Bina Güçlendirme İçin Gereken Şartlar

Binanın güçlendirilmesi, yıkılıp yenilenmesinden farklı olarak 6306 Sayılı Kanun’a değil 636 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabi olarak yapılır. Zira burada bina ayakta olduğundan kat mülkiyetine ya da (henüz geçmemişse) kat irtifakına tabi olup Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındadır. Kat Mülkiyeti Kanunu m. 19 gereği ana binanın güçlendirme işlemi (yıkıp yenileme seçeneğinden farklı olarak) arsa payının salt çoğunluğu (yüzde 50+1) değil arsa payı ve malik sayısının 4 / 5 oranında çoğunluk kararı ile yapılabilir.

Teknik olarak güçlendirme işlemi, İmar Mevzuatı (Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği m 58 / 1) gereği, binanın taşıyıcı sistemine etki eden bir esaslı tadilat olup; bu işlemle binanın statik yapısının iyileştirilmesi ve depreme dayanıklı hâle getirilmesi sağlanmaktadır. Bunun için taşınmazın kayıtlı olduğu ilçe belediyesinden tadilat ruhsatı alınarak, ruhsata esas projenin onaylanması gereklidir.

6306 Sayılı Kanun, riskli yapı kaydının kesinleşmesini takip eden 90 günlük tahliye ve yıkım bildirim süresinde ruhsat alınmasını öngörmekle birlikte uygulamada sürecin daha uzun sürdüğü bilinmektedir.

Bina Güçlendirmenin Avantajları

Malikler açısından güçlendirme (eğer şartları varsa), riskli binayı yıkıp yeniden inşa etmeye nazaran maddi olarak ve süre açısından avantajlı olup; imar durumuna göre yeni binada olası alan kayıpları varsa (yola terk vb.) bunun önlenmesi bakımından oldukça faydalıdır. Ek olarak projesi imkân verdiği takdirde oturum hâlinde dahi güçlendirme yapılabilmesi sebebiyle maliklere büyük kolaylık sağlanmaktadır.

Hangi Durumlarda Bina Güçlendirme Yapılır?

İmar Durumu

İmar durumuna göre yeniden inşa hâlinde yola terk ya da çekme mesafeleri dolayısıyla eskiye nazaran alan kaybı mecburi ise ve diğer şartlar sağlanıyorsa güçlendirme tercih edilebilir.

Binanın Yaşı

Genel kabul gören görüş, yapı ruhsat tarihine göre ortalama 40 yaş civarında olan 50 yaşını aşmamış binalar için güçlendirmenin mümkün olduğudur. Bu sebeple binanın yaşı oldukça önemlidir.

Teknik İmkân

Binanın statik açıdan güçlendirmeye müsait olması ve bunun teknik bir raporla tespiti gerekmektedir. Dava sürecinde, binanın yenilenmesi değil güçlendirilmesini isteyen maliklerin, bu yönde bilirkişi raporu alması gereklidir. Teknik açıdan güçlendirmenin mümkün olduğu ispat edilmediği müddetçe diğer şartlar sağlansa dahi güçlendirme yapılamaz.

Maliyet Analizi

Bina güçlendirme işleminin maliyeti projesine göre değişmekle birlikte genel olarak, yenileme bedelinin yüzde 40’ına kadar olan güçlendirme maliyeti makul kabul edilmektedir.

Hukuki Sayısal Çoğunluk

Teknik ve hukuki olarak iki temel üzerine oturtulan güçlendirme işlemi için Kat Mülkiyeti Kanunu m 19 / 2 gereği “ortak yerlerde inşaat” vasfına girdiğinden arsa payı ve malik sayısının 4 / 5 çoğunluğu ile kat malikleri genel kurul kararında karar alınması gereklidir. Elbette karar öncesinde Kat Mülkiyeti Kanunu’nu m. 27 ve devamında aranan duyuru ve toplantı için geçerli çoğunluk ve usule uyulmalıdır. Aksi halde sayısal çoğunluk sağlanmış olsa dahi alınan güçlendirme kararı geçersiz olur ve bunun mahkeme yoluyla iptali mümkündür.

Örneğin maliklere Kanun’un aradığı şekilde (elden veya iadeli taahhütlü posta ile) yazılı bildirim yapılması yerine ortak WhatsApp grubundan duyuru yapılması hâlinde, kararın alındığı toplantıya katılıp ret oyu veren ve bunu muhalefet şerhi olarak kat malikleri kurulu karar defterine işleten malik, Kanun’un 33. maddesi gereği, karar tarihinden itibaren 1 ay içinde güçlendirme kararının iptali için önce arabuluculuk yoluna, ardından Sulh Hukuk Mahkemesine başvurma hakkına sahiptir. (Arabulucunun hakim yerine geçerek kararı iptal etme yetkisi olmadığından, bu maddenin arabuluculuk kapsamına alınması isabetsiz olduğu kanaatindeyim.)

Kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda ise (örneğin salt çoğunlukla güçlendirme kararı alınması) süre koşulu aranmaz ve 1 ay süre ile bağlı kalınmaksızın iptal davası açılabilir.

Kat Mülkiyeti Kanunu m. 19 / 2 gereği ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece teknik raporla tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin 4 / 5 inin rızası aranmaz. Bir başka deyişle hakimin müdahalesi yoluna başvurulabilir ve Belediyeden ruhsat alınması için Mahkemeden yetki alınır.

Kentsel Dönüşümde Bina Güçlendirme Kararına Karşı İtiraz ve İptal Davası

Kentsel dönüşüm uygulamasında sıklıkla, binanın yenilenmesi sürecine karşı olan maliklerin, binanın güçlendirilmesi gerektiği gerekçesiyle itiraz veya dava yoluna gittiğini görmekteyiz. Bazen tam tersi olarak, güçlendirme işleminin iptali ile binanın yıkılıp yenilenmesi yolunda itiraz ve dava yoluna gidildiği görülmektedir. Her iki talep bakımından, mahkeme tarafından verilecek tedbir kararı önem arz etmektedir. Güçlendirme işlemini savunan ya da itiraz eden maliklerin, dava süreci öncesinde yukarıda sayılan kanuni kriterleri incelemesi ve teknik yeterliliğe ilişkin delil tespiti yoluyla ya da TMMOB’den rapor alması önerilir.

Son olarak yargılamada, teknik gerekliliğe dair itirazların bilirkişiler tarafından incelenmesinin sıradan bilirkişi raporlarının çok üzerinde emek ve zaman gerektirmesi sebebiyle, olası dava sürecinde maliklerin yüksek yargılama giderlerini dikkate alması gerektiğini bilgilerinize sunarım.

The post Kentsel Dönüşümde Güçlendirme Seçeneği Çözüm Olabilir mi? appeared first on EMSAL.COM.

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun açısından taşınmaz maliklerinin kendi arasında veya yüklenici ile aralarında en sık görülen ihtilaf konularının başında, yeni yapılacak inşaattaki bağımsız bölümlerin metrekaresi ile özellikle zemin kattaki iş yerlerinin alan kaybı gelmektedir. Sözleşmenin eki ve ayrılmaz parçası olan mimari proje bu nedenle çok önemlidir.

Sözleşme ekine ruhsata esas proje kadar detaylı olmayan taslak proje eklenmesi genel kabul gören uygulamadır. Sözleşmeye ise;

• Bağımsız bölümlerin net – brüt metrekarelerinin ve cinsinin (konut / ticari) yazılması,
• Kat paylaşım planı eklenmesi,
• Ruhsata esas projenin sözleşme ve ekinin taslak projeye uygun olması,
• Maliklerin yazılı onayından sonra ilgili belediyeye sunulacağı ve aykırılık hâlinde cezai şart ödeneceğinin belirtilmesi,
• İnşaat süresince yapı kullanım izin belgesi alınıncaya kadar maliklerin yazılı izni olmadan değişiklik yapılamayacağı ve buna bağlı cezai şart kaydı eklenmesi gibi işlemler, sürecin denetimi açısından önemlidir.

Malikler Sözleşme Öncesi Doğru Bilgilendirilmelidir

Mimari açıdan Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği ve ilgili mevzuatın getirdiği sınırlamalar ve İmar Mevzuatından kaynaklanan (yola terk vb.) alan kayıpları sonrasında, yeni inşaatlarda alan kullanımının genellikle eski binaya oranla azaldığı görülmektedir. Olası ihtilafların önlenmesi için teknik ve hukuki yönden maliklerin sözleşme öncesi doğru bilgilendirilmesi büyük önem taşır. 09.11.2024 itibariyle yürürlüğe giren kentsel dönüşüm danışmanlık merkezlerinin bu konuda iyileştirici etki yaratacağı düşünülmektedir.

