Kira Sözleşmesinde Nelere Dikkat Edilmeli?

Günümüzde yükselen enflasyon ve ekonomik krizle birlikte kiracı ile kiralayan arasındaki uyuşmazlıklardan kaynaklanan davalar ciddi oranda artmıştır. Devletimiz, kira davalarında arabuluculuk konusunu uyuşmazlıklarda zorunlu hâle getirmiş, ancak arabuluculuk müessesesi de soruna çare olamamıştır. Aslında kira uyuşmazlıklarında çare, önleyici hukuktan geçmektedir. Kiracı ile kiralayan arasında bir hukukçunun gözetiminde yapılacak detaylı bir kira sözleşmesi çıkacak uyuşmazlıkların en sağlıklı çözümü olacaktır. Peki, kira sözleşmelerinde dikkat edilmesi hususlar nelerdir? Bu yazımızda da kira sözleşmesini tüm unsurlarıyla birlikte inceleyeceğiz.

Kira Sözleşmesi Nedir? Kira Sözleşmesinin Mevzuattaki Dayanağı Nedir?

Borçlar Kanunu’nun (BK) 299 – 378. maddeleri arasında düzenlenen kira sözleşmesi, hukukumuzda en sık rastlanan sözleşme türlerinden biridir. BK md. 299’da; “…Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.” şeklinde tanımlanmıştır.

Kira Sözleşmesi Türleri Nelerdir?

Borçlar Kanunu’nda üç tür kira sözleşmesi tanımlanmıştır;

a) Taşınır kira sözleşmeleri,

b) Taşınmaz kira sözleşmeleri,

c) Ürün kira sözleşmeleri.

Taşınır kira sözleşmelerine örnek olarak araba veya iş makinalarının kiralanması gösterilebilir. Bir dairenin kiralanması taşınmaz kira sözleşmelerine örnek gösterilebilecektir. Bir meyve bahçesinin ürünlerinden faydalanmak için kiralanması da ürün kirasına örnek gösterilecektir. Bu hususlar kira sözleşmesi ile alakalı genel özellikler olup makalenin bu aşamasından itibaren taşınmaz kiralamalarına ait özellikler üzerinde durulacaktır.

Kira Sözleşmesinin Tarafları Kimlerdir?

Kira sözleşmesinin tarafları mal sahibi kiralayan ile maldan yararlanacak olan kiracıdır. Kiralayan mal sahibi değilse, mal sahibinden özel vekalet alarak malı kiralayabilir. Aksi durumda, akdin kurulmasında taraflardan birinin iradesi olmadığından sözleşme geçersiz olacaktır.

Kira sözleşmesinin yapılması için üç unsur bulunmaktadır;

a) Tarafların kiralama hususunda karşılıklı irade beyanlarının olması,

b) Kiraya vermeye uygun bir mal,

c) Kiralanan mal için ödenecek bedel üzerinde tarafların anlaşması.

Bir dairenin kiralanması üzerinden anlatılanları izah edelim. Kiracının evde asılı ilanı araması üzerine ev sahibinin evi göstermesi ve taşınmazın kira bedeli hususunda ayak üstü anlaşmaları hâlinde kira sözleşmesi kurulmuş sayılır. Ayrıca tarafların aralarında mutlaka yazılı bir sözleşme yapmış olması gerekmez. Ancak uygulama göstermektedir ki, kira sözleşmesinin yazılı yapılmasında ve kiraya ilişkin tüm unsurların sözleşmeyle ayrıntılı olarak düzenlenmesi hâlinde sağlıklı bir kira ilişkisi kurulabilecektir. Aksi hâlde, kira akdi sözlü yapıldıysa kesinlikle konuşulmayan detaylar ile ilgili bir uyuşmazlık çıkmaktadır. Kira uyuşmazlıklarının sonlandırılması açısından kira sözleşmesinin yazılı ve tüm detayları içerir şekilde hazırlanması çok önemlidir.

Kira Sözleşmesinde Bulunması Gerekenler Unsurlar Nelerdir?

