İçindekiler
Belli potansiyele sahip gayrimenkullere ve gayrimenkule dayalı projelere yatırım yapmak, gayrimenkulleri satmak veya kiralayarak kazanç elde etmek maksadıyla kurulan şirketleri kısaca Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı (GYO) olarak tanımlıyoruz.
GYO’ların Avantajları Neler?
Likidite boyutuyla parasal varlıklara göre daha sert bir yapısı olması, nakde dönme noktasında zafiyetler içermesi nedeniyle modern bir finansal yapı olarak GYO’lar önem arz etmektedir. GYO’lar, çok ciddi vergi avantajları içermesi ve ülkemizin sektöre olan duyarlılık seviyesinin yüksek seyretmesi nedeniyle büyüme potansiyeli taşıyan ve yatırımcılarına kazanç sağlaması mümkün alanlardan biridir.
Sektörün bireysel dinamiklerinde dönem dönem zikzaklar olsa da sağlanan vergi avantajları GYO’ları sürekli zinde tutmaktadır. Özellikle GYO’ların sıfır vergiyle sezonu kapatmaları, yatırımcılarının önemli vergisel avantajlar yaşaması, yabancı uyruklu yatırımcılar için sıfır vergi yükü taşıması nedeniyle yatırımcı çekme potansiyeli çok yüksek seyretmektedir.
GYO’lar Nasıl Vergilendiriliyor?
GYO’ların vergi türlerine göre avantajlarını detaylı olarak 7 başlıkta sıralayabiliriz:
Kurumlar Vergisi Açısından
5520 Sayılı Kurumlar Vergisi Kanunu’nun 5 / 1 – d maddesinde yer alan hüküm uyarınca, gayrimenkul yatırım ortaklıklarının elde ettiği tüm kazançlar, kurumlar vergisinden istisnadır. Mezkûr düzenlemede, tüm kazançlar hüküm altında bulunduğu için esas faaliyet konusu kapsamında olan veya olmayan hiçbir kazanç vergiye tabi değildir. Bu eksende sağlanan imtiyaz; muafiyet değil, istisnadır. Bu nedenle kurum kazancının beyan edilmesi ve tüm gelirlerin istisna olarak düşülmesi suretiyle kurumlar vergisi matrahının 0,00 TL olarak bildirilmesi gerekmektedir. Kurumlar vergisi oranının %25 olduğu bir iklimde GYO’ların tüm kazançlarının vergi dışı bırakılması, sektörün büyüme performansını besleyen en önemli parametrelerden biri olmaktadır.
Kurum Stopajı Açısından
Kurumlar Vergisi Kanunu’nun 15 / 3 maddesinde yer alan, “Emeklilik yatırım fonlarının kazançları hariç olmak üzere, Kanunun 5’inci maddesinin birinci fıkrasının d bendinde yazılı kazançlardan, dağıtılsın veya dağıtılmasın, kurum bünyesinde %15 oranında vergi kesintisi yapılır.” hükmü uyarınca, GYO’ların elde ettikleri kazançlara yönelik kurum bünyesinde belirtilen oranda bir vergi kesintisi yapılması gerekmektedir. Ancak bu oran, 12 / 1 / 2009 tarihli ve 2009 / 14594 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile 3 / 2 / 2009 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere %0 olarak belirlenmiştir. Oranın sıfır olması bu noktada mükellefleri aldatmasın, müteakip yılın nisan ayı muhtasar beyannamesi ile söz konusu kazancın beyan edilmesi, ancak vergi tahakkukunun gerçekleşmemesi gerekecektir. Hem kurumlar vergisinin istisna olması hem de kurum bünyesinde yapılması gereken vergi kesintisinin sıfır olması, elde edilen kazanç anlamında sektörü vergiden tamamen arındırmaktadır.
Katma Değer Vergisi (KDV) Açısından
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının faaliyetlerine yönelik KDV Kanunu’nda bir istisna bulunmadığından, bu ortaklıkların esas faaliyet konusu olan taşınmaz teslimi ve kiralama faaliyetleri ile diğer tüm ticari işlemleri, KDV Kanunu’nun 1 / 1 maddesi kapsamında KDV’ye tabi bulunmaktadır.
