İçindekiler
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’da yapılan önemli değişiklikler, 9.11.2023 tarihli Resmî Gazete’de yayınlanmıştır.
Kentsel Dönüşüm Yasası’nda Neler Değişti?
Kanun’da yapılan değişiklikleri kısaca hatırlamak gerekirse;
- Arsa payı çoğunluğunun üçte ikisi yerine salt çoğunluk ile karar alınması,
- Riskli yapı bildirimi, tahliye, yıkım ve hisse satış sürecinde idare tarafından yapılan yazılı bildirim yerine; taşınmazda askı, muhtarlıkta ilan ve E-devlet’ten bildirim usulü,
- Karot alımı ile tahliye ve yıkım için riskli yapılarda da kolluk kuvvetine başvuru imkânı,
- 6306 sayılı Kanun’un uygulama alanına konu imar ve parselasyon planlarına ilan ile itiraz usulü ve dava yolunun kapatılması,
- Çoğunluğun aldığı karar ve yüklenici ile imzalanan sözleşmeye katılmayan azınlıktaki maliklere ait hisse satışı öncesi bildirim yöntemi ve sözleşme feshinde değişiklik,
- Hisse satış bedelinin düşük olduğuna dayanan iptal davasının kabulü hâlinde, bedel farkının ilgilisine ödenerek hisse satışının geçerliliğini koruyacak olması,
- Rezerv yapı alanı kapsamına, mevcut yerleşim alanının da alınması ve rezerv yapı ilan edilme şartlarında değişiklik gibi düzenlemeler getirilmiştir.
Yasadaki Değişikliler Mülkiyet Hakkının İhlaline Yol Açar mı?
Riskli yapı ilan ve yeniden inşaya kadar devam eden süreci hızlandırmaya yönelik düzenlemeler 6306 sayılı Kanun’un yürürlüğe girmesiyle uygulanmaya başlanmıştır. Kamuoyunda, özellikle mülkiyet hakkının ihlaline yol açacağı endişesiyle; arsa payının 2 / 3 çoğunluğa ait karar alma yetkisinin yüzde 50+1’e indirilmesi, rezerv alan kapsamının genişletilmesi ve hisse satış yönetiminde sadece muhtarlıkta askı ile ilan usulünü yeterli gören düzenleme getirilmesi, haklı tartışmalara yol açmıştır.
Kanun’un uygulama yönetmeliğinde hala 2 / 3 çoğunluk gerektiği ya da maliklere fiziken tebligat yapılacağı gibi eski düzenlemeler mevcut olup; yeni kanun değişikliğine dair uygulama yönetmeliği beklenmektedir. Bilindiği gibi kanunlar sıralamasında yönetmelik, kanundan sonra geldiğinden, 9.11.2023 tarihinde yürürlüğe giren kanun hükümleri öncelikli olarak uygulanmaktadır.
Bu yazıda, kanun değişiklikleri içerisinde yer vermek istediğimiz asıl konu; “Yapılacak yeni uygulamaların gerektirdiği; tevhit, ifraz, alan düzeltme, taksim, ihdas, terk, tescil vb. işlemler, yıkım ve yapıma ilişkin her türlü izin ve ruhsat iş ve işlemleri ile diğer idareler / kurum ve kuruluşlar nezdinde maliklerin tamamının ve ilgililerinin muvafakatiyle yürütülmesi gereken tüm iş ve işlemler hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile aldıkları karara istinaden yapılır.” maddesi ile, ruhsatın kesilmesi olarak bilinen yapı ruhsatının alınması için 3194 sayılı İmar Kanunu’nda aranan parselin tam muvafakatını sağlanma zorunluluğunun kaldırılarak yerine yüzde 51 çoğunluğun getirilmesidir. Böylece ruhsat alınabilmesi için hisse satışı sonucu parselde tam muvafakat sağlanmasına kadar geçen uzun süre ve maliyet yerine, inşaat yapım işine daha hızlı şekilde başlanmasının önü açılmıştır.
Belediyeler 6306 Sayılı Yasa’yı mı Yoksa İmar Kanunu’nu mu Uyguluyor?
Burada hukukun temel ilkelerinden öncelik ilkesi devreye girmiş olup; sonraki ve özel kanun olan 6306 sayılı Yasa, önceki ve genel nitelikteki 3194 sayılı İmar Kanunu’na nazaran öncelikli uygulanacaktır. Buna rağmen bazı belediyeler uygulamada hâlâ ısrarla İmar Kanunu’nu tatbik etmektedir.
Uygulayıcılara yol göstermesi açısından, kanun ile birlikte uygulanan kanun gerekçesinde açık şekilde yapı ruhsatı verilmesi ibaresine yer verildiğini ve konuyla ilgili Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’ndan da aynı yönde görüş alındığını belirtmek isterim. Bu sayede uygulamada yaşanan aksamaların da önüne geçilmesinin kolaylaşacağı kanaatindeyim.
Ruhsat Alındıktan Sonra Hisse Satışı Yapılabilir mi?
Yeni düzenleme ile azınlık hisselerinin tamamının satılarak parselde oy birliği sağlanmasına gerek olmaksızın ruhsat sürecinin tamamlanması mümkün olacaktır. Bununla birlikte hâlihazır uygulamada, ruhsat alındıktan sonra 6306 sayılı Yasa kapsamında hisse satışı yapılamamaktadır. Bakanlığın görüşü de eski kanun döneminde bu yöndedir.
Toparlayacak olursak, Kentsel Dönüşüm Yasası‘nda yapılan değişikliklerden sonra, ruhsat alınması için artık parselin tamamının değil, yüzde 51’inin muvafakati yeterli olacaktır. Ruhsat alındıktan, yani yapım işine başlandıktan sonra azınlık hisselerinin satışına izin verilmediği ve yeni uygulamaya yönelik henüz emsal karar bulunmadığından, azınlık hisse satışının da ruhsat alınıncaya kadar tamamlanması gerektiği kanaatindeyim.