Burada anahtar nokta, eski ve yeni taşınmaz arasındaki küçülme oranının tüm bağımsız bölümler için orantılı şekilde kullanılmasıdır. Örnek olarak eski binada; altyapı ruhsatı eki, mimari proje ve brüt inşaat metrekaresi ile yeni inşaat kıyaslandığında yüzde 22 oranında bir küçülme meydana geliyorsa bunun 3. kattaki konut ile mimari proje elverdiğince zemin kat dükkan için aynı şekilde kullanılması gerekmektedir. Bunu aşan şekilde ve zorunlu alanlar (örneğin elektrik odası, asansör vb.) düşüldükten sonra dahi (belli bir bağımsız bölüm, örneğin dükkanda yüzde 50 oranında keyfi bir küçülme varsa) mülkiyet hakkını kısıtlayan bir ihlal doğar.

Mülkiyet Hakkının Kısıtlandığı İhlallerde Sözleşme İmzalanması Zorunlu mu?

Uygulamada sıklıkla karşılaşılan bu durumda, ilgili bağımsız bölüm sahibinin kendisine teklif edilen sözleşmeyi imzalamaktan imtina hakkı doğar. Zira mülkiyet hakkını kısıtlayan sözleşmeler bakımından imzalama zorunluluğundan bahsedilemez. Bazen de sözleşme imzasından sonra maliklere bilgi verilmeden ruhsata esas projenin sözleşme ve ekine aykırı şekilde değiştirildiği, (örneğin zemin kattaki dükkân içine ortak alan vasfındaki otopark konulduğu) görülmektedir. Bu ve benzeri durumlarda mülkiyet hakkının ihlali söz konusu olur.

Anayasa’nın 13. Maddesi gereği temel hak ve hürriyetler ancak kanun ile sınırlanacağından ve 35. Madde gereği mülkiyet hakkı “temel hak ve hürriyetler” kapsamında olduğundan hakkın sözleşme eliyle de olsa kısıtlanması hukuken korunamaz. Anayasa’nın 35. maddesiyle güvenceye bağlanan mülkiyet hakkı, ekonomik değer ifade eden ve parayla değerlendirilebilen her türlü mal varlığı hakkını kapsamaktadır. (1)

Anayasa Mahkemesi Genel Kurulunca 10 / 2 / 2022 tarihinde, Hanife Yıldız Torum ve Nimet Filiz Seven’in (B. No: 2018 / 1567) başvurusunda, mülkiyet hakkının ihlal edildiğine karar vermiş, “Malikler arasındaki yeni paylaşım şeklinin dengeli ve adil olup olmadığı incelenmeden satış kararının hukukiliği yönünden yapılacak bir denetimin gerçek manada yargısal bir denetim olduğundan söz edilemez” görüşü benimsenmiştir. Azınlık haklarının korunması ve mahkemelerde etkin hukuki denetim sağlanmasına dikkat çeken kararda, “Bu bağlamda paydaşların yeterli bir müzakere sonucu bir karara varmış olması, bu kararın azınlıkta kalan paydaşların menfaatlerini açık bir biçimde zedelememesi gerekir. Azınlıkta kalan paydaşların, kendi çıkarlarına açıkça aykırı olan, taşınmazın eski durumuna kıyasla açık dengesizlikler içeren bir projeyi kabul etmeye zorlayan karara iştirak etmemiş olmaları hisselerin satışı gibi ağır bir müdahaleyi haklılaştırmamaktadır” görüşü benimsenmiştir.

Bu noktada, malik açısından;

• Hissesinin satış baskısı sebebiyle sözleşmeyi imzalayarak ardından genel mahkemede sözleşmenin feshini ve tazminat talep etmek ya da,
• İmzadan imtina ederek idare mahkemesinde satış işleminin iptali ve öncesinde satışın durdurulması yönünde yürütmeyi durdurma kararı talep seçenekleri oluşmaktadır.

Mahkemeler Tedbir Karar Vermekten Kaçınıyor

Genel mahkemelerde açılacak davada, yargılama süresince hukuki güvence elde etmek için, sürece bağlı olarak yıkımı ya da ruhsat veya kat irtifakının kurulumunu durdurmak noktasında tedbir talebi gündeme gelecektir. Mahkemelerin açıkça mülkiyet hakkı ihlali olduğunda dahi çoğunluğun menfaati gerekçesiyle yıkımı veya inşaatı durdurma yönünde tedbir karar vermekten imtina ettiğini görmekteyiz.

Anayasa Mahkemesi aynı kararda tedbir kararlarının etkili ve zamanında verilmesi gerektiğinin de altını çizmiş, “Anayasa’nın 35. maddesi mülkiyet hakkının korunması amacıyla yargı mercilerinde dava açan malik lehine ihtiyati tedbir kararı verilmesini kural olarak zorunlu kılmamaktadır. Ancak bazı durumlarda mülkiyet hakkının gerçek manada korunabilmesi, mahkemenin nihai hükümden önce de birtakım tedbirlere karar vermesine bağlı olabilir. Özellikle malik lehine verilecek muhtemel bir nihai hükmün sonuçsuz kalma riskinin bulunduğu hâllerde mahkemenin nihai hükmün uygulanma kabiliyetini yitirmesini önleyici tedbirleri daha yargılama devam ederken alması gerekli hâle gelebilir.” şeklinde kanaat bildirmiştir.

Benzer olayda Anayasa Mahkemesi (Atanur Ekin ve diğerleri, B. No: 2018 / 1406, 30 / 6/2021 / 6306 sayılı Kanun’un 6. maddesinin 2 / 3 çoğunluk dışındaki paydaş paylarının kamuya terk işlemine istinaden satılmasına yönelik belirlilik ve öngörülebilirlik içermemesi konulu) emsal kararında usulsüz yola terk işleminde mülkiyet hakkının ihlal edildiğini kabul etmiştir.

Danıştay 6. D., E. 2011/ 8665 K. 2013 / 9005 T. 20.12.2013 kararında mülkiyet hakkının kanun eliyle dahi keyfi olarak sınırlanamayacağına vurgu yapmakta olup; “İmar planında küçük sanayi sitesi alanı olarak belirlenen bir taşınmazdaki bu kullanım türünü, davacının da uygulamaya geçirebileceği göz önüne alındığında, sadece kentsel dönüşüm ve gelişim alanında, sadece kentsel dönüşüm ve gelişim alanında kaldığından bahisle taşınmazın kamulaştırılamayacağı” kanaatindedir. Yargıtay 8. HD., E. 2016 / 16687 K. 2020 / 3311 T. 11.6.2020 kararı “…davacı yararına ekonomik bir değerinin bulunduğundan, ağaçlar yönünden davacının Anayasa’nın 35. maddesi kapsamında korunmaya değer bir menfaatinin bulunup bulunmadığı incelenmelidir” görüşündedir.

Sonuç itibarıyla, mülkiyet hakkının hem ilk hem üst derece mahkemelerce titizlikle incelemesi ve hukuki korunma sağlanması gereklidir. Hak kaybına konu olan bağımsız bölümlerde (özellikle dükkan vasıflı ise olası kira geliri ve işyeri ruhsatı açısından) oluşacak problemler dikkate alınarak en başından doğru çözümler üretilmesi gereklidir. Sözleşmelerin hazırlanması ve incelenmesinde, hukukçu, mimar ve gerektiğinde değerleme uzmanından yardım alınması, hakların bilinmesi ve doğru kullanılmasında büyük önem taşımaktadır.

(1) AYM, E.2015/39, K.2015 / 62, 1 / 7 / 2015, S. 20)

The post Sözleşmeye Aykırı Ruhsat Başvurusunda Maliklerin Hakları appeared first on EMSAL.COM.

Deprem Sonrası Hasar Tespiti Nasıl Yapılır?

Hasar tespiti, 7269 Sayılı Umumi Hayata Müessir Afetler Dolayısıyla Alınacak Tedbirlerle Yapılacak Yardımlara Dair Kanun’a (m. 29) göre yapılmaktadır. Deprem sonrası hasarların ayrımı, binalarda taşıyıcı sistemin aldığı zarara göre aşağıdaki şekillerde yapılmaktadır.