Kira sözleşmesi yaparken tarafların genellikle bir yıllık sözleşme yaptıkları ve kırtasiyeden alınan maktu sözleşmeleri kullandıkları görülmektedir. Bu yanlış bir uygulamadır. Her taşınmazın cinsine göre, taşınmazın sahibi ile kiracının durumu göz önünde bulundurularak konuya özel sözleşmeler hazırlanmasını ve sözleşmede boşluk bırakılmamasını tavsiye ediyorum. Bir kira sözleşmesinde bulunması gereken hususlar başlıklar hâlinde kısaca şunlardır;

• Sözleşmenin başlığında “kira sözleşmesi” ifadesi geçmelidir.
• Kira sözleşmesinin tarafları sözleşmede yazılmalıdır. Kiracı kim, kiralayan kimdir? Kiracı ve kiralayandan biri gerçek kişi ise kişinin T.C. kimlik numarası, iletişim bilgileri ile kimlik fotokopileri sözleşmeye eklenmelidir. Kiralamada taraflardan biri şirket ise, şirketin merkezi kayıt sistemi (MERSİS) numarası, vergi ve ticaret sicil numarası ile iletişim bilgileri, vergi levhası ve imza sirküleri sözleşmeye eklenmelidir. Sözleşmeyi imzalayan tarafların yetkili olup olmadığı mutlaka kontrol edilmelidir.
• Kira konusu taşınmaza ilişkin tapu bilgileri ve taşınmazın özelikleri açıkça belirtilmelidir. Kiraya konu taşınmazın adresi yazılmalı, tapu bilgileriyle eşleşip eşleşmediği kontrol edilmelidir.
• Kira süresi sözleşmeyle belirlenmelidir. Kira sözleşmelerinin süresi tarafların talebine göre istenildiği gibi kararlaştırılabilir. Taraflar bir günlük kiralama da yapabilirler, yirmi veya otuz yıllık kiralama da yapabilirler. Ancak özellikle konut kiralamalarında enflasyonun olgusu da göz önüne alınarak en az iki ya da üç yıllık kira süresi kararlaştırılması ve her kira dönemi için ücretin belirlenmesini tavsiye ederim.
• Kiraya verilen malın durumu sözleşmede belirtilmeli, gerekirse teslim edilen malın fotoğrafları çekilerek ne hâlde teslim edileceği sözleşmeye geçirilmelidir. Elektrik, su, doğal gaz tesisatları, dolaplar ne şekilde teslim edildiyse hepsi tüm ayrıntılarıyla yazılmalı, teslim edilirken ne şekilde teslim edilmesi gerektiği belirtilmelidir. Demirbaş eşyanın tespiti, kira sözleşmesinin feshi ile taşınmazın hasar görmesi durumunda depozito kesintisinin miktarının belirlenmesinde önem arz etmektedir.
• Kira bedeli miktarı, kiranın ödenme zamanı ve şekli ile yan giderleri kimin karşılayacağı sözleşmede belirlenmelidir. Öncelikle taraflar malın kira bedelini belirlemelidirler. Kira bedelinin miktarı belirlendikten sonra, ödemenin zamanı ve ne şekilde ödemenin yapılacağı belirlenmelidir. Kira parası elden mi ödenecek, borçlu bedeli banka hesabına havalemi gönderecek (500 TL üzeri kiralarda posta ya da banka havalesi zorunludur) sözleşmede belirtilmelidir. Yan giderler kimin üzerinde olacak, örneğin daire site içinde ise aidatı kim ödeyecek, sözleşmede ayrıntılarıyla belirtilmelidir. Ayrıca özellikle aidat borcunun neleri kapsadığı, mevzuat kapsamında kimin hangi borçlardan sorumlu olduğuna dair sözleşme maddelerinin konulmasında fayda vardır.
• Kira bedelinin artış oranı sözleşmeyle kararlaştırılmalıdır. Enflasyon ve kira artış oranının kanunla belirlenmesine önlem olarak, kiraya verenlerin en az üç yıllık kiralama yapmasını, dönem dönem kira bedelinin sözleşmeyle belirlenmesini tavsiye ederim. Böylece kiralayan baştan şartları belirleyerek, malı kiralayacak uyuşmazlıklar azalacaktır. Örneğin, bir konutun üç yıllığına kiraya verildiğini düşünelim. 2023 yılında kira bedelinin 10.000 TL, 2024 yılında 15.000 TL, 2025 yılında 22.500 TL olarak belirlenir ve taraflar sözleşmeyi imzalarlar ise, kanunla artış oranı %25 olarak belirlenmiş olsa bile tarafların arasında imzaladıkları sözleşme hükümlerine göre kira bedeli ödenecektir. Kira artış oranı sözleşmede belirtilmediyse, kira sözleşmesinin belirsiz süreli hâle gelmesiyle enflasyon oranında kira artışı yapılacaktır.
