İçindekiler
Ülkemizde finansal tablo kullanıcıları olarak tabir ettiğimiz kuruluşlar, işletmelerinin dönem sonlarındaki mali değişimlerine göre geleceğini yönetmeye çalışmaktadır. Bu işletmeler bir kısmı zorunlu olmakla birlikte özellikle yıl sonlarında oluşturdukları güncel finansal tablolarında birtakım değerleme çalışmalarından elde ettikleri sonuçları kullanmaktadır.
Bu yazımda sadece “maddi duran varlıklar” açısından gayrimenkul ve makine-ekipman değerlemesi üzerinde duracak ve yıl sonu değerlemelerinin öneminden bahsedeceğim.
Şirketler, maddi duran varlıkların TMS 16 standardına göre dönem sonu değerlemeleri için iki farklı model seçerler. Bunlardan biri maliyet diğeri ise yeniden değerleme modelidir.
Yazının geri kalanında, şirketler için yeniden değerleme modeli çerçevesinde gayrimenkul ve makine-ekipman gibi varlıkların Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) yetkisinde bulunan değerleme kuruluşlarınca güncel dönem itibarıyla hazırlanacak değerleme raporlarındaki gerçeğe uygun değer üzerinden finansallarında yer almasının öneminden bahsedeceğiz.
TMS 16 Maddi Duran Varlıklar
Maddi Duran Varlıklara İlişkin Türkiye Muhasebe Standardı (TMS 16) tanımı ve amacı aşağıdaki şekilde belirtilmiştir:
“Maddi duran varlıklar: Mal veya hizmet üretimi veya arzında kullanılmak, başkalarına kiraya verilmek veya idari amaçlar çerçevesinde kullanılmak üzere elde tutulan ve bir dönemden daha fazla kullanımı öngörülen fiziki kalemlerdir.
Bu standardın amacı, finansal tablo kullanıcılarının işletmenin maddi duran varlıklardaki yatırımını ve bu yatırımdaki değişimleri belirleyebilmelerini sağlayan maddi duran varlıklarla ilgili muhasebe işlemlerini düzenlemektir. Maddi duran varlıkların muhasebeleştirilmesindeki temel konular; varlıkların muhasebeleştirilmesi, defter değerlerinin belirlenmesi ve bunlarla ilgili olarak finansal tablolara yansıtılması gereken amortisman tutarları ile değer düşüklüğü zararlarıdır.”
Gerçeğe Uygun Değer Nedir?
Bu standart kapsamında birden fazla değer tanımı yapılmış… Ancak biz gerçeğe uygun değer (fair value) üzerinde duracağız. Peki nedir bu gerçeğe uygun değer?
Gerçeğe uygun değer, piyasa katılımcıları arasında ölçüm tarihinde gerçekleşecek olağan işlemde bir varlığın satışından elde edilecek veya bir borcun devrinde ödenecek fiyattır.
Bu tanım, UFRS 13 olarak kısaltılan Uluslararası Finansal Raporlama Standartları’nda geçmektedir.
İktisadi İşbirliği ve Gelişme Teşkilatı (OECD) tarafından ise gerçeğe uygun pazar değeri, açık pazardaki işlemde istekli alıcının istekli satıcıya ödeyeceği fiyat olarak tanımlanmaktadır.
Amerika Birleşik Devletleri (ABD) vergi uygulamaları amacına ilişkin olarak 20.2031-1 numaralı düzenlemede, “Gerçeğe uygun pazar değeri, mal varlığının, alış veya satış baskısı altında olmayan ve işlemle ilgili gerçekler hakkında makul seviyede bilgi sahibi, istekli bir alıcı ve istekli bir satıcı arasında el değiştireceği fiyattır.” ifadesi yer almaktadır.
Biraz daha derinlemesine araştırma yapıldığında gerçeğe uygun değer kavramının dünyada net bir karşılığının olmadığı görülmektedir. Ancak ülkeler ile organizasyonların, kendi muhasebe ve finansal raporlama standartlarında genel anlamda kabul edilen adalet ve eşitlik gerekleriyle tutarlı/yeterli gördükleri tanımlar yukarıdaki gibidir.
Neden Gerçeğe Uygun Değer?
Yukarıda da bahsetmiş olduğumuz üzere şirketler, finansal tablolarını güncel ve piyasa şartlarına göre tutmak durumundadırlar. Hâl böyle olunca da gerek Türkiye Finansal Raporlama Standardı (TFRS) gerekse de Uluslararası Finansal Raporlama Standardı (UFRS) çerçevesinde gerçeğe uygun değere güncel tarihte ihtiyaç duyarlar. Böylelikle oluşan değerler birtakım inceleme, gözetim ve denetim sonrasında kuruluşların finansallarında yer alır.
Dönem Sonu Değerleme İşlemleri
Her ne kadar başlığı dönem sonu değerleme işlemleri olarak belirtmiş olsam da üzerinde özellikle durmak istediğim dönem yıl sonudur. Elbette ki finansal takvimler 3’er aylık şeklinde çeşitlendirilebilir ancak yıl sonu, birçok işletme için genel bir kapanış ve yeni planlamalarla tekrar bir başlangıçtır.