• Az hasarlı bina
• Orta hasarlı bina
• Ağır hasarlı bina

Riskli Bina ve Hasarlı Binanın Farkı Nedir?

Riskli yapı ve hasarlı bina kavramları birbirinden farklıdır. Riskli yapının tespiti deprem olmadan önce yapılmaktadır. Özetle riskli yapı kavramı binanın Deprem Yönetmeliği’ne uygun inşa edilip edilmediğini ifade etmektedir.

Hasar tespiti ise, sadece depremde alınan zararı gösteren bir veri olup; binanın riskli yapı olup olmadığı tespitinden bağımsız bir teknik veridir. Örneğin Hatay’daki yeni inşa edilen Rönesans Rezidans’ın depremde yıkıldığını, güçlendirilen eski binaların ise depremde zarar almadığını gördük. Bu örnekler farkı anlamamız açısından önem taşır.

Hasar tespitinin etkisi şu konularda karşımıza çıkar:

• Hak sahipliği ve zarar tazmini (7269 Sayılı Kanun gereği)
• DASK’tan faydalanma (DASK kapsamındaki konutlar için)
• Tahliye ve yıkım zorunluluğu
• Güçlendirme zorunluluğu (orta hasarlı binalar için)
• İmar artış hakkı (örneğin İzmir ili içi)

Deprem Sonrası Binaların Hasar Tespiti Nasıl Yapılır?

Deprem sonrası Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü yetkililerinin saha çalışması ile 7269 Sayılı Kanun ve 2017 tarihli Afet Genelgesi esas alınarak yapılan hasar tespiti, riskli yapı tespit bildiriminden farklı olarak maliklere tek tek yapılmamakta; 2 gün süre ile taşınmazın bulunduğu yer, muhtarlıkta ilan edilmektedir. Bu konuda yasada ciddi bir boşluk olup maliklere doğrudan e-tebligat ile bildirim şartı getirilerek olası hak kayıpları önlenebilir. Ayrıca Türk vatandaşı olmayan malikler için muhtarlık kaydı bulunmadığından ilan askı süresi işlemeyecektir.

2 günlük muhtar askı ilan süresinden sonra, malikler tarafından İl Müdürlüğüne 30 gün içinde itiraz veya idare mahkemesine doğrudan dava yolu ile hasar kaydının değiştirilmesi mümkündür. Kiracıların itiraz ve dava hakkı yoktur. Hasar tespiti hatalı ise kanun sağladığı haklardan mahrum kalınacaktır. Bu nedenle itiraz veya doğrudan dava yoluna gidilmesi önemlidir.

Deprem Sonrası Sağlanan Maddi Yardımdan Kimler Faydalanabilir?

Kanun, DASK ya da afet sebebiyle belediyelerce sağlanan maddi yardımların çoğu ağır hasarlı binalar için söz konusu olup ağır hasarlı olduğu hâlde orta ya da az hasar kaydı alan bina malikleri bu haklardan faydalanamaz. Örneğin 7269 Sayılı Kanun kapsamında şartları varsa, uzun vadeli kredi ile konut sahibi olmak, DASK poliçe bedelinin tamamını tazmin etmek hakkı ağır hasarlı binalara özgüdür.

İzmir’de deprem sonrası İzmir Büyükşehir Belediye Meclisi kararı ile getirilen (Bayraklı’daki tüm riskli binaları kapsayan) yüzde 20+ imar hakkı da yine orta ve ağır hasarlı binalara sağlanmış bir hak olup, olası İstanbul depreminde benzer bir uygulama getirilerek imar hakkının iyileştirilmesi kuvvetle muhtemeldir. Bu nedenle hasar kaydı hatalı ise baştan düzeltilmesi, sonraki süreç için belirleyici olacaktır.

Yine orta hasarlı binalar için hasar kaydının kesinleşmesinden itibaren 1 yıl içinde güçlendirme zorunluluğu, aksi halde yıkım şartı olması önemli bir yükümlülüktür. Az hasarlı olduğu hâlde binanın hatalı tespit yüzünden orta hasar kaydı alması, kat maliklerini güçlendirme veya yıkım sonucu ile karşı karşıya bırakacaktır.

Deprem sonrası binaların yenilenmesinde kentsel dönüşüm süreci adeta arka tekerlek görevi görmekte olup; özellikle imar hakları ve yapılaşma şartları bakımından hasar durumunun tespit edilmesi bu anlamda büyük önem arz eder. Bu hususta deprem bölgesine özel olarak 21.11.2023 tarihinde çıkartılan Orta Hasarlı Binaların Ağır Hasarlı Sayılarak Yıkılmasına Dair Genelge ile orta ve hasarlı binalarda imar hakları iyileştiren 17.10.2024 tarihinde yürürlüğe giren Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği Değişikliği, deprem bölgesinde yapılaşma şartlarının tespiti ve olası İstanbul depremi sonrası benzer yol haritasını çizebilmek açısından önemlidir. Depremi değil ancak zararlarını önlemek, en azından azaltmak bizim elimizdedir.

The post Deprem Sonrası Hasar Tespitinin Kentsel Dönüşümdeki Önemi appeared first on EMSAL.COM.

• Riskli yapı şerhinin kesinleşmesi,
• Taşınmazın yıkımı,
• Taşınmazın yeniden inşası olmak üzere 3 temel aşamada karşımıza çıkar.

En önemli ve ihtilafların en çok yaşandığı aşama, inşaat yapım sözleşmesinin imzalandığı ve sonrasında taşınmazın inşasına başlanan süreçtir. İnşaat yapım ruhsatının alınması ile artık 6306 Sayılı Kanun’dan ziyade 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ve 3194 Sayılı İmar Kanunu, 636 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ve ilgili ikincil mevzuatın kapsamına girmekteyiz. Nitekim önceki makalemizde belirttiğimiz gibi ruhsat alındıktan hatta inşaata başlandıktan sonra 6306 Sayılı Kanun’a dayanarak hisse satışına Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı ile mahkemeler onay vermemektedir.

Yazımızda sözleşme imzası öncesinde taşınmazın inşa edileceği arsanın sahiplerinin dikkat etmesi gereken pratik ve önemli bilgileri paylaşacağız. (Sözleşme içeriği başlı başına bir uygulama alanı olup hepsine burada yer vermemiz mümkün olmadığından uygulamaya yönelik önemli ipuçlarını öne çıkaracağız.)

İnşaat Yapım Sözleşmesinden Önce Dikkat Edilecekler

Arsa sahipleri ile yüklenici arasında yapılacak inşaat yapım sözleşmesi ve ekleri, ilgili mevzuatın yanında uygulama dikkate alınarak titizlikle hazırlanmalıdır. Bu süreçte uzman hukukçu yardımı alınmalıdır.

Öncelikle hak sahipleri olan arsa malikleri ve sınırlı ayni hak sahiplerinin güncel bilgileri web tapu veya fiziksel inceleme ile tespit edilmeli, taşınmazı fiilen kullanan kişilerin bilgisi ile yetinilmemelidir. (Örneğin taşınmazı kullanan intifa hakkı sahibi anne iken mülkiyet oğluna ait olabilir). Sadece malikler değil, intifa hakkı gibi sınırlı ayni hak sahipleri de mutlaka sözleşmeye eklenmelidir.

Sözleşmeyi imzalayacak kişilerden 65 yaş üstü olanlar, sözleşme imzası ile aynı tarihli akıl sağlığı yerinde olduğuna dair rapor temin etmelidir. Bilinenin aksine bu konuda kanuni zorunluluk olmayıp noterlerin takdir hakkı bulunsa da uygulamada 65 yaş üstü hemen herkesten rapor talep edilmektedir. Sözleşme vekil aracılığı ile imzalanacak ise, vekaletnamede bu hususta özel yetki ve imzalanacak sözleşme türü (eser sözleşmesi veya arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi) açıkça yazılmalıdır.

Sözleşme taraflarına ait kimlik bilgileri yanında, yüklenicinin inşaat yapımına yetkili olduğunu gösterir Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığınca mevzuat (Yapı Müteahhitlerinin Sınıflandırılması ve Kayıtlarının Tutulması Hakkında Yönetmelik) gereği verilen müteahhitlik yetki belgesi sınıfı sözleşmeye yazılmalıdır. Yetki belgesi sınıfı yeterli değilse, malikler bakımından sözleşmeyi imzalama zorunluluğu yoktur ve sözleşmeye itiraz eden malikler için olası hisse satış işlemine karşı itiraz hakkı doğar.