• Kiralanan malın tadilatı hakkında sözleşmeye hüküm konulmalıdır. Kiracının tadilat yapıp yapamayacağı akitte kararlaştırılmalı, tadilatın kapsamı belirtilmeli, kira ilişkisi (gerek doğal yollardan gerekse de erken fesih ile) sona erdiğinde tadilatla elde edilen değerin kime kalacağı sözleşmede belirlenmelidir.
• Kiralanan mal ile alakalı depozito alınacak mı? Alınacaksa kaç kira bedeli depozito alınacak? Kira depozito bedeli kiralayanda mı kalacak, bankada ortak hesap açılarak buraya mı yatırılacak? Kirada depozito bedeli üç kira bedelini geçemez. Depozitonun enflasyonist ortamlarda dolar kuru veya gram altın değeri üzerinden belirlenmesinde fayda vardır.
• Kiralama dolayısıyla ödenecek KDV ve diğer vergilerin kimin ödeyeceği kira sözleşmesinde belirlenmelidir. Normalde tüm vergi yükü kiraya verenin üzerindedir. Ancak sözleşme ile aksi kararlaştırılarak, vergi yükü kiracıya bırakılabilir.
• Kiracı tarafından alt kiralama yapılacak mı? Kiracıya alt kiraya verme hakkı tanındı ise hangi şartlarda bunu yapabilecektir? Özellikle ticari gayrimenkullerde, iş yeri ve kira akdinin devri söz konusu olabiliyor. Bu gibi durumlarda kira akdinin devri mümkün olacak mıdır? Taşınmazın malik tarafından satışı durumunda kiracının durumuna ilişkin sözleşmeye madde konulması da ihmal edilmemelidir.
• Kiracının kirayı erken feshetmesi durumunda cezai şart konulacak mıdır? Kira sözleşmesinin feshi durumunda hangi şartlara bağlı olarak, cezai şart ödenecektir? Sözleşmenin erken feshi durumunda, kiracı kiralayana kaç gün önceden bildirecektir? Cezai şarta ilişkin ayrıntılı düzenlemeler, sözleşmeye konulmalıdır. Yargıtay içtihatları ile kira dönemi bitesiye kadar ki kira bedelinin ödenmesine ilişkin cezai şartları fahiş bulmaktadır.
• Kira sözleşmesi tapuya şerh edilecek mi? Kira sözleşmesi noter vasıtasıyla mı yapılacak? Genelde kiracı kurumsal bir firma ise, sözleşmeyi uzun dönemli, noter vasıtasıyla ve tapuya şerh edilerek yapılmasını isteyecektir. Bu nedenle, kurumsal kiracıyla anlaşan kiraya verenlerin notere hazır sözleşme götürmesi, tapuya şerh için talepte bulunması gerekir.
• Kiracıdan tahliye taahhüdü alınacak mıdır? Kiracıdan tahliye taahhüdü alınacak ise kira sözleşmesi ile aynı tarihte alınmamasına dikkate edilmelidir. Tahliye taahhüdünde; tahliye tarihi, taahhüt tarihi, taşınmazın adresi açıkça yazmalıdır.
• Kira sözleşmesine kefil istenmekte midir? Kefil, hangi meslek grubundan (memur vb.) olacaktır? Kira sözleşmesinde eşler birbirine kefil olur mu? Kira sözleşmesinde, kiralanan ev aile yurdu ise eşlerden biri kiracı, diğeri kefil olmaktadır. Bu yanlış bir uygulamadır. Eşlerin beraberce taşınmazı kiralamaları daha uygundur. Eşler haricinde birinin kefil olarak getirilmesi ise daha doğrudur. Kira sözleşmesinde, kefalet kontratının ayrı yapılmasını tavsiye ederim. Kira sözleşmesiyle, kira bedeli ödenmezse ayrıca imzalanmış yazılı bir kefalet sözleşmesiyle kefil aleyhine açılacak alacak davası rahatça kazanılabilecektir. Ayrıca belirli süreli imzalanan ve sonrasında birer yıl uzayan kira sözleşmelerinde, ayrı bir kefil sözleşmesi yapılmadı ise kefilin sorumluluğu bir yıl ile sınırlıdır. Bu nedenle, kefille ya ayrı bir sözleşme yapılarak kefaletin bütün kira dönemini kapsar şekilde genişletilmesini ya da her kira dönemi yenilemesinde tekrar kefaletin yenilendiğine ilişkin sözleşme maddesi konulmasını tavsiye ederim.

Kira sözleşmeleri kaynaklı dava ve uyuşmazlıklarının giderek arttığı şu dönemde, uyuşmazlığın önünü almak adına maktu sözleşmelerle konut kiralamayın. Kendi sözleşmenizi kendiniz ya da profesyonel bir avukattan hukuki yardım alarak hazırlayın. Böylece yaşayabileceğiniz muhtemel hukuki sorunları beraberce düşünür ve çıkabilecek sorunlar hakkında kiracınızla en baştan konuşarak olası problemleri önlersiniz.