İçindekiler
1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira uyuşmazlıklarının yanı sıra 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan ve komşuluk hukukundan kaynaklı anlaşmazlıklar; dava şartı olarak zorunlu arabuluculuk kapsamına alınmıştır. Bu kapsamdaki uyuşmazlıklarda dava açmadan önce zorunlu olarak arabulucuya başvurulacak, çözüm sağlanamaması hâlinde de mahkemeye gidilecektir.
Dava Şartı Zorunlu Arabuluculuk Nedir?
Öncelikle zorunlu arabuluculuk kavramını ve bunun normal dava sürecinden farkını izah edelim. Zorunlu arabuluculuk, dava açılmadan önce mahkeme haricinde alternatif bir uyuşmazlık çözüm yöntemine başvurularak, tarafların katılımı ve arabulucunun gözetimi ile sürecin tamamlanmasıdır.
Mahkeme ve Arabulucu Farkları Nelerdir?
Mahkeme / dava sürecinden farklı olarak arabulucu; tarafları bağlayıcı karar vermez ve keşif, bilirkişi incelemesi, yemin, tanık dinleme gibi delil toplama yöntemlerini kullanmaz. Sadece tarafları uzlaşmaya davet eder ve sonucu (ister uzlaşma olsun ister olmasın) tutanağa bağlayarak süreci tamamlar.
Arabuluculuk görüşmeleri, mahkeme kayıtlarının aksine gizlidir. Taraflar arabuluculuk sürecinde anlaşma sağlarlarsa arabulucu ve tarafların katılımı ile hazırlanan uzlaşma tutanağı mahkeme kararı (ilam) vasfını kazanır ve icra edilebilir. Böylece taraflar, daha kısa sürede ve az maliyet ile mahkemeden alabilecekleri sonuca ulaşabilirler.
Güncel Durumda Hangi Kentsel Dönüşüm Anlaşmazlıkları Arabuluculuk Kapsamında?
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu yakından ilişkilidir. Uygulamadaki; güçlendirme, arsa payı düzeltilmesi, kat malikleri kararı iptali ve hakimin müdahalesi gibi davalarda iki kanunun içe içe geçtiği, zaman zaman ise çakıştığı görülmektedir.
Yeni ve özel bir yasa olan 6306 sayılı Kanun, eski ve genel bir kanun olan Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre öncelikli olarak uygulanmaktadır. Bununla birlikte 6306 sayılı Kanun’da hüküm bulunmayan hâllerde (güçlendirme gibi) ise Kat Mülkiyeti Kanunu esas alınmaktadır.
Örneğin imar durumu alınıp binanın yeniden inşası hâlinde ciddi bir alan kaybı yaşanacağı tespit edildiği için yeniden inşa yerine güçlendirme yolu tercih edildi ancak parsel malikleri arasında güçlendirme yapılması noktasında uyuşmazlık yaşandı. İşte bu aşamada güçlendirme kararı konusunda yetki alınabilmesi için Kat Mülkiyeti Kanunu madde 19 gereği sulh hukuk mahkemesinde dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuğa başvurulması gerekecektir. Ancak burada arabulucunun mahkeme gibi karar verme yetkisi olmadığından her hâlükârda hakim kararı gerekeceği kanaatindeyim.
Diğer bir olayda parsel maliklerinden biri, kentsel dönüşüme gidilmesi için alınan kat malikleri kurulu kararına muhalefet şerhi koymuş ve itiraz etmişse, ilgili kararın iptali için dava açmadan önce zorunlu arabulucuya başvurmalıdır.
Kentsel dönüşüm süreçlerinde sıklıkla karşılaşılan ve bina yıkılmadan önce açılması gereken, maliklerin arsa payının hatalı tespit edildiği ve tapuya bu şekilde işlendiği gerekçesiyle sulh hukuk mahkemesinde açılan arsa payı düzeltme davaları da zorunlu arabuluculuk kapsamındadır.
Kat Mülkiyeti Kaynaklı Uyuşmazlıkların Çözümü, Kentsel Dönüşüme Fayda Sağlar mı?
Kat mülkiyeti ve komşuluk hukukundan kaynaklı uyuşmazlıkların çözümü, kentsel dönüşümde ilerleme sağlanması için faydalı ve gereklidir. Bununla birlikte arsa payının düzeltilmesi gibi (tüm parsel maliklerinin katılımını gerektiren) çok taraflı uyuşmazlıklarda, arabulucunun tarafların tamamına ulaşması zor olabilir.
Arabulucunun tüm taraflara ulaşmasındaki zorluk ve tahmini maliyeti sebebiyle süreç, hızlanmak yerine yavaşlayabilir. Son düzenlemeye de bu yönde birçok haklı eleştiri getirilmektedir. Arabulucu tarafından taraflara bilgilendirme yapılması noktasında Tebligat Kanunu Ek Madde 1 gereği bağımsız bölümde oturmayan kat malikleri için de Kanunda sayılan usul izlenerek tebligat yapılması, süreci ilerletmek açısından oldukça fayda sağlayacaktır.
Kentsel Dönüşümdeki Hangi Anlaşmazlıklarda Arabuluculuk Faydalı Olur?
Bu açıklamalar ışığında, kentsel dönüşümde sıklıkla karşılaşılan aşağıdaki ihtilaflarda konunun özellikle; teknik, mimari ve maddi yönünün uzman görüşü alınarak çözülmesinde zorunlu arabuluculuk yolu faydalı olabilir.
- Metrekare küçülmesi,
- Konut yerine işyeri vasıflı taşınmaz talep edilmesi,
- Sözleşmede hak sahipliği ve arsa payının tespiti,
- Sözleşmenin iptali veya sözleşmeye aykırılık sebebiyle tazminat davaları.
Kentsel Dönüşümde Zorunlu Arabuluculuk Fikrine Bir Örnek
Örneğin yeni binada metrekare küçülmesi sebebiyle sözleşmeye imza atmak istemeyen maliklere, üçte iki çoğunluk sahibi maliklerce ihtar gönderilerek sözleşmeye katılım istendikten sonra (sözleşme imzalanmaması sebebiyle hisse satışı yoluna gitmeden önce) zorunlu arabuluculuk aşaması getirilebilir. Zira sözleşme ile ilgili metrekare kaybının imar durumu ve mimari gerekliliklerden kaynakladığına dair uzman katılımı ile yapılacak görüşme; tarafların ikna edilmesi, uzlaşması ve sürecin hızlanması açısından son derece faydalı olacaktır.
Bu nedenle ödeneğin devlet tarafından karşılanması, uzman görüşü alınması ve azami süre konulması kaydıyla zorunlu arabuluculuğun, sisteme fayda ve hız kazandıracağı kanaatindeyim.