Kat karşılığı veya arsa payı karşılığı ya da düzenleme şeklinde satış vaadi sözleşmeleri için, tüm maliklere ait emlak rayiç beyanı ve tapu kaydı, sözleşme öncesi temin edilerek notere teslim edilmelidir. Sıkça sorulanın aksine, taşınmaz üzerinde haciz, ipotek vs. sınırlandırıcı kaydolması sözleşme yapımına engel değildir.

İnşaat Yapım Sözleşmesi Sırasında Dikkat Edilecekler

Sözleşmede, imzaya katılmayacak olsa dahi, tüm malik ve sınırlı ayni hak sahiplerinin bilgileri (ad, soyad, T.C. adres) ve mevcut arsa payları yazılmalıdır.

Hem Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü’nün 2024 / 1 Sayılı Genelgesi hem de emsal kararlar gereği; Kat Mülkiyeti Kanunu da dikkate alınarak (hiçbir arsa payının açıkta bırakılamayacağı ve her birinin bağımsız bölüme özgülenmesi gerektiğine dair), inşa edilecek tüm bağımsız bölümler ve hangi arsa malikine özgülendiği (yüklenici dahil) açıkça yazılmalıdır.

Sözleşmeyi imzalamayacak olsa dahi bu husus zorunlu olup aksi durum hukuka aykırılık teşkil eder. Sözleşme içeriğine bilgi olarak, ekine ise kat paylaşım krokisi eklenerek bağımsız bölümler ve malikler belirtilmelidir.

Sözleşmede inşa edilecek bağımsız bölümlere ait net ve brüt metrekarelerin (olası değişiklik payı da belirtilerek) belirtilmesi önerilir. Sözleşmeye yazılan metrekarenin net mi brüt mü olduğu belirtilmemiş ise bunun brüt alanı ifade ettiği, Yargıtayca ve inşaat sektöründe genel kabul gören görüştür.

Tüketicinin taraf olduğu (arsa maliki olmayıp ikinci el malik olarak satın alınan bir sözleşme, örneğin; ön ödemeli konut satış sözleşmesi) sözleşmeler bakımından ise tüketici lehine yorum ilkesi gereği, bunun net metrekare olduğu kabul edilir. (Sözleşme eki olarak teknik şartname, avan (ön) mimari proje, yönetim planı, iş akış şeması, mahal listesi gibi bilgi ve belgelerin de eklenmesi, ileriki sürecin denetimi ve olası ihtilafların giderilmesi açısından gereklidir.)

Son olarak sözleşmeye katılmayan azınlık hissedarların oluşma ihtimali yönünden, tüm malikler ile aynı içerikte sözleşmenin yapılması gerektiğini hatırlatmak istiyorum. Kısa ve pratik bilgilerin sizlere kolaylık sağlamasını dilerim.

The post 6306 Sayılı Kanun’a Tabi Sözleşmelerde Önemli Hususlar appeared first on EMSAL.COM.

Kentsel Dönüşüm Yasası’nda Neler Değişti?

Kanun’da yapılan değişiklikleri kısaca hatırlamak gerekirse;

• Arsa payı çoğunluğunun üçte ikisi yerine salt çoğunluk ile karar alınması,
• Riskli yapı bildirimi, tahliye, yıkım ve hisse satış sürecinde idare tarafından yapılan yazılı bildirim yerine; taşınmazda askı, muhtarlıkta ilan ve E-devlet’ten bildirim usulü,
• Karot alımı ile tahliye ve yıkım için riskli yapılarda da kolluk kuvvetine başvuru imkânı,
• 6306 sayılı Kanun’un uygulama alanına konu imar ve parselasyon planlarına ilan ile itiraz usulü ve dava yolunun kapatılması,
• Çoğunluğun aldığı karar ve yüklenici ile imzalanan sözleşmeye katılmayan azınlıktaki maliklere ait hisse satışı öncesi bildirim yöntemi ve sözleşme feshinde değişiklik,
• Hisse satış bedelinin düşük olduğuna dayanan iptal davasının kabulü hâlinde, bedel farkının ilgilisine ödenerek hisse satışının geçerliliğini koruyacak olması,
• Rezerv yapı alanı kapsamına, mevcut yerleşim alanının da alınması ve rezerv yapı ilan edilme şartlarında değişiklik gibi düzenlemeler getirilmiştir.

Yasadaki Değişikliler Mülkiyet Hakkının İhlaline Yol Açar mı?

Riskli yapı ilan ve yeniden inşaya kadar devam eden süreci hızlandırmaya yönelik düzenlemeler 6306 sayılı Kanun’un yürürlüğe girmesiyle uygulanmaya başlanmıştır. Kamuoyunda, özellikle mülkiyet hakkının ihlaline yol açacağı endişesiyle; arsa payının 2 / 3 çoğunluğa ait karar alma yetkisinin yüzde 50+1’e indirilmesi, rezerv alan kapsamının genişletilmesi ve hisse satış yönetiminde sadece muhtarlıkta askı ile ilan usulünü yeterli gören düzenleme getirilmesi, haklı tartışmalara yol açmıştır.

Kanun’un uygulama yönetmeliğinde hala 2 / 3 çoğunluk gerektiği ya da maliklere fiziken tebligat yapılacağı gibi eski düzenlemeler mevcut olup; yeni kanun değişikliğine dair uygulama yönetmeliği beklenmektedir. Bilindiği gibi kanunlar sıralamasında yönetmelik, kanundan sonra geldiğinden, 9.11.2023 tarihinde yürürlüğe giren kanun hükümleri öncelikli olarak uygulanmaktadır.

Bu yazıda, kanun değişiklikleri içerisinde yer vermek istediğimiz asıl konu; “Yapılacak yeni uygulamaların gerektirdiği; tevhit, ifraz, alan düzeltme, taksim, ihdas, terk, tescil vb. işlemler, yıkım ve yapıma ilişkin her türlü izin ve ruhsat iş ve işlemleri ile diğer idareler / kurum ve kuruluşlar nezdinde maliklerin tamamının ve ilgililerinin muvafakatiyle yürütülmesi gereken tüm iş ve işlemler hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile aldıkları karara istinaden yapılır.” maddesi ile, ruhsatın kesilmesi olarak bilinen yapı ruhsatının alınması için 3194 sayılı İmar Kanunu’nda aranan parselin tam muvafakatını sağlanma zorunluluğunun kaldırılarak yerine yüzde 51 çoğunluğun getirilmesidir.  Böylece ruhsat alınabilmesi için hisse satışı sonucu parselde tam muvafakat sağlanmasına kadar geçen uzun süre ve maliyet yerine, inşaat yapım işine daha hızlı şekilde başlanmasının önü açılmıştır.

Belediyeler 6306 Sayılı Yasa’yı mı Yoksa İmar Kanunu’nu mu Uyguluyor?

Burada hukukun temel ilkelerinden öncelik ilkesi devreye girmiş olup; sonraki ve özel kanun olan 6306 sayılı Yasa, önceki ve genel nitelikteki 3194 sayılı İmar Kanunu’na nazaran öncelikli uygulanacaktır. Buna rağmen bazı belediyeler uygulamada hâlâ ısrarla İmar Kanunu’nu tatbik etmektedir.

Uygulayıcılara yol göstermesi açısından, kanun ile birlikte uygulanan kanun gerekçesinde açık şekilde yapı ruhsatı verilmesi ibaresine yer verildiğini ve konuyla ilgili Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’ndan da aynı yönde görüş alındığını belirtmek isterim. Bu sayede uygulamada yaşanan aksamaların da önüne geçilmesinin kolaylaşacağı kanaatindeyim.

Ruhsat Alındıktan Sonra Hisse Satışı Yapılabilir mi?

Yeni düzenleme ile azınlık hisselerinin tamamının satılarak parselde oy birliği sağlanmasına gerek olmaksızın ruhsat sürecinin tamamlanması mümkün olacaktır. Bununla birlikte hâlihazır uygulamada, ruhsat alındıktan sonra 6306 sayılı Yasa kapsamında hisse satışı yapılamamaktadır. Bakanlığın görüşü de eski kanun döneminde bu yöndedir.

