İçindekiler
Son dönemde gayrimenkul yatırımları hakkında en çok karşılaştığım soruları cevaplamadan önce, “gayrimenkul neden yatırım aracı olmaktan uzaklaşıyor?” sorusuna yanıt verelim.
Konut Fiyatları Neden Arttı?
2019’da COVID-19 ile başlayan piyasalara aşırı müdahaleler, dengeleri bozmaya başladı. Yakın geçmişte yaşadığımız ilk dengesizlik ise artan konut stokunu eritmek için çok ucuz konut kredilerinin devreye alınmasıydı.
2019 yılı, pazarladığım konut için aynı saate en az 20 randevu talebi karşılaştığım, telefon trafiğine yetişemediğim bir dönemdi. Hatta alıcı adayları mülkün sahibi olabilmek için satış fiyatından daha fazla bedel teklif edebiliyor, “kapora aldık” cümlesini duyanlar ise serzenişte bulunarak çeşitli tepkiler veriyorlardı. Bu yoğun talep, doğal olarak konut fiyatlarının artmasına sebep oldu. Sonuç olarak da yoğun satışlarla mülk sahiplerine yönelik bir servet transferine şahit olduk.
COVID-19 sonrası dünya ve Türkiye ekonomisinde yüksek enflasyon kavramı hayatımıza girdi. Bu sefer yüksek enflasyon karşısında birikimini korumak isteyen herkes, ulaşabileceği yatırım aracına yönelmeye başladı. Örnek olarak konut, araba, arsa, tarla hatta motosiklet diyebiliriz. Özellikle yabancılara tanınan haklarla birlikte dışarıdan gelen sermaye, fiyatların yükselmesine oldukça etki etti. Ardından vatandaşın ortalama alım gücünün çok üstünde olan balon konut fiyatları ortaya çıktı.
Kira Artış Oranları Konut Fiyatlarını Nasıl Etkiledi?
Emlak sektörüne yapılan ikinci önemli müdahale, kira artış oranına son iki senedir yüzde 25 kısıtlamasının getirilmesi oldu. Bu artış oranı her ne kadar yüzde 100 uygulanmasa da bir noktada barınma probleminin yoğun şekilde yaşanmasına neden oldu. Çünkü yer değiştirmek isteyenler kararlarını ertelerken mülk sahipleri de boş dairelerini kiraya vermemeye başladılar. Kira değerleri, arzın kısıtlanması ve enflasyon karşısında çok yükseldi.
Konuttaki Balon Fiyatlar, Son 6 Ayda Törpülenmeye Başladı
Son 6 aydır mülk ediniminde finansa erişim zorluğu ve konut kredilerinin olmayışı, sektörü yavaşlattı ve neredeyse durma noktasına getirdi. Balon fiyatlar, son 6 aydır yaşanan durgunlukla birlikte törpülenmeye başladı. Özellikle şehir merkezlerinin dış çeperleri, fiyat düşüşlerinin yaşanmaya başlandığı ilk noktalar oldu. Yüksek kira değerleri, lokasyona göre değişiklik göstermekle birlikte, düşen veya stabil kalan konut fiyatları ile amortisman çarpanlarının 20 – 21 yıla gerilemesine yol açtı.
İçinde bulunduğumuz gündemde düşünülmesi gereken konulardan biri de yüksek kira değerlerinin sürdürülebilir şekilde kimler tarafından ve nasıl ödeneceğidir.
Bu Dönemde Mülk Almak Mantıklı mı?
Şimdi gelelim “bu dönemde mülk alınır mı?” sorusunun cevabına. Mülkün fiyat değerinden eminseniz ve bunu teyit edecek uzman danışmanlarla görüşüyorsanız, elbette alınabilir. Ancak şehir merkezlerinde ya da dış çeperlerde, balon fiyatların törpülenme durumunun değişiklik gösterdiği de gözden kaçırılmamalıdır. Yani mülk almadan önce biraz beklenerek piyasanın durumunun iyi takip edilmesi faydalı olabilir.
Mülk Fiyatları Düşer mi?
“Fiyatlar çok düşer mi, daha fazla beklemeli miyim?” diye düşünebilirsiniz. Ancak arsa maliyetlerinin inşaat maliyetlerine endeksli olduğu bir ülkede yaşadığımızı hatırlatarak bu beklentinizi beslememenizi öneririm. Arsa maliyeti + inşaat maliyeti = satış maliyeti formülü değişmeyeceği için doğru satış fiyatından emin olduğunuz mülklerde harekete geçmek size fayda sağlayacaktır.
Konut ve Arsada Doğru Yatırım İçin Bunlara Dikkat!
Kira bedeli düşük mülklerin sayısının yoğun olması, yatırımcıları konut yerine diğer gayrimenkullere yönlendirebilmekte; bu aşamada arsa ya da tarla yatırımı öne çıkmaktadır. Ancak tarla ve arsa yatırımlarında da taşınmazın özellikleri mutlaka doğru analiz edilmelidir. İşte bu noktada alanında uzman bir ticari gayrimenkul danışmanı ile çalışmanız gerçekten çok daha anlamlı olacaktır. Tarla ve arsanın sahip olduğu özellikleri doğru analiz ederek size detaylı bilgi verebilecek olan uzman, aynı zamanda yatırımınıza da yön verecektir.
Kısaca her arsaya istediğiniz konutu yapma durumu söz konusu olmayacağı gibi buradaki kısıtlamalar, iskân izni ve yapı ruhsatının alınma şartları gibi prosedürler uzman kişilerin yönlendirmeleriyle kısa sürede sonuçlandırılabilir. Örneğin; arsanın konut ya da sanayi imarlı olması, başlı başına üzerinde çalışılması gereken önemli detaylardır. İmar bilgisi ile arazi etüdü sonucu fiyat performansının doğru değerlendirilmesi, uzman görüşü ile yapılabilecek bir çalışmadır.
Sonuç olarak şehir merkezlerinde arsanın azalması, saydığımız diğer nedenlerle birlikte değer kaybını engelleyeceği için belli bir noktadan sonra fiyat düşüşü, neredeyse hiçbir uzman tarafından öngörülmemektedir. Önemli olan; yatırım bütçesine uygun, doğru lokasyonda, satış ve kiralama şansı yüksek, gerekli altyapı olanaklarına sahip, değer artışında önü açık mülklerin araştırılarak satın alınmasıdır.