Damga Vergisi Açısından
488 Sayılı Damga Vergisi Kanunu’na ekli 2 sayılı tablonun “Ticari ve medeni işlerle ilgili kâğıtlar” başlıklı bölümünde yer alan, “Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının ve Gayrimenkul Yatırım Fonlarının münhasıran gayrimenkul portföylerine ilişkin alım satım sözleşmeleri ile gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri” hükmü dikkate alınmak üzere istisnaya tabi sözleşmeler belirlenmiştir. Bu suretle, sektör açısından en önemli iki sözleşme unsuru damga vergisinden istisna edilmiştir.
Harçlar Açısından
492 Sayılı Harçlar Kanunu’na bağlı 8 sayılı tarifenin, “Finansal faaliyet harçları” başlıklı bölümünün 4’üncü fıkrasında; yatırım ortaklığı kurma ve faaliyet izin belgelerinden harç alınacağı hüküm altına alınmıştır. Buna göre, Sermaye Piyasası Kurulu tarafından verilen yatırım ortaklığı kurma ve faaliyet izin belgeleri, bir defaya mahsus olmak üzere maktu harca tabi bulunmaktadır. Ancak gayrimenkul yatırım ortaklıklarının anonim şirket olarak; kuruluş, pay devri, sermaye artırımı, birleşme, devir, bölünme ve nev’i değişiklikleri nedeniyle yapılacak işlemleri, tapu harcı dahil tüm harçlardan muaftır.
Banka ve Sigorta Muamele Vergisi (BSMV) Açısından
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının ihraç ettiği hisse senetlerine yatırım yapan banka, banker ve sigorta şirketlerinin bu senetlerin alım satımından ve getirilerinden (temettü vb.) dolayı lehe aldıkları paralar üzerinden %5 oranında Banka ve Sigorta Muamele Vergisi (BSMV) hesaplamaları gerekmektedir.
Gelir Vergisi Açısından
Gayrimenkul yatırım ortaklığı paylarının tam ve dar mükellef gerçek kişilerce elden çıkarılmasından doğan kazançlar; Gelir Vergisi Kanunu’nun geçici 67’nci maddesinin 1 numaralı fıkrası kapsamında 7 / 4 / 2012 tarihli ve 2012 / 3141 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı gereği %0 oranında tevkifata tabidir.
Tam mükellef gerçek kişilere ait GYO paylarına ödenen kâr payları üzerinden kurum bünyesinde daha önceden %0 nispetinde stopaj yapıldığı için, elde edilen gelirin yarısı gelir vergisinden müstesnadır. Kalan tutarın ilgili yıla ilişkin beyan haddini aşması halinde (2023 yılı beyanı açısından 150,000 TL) temettü gelirinin yarısı yıllık gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilir.
Dar mükellef gerçek kişilerce bu ortaklık paylarından elde edilen kâr payları ise tevkif yoluyla vergilendirilen menkul sermaye iradı olarak Gelir Vergisi Kanunu’nun 86’ncı maddesi gereği beyana tabi bulunmamaktadır. Dolayısıyla yabancı ülke vatandaşları sıfır vergiyle mevzuyu kendi zaviyelerinde kapatmaktadır.
Kurum kâr payı elde ederse; bu durumda herhangi bir stopaj olmaz, elde edilen kazanç beyannameye dahil edilir ve kurumlar vergisine tabidir.
GYO’lar Uluslararası Yatırımcılara Hangi Avantajları Sunuyor?
Vergi mevzuatını bir bütün olarak değerlendirdiğimizde mevzuat, oldukça iddialı bir seviyede desteklenen nadir sektörlerden biri olarak önümüze çıkmaktadır. Belirttiğimiz vergisel imtiyazlara sahip olan sektörün gerek kurumsal anlamda gerekse ülke ekonomisine katkı açısından mutlak fırsatlar yaratması gerekmektedir. Özellikle yabancı gerçek kişilerin sahip oldukları GYO hisselerinin gerek satışı gerekse temettüsü üzerinden elde edecekleri kazançlarda 1 TL bile vergi ödemiyor olmaları, ülkemize mutlaka başka fırsatlar yaratmalıdır. Bunun tercümesi de, uluslararası yatırımcıların vergi avantajının farkındalığı ekseninde ülkemize döviz girdisi sağlamalarıdır.