Toparlayacak olursak, Kentsel Dönüşüm Yasası‘nda yapılan değişikliklerden sonra, ruhsat alınması için artık parselin tamamının değil, yüzde 51’inin muvafakati yeterli olacaktır. Ruhsat alındıktan, yani yapım işine başlandıktan sonra azınlık hisselerinin satışına izin verilmediği ve yeni uygulamaya yönelik henüz emsal karar bulunmadığından, azınlık hisse satışının da ruhsat alınıncaya kadar tamamlanması gerektiği kanaatindeyim.

The post Yeni Kentsel Dönüşüm Yasası’nda Ruhsat Süreci appeared first on EMSAL.COM.

Kanundaki belli başlı değişiklikler şunlardır:

• Kentsel dönüşümde üçte iki çoğunluk yerine salt çoğunluk ile karar alınması,
• Tebligatlarda yazılı bildirim yerine ilan ve e-Devletten bildirim usulü,
• Karot alımı ile tahliye ve yıkım için kolluk kuvvetine başvuru imkânı,
• Kanuna konu alanlarla imar ve parselasyon alanı ilan ve itiraz usulü,
• Hisse satışı ve sözleşme feshinde değişiklik.

Yürütmeyi Durdurma Kararına İtiraz Yolu Kapatılacak

2577 sayılı İdari Yargılama Usul Kanunu’na (İYUK) geçici madde eklenerek hak sahipliğine ilişkin işlemler hariç hasar tespit raporlarına dayalı açılan iptal davaları ivedi ve öncelikli işlem kapsamına alınmış, dosya inceleme ve karar verme süreçleri hızlandırılmış, yürütmeyi durdurma kararlarına itiraz yolu kapatılmış, istinaf süreci de 30 günden 15 güne indirilmiştir.

Yürütmeyi durdurma kararına itiraz yolunun kapatılmasına ilişkin düzenleme Anayasa ile korunan mahkemeye erişim hakkının ihlali niteliğindedir. Bunun yerine yürütmeyi durdurmaya yapılan istinaf incelemesinin süresi hızlandırılmalıdır. İstinafa başvuru süresinin kısaltılmasının da hak kaybı yaratması sebebiyle yasalaşmasını sakıncalı buluyorum.

Rezerv Yapı Alanının Tanımı ve Kapsamı Genişletilecek

Rezerv yapı alanı tanımı ve kapsamı genişletilerek yeni yerleşim alanı ifadesi kaldırılmıştır. Bu da vatandaşa ait yerleşime konu parsellerin de Bakanlıkça değerlendirileceği endişesini doğurmuştur.

Riskli yapı tespitinin uygulanmasına itiraz hâlinde M 6/A (resen uygulama) kapsamında olduğu gibi kolluk kuvveti marifetiyle kapalı alanların açtırılması imkânı getirilmiştir.

Riskli Yapıların Tespiti Sürecinde Maliklere Tek Tek Tebligat Yapılmayacak

Kentsel dönüşüm kanunundaki yeni düzenlemeye göre riskli yapıların tespiti sürecinde maliklere tek tek tebligat yapılmayacak, bunun yerine aşağıdaki yollara başvurulacaktır:

• Tespite ilişkin bilgileri ihtiva eden tutanak yapıya asılacak,
• Maliklere e-Devlet üzerinden bildirim yapılacak,
• Muhtarlıklarda 15 gün süreyle ilan edilecek.

Düzenlemede riskli yapı tespit işleminin muhtarlıkta yapılan ilanın son günü ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılacağı, ayrıca riskli yapıların Başkanlığın internet sayfasında 15 gün süre ile ilan edileceği belirtilmektedir.

Rezerv Yapı Talebi İçin Ön Şart Getirilecek

Yeni kentsel dönüşüm düzenlemesinde rezerv yapı talebi için de ön şart getirilmiştir. Bu kapsamda gerçek veya özel hukuk tüzel kişilerince bu taşınmazların yapılaşmaya esas arsa metrekaresinin yüzde 30’unun mülkiyetinin devrine muvafakat edilmesi veya aynı miktarın değerinin dönüşüm projeleri özel hesabına gelir olarak kaydedilmesi adına Başkanlığa verilmesi gerekeceği ifade edilmektedir.

Riskli Yapı Tahliyesi İçin Tek Bildirim Yapılacak ve 90 Gün Süre Verilecek

Riskli yapılarda tahliye ve yıkım için iki ayrı bildirim / tebligat yapılmayacak, tek seferde 90 gün süre verilecektir. Bu tebligat maliklere tek tek değil, riskli yapı tespiti bildirimindeki gibi yapılacaktır (Binaya tutanağın asılması, maliklere e-Devlet üzerinden bildirim, muhtarlıkta 15 gün süreyle bildirim yolu).

Tahliye ve yıktırmaya ilişkin işlem, muhtarlıkta yapılan ilanın son günü ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılır. Tahliyesi istenilen yapılar, ayrıca Başkanlığın internet sayfasında on beş gün süre ile ilan edilir. (Madde 9)

Tüm bunların yanı sıra yeni düzenlemede riskli yapının yıkımını engelleyenlere karşı kolluk kuvvetinin devreye gireceği de ifade edilmektedir.

Üçte İki Çoğunluk ile Alınan Kararlarda Artık Yüzde 51 Yeterli Olacak

Kanunun güncel hâlinde üçte iki çoğunluk ile verilen kararlar artık yüzde 51 salt çoğunluk ile alınacaktır.

Yapılacak yeni uygulamaların gerektirdiği; tevhit, ifraz, alan düzeltme, taksim, ihdas, terk, tescil vb. işlemler, yıkım ve yapıma ilişkin her türlü izin ve ruhsat iş ve işlemleri ile diğer idareler / kurum ve kuruluşlar nezdinde maliklerin tamamının ve ilgililerinin muvafakatiyle yürütülmesi gereken tüm iş ve işlemler hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile aldıkları karara istinaden yapılır. (Madde 10)

Hisse Satışı İçin Noterden Bildirim veya Muhtarlıkta 15 Gün Süreyle İlan Yolu Benimsenecek

Hisse satış sürecinde tebligat, e-Devlet ve muhtarlıkta askı yoluyla yapılacağı düzenlemede şu ifadelerle belirtilmiştir:

Hisseleri oranında salt çoğunluk ile karar alan malikler tarafından, alınan karar ve anlaşma şartlarını ihtiva eden teklif veya teklifin görülüp incelenebileceği yer; salt çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklere, noter vasıtasıyla veya ilgili muhtarlıkta on beş gün süre ile ilan edilmek suretiyle bildirilir. İlgili muhtarlıkta ilan suretiyle yapılan bildirimde, muhtarlıkta yapılan ilanın son günü bildirim yapılmış sayılır. Yapılan bu bildirimde ayrıca, bildirimin yapıldığı/yapılmış sayıldığı tarihten itibaren on beş gün içinde teklifin incelenmemesi veya aynı süre içinde teklifin kabul edilmemesi halinde arsa paylarının Kanun kapsamında satılacağı hususu bildirilir. Arsa payı satış işlemi sürecinde Başkanlıkça / İdarece yapılacak tebligatlar, tebliğ olunacak evrakın e-Devlet Kapısı üzerinden bildirilmesi ve ilgili muhtarlıkta on beş gün süre ile ilan edilmesi suretiyle yapılır ve muhtarlıkta yapılan ilanın son günü tebligat yapılmış sayılır. Tapuya elektronik tebligat adreslerini bildiren maliklere elektronik tebligat adresi üzerinden tebligat yapılır. (Madde 10)

Uygulama Alanına Konu İmar ve Parselasyon Planlarına İlan ile İtiraz Usulü Getirilecek

Yeni düzenlemeyle birlikte uygulama alanına konu imar ve parselasyon planlarına ilan ile itiraz usulü getirilecektir. Kanun kapsamındaki alan ile parsellere ilişkin onaylanan imar ve parselasyon planlarının; ilgili Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü tarafından 15 gün süreyle ilan edileceğini aktaran düzenlemenin bahse konu bölümü şöyle devam etmektedir:

Bu planlara itiraz, ilan süresi içinde ilgili Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğüne yapılır ve itirazlar Bakanlıkça beş gün içerisinde değerlendirilir. İtirazların reddedilmesi hâlinde planlar başkaca bir onay işlemine gerek kalmaksızın ret kararı tarihinde kesinleşir. (Madde 10)

İnşaat Yapımına İlişkin Sözleşmelerin Tamamı İdari Fesih Kapsamında Olacak

Yine Kanun’un önceki hâlinde sadece gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri idari fesih kapsamında iken yeni düzenlemede inşaat yapımına ilişkin sözleşmelerin tamamı bu kapsama alınmıştır. Öte yandan riskli yapılarda ortaklığın giderilmesi davası da yeniden getirilmiştir.

