.”
Ülkemizdeki uygulamalara baktığımızda, kayıtlarda sadece vergi değeri ile tapu değerini görmekteyiz. Ancak piyasa değeri, yasal olarak kayıt altına alınmamaktadır.
Piyasa Değeri (Pazar Değeri) Nedir?
Piyasa değeri kısaca, istekli alıcı ve satıcı arasında normal piyasa koşullarında gerçekleşmiş satış kıymetidir. Belirttiğimiz üzere ülkemizde kayıt altına alınmayan piyasa değeri, istisna olarak sadece yabancıya satış işlemlerinde kaydedilmektedir.
Şimdi de kamu tarafından bugüne kadar yapılan düzenlemelere bir bakalım…
100 Günlük Eylem Planı ile Taşınmaz Değerleme Sisteminin Kurulması
3 Ağustos 2018’de yayımlanan 100 Günlük Eylem Planı ile “taşınmaz değerleme sisteminin kurulması” politikası gündeme alınmıştır. Akabinde 5 Şubat 2019 tarihli ve 30677 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan aynı gün yürürlüğe giren 30 sayılı Cumhurbaşkanlığı Kararnamesi ile Taşınmaz Değerleme Dairesi Başkanlığının kuruluşuna ve görevlerine ilişkin düzenlemeler oluşturulmuştur.
TKGM bünyesinde kurulan Taşınmaz Değerleme Dairesi Başkanlığının görevleri şunlardır:
- Taşınmazların toplu değerleme yöntemleriyle değerini belirlemek, değer bilgi merkezini kurmak, yönetmek ve değer haritalarının üretilmesi ile güncel tutulmasını sağlamak.
- Gereken durumlarda toplu değerleme çalışmalarında kullanılmak üzere tekil değerleme yaptırmak veya talep etmek.
- Toplu değerleme standartlarına ilişkin çalışmaları yürütmek.
- Toplu değerleme çalışmaları sonucunda elde edilen verilere dayanarak istatistikler ve raporlar yayımlamak.
- Taşınmaz değerleme ve toplu değerleme alanlarıyla ilgili ihtiyaç analizleri ile uluslararası gelişmelerin ve iyi uygulamaların takibini yapmak.
11. Kalkınma Planı’nda Belirlenen Değerleme Politikaları
2019 yılında hazırlanan 11.Kalkınma Planı’nda belirlenen değerleme politikaları ise şöyle sıralanmaktadır:
- Gayrimenkul sahipliği üzerinden alınan vergiler diğer tasarruf araçlarının vergilendirilmesi dikkate alınmak suretiyle yeniden değerlendirilecektir.
- Gayrimenkullerin vergilendirilmesinde esas alınan alım-satım değerinin belirlenmesi ve beyanına ilişkin yeni bir sistemin devreye sokulması suretiyle vergide adalet pekiştirilecek ve vergileme etkinleştirilecektir. Bu çerçevede ilgili bakanlıklar sistemin tasarımı ve uygulamasına ilişkin düzenlemeler ile gerekli altyapıyı birlikte oluşturacaklardır.
- Gayrimenkul değer artışlarının etkili yönetimiyle kentsel mekân ve hizmet kalitesinin arttırılması, kentsel hizmetlerin yaygınlaştırılması ve geliştirilmesine yönelik faaliyetlere kaynak oluşturması sağlanacaktır.
- Tapu işlemlerinde gerçekleşen fiyatın kaydedilmesi, değer değişimlerinin takip edilebilmesi, kamu yatırımları ve düzenlemeleri sonucu ortaya çıkan değer artışlarının tespit edilmesi, yer seçim analizlerine katkı verilmesi ve taşınmaz değer haritalarının oluşturulabilmesi için Tapu ve Kadastro Bilgi Sistemine entegre bir gayrimenkul değer bilgi merkezi kurulacak ve taşınmazların değere yönelik verileri, mülkiyet bilgileri ile birlikte tutulacaktır.
Çabalara Rağmen Hedeflenen Politikalar Gerçekleşmedi
11. Kalkınma planı sonrasındaki süreçte T.C. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, TKGM, T.C. Hazine ve Maliye Bakanlığı, üniversiteler ile sektör temsilcilerinden oluşan geniş katılımlı çalıştaylar düzenlenmiş ancak hedeflenen politikaların gerçekleşmesi sağlanamamıştır. Yani mevcut uygulama olduğu gibi devam etmektedir.
En Önemli Düzenleme: Değerler Arasındaki Farklılığın Giderilmesi
Ülkemizde gayrimenkul alanında yapılacak en önemli düzenleme; vergi, tapu ve piyasa değeri arasındaki farklılığın giderilmesidir. Yani gayrimenkuller, tek bir değer kavramı üzerinden kayıt altına alınmalıdır.
Her satış işleminde gayrimenkulün piyasa değerinin tespitine ilişkin değerleme raporu, SPK lisanslı değerleme uzmanı tarafından hazırlanmalıdır. Bu sağlandığı takdirde ekonomimizin lokomotifi olan gayrimenkul sektörünün resmî olarak kayıt altına alınması sağlanacaktır ve şüphesiz merkezi/yerel yönetim gelirleri de artacaktır.
Tabii burada eklenmesi gereken önemli bir husus da harç ve vergi oranlarında yeniden bir düzenleme yapılması gerektiğidir. Artan değerler ile daha düşük oranlardaki vergi ve harç oranları; merkezi ve yerel yönetimler açısından bir kayıp oluşturmayacak, vatandaş açısından daha ödenebilir düzeylerde olacaktır.
Tüm bunların yanı sıra bahse konu adımlar sayesinde şeffaf bir yapıya kavuşacak gayrimenkul sektörüne yönelik veri birikimi de sağlanacak, değer artışları resmî olarak takip edilebilecektir. Ardından değerleme uzmanlarının en büyük ihtiyacı olan gerçekleşmiş satış verilerine ulaşım imkânı sayesinde, değerleme raporları ile piyasa değerleri daha uyumlu hâle gelecektir. Bir diğer önemli husus da şeffaflaşan gayrimenkul sektörü ile birlikte kurumsal yabancı yatırımcı talebinin artacağıdır.