Finansal tablolar ve ilgili idareye sunum, özellikle borsada işlem gören Borsa İstanbul AŞ (BİST) şirketleri başta olmak üzere SPK mevzuatına tabi şirketler ve bağımsız denetime tabi diğer firmalar için çok önemli ve kritik çalışmalardır.
Bu yazının esas konusu ise finansallarda yer alan maddi duran varlıklar açısından gayrimenkul ve makine-ekipman değerlemesinin önemidir. Güncel tarihte gerçeğe uygun değer kavramı bu kapsam altında yer alan varlıklar için SPK tarafından yetkilendirilmiş gayrimenkul değerleme kuruluşlarınca yapılan raporlar neticesinde ortaya çıkmaktadır.
Bağımsız Denetim ve Finansal Tablolar Açısından Gayrimenkul-Makine-Ekipman Değerlemenin Önemi
Türkiye’nin içerisinde bulunmuş olduğu enflasyonist ortam ve makroekonomik göstergelerdeki değişkenlik, finansal tablolarda yer alan varlıkların değerini tabiri caizse eritmektedir.
Bu noktada şirketlerin Vergi Usul Kanunu’na göre hazırladıkları finansal tablolarda, elde etme maliyetinden amortisman düşmek suretiyle muhasebeleştirme sonrasında ölçümlerini gerçekleştirdikleri gayrimenkuller, potansiyellerinin çok altında değerler ile finansal tablolarda yer almaktadır. Bahse konu durum da finansal tablo kullanıcılarının ve şirket değerini doğru tespit etmek isteyenlerin değerlendirmelerini hatalı olarak yönlendirebilmektedir.
Raporlama tarihi itibarıyla TMS-16 “Maddi Duran Varlık” standardı paragraf 34’te “Yeniden değerlenen varlığın gerçeğe uygun değerinin defter değerinden önemli ölçüde farklılaşması durumunda, varlığın tekrar yeniden değerlenmesi gerekir.” belirtmesi bulunmaktadır.
Yıl sonu bağımsız denetimden geçmiş mali tablolarda varlıkların yeniden değerlemesi, öncelikli bir konudur. Finansal tablo kullanıcılarının mali tabloları, doğru ve gerçeğe uygun değerlerini görmeleri açısından önemlidir.
Ülkemizde son yıllarda yaşanan enflasyonun etkileri de dikkate alındığında şirketlerin defter değerlerinde ciddi bir azalma söz konusu olmaktadır. Bu durum da varlıkların yeniden değerleme yapılarak gerçeğe uygun değerleriyle mali tablolara alınmasıyla şirketlerin defter değerlerinin enflasyon olumsuzluğundan etkilenmesini azaltacaktır.
Muhasebeleştirme Sonrasındaki Ölçüm Değeri Tahmininde Gayrimenkul Değerleme Raporu Zorunlu
TMS 16 Maddi Duran Varlıklar Standardı, gayrimenkullerin muhasebeleştirilmesi sonrasındaki ölçümlerinde yeniden değerleme modelinin kullanılmasına ve gayrimenkullerin gerçeğe uygun kıymetlerinden gösterilmelerine izin vermektedir. Söz konusu muhasebeleştirme sonrasındaki ölçüm değerinin tahmininde de gayrimenkul değerleme raporlarının kullanılması zorunlu kılınmaktadır.
Şirketlerin duran varlıklarına yatırım yapmak için kullandıkları yabancı para birimli finansal yükümlülükleri her raporlama döneminde değerlenirken, bu borçlanmalarına konu varlıklarının enflasyondan dolayı değerlerinin azalması da firmaların finansal oranlarını olumsuz etkilemektedir.
Gayrimenkul Değerleme Raporlarının Şirketlere Faydaları
Gayrimenkul değerleme raporlarının kullanılmasının bu anlamda değerleme yaptıran (dönem sonu bazında) şirkete faydalarını özetle aşağıdaki şekilde sıralayabiliriz:
- Şirketlerin finansal tabloları gerçeğe uygun değerlerinden gösterilerek, firmanın mali yapısının daha gerçekçi ve güncel bir durumda olması sağlanacaktır.
- Şirketlerin öz kaynakları güncellenerek daha güçlü bir hâl alacak, böylelikle finansal rasyolar açısından da avantaj elde edilecektir.
- Şirket değerlerinin, özellikle PD/DD çarpanı ile gerçekleştirilecek değerlemeler üzerinde önemli ölçüde etkisi bulunmaktadır.
- Yatırım amaçlı gayrimenkullerdeki değer artışları, şirket gelir tablosunu pozitif yönde etkilemektedir.
- Şirket, finansal tablolarının enflasyon karşısında korunmasına imkân sağlamaktadır.
- Şirketler yeni yatırım yapmak, yabancı kaynaklara ulaşmak, yurt dışı faaliyetlerini artırmak, yeni yatırımcılar bulmak açısından avantaj sağlamaktadır.
- Yeniden değerleme işlemine tabi tutulan iktisadi kıymetler için oluşan yeni değerler üzerinden amortisman ayrılabileceğinden, şirketler için vergisel anlamda tasarruf da sağlanmış olmaktadır.