Başkanlık Tarafından Yapılacak Uygulamalarda İmar Süreci Hızlandırılacak

Son olarak yeni düzenlemeyle Başkanlık tarafından üstlenilmesi ve mülkiyetin belgelenmesi kaydıyla, başkaca belge istenmeksizin müracaat tarihinden itibaren 30 gün içinde avan projeye göre yapı ruhsatının ve bu yapıların tamamlanmasının akabinde de otuz gün içinde yapı kullanma izninin verileceği kararlaştırılmıştır.

The post Yeni Kentsel Dönüşüm Yasası 2023 appeared first on EMSAL.COM.

Dava Şartı Zorunlu Arabuluculuk Nedir?

Öncelikle zorunlu arabuluculuk kavramını ve bunun normal dava sürecinden farkını izah edelim. Zorunlu arabuluculuk, dava açılmadan önce mahkeme haricinde alternatif bir uyuşmazlık çözüm yöntemine başvurularak, tarafların katılımı ve arabulucunun gözetimi ile sürecin tamamlanmasıdır.

Mahkeme ve Arabulucu Farkları Nelerdir?

Mahkeme / dava sürecinden farklı olarak arabulucu; tarafları bağlayıcı karar vermez ve keşif, bilirkişi incelemesi, yemin, tanık dinleme gibi delil toplama yöntemlerini kullanmaz. Sadece tarafları uzlaşmaya davet eder ve sonucu (ister uzlaşma olsun ister olmasın) tutanağa bağlayarak süreci tamamlar.

Arabuluculuk görüşmeleri, mahkeme kayıtlarının aksine gizlidir. Taraflar arabuluculuk sürecinde anlaşma sağlarlarsa arabulucu ve tarafların katılımı ile hazırlanan uzlaşma tutanağı mahkeme kararı (ilam) vasfını kazanır ve icra edilebilir. Böylece taraflar, daha kısa sürede ve az maliyet ile mahkemeden alabilecekleri sonuca ulaşabilirler.

Güncel Durumda Hangi Kentsel Dönüşüm Anlaşmazlıkları Arabuluculuk Kapsamında?

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu yakından ilişkilidir. Uygulamadaki; güçlendirme, arsa payı düzeltilmesi, kat malikleri kararı iptali ve hakimin müdahalesi gibi davalarda iki kanunun içe içe geçtiği, zaman zaman ise çakıştığı görülmektedir.

Yeni ve özel bir yasa olan 6306 sayılı Kanun, eski ve genel bir kanun olan Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre öncelikli olarak uygulanmaktadır. Bununla birlikte 6306 sayılı Kanun’da hüküm bulunmayan hâllerde (güçlendirme gibi) ise Kat Mülkiyeti Kanunu esas alınmaktadır.

Örneğin imar durumu alınıp binanın yeniden inşası hâlinde ciddi bir alan kaybı yaşanacağı tespit edildiği için yeniden inşa yerine güçlendirme yolu tercih edildi ancak parsel malikleri arasında güçlendirme yapılması noktasında uyuşmazlık yaşandı. İşte bu aşamada güçlendirme kararı konusunda yetki alınabilmesi için Kat Mülkiyeti Kanunu madde 19 gereği sulh hukuk mahkemesinde dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuğa başvurulması gerekecektir. Ancak burada arabulucunun mahkeme gibi karar verme yetkisi olmadığından her hâlükârda hakim kararı gerekeceği kanaatindeyim.

Diğer bir olayda parsel maliklerinden biri, kentsel dönüşüme gidilmesi için alınan kat malikleri kurulu kararına muhalefet şerhi koymuş ve itiraz etmişse, ilgili kararın iptali için dava açmadan önce zorunlu arabulucuya başvurmalıdır.

Kentsel dönüşüm süreçlerinde sıklıkla karşılaşılan ve bina yıkılmadan önce açılması gereken, maliklerin arsa payının hatalı tespit edildiği ve tapuya bu şekilde işlendiği gerekçesiyle sulh hukuk mahkemesinde açılan arsa payı düzeltme davaları da zorunlu arabuluculuk kapsamındadır.

Kat Mülkiyeti Kaynaklı Uyuşmazlıkların Çözümü, Kentsel Dönüşüme Fayda Sağlar mı?

Kat mülkiyeti ve komşuluk hukukundan kaynaklı uyuşmazlıkların çözümü, kentsel dönüşümde ilerleme sağlanması için faydalı ve gereklidir. Bununla birlikte arsa payının düzeltilmesi gibi (tüm parsel maliklerinin katılımını gerektiren) çok taraflı uyuşmazlıklarda, arabulucunun tarafların tamamına ulaşması zor olabilir.

Arabulucunun tüm taraflara ulaşmasındaki zorluk ve tahmini maliyeti sebebiyle süreç, hızlanmak yerine yavaşlayabilir. Son düzenlemeye de bu yönde birçok haklı eleştiri getirilmektedir. Arabulucu tarafından taraflara bilgilendirme yapılması noktasında Tebligat Kanunu Ek Madde 1 gereği bağımsız bölümde oturmayan kat malikleri için de Kanunda sayılan usul izlenerek tebligat yapılması, süreci ilerletmek açısından oldukça fayda sağlayacaktır.

Kentsel Dönüşümdeki Hangi Anlaşmazlıklarda Arabuluculuk Faydalı Olur?

Bu açıklamalar ışığında, kentsel dönüşümde sıklıkla karşılaşılan aşağıdaki ihtilaflarda konunun özellikle; teknik, mimari ve maddi yönünün uzman görüşü alınarak çözülmesinde zorunlu arabuluculuk yolu faydalı olabilir.

• Metrekare küçülmesi,
• Konut yerine işyeri vasıflı taşınmaz talep edilmesi,
• Sözleşmede hak sahipliği ve arsa payının tespiti,
• Sözleşmenin iptali veya sözleşmeye aykırılık sebebiyle tazminat davaları.

Kentsel Dönüşümde Zorunlu Arabuluculuk Fikrine Bir Örnek

Örneğin yeni binada metrekare küçülmesi sebebiyle sözleşmeye imza atmak istemeyen maliklere, üçte iki çoğunluk sahibi maliklerce ihtar gönderilerek sözleşmeye katılım istendikten sonra (sözleşme imzalanmaması sebebiyle hisse satışı yoluna gitmeden önce) zorunlu arabuluculuk aşaması getirilebilir. Zira sözleşme ile ilgili metrekare kaybının imar durumu ve mimari gerekliliklerden kaynakladığına dair uzman katılımı ile yapılacak görüşme; tarafların ikna edilmesi, uzlaşması ve sürecin hızlanması açısından son derece faydalı olacaktır.

Bu nedenle ödeneğin devlet tarafından karşılanması, uzman görüşü alınması ve azami süre konulması kaydıyla zorunlu arabuluculuğun, sisteme fayda ve hız kazandıracağı kanaatindeyim.

The post Kentsel Dönüşümde Arabuluculuk Zorunluluğu Gelmeli mi? appeared first on EMSAL.COM.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi Türk Medeni Kanunu madde 706 ve Türk Borçlar Kanunu madde 237 gereği noterde düzenleme şeklinde (resmî şekil şartına uygun olarak) yapılmak zorundadır. Yine bu sözleşmenin feshi için de tarafların noterde bir araya gelerek karşılıklı fesih beyanında bulunması ya da genel mahkemede dava açması gereklidir. Sözleşmenin geçersiz olması için taraflardan birinin diğerine fesih bildiriminde bulunması yeterli değildir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Feshi Davası Hangi Mahkemede Açılır?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi feshi davası, fesih talebinde bulunan tarafça taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesinde açılabilir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshinin mahkeme kararıyla gerçekleştirilebilmesi için feshe ilişkin haklı nedenlerin varlığı araştırılır. Öncelikle sözleşme ilişkisinin ve imalatların hangi aşamaya gelmiş olduğu, keşif ve bilirkişi marifetiyle saptanır. Ardından feshin geriye veya ileriye dönük olarak tespitinin mümkün olup olmadığı tespit edilir. Zira Yargıtay’ın yerleşik içtihatları gereği inşaat seviyesi yüzde 90’a ulaştıktan sonra geriye etkili fesih yapılamaz.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Feshi Dava Dilekçesi

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi feshi dava dilekçesinde fesih gerekçeleri (ileriye etkili ya da geriye etkili fesih talebine göre) belirtilmeli ve dayanak deliller (örneğin fesih gerekçesi yüklenicinin işi bırakması ise seviye tespit tutanağı fotoğraf, video ve ihtarname vs.) eklenmelidir. Feshe bağlı hak ve alacak taleplerinin korunabilmesi için fazlaya ilişkin haklar mutlaka saklı tutulmalıdır.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Feshi Davası Ne Kadar Sürer?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi feshi davasının süresi; arsa maliklerinin sayısına ve buna göre yapılacak tebligat süreci ile toplanacak delillerin ilgili kurumlardan gönderimine bağlı olarak değişmektedir. Ancak ortalama bir süre vermek gerekirse bu davalar, üst mahkemedeki istinaf / temyiz süreci dahil 5 yılı bulmaktadır.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Feshi Davası Harç

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi feshi davasının harç oranı; dava açılacak mahkeme tarafından belirlenecek olup yapılacak bilirkişi incelemesi ve ileri ya da geriye etkili feshe bağlı taleplere göre (hisse devri, cezai şart, sözleşme masrafları vs.) değişkenlik göstermektedir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshinin Etkileri

Halk arasındaki tabirle “müteahhit sözleşmesi nasıl feshedilir?” şeklinde araştırmalar da sıklıkla yapılmaktadır. Bu soruyu, sözleşmenin ileriye ve geriye etkili feshi kavramları kapsamında yanıtlamak yerinde olacaktır.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Geriye Etkili Fesih

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshinde, tarafların mümkün olabilecek en makul şekilde sözleşmenin ilk kurulduğu andaki mal varlığı durumlarına getirilmeleri söz konusudur. Yani sözleşme yapılmadan önce tarafların sahip olduğu maddi duruma getirilmeleri hedeflenir ve sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca mümkünse aynen, değilse nakden iade sağlanır. Geriye etkili fesihte arsa sahibi, yükleniciye veya onun halefi durumundaki kişilere verdiği tapuları geri isteyebilir. Yani yükleniciye, inşaatın fesih tarihindeki fiziki durumuna uygun bağımsız bölüm verilmez.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi İleriye Etkili Fesih

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin ileriye etkili feshinde ise sözleşme ifa edilmiş kabul edilir. İleriye etkili fesihte müteahhit, yaptığı imalatın yapması gereken imalata oranı kadar aynen veya nakden bedel almaktadır (yüklenici yaptığı eksik imalat oranında bedel / hisse devri alamaz).

Feshin geriye etkili olacağı konusunda tarafların anlaşmazlık yaşaması hâlinde, mahkemece ileriye etkili feshin koşullarının gerçekleşip gerçekleşmediği araştırılır. İleriye etkili feshin koşulları sağlanmışsa yüklenici, feshin doğal sonucu olarak yapılacak tasfiye işleminde inşaatın getirildiği fiziki seviyeye uygun bağımsız bölüm tapusunun devrini isteyebilir.

Müteahhit Sözleşmeyi Feshedebilir mi?

Sözleşmenin tarafı olan müteahhit de arsa sahiplerinin sözleşmeden kaynaklanan yükümlülüklerini ihlal etmesi hâlinde (örneğin hisse devri yapmaması, vekâletname vermemesi, inşaat yapımına engel olması, inşaat yapılacak parselin teslim edilmemesi vs.) fesih hakkına ve ayrıca dava açma imkânına (nama ifa, alacak, tazminat, tapu iptal ve tescil vs.) sahiptir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Kaç Yıl Geçerli?

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde genellikle süre belirtilmemektedir. Bununla birlikte tarafların yükümlülüklerini yerine getirmeleri (inşaatın sözleşme ve kanuna uygun şekilde teslim edilmesi ve taahhüt edilen hisse devrinin tamamlanması) ile sözleşme ifa edilmiş olacaktır.

Öte yandan kat karşılığı inşaat sözleşmesi karşılıklı fesih örneği incelemek için de noterler ziyaret edilmelidir. Zira karşılıklı fesih belgesi noter tarafından düzenlenmekte ve sözleşme yapımından daha yüksek oranda harç alınmaktadır. Fesih öncesi tarafların bu konuda bilgi edinmeleri faydalıdır.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Tek Taraflı Feshi

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tek taraflı irade beyanı ile feshi olanaksızdır. Nitekim Yargıtay, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin sadece aşağıdaki iki şekilde feshini kabul etmektedir:

1. Tarafların feshin kabulü ve sonuçları hususlarında kendi aralarında anlaşmaları sonucunda kat karşılığı inşaat sözleşmesinin noterden rızaen feshedilmesi,
2. Sözleşmenin feshini gerektirecek nitelikte haklı sebeplerin bulunması hâlinde, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin mahkeme tarafından feshedilmesi.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde 3. Kişinin Hakları

Yüklenicinin sözleşmeden doğan hisse devrini 3. kişiye devretmesi hâlinde, arsa sahipleri tarafından açılacak sözleşmenin geriye etkili feshi ve tapu iptal ve tescili davasının 3. kişiye yöneltilmesi gereklidir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi Yargıtay Kararları

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ile ilgili örnek oluşturması açısından birkaç yargıtay kararı paylaşmak faydalı olacaktır.

Yargıtay 23. Hukuk Dairesi Karar No: 2016 / 2017

Diğer anlatımla, ileriye etkili fesihte yüklenici, inşaatı getirebildiği seviyeye göre tapu payı almaya hak kazanmakta, arsa sahibi de geriye etkili feshin aksine, ifaya ekli cezayı ve ifanın gecikmesine bağlı gecikme ( kira ) tazminatını yükleniciden isteyebilmektedir. İleriye etkili fesihte cezai şart istenebilir. Ancak, seçimlik cezanın durumu buna müsait değildir. İleriye etkili fesih bir bakıma sözleşmenin ifası demek olduğundan alacaklının akdin icrasını (akdin ifasını) istemek dışında cezanın tediyesini talebe yetkisi yoktur. Zira, tasfiye 25 / 01 / 1984 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca hakim tarafından yapılmaktadır. Kural bu olmakla birlikte BK’nın 158 / 1. maddesindeki ‘hilafına mukavele olmadıkça’ şeklindeki hükümden tarafların aksine sözleşme yapabilecekleri, böyle bir sözleşme varsa fesih ileriye etkili olsa bile, alacaklının ayrıca seçimlik cezayı da isteyebileceği sonucuna ulaşılmaktadır.

Yargıtay 23. Hukuk Dairesi Karar No: 2013 / 4300

Sözleşmenin geriye etkili feshi hâlinde taraflar fesihten önce edimde bulunmuşlarsa bunları karşılıklı olarak iade etmeleri gereklidir. Fesihle ilgili davada alınan bilirkişi raporlarında sözleşme konusu taşınmazda davacı yüklenicinin birtakım imalat yaptığı anlaşılmaktadır. Davaya konu olan parsel üzerinde yüklenici davacının yaptığı, arsa sahibinin yararına ve onun mal varlığında artışa neden olan imalat bulunup bulunmadığının ve varsa bedelinin tespitiyle hüküm altına almaktan ibarettir.

Yargıtay 15. Hukuk Dairesi Karar No: 70 / 1022

Sözleşme geriye etkili feshedilince; yüklenicinin arsa sahipleri yararına yaptığı bir kısım imalat varsa, bu imalatın bedeli, fesih kararının kesinleştiği tarihteki serbest piyasa rayicine göre hesaplanır. Somut olayda, davalı arsa sahipleri, yapılan imalatın işe yaramadığını ve yıkılması gerektiğini savunduklarına göre, bu hususta bir araştırma yapılması gerekirken yapılmadığı gibi, fesih kararının kesinleştiği 19 / 10 / 2001 tarihi yerine dava tarihi esas alınarak, üstelik serbest piyasa rayici yerine Bayındırlık Bakanlığı birim fiyatlarına göre imalat bedelinin tespiti de doğru olmamıştır.

The post Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nasıl Feshedilir? appeared first on EMSAL.COM.

Düzenlemenin Öne Çıkan Başlıkları

Artan konut ihtiyacının karşılanması amacıyla konut stokunun iyileştirilmesini hedefleyen düzenlemenin içeriğinde, aşağıdaki başlıklar öne çıkmaktadır:

1. Kapalı çıkma yasağı, zemin artı 4 kattan zemin artı 7 kata çıkarılmıştır.
2. Zemin artı 3 katlı binalarda bağımsız bölüm içi yükseklik sınırı arttırılmış ve daha ferah bir yaşam alanı oluşturulması amaçlanmıştır.
3. Ofis veya büro amaçlı inşa edilen bağımsız bölümlerin konut olarak kullanımı için tadilat ruhsatı alınarak değişiklik yapılmasının önü açılmıştır. Ancak maddenin 18/08/2022 tarihinde yapılan değişikliği ile parselde yüzde 80 olan konut kullanım oranı yüzde 30/50 seviyesine düşürülmüş; diğer yandan süre uzatılmıştır.

Gelişmeler, Gayrimenkul Sektörü Canlandırabilir

Tüm bu düzenlemeler, konut stokunun arttırılması yönünden faydalıdır ve inşaat sektörü ile emlak piyasasının artan maliyetler karşısında yavaşlaması sorununa çözüm olabilir.

Ofisten konuta dönüşüm için konut kullanım oranının parsel bazında yüzden 30’dan yüzde 50’ye kadar arttırılması yetkisi de ilgili idare meclisine verilmiştir. Bu da yerel yönetimlerin karar mekanizmasının güçlendirilmesi ve bölgesel ihtiyaçların dikkate alınması yönleriyle gayet faydalı bir düzenlemelidir.

Ofislerin Konuta Dönüşümü Yönetmeliği Resmî Gazete

Konuyla ilgili 12 Ağustos 2023’te Resmî Gazete’de yayınlanan tam metin aşağıdadır:

MADDE 1 – 3/7/2017 tarihli ve 30113 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 5 inci maddesinin otuzuncu fıkrasının (a) bendinde yer alan “ve binada kapalı çıkma” ibaresi yürürlükten kaldırılmış, aynı fıkranın (b) bendinin birinci cümlesinde yer alan “4 kat” ibaresi “7 kat” şeklinde değiştirilmiş ve aynı bendin son cümlesinde yer alan “Zemin+4 katı geçmeyen binalarda ise kapalı çıkma yapılması durumunda;” ibaresi “Kapalı çıkma yapılabilen binalarda ise;” şeklinde değiştirilmiş, aynı cümlede yer alan “kolonların” ibaresi “düşey taşıyıcı elemanların” şeklinde değiştirilmiştir.

MADDE 2 – Aynı Yönetmeliğin 28 inci maddesinin birinci fıkrasının (c) bendine “metre,” ibaresinden sonra gelmek üzere “bodrum hariç 3 katı geçmeyen binalarda ise 4.00 metre,” ibaresi eklenmiş, (ç) bendinde yer alan “asma katlı zemin katlarda 5.5 metre,” ibaresi yürürlükten kaldırılmıştır.

MADDE 3 – Aynı Yönetmeliğe aşağıdaki geçici madde eklenmiştir.

“Ofis/büro kullanım amaçlı bağımsız bölümlerde tadilat

GEÇİCİ MADDE 6 – (1) Uygulama imar planı kararı ile diğer kullanımlarla birlikte konutun da yapılabileceğine dair hüküm bulunan alanlarda 1/7/2023 tarihinden önce ofis veya büro amaçlı yapı ruhsatı düzenlenerek yapımına başlanmış veya yapı kullanma izni düzenlenmiş olan yapılarda, 1/7/2024 tarihine kadar sonuçlanmak kaydı ile parselin tamamında konut kullanım oranı %30’u geçmeyecek şekilde kullanım amacı değişikliğine yönelik tadilat ruhsatı düzenlenebilir. Bu oran ilgili idare meclisi kararı alınmak kaydıyla %50 ye kadar çıkartılabilir.”

MADDE 4 – Bu Yönetmelik yayımı tarihinde yürürlüğe girer.

MADDE 5 – Bu Yönetmelik hükümlerini Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı yürütür.

The post Ofislerin Konuta Dönüşümünde Belediye Meclislerine Yetki appeared first on EMSAL.COM.

6306 Sayılı Kanun 15/A Maddesi

6306 sayılı Kanun Uygulama Yönetmeliği’nin “açık artırma usulü ile satış” başlıklı 15/A maddesinde; parsel maliklerinin üçte iki çoğunluk ile aldığı binanın yıkım sonrası yenilenmesini içeren karara katılmayan azınlığın hisse satış süreci düzenlenmiştir. Hukukumuza 6306 sayılı Kanun ile giren idare eliyle satış uygulaması, cebri icra (icra yoluyla hisse satışı) gibi istisnai ve sınırlı bir uygulamadır.

Kentsel Dönüşüm Arsa Payı Satışında Gerekli Belgeler

Karara katılmayan ve yüklenici ile sözleşme imzalamayan maliklerin arsa paylarının satışı için şu belgeler gereklidir:

1.Karar tutanağı veya sözleşme örneği: En az üçte iki çoğunlukla anlaştıklarına dair maliklerce imzalanan karar tutanağı veya sözleşme/vekâletname örnekleri gibi belgeler.

2.İhtarname ve eki: Maliklerin en az üçte iki çoğunluğu ile karar alındığının ve anlaşma şartlarını ihtiva eden teklifin karara katılmayan maliklere bildirilerek (noter vasıtasıyla veya 7201 sayılı Kanuna göre) kabulü için 15 gün süre verildiğine dair belgeler.

3.Değerleme raporu: Üçte iki çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklere ait taşınmazların, Sermaye Piyasası Kuruluna (SPK) kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşları tarafından tespit edilen değerine ilişkin değer tespit raporu.

4.Adres ve tapu kaydı: Satışı yapılacak arsa paylarının maliklerinin, tebligata elverişli adres bilgileri. Bunun yanı sıra yönetmelikte yer almamakla beraber uygulamada tapu kaydı, güncel imar durumu, rayiç bedel gibi satışa esas bedeli tespite yarar bilgi ve belgeler de istenmektedir.

Son yönetmelik değişikliği ile karar öncesi toplantı düzenleme ve karara ait şekil şartı olmadığı belirtilmiştir. Böylelikle çoğunluk, anlaşma şartlarını ihtiva eden teklif (sözleşme) ile birlikte karara katılmayanlara noter vasıtasıyla veya 7201 sayılı Kanuna göre tebliğ edebilme imkânına kavuşmuştur. 7201 sayılı Kanuna göre tebliğ, ihtarnameye nazaran maddi kolaylık sağlamakla birlikte ispat zorluğu taşıdığından bu yöntemi önermemekteyim. Yine karar öncesi toplantı şartı olmaması, maliklerin bilgi alamama ve hak ihlaline uğrama riskini beraberinde getirmekte; öte yandan süreci de hızlandırmaktadır.

6306 Sayılı Kanun Satış Usulü

Kentsel dönüşümde pay satışı öncesinde iki hususa dikkat edilmesi önem taşımaktadır.

1. Anlaşma sağlamayan maliklere sadece parsel maliki olan kişi/kişiler tarafından ihtarname gönderilebilir (örneğin aynı zamanda parsel maliki değilse yüklenicinin böyle bir hakkı yoktur).
2. İhtarname ekine karar ve sözleşme eklenmesi ve imza için 15 günlük yasal süre tanınması zorunludur. 15 yerine 10 günlük süre tanınması ya da sözleşme eklenmeden ihtar gönderilmesi satış sürecini başlatmaz ya da yapılmış bir satışın iptal riskini doğurur. Uygulamada karşılaşılan, sözleşme imzalandığı hâlde vekâletname verilmemesi ya da vekâletnamenin azledilmesi de hisse satışı hakkı vermeyip hak ihlali sonucunu doğurur, bu durumda satışın iptali mümkündür.

Ruhsat Alındıktan Sonra Hisse Satışı Yapılamıyor

Son olarak kanunda bu yönde bir düzenleme olamamakla birlikte T.C. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının görüşü doğrultusunda ruhsat alındıktan sonra hisse satışının yapılamadığını bildirmek yerinde olacaktır. Bölge İdare Mahkemesi Ankara 5. İdari Dava Dairesi’nin aynı yönde 2019/1009 E- 2020/206 K sayılı kararı bulunmaktadır. Son olarak konu ile ilgili tarafımızdan aksi yönde karar alınması için idare mahkemesinde dava açıldığını ve bu davanın derdest olduğunu da belirtmek isterim.

The post Kentsel Dönüşümdeki Hisse Satışında Bunlara Dikkat appeared first on EMSAL.COM.